ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
Bùi Xuân Trường
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THEO
HƯỚNG HIỆN ĐẠI HÓA PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI HUYỆN QUẢNG UYÊN, TỈNH CAO BẰNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Hà Nội - 2014
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
tới PGS. TS. Trần Văn Tuấn người không những định hướng nghiên cứu cho tôi
trên con đường nghiên cứu khoa học mà còn luôn tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và
giải đáp các thắc mắc cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài và trực tiếp
hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học
Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giảng dạy và tạo điều kiện
thuận lợi để tôi học tập và nghiên cứu
. Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn đến các cán bộ phòng Địa chính huyện
Quảng Uyên và xã Cai Bộ đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực
hiện luận văn.
Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót,
rất mong thầy cô và các bạn góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Học viên Bùi Xuân Trường
MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu: 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu: 2
1.3.1. Sự cần thiết phải tin học hóa hệ thống quản lý hồ sơ địa chính [12 ] 25
1.3.2. Vấn đề xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 27
1.3.3. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam 33
1.3.4. Tổng quan hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính tỉnh Cao Bằng 33
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH HUYỆN
QUẢNG UYÊN, TỈNH CAO BẰNG 37
2.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội. 37
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 37
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 41
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội gây áp lực đối
với đất đai 44
2.2. Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao
Bằng 46
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Quảng Uyên 46
2.2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện 49
2.2.3. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và quản lý đất đai tại địa bàn
nghiên cứu 56
3.2.2. Quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động bản đồ địa chính và hồ sơ
địa chính 77
3.2.3. Cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa thủ tục hành chính
trong công tác quản lý địa chính 77
3.2.4. Tăng cường kinh phí và nguồn lực cán bộ phục vụ công tác quản lý
hồ sơ địa chính 78
3.2.5. Giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Quảng Uyên 79
KẾT LUẬN 87
KIẾN NGHỊ 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CSDL: Cơ sở dữ liệu;
GCN: Giấy chứng nhận;
GCNQSD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng;
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
GIS: Geographic Information System - hệ thông tin địa lý;
CNH, HĐH: công nghiệp hóa, hiện đại hóa;
UBND: Ủy Ban Nhân Dân;
VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Hình 3.17. Quy trình chuyển đổi hệ thống bản đồ địa chính chính quy đã có vào
trong cơ sở dữ liệu địa chính 73 Hình 3.18. Quy trình tổng quát xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 73
Hình 3.19. Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu không gian địa chính 73
Hình 3.20. Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu thuộc tính địa chính 73
DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Diện tích cơ cấu các loại đất của huyện Quảng Uyên năm 2013 47
Bảng 2.2. Kết quả cấp GCNQSD đất trước và sau thông tư 29 51
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp kết quả đăng ký cấp giấy năm 2013 51
Bảng 2.4. Tổng hợp tình hình đo đạc huyện Quảng Uyên giai đoạn từ 2010-2013 . 58
Bảng 2.5. Bảng tổng hợp sổ sách địa chính Error! Bookmark not defined.
hưởng đến quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện. Các giao dịch về đất đai chủ yếu mang tính tự phát, thiếu tính pháp lý, việc 2
mua bán trái phép gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại, công tác quản lý bị buông lỏng
trong một thời gian dài dẫn tới hệ thống hồ sơ địa chính của địa phương không thể đáp
ứng được những yêu cầu quản lý đất đai cũng như nhu cầu thông tin của các đối tượng
sử dụng đất đang ngày càng cấp thiết. Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn đề tài:
“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính theo
hướng hiện đại hóa phục vụ công tác quản lý đất đai huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao
Bằng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Quảng Uyên,
tỉnh Cao Bằng.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính
theo hướng xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa
bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính ở nước ta.
- Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, trong đó nghiên
cứu đề xuất các giải pháp cụ thể xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác
quản lý đất đai huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng và ứng dụng tại 1 xã nghiên cứu
điểm (xã Cai Bộ).
4. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra khảo sát: Phương pháp này được dùng để thu thập tài
4
CHNG 1. TNG QUAN V H THNG H S A CHNH
1.1. H thng h s a chớnh
1.1.1. Khỏi nim h thng h s a chớnh
H thng h s a chớnh c hiu l h thng bn a chớnh v s sỏch a
chớnh, gm cỏc thụng tin cn thit v cỏc mt t nhiờn, kinh t, xó hi, phỏp lý ca
tha t, v ngi s dng t, v quỏ trỡnh s dng t, c thit lp trong quỏ trỡnh
o c lp bn a chớnh, ng ký ln u v ng ký bin ng v s dng t, cp
giy chng nhn quyn s dng t (Hỡnh 1.1) [13].
11. Các rng buộc, hạn chế về
sử dụng đất
12. Biến động về sử dụng đất
13. Cơ sở pháp lý
Xã hội,
pháp lý
1. Vị trí
2. Hình thể
3. Kích
thớc
4.
Diện tích
5. Loại đất
6. Giá đất
Tự nhiên
5
Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ sở để thiết lập Hệ thống thông tin đất đai, Hệ
thống thông tin bất động sản. Theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT về việc hướng dẫn
lập, chỉnh sửa, quản lý hồ sơ địa chính quy định hồ sơ địa chính gồm:
- Bản đồ địa chính.
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê đất đai.
m cũn thc hin vic cung cp cỏc thụng tin v s dng t phc v nhu cu thụng tin
ca cng ng.
Hỡnh 1.2. Vai trũ ca h thng h s a chớnh i vi cụng tỏc qun lý t ai [12]
1.1.3. Kinh nghim ca nc ngoi trong xõy dng v hin i húa h s a
chớnh
Trờn th gii, nhiu nc ó cú kinh nghim hng trm nm qun lý t ai,
trong ú cú cụng tỏc thit lp v qun lý h s a chớnh. Mi mt quc gia vi ch
chớnh tr khỏc nhau ti tng thi im lch s u cú nhng chớnh sỏch phự hp
m bo quyn li chớnh tr ca mỡnh. c bit i vi t ai.
Cỏc quc gia trờn th gii rt coi trng n vic thit lp v hin i húa h
thng h s a chớnh phc v cho cụng tỏc qun lý v s dng t ai, th hin
thụng qua cỏc cụng trỡnh nghiờn cu v vn ny mt s nc tiờu biu:
Australia, h thng h s a chớnh c xõy dng trong quỏ trỡnh thc hin
h thng ng ký t ai Torrens (title system) v c hin i húa trờn c s thit
lp v qun lý c s d liu t ai trong H thng thụng tin t ai, gm hai thnh
Chính sách
đất đai
- Phản ánh hiện
trạng để xây dựng
chính sách
- Đánh giá thực hiện
chính sách
Hồ
sơ
địa
chính
Cơ sở thẩm tra
(nguồn gốc, cơ
sở pháp lý sử
thông tin thửa đất
- Tình trạng pháp lý
Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất
Giao đất, cho thuê
đất
Quản lý tài chính về
đất đai
- Kê khai đăng ký
- Cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng 7
phần chính (Williamson, 1999) [17]:
- Hệ thống hồ sơ là căn cứ pháp lý và cơ sở để xác định thuế, bao gồm: tài liệu
chứng minh quyền sở hữu đất đai; tài liệu mô tả về cơ sở hạ tầng; xác nhận về tiềm
năng nông nghiệp đối với thửa đất; tài liệu mô tả về tình trạng môi trường (nếu có);
tài liệu chứa đựng các thông tin khác về kinh tế - xã hội liên quan đến thửa đất.
- Hệ thống dữ liệu không gian bao gồm: bản đồ địa chính; hệ thống cơ sở hạ
tầng; bản đồ về môi trường và các nguồn tài nguyên; dữ liệu nền địa hình; phân bố
dân số, phân loại đất và các thông tin không gian khác.
Với mô hình quản lý đất đai phân tán, tại các bang của Ôxtrâylia thiết lập các
CSDL địa chính (CSDL đất đai) và xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Ví dụ tại
bang Tây Úc đã xây dựng được hệ thống thông tin đất đai của bang – WALIS.
WALIS không chỉ là CSDL tập trung duy nhất mà được phát triển thành một mạng
các hệ thống và cơ sở dữ liệu cung cấp cho người sử dụng truy cập vào dữ liệu do
các thành phần WALIS cung cấp, cho phép khách hàng khai thác thông tin đất đai.
Các thông tin có giá trị gồm: đặc điểm lô đất, địa chỉ tài sản, giấy chứng nhận đất
Cơ chế hoạt động: LDBS là một hệ thống trực tuyến được xây dựng trên một hệ
thống trung tâm do Cục đo đạc đất đai quốc gia (NLS) vận hành. Người sử dụng được
trực tiếp tiếp cận với hệ thống để đăng ký và tìm kiếm thông tin. Có khoảng 4000 cơ
quan trong cả nước kết nối với hệ thống. Chỉ một phần rất ít trong số đó thuộc về các
cơ quan đăng ký, phần lớn thuộc về các ngân hàng và các tổ chức tín dụng, công ty
bảo hiểm, các thành phố, đại lý bất động sản, các nhà định giá và các tổ chức khác có
nhu cầu thường xuyên đối với thông tin về bất động sản.
Việc tiếp cận và sử dụng thông tin trong LDBS: nguyên tắc cơ bản của Chính
phủ Thụy Điển là tất cả các thông tin có trong cơ quan Nhà nước (trong đó có cả sổ
đăng ký đất và bất động sản) đều phải được công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông
tin. Tuy nhiên vẫn cần nộp lệ phí cho các yêu cầu về bản sao hồ sơ, trích dẫn từ sổ
đăng ký, người sử dụng phải trả lệ phí cho dịch vụ này.
Ở Pháp hệ thống hồ sơ địa chính được cập nhật, bổ sung từ những năm 1970 –
1974 trên cơ sở sử dụng tư liệu ảnh hàng không và thiết lập cơ sở dữ liệu trong hệ thống
thông tin đất đai MAJIC (Stéphane, La Vigne, 1996) [16]. Hệ thống MAJIC được đưa
vào các Sở địa chính để xử lý các thông tin được tổ chức và tập hợp dưới dạng những
tư liệu địa chính tập trung ở những trung tâm tin học cấp vùng (CRI) chuyên xử lý
những số liệu về nhà đất.
9
Mỗi Sở địa chính đều có cơ sở dữ liệu riêng cho khu vực mình quản lý mà nó
truy nhập thường xuyên. Thông tin địa chính được tổ chức dưới dạng những tập hợp
có cấu trúc của các thông tin, nhóm thành những thực thể khác nhau (thửa, ngôi bất
động sản, cá nhân, lô) liên kết với nhau bằng những quan hệ phân cấp bậc hay chức
năng.
Trong hệ thống MAJIC, việc xử lý những thay đổi được các Sở thực hiện trên
máy tính, ngay từ khi tiếp nhận được các chứng từ (trích lục chứng thư, tài liệu đo đạc,
trạng thái mô tả phân vị hoặc cả các khai cáo về những bất động sản xây dựng,…).
từng bước, ban đầu các dữ liệu được chuyển từ dạng giấy sang dạng số, sau đó được
chuẩn hóa và quản lý thống nhất trong CSDL và được cập nhật thường xuyên thông
qua sử dụng các công nghệ mới thu thập thông tin về sử dụng đất như công nghệ GPS,
viễn thám và GIS,…
Xu hướng tiếp tục hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính trong những năm gần
đây là gắn với quản lý đất đai điện tử (e - land administration). Ở Hà Lan CSDL địa
chính là một thành phần quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai điện tử, được thiết
lập từ năm 2005. Thông tin đất đai được cung cấp trên mạng Internet phục vụ yêu cầu
quản lý của của nhà nước và của người dân, cộng đồng (Rik Wouters, 2010) [21].
Theo định hướng của EU, Chính phủ bảo vệ tính khả thi và truy cập dữ liệu không
gian thông qua cơ sở hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia (NSDI) và tạo điều kiện
thuận lợi cho những giao dịch điện tử và tính pháp lý của nó (như cung cấp cổng giao
dịch thông tin cho người dân, quản lý dịch vụ chính phủ điện tử, ) (Paul van der
Molen, 2009) [22].
1.2. Cơ sở pháp lý và nội dung thiết lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính ở
nước ta
1.2.1. Những quy định pháp lý chủ yếu về lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa
chính theo Luật Đất đai 1993 và các văn bản dưới luật
Luật đất đai 1993 với hàng loạt các chính sách đổi mới trong quan hệ đất đai
như giao đất cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài; người sử dụng đất có
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp,… đòi hỏi phải
hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất
đai. Điều 15 đã quy định về công tác lập bản đồ địa chính. Điều 33 quy định “UBND
xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử
dụng và biến động về việc sử dụng đất”,…
Để thực hiện Luật đất đai và các Nghị định của Chính phủ như Nghị định
60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị, Nghị định 88/CP về quản 11
lý. 12
+ Sổ theo dõi biến động đất đai: được lập để theo dõi và quản lý chặt chẽ tình
hình thực hiện đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính hàng năm và tổng hợp báo
cáo thống kê diện tích theo định kỳ.
Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng xã, mỗi xã lập một bộ lưu tại
UBND xã, do cán bộ địa chính lập và quản lý.
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: nhằm theo dõi quá trình cấp giấy
GCNQSDĐ; ghi nhận những thông tin về từng thửa đất đã cấp GCNQSDĐ.
Đơn vị lập và giữ sổ: Phòng Địa chính cấp huyện chịu trách nhiệm lập và giữ sổ
cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cấp huyện; Sở Địa chính cấp tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận thuộc
thẩm quyền của cấp tỉnh.
+ Biểu thống kê diện tích đất đai.
- Hệ thống tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết:
Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao
gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kĩ thuật đã được
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính, trừ
bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa.
Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động
đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai
đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định giao đất,
GCNQSDĐ được cấp ở những giai đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai v.v )
các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất
đã thực hiện v.v
+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai
đăng ký của cấp xã, cấp huyện.
đai (được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2001), Tổng cục Địa chính đã ban hành
Thông tư số 1990/2001/TT - TCĐC “Hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính
và cấp GCNQSDĐ”, trong đó quy định về lập, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính có
một số thay đổi:
- Thay đổi các mẫu tài liệu hồ sơ địa chính: mẫu sổ địa chính được quy định
riêng cho khu vực nông thôn và khu vực đô thị, trong đó nội dung sổ địa chính khu
vực đô thị có thêm cả phần tài sản gắn liền với đất (nhà và tài sản khác); Sổ mục kê đất
quy định thành lập đối với xã khu vực nông thôn. 14
- Đối với một số trường hợp đăng ký biến động đất đai như đăng ký chia tách
thửa đất hoặc thay đổi chủ sử dụng đất thì người sử dụng đất không phải làm thủ tục
qua UBND cấp xã mà nộp hồ sơ tại cơ quan địa chính thuộc UBND có thẩm quyền
cấp GCNQSDĐ (cấp huyện hoặc cấp tỉnh). Cơ quan địa chính huyện (tỉnh) chịu trách
nhiệm chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính, thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ địa
chính các cấp để chỉnh lý hồ sơ địa chính. Trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế quyền sử dụng đất đã hoàn thành thủ tục quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ -
CP thì cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ chứng nhận thay đổi lên
GCNQSDĐ, chỉnh lý hồ sơ địa chính và thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ địa
chính các cấp để chỉnh lý hồ sơ địa chính.
1.2.2. Những quy định pháp lý chủ yếu về lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa
chính theo Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật
Luật Đất đai 2003 tiếp tục có những quy định cụ thể về hồ sơ địa chính nhằm
đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai trong quá trình CNH, HĐH đất nước. Điều 47 quy
định:
1. Hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;
diện tích, mục đích sử dụng đất; về hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch,
suối; về hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; về đường giao thông
gồm đường bộ, đường sắt, cầu; về khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa
khép kín; về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy
hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình; về điểm
toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh. Trường hợp thửa đất quá nhỏ
hoặc cần xác định rõ ranh giới thửa đất thì lập sơ đồ thửa đất kèm theo bản đồ địa
chính để thể hiện chính xác hơn về ranh giới thửa đất, hình dạng, kích thước, chiều dài
cạnh thửa, toạ độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của tài sản gắn liền với đất, địa giới
hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình.
- Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử
dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử
dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng
người sử dụng đất. Nội dung sổ địa chính bao gồm:
Copyright: Tài liệu đại học ©