1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM MẠNH DUYỆT

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI
DIỆN TÍCH ĐẤT ĐÃ GIAO CHO CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
3
Lời cảm ơn
Để hoàn thành bản Luận văn này, tôi đã nhậ n đƣợ c sƣ̣ giú p đỡ tậ n tình củ a:
- GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, Khoa Tà i nguyên và Môi trƣờng, Trƣờng Đại học
Nông lâm - Đại học Thái Nguyên, ngƣờ i đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện đề tài.
- Các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trƣờng và Khoa Sau Đại học
- Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên và đồ ng nghiệ p.
- Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Tuyên Quang; Cục Thống kê tỉnh Tuyên
Quang; Cục Thuế tỉnh Tuyên Quang, Ủy ban nhân dân thành phố Tuyên Quang, tỉnh
Tuyên Quang; Chi cục Thuế thành phố Tuyên Quang và các cơ quan liên quan.
Tôi xin chân thành cảm ơn tớ i cá c cá nhân, tậ p thể và cơ quan nêu trên đã tận tình

DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH VÀ BẢN ĐỒ ix
MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 4
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài 6
1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế của
Thế giới và của Việt Nam 10
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới 10
1.2.1.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc 11
1.2.1.2. Khái quát chính sách đất đai của Pháp 14
1.2.1.3. Khái quát chính sách đất đai của Mỹ 15
1.2.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam 15
1.3. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nƣớc 18
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới 18
1.3.2. Tình hình sử dụng đất trong nước 18
1.4. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam 20
1.4.1. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức. 23
1.4.2. Tình hình thuê đất của các tổ chức 24
1.5. Tình hình sử dụng đất của tỉnh Tuyên Quang 25
1.5.1. Diện tích đất phân theo các nhóm đất 25
1.5.2. Diện tích đất phân theo đơn vị hành chính 27

5
1.5.3. Thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức trên địa
bàn tỉnh Tuyên Quang 28
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tƣợng nghiên cứu 32
2.2. Nội dung nghiên cứu 32

3.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 48
3.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 49
3.1.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 49
3.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 51
3.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 55
3.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 55
3.3.2. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức 56
3.3.3. Tình hình thuê đất của các tổ chức 57
3.3.4. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức 57
3.3.5. Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn thành
phố Tuyên Quang từ năm 2008 đến năm 2011 58
3.3.6. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 61
3.4. Đánh giá tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các tổ
chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang… 68
3.4.1. Đánh giá tình hình thu tiền sử dụng đất 68
3.4.2. Đánh giá tình hình thu tiền thuê đất 68
3.5. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất đã giao cho
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 70
3.6. Một số giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho thuê đất
cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 71
3.6.1. Giải pháp thể chế chính sách 71
3.6.2. Giải pháp kinh tế - xã hội 72

7
3.6.3. Giải pháp kỹ thuật 75
3.6.4. Giải pháp đề xuất xây dựng tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất cho
các tổ chức kinh tế 75

Bảng 1.8. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các loại hình tổ
chức trên địa bàn tỉnh Tuyên 30
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang năm 2011 40
Bảng 3.2. Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính của thành phố Tuyên Quang
năm 2011 46
Bảng 3.3. Giá trị sản xuất và tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2008 - 2011 thành
phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 46
Bảng 3.4. Cơ cấu GDP các ngành kinh tế (tính theo giá thực tế) 47
Bảng 3.5. Thực trạng sử dụng đất năm 2011 và biến động so với số liệu thống kê
đất đai năm 2010 và năm 2009 52
Bảng 3.6. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang 56
Bảng 3.7. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các loại hình tổ
chức trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 57
Bảng 3.8. Kết quả giao đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang giai đoạn 2008 - 2011 59

9
Bảng 3.9. Kết quả cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang giai đoạn 2008 - 2011 60
Bảng 3.10. Kết quả cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang giai đoạn 2008 - 2011 62
Bảng 3.11. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế được
Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 64
Bảng 3.12. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành
phố Tuyên Quang 65
Bảng 3.13. Tình hình vi phạm pháp luật về bảo vệ môi trường 66
Bảng 3.14. Kết quả xử phạt vi phạm về bảo vệ môi trường 67
Bảng 3.15. Tổng hợp tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các tổ chức
kinh tế giai đoạn 2008-2011 trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 69
11
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, việc khai thác và sử dụng hợp
lý nguồn tài nguyên đất là vô cùng quan trọng, bởi nó không chỉ quyết định trực tiếp
đến sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia mà còn đảm bảo cho mục tiêu ổn định
chính trị của quốc gia và khu vực đó.
Tài nguyên đất đai đƣợc con ngƣời khai thác và sử dụng từ rất sớm gắn liền
với nền sản xuất nông, lâm nghiệp và các hoạt động kinh tế khác. Mỗi loại đất khác

quản lý nhà nƣớc về đất đai. Trong tình hình hiện nay, vi phạm pháp luật đất đai cả
về quản lý và sử dụng còn diễn ra ở nhiều địa phƣơng, ở các xã, phƣờng đặc biệt là
của các tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án
đầu tƣ. Hiện tƣợng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm triển khai
dự án, tình trạng “quy hoạch treo” chƣa đƣợc ngăn chặn kịp thời, vẫn còn xảy ra.
Do vậy, để sử dụng đất hợp lý, hiệu quả và theo đúng quy định, cần phải đánh giá
đúng thực trạng sử dụng đất, nhằm cung cấp cơ sở cho sử dụng đất hợp lý với các
giải pháp, quan điểm sinh thái và phát triển bền vng.
Trƣớc nhng vấn đề trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Thực trạng
và giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với diện tích đất đã giao cho các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang”.
2. Mục đích của đề tài
Đánh giá thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đã giao cho các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang.
Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, phân ra các ngành nghề
đầu tƣ nhƣ nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ… việc đánh giá hiệu quả qua các
mặt: kinh tế, xã hội, môi trƣờng.
Định hƣớng một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc và
hiệu quả khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua các cơ chế, chính
sách của Nhà nƣớc.
3. Yêu cầu của đề tài
Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang ảnh
hƣởng đến sử dụng đất.
Đánh giá thực trạng sử dụng đất và diện tích đất đã giao cho các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Tuyên Quang; nghiên cứu đánh giá về công tác giao đất, cho thuê
đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, nghiên cứu quy
trình thực hiện, thủ tục hành chính; cơ chế vận hành việc quản lý đất đai của các tổ chức
kinh tế bảo đảm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc;
từng bƣớc góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng nhanh, bền vng.

to lớn trong quá trình phát triển của xã hội.
Toàn bộ đất đai ở nƣớc ta thuộc sở hu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản
lý là một định hƣớng chính trị cơ bản đã đƣợc ghi trong Hiến pháp năm 1992 để xác
lập mối quan hệ sở hu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai đoạn cách
mạng hiện nay ở nƣớc ta. Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ, cụ thể nội hàm
của sở hu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hu toàn dân do Nhà nƣớc
đại diện chủ sở hu” (khoản 1 Điều 5) [2].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nƣớc ta đã thƣờng xuyên quan tâm đến vấn
đề đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành nhng chủ trƣơng, chính
sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ
của cách mạng đã đề ra.
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa
X Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật
pháp, cơ chế, chính sách về sở hu toàn dân mà Nhà nƣớc là đại diện đối với đất
đai, tài nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này đƣợc quản lý, sử
dụng có hiệu quả” [1].
Cƣơng lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011)
đã ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên
quốc gia” [1].
Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt
Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trƣờng, gắn nhiệm vụ, mục
tiêu bảo vệ môi trƣờng với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý tài

15
nguyên và bảo vệ môi trƣờng. Đƣa nội dung bảo vệ môi trƣờng vào chiến lƣợc,
quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chƣơng trình, dự án.
Các dự án đầu tƣ xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trƣờng. Thực hiện
nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trƣờng. Hoàn thiện hệ
thống luật pháp về bảo vệ môi trƣờng; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa,
xử lý các hành vi vi phạm. Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trƣờng và cân bằng

- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Luật Bảo vệ môi trƣờng ngày 29/11/2005;
- Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;
- Luật Bảo vệ và Phát triển rừng ngày 03/12/2004;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch
xây dựng và Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nƣớc;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi bổ sung một số
điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính

phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất;

18
- Thông tƣ số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc;
- Thông tƣ số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng; Thông tƣ liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Liên Bộ Tài chính - Tài nguyên và Môi trƣờng, hƣớng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ;
- Thông tƣ số 135/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30/05/2008 của Chính phủ về chính sách
khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y
tế, văn hóa, thể thao, môi trƣờng;
- Thông tƣ số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên
Quang ban hành:
- Quyết định số 66/2005/QĐ-UBND ngày 04/8/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang quy định hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 67/2005/QĐ-UBND ngày 04/8/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc cho hộ gia đình, cá

- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND ngày 22/12/2008 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tuyên Quang quy định việc giao đất có thu tiền sử dụng đất làm mặt bằng
sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc đất ở cho hộ gia đình, cá nhân
khi Nhà nƣớc thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn
tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 16/2009/QĐ-UBND ngày 13/8/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang quy định về trình tự, thủ tục thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 29/10/2009 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tuyên Quang quy định chính sách hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích
phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;

20
- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 06/01/2010 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tuyên Quang quy định về trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan chuyên môn
cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã, cán bộ địa chính cấp xã và ngƣời sử
dụng đất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 08/2010/QĐ-UBND ngày 06/5/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang ban hành đơn giá thuê đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 14/2011/QĐ-UBND ngày 23/8/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang bổ sung một số quy định về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế
của Thế giới và của Việt Nam
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới
Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hu đất đai. Mô hình phổ biến

nhƣ tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hu và đặc biệt là
vấn đề cấu trúc của quyền sở hu.
1.2.1.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc
Trung Quốc không thừa nhận tƣ hu đối với đất đai. Dƣới hệ thống kinh tế kế
hoạch xã hội chủ nghĩa, quyền sở hu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các
phƣơng tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản
Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Tuy nhiên, việc quốc hu hóa toàn bộ
đất đô thị của Trung Quốc chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 đƣợc ban
hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nƣớc và đƣợc quản lý bởi nhà nƣớc Trung Quốc -
ngƣời chịu trách nhiệm trƣớc toàn xã hội. Đất nông thôn thuộc Sở hu tập thể.
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào đƣợc
phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhƣợng đất đai dƣới bất kỳ hình
thức nào. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Ngƣời
sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai nhƣ một loại hàng hóa. Chính
vì vậy, thị trƣờng đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” nhƣng năng
động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén
lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là
nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nƣớc này.
Việc đƣa đất đai vào quan hệ thị trƣờng khởi nguồn từ nhng cải cách trong hệ
thống sử dụng đất cuối nhng năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thƣợng Hải dƣới
sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất đầu tiên ở Thẩm Quyến
theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống
phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt. Luật
Quản lý nhà nƣớc về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua
việc giao và cho thuê có đền bù.

22
Năm 1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m
2
với thời hạn

ban hành năm 1979 đã chính thức quy định rằng, đầu tƣ của phía Trung Quốc đƣợc
thực hiện bằng quyền sử dụng đất, và “khi mà quyền sử dụng đất không phải là
phần vốn góp của bên doanh nghiệp Trung Quốc, doanh nghiệp liên doanh phải trả

23
cho Nhà nƣớc khoản phí về việc sử dụng đất”. Bên cạnh đó, Quy định về việc thực
hiện Luật Đầu tƣ về liên doanh với nƣớc ngoài nói trên đã khẳng định rõ: diện tích
đất đƣợc sử dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể đƣợc chuyển giao thông
qua việc ký hợp đồng với cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai, trong đó xác định rõ
mục đích, thời gian và khoản phí phải trả cho việc sử dụng.
Nhƣ vậy, với nhng cải cách sâu sắc trong hệ thống sử dụng đất ở Trung
Quốc, nhng văn bản pháp luật nói trên đã chỉ rõ, các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ
nƣớc ngoài có thể đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí cho
việc sử dụng đất. Năm 1998, Luật Quản lý nhà nƣớc về đất đai (mới) của Trung
Quốc đã quy định tại Điều 85: “Luật này áp dụng cho doanh nghiệp liên doanh gia
bên Trung Quốc và nƣớc ngoài, hợp đồng hợp tác kinh doanh gia bên Trung Quốc
và nƣớc ngoài và cả doanh nghiệp chỉ có vốn đầu tƣ của nƣớc ngoài”.
Kể từ khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào 1990, rất nhiều
doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài có đƣợc quyền sử dụng đất thông qua hình
thức chuyển nhƣợng. Tháng 8/1999, Nghị định số 73 đƣợc ban hành bởi Hội đồng
Nhà nƣớc đã quy định rõ: tất cả các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đã đƣợc
cấp quyền sử dụng đất không phải tiếp tục trả phí cho việc sử dụng đất. Theo Nghị
định này, tất cả đất đai xin sử dụng của các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài
sẽ đƣợc giao theo hình thức có trả tiền hay đền bù. Nhƣ vậy, trƣớc khi ban hành
Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào năm 1990, doanh nghiệp đầu tƣ nƣớc ngoài
có đất sử dụng chủ yếu thông qua con đƣờng ký hợp đồng và trả phí cho việc sử
dụng đất của mình; sau khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56, họ có thể
có đƣợc quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhƣợng. Bản Kiến nghị về
Tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về tài sản đất đai và khuyến khích cải cách, phát triển
doanh nghiệp nhà nƣớc (theo Thông tƣ số 433 năm 1999 của Bộ Đất đai và Tài

ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hu tƣ nhân, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị đƣợc quan tâm chú ý từ rất sớm và
thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật về kế
hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977,
Nhà nƣớc đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở
để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới
rất quan trọng trong công tác quản lý của nhà nƣớc về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến
nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hu
tƣ nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của nhà nƣớc, cũng nhƣ của các cộng
đồng địa phƣơng vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý
nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ gia các ngành khác nhau
nhƣ bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…
25
1.2.1.3. Khái quát chính sách đất đai của Mỹ
Mỹ là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có
khả năng điều chỉnh đƣợc các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật Đất đai
của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hu tƣ nhân về đất đai, các
quyền này đƣợc pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ nhƣ là một quyền cơ bản của công dân.
Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát
triển kinh tế đất nƣớc, vì nó phát huy đƣợc hiệu quả đầu tƣ để nâng cao giá trị của đất
đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền sở hu tƣ nhân, nhƣng Luật Đất đai của Mỹ vẫn khẳng
định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của nhà nƣớc trong quản lý đất
đai. Các quyền định đoạt của Nhà nƣớc bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công
trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh