ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Danh Biên

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG
TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Danh Biên

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG
TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS Trần Văn Tuấn

Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn đến các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Phúc Thọ và thị trấn Phúc Thọ đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu
thập tài liệu thực hiện luận văn.
Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong thầy cô và các bạn góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Học viên

Nguyễn Danh Biên


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài: ......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu: .............................................................................................. 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:............................................................................................. 2
4. Phạm vi nghiên cứu: ............................................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu: ....................................................................................... 3
6. Cấu trúc luận văn: ................................................................................................... 4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH ................... 5
1.1. Cơ sở lý luận về hệ thống hồ sơ địa chính. .......................................................... 5
1.1.1 Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính. ................................................................. 5
1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai ...... 6
1.1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay ...... 7

2.3.3. Nhân sự phục vụ quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ........ 50
2.3.4. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. .................................................. 51
2.4. Đánh giá về thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính, nhu cầu xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính tại huyện Phúc Thọ. ...................................................................... 51
2.4.1. Đánh giá về thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính huyện Phúc Thọ. .............. 51
2.4.2. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại huyện Phúc Thọ. .................... 52
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG
HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ ............................................................................ 54
3.1. Đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính
trên địa bàn nghiên cứu. ............................................................................................ 54
3.1.1. Giải pháp về pháp luật ...................................................................................... 54
3.1.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính ........................................................... 56
3.1.3 Giải pháp về tổ chức, nhân lực .......................................................................... 57
3.1.4 Giải pháp công nghệ .......................................................................................... 58
3.1.5 Một số giải pháp khác........................................................................................ 59
3.2. Đề xuất và ứng dụng phần mềm ViLIS xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
phục vụ công tác quản lý đất đai tại huyện Phúc Thọ. ............................................ 60
3.2.1. Xác định nội dung và cấu trúc thông tin về dữ liệu địa chính phục vụ quản lý
đất đai tại huyện Phúc Thọ. ........................................................................................ 60
3.2.2. Qui trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. ...................................................... 61


3.2.3. Ứng dụng phần mềm ViLIS xây dựng CSDL địa chính tại thị trấn Phúc Thọ. .. 64
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 83
KIẾN NGHỊ............................................................................................................. 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 85


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Hình 3.10. Bảng mô hình cấu trúc dữ liệu LIS theo chuẩn địa chính ........................... 74
Hình 3.11. Mô hình tổ chức dữ liệu trong CSDL kho hồ sơ số .....................................75
Hình 3.12. Kết nối CSDL kho hồ sơ quét qua phần mềm FileZilla Server ..................76
Hình 3.13. Đăng nhập vào phần mềm hồ sơ quét: Chương trình đòi hỏi kết nối vào
CSDL hồ sơ quét với CSDL quản lý đất đai “LIS ......................................................... 76
Hình 3.14. CSDL kho hồ sơ quét ................................................................................... 77
Hình 3.15: Gán thông tin chủ sử dụng đất ....................................................................78
Hình 3.16: Gán thông tin thửa đất ................................................................................79
Hình 3.17: Gán thông tin về GCN .................................................................................79
Hình 3.18: Khung in GCN ............................................................................................. 80


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2014 huyện Phúc Thọ .................... 35
Bảng 2.2. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2014 của huyện Phúc Thọ ........36
Bảng 2.3. Bảng thống kê các loại GCN QSD đất đã cấp ..............................................38
Bảng 2.4. Bảng thống kê diện tích đo vẽ bản đồ ........................................................... 43
Bảng 2.5. Bảng thống kê số lượng tờ bản đồ địa chính đã đo vẽ ..................................45
Bảng 2.6. Bảng thống kê các loại GCN QSD đất đã cấp ..............................................47
Bảng 2.7. Bảng thống kê khối lượng hồ sơ địa chính các xã ........................................48


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Trong giai đoạn hiện nay, áp lực khai thác và sử dụng đất đai ngày càng gia
tăng, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước
nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên vô cùng giá trị này.
Một trong những công cụ để nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, nắm vững các
thông tin về sử dụng đất chính là hệ thống hồ sơ địa chính.

chính của huyện đã cũ, giá trị sử dụng kém gây ra nhiều khó khăn cho công tác
quản lý của địa phương, công tác cập nhật chỉnh lý biến động còn chậm ảnh hưởng
đến quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện. Hệ thống hồ sơ địa chính của địa phương không thể đáp ứng được những
yêu cầu quản lý đất đai cũng như nhu cầu thông tin của các đối tượng sử dụng đất
đang ngày càng cấp thiết. Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá
thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ
công tác quản lý đất đai tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội”
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ,
thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính ở nước ta.
- Điều tra, khảo sát hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện
Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
- Phân tích, đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện
Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, trong đó
nghiên cứu xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất
đai huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội và ứng dụng tại 1 xã nghiên cứu điểm (thị
trấn Phúc Thọ).

2


4. Phạm vi nghiên cứu:



6. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị và tài liệu tham khảo cấu trúc của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính
Chương 2. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn nghiên cứu.

4


CHNG 1. TNG QUAN V H THNG H S A CHNH
1.1. C s lý lun v h thng h s a chớnh.
1.1.1 Khỏi nim h thng h s a chớnh.
H thng h s a chớnh c hiu l h thng bn a chớnh v s sỏch
a chớnh, gm cỏc thụng tin cn thit v cỏc mt t nhiờn, kinh t, xó hi, phỏp lý
ca tha t, v ngi s dng t, v quỏ trỡnh s dng t, c thit lp trong
quỏ trỡnh o c lp bn a chớnh, ng ký ln u v ng ký bin ng v s
dng t, cp giy chng nhn quyn s dng t (Hỡnh 1.1) [16].
Hồ sơ
Địa chính

1. Vị trí
2. Hình thể
3. Kích th-ớc

1. Bản đồ địa

pháp lý

6. Các giấy tờ
pháp lý có
liên quan

11. Các rng buộc, hạn chế về
sử dụng đất

12. Biến động về sử dụng đất

13. Cơ sở pháp lý

Hỡnh 1.1. Yờu cu thụng tin t ai trong qun lý nh nc v t ai [1]

5


Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ sở để thiết lập Hệ thống thông tin đất đai, Hệ
thống thông tin bất động sản. Theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ
sơ địa chính gồm:
* Đối với địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa
chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu
sau đây:
- Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất
đai;
- Sổ địa chính;
- Bản lưu Giấy chứng nhận.
* Đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
gồm có:

lm c s Nh nc xõy dng chớnh sỏch s dng t ai trong quỏ trỡnh cụng
nghip húa, hin i húa t nc.
H s a chớnh khụng ch cú chc nng phc v qun lý nh nc v t ai
m cũn thc hin vic cung cp cỏc thụng tin v s dng t phc v nhu cu thụng
tin ca cng ng.
Chính sách
đất đai

- Phản ánh hiện
trạng để xây dựng
chính sách
- Đánh giá thực hiện
chính sách

Hồ
sơ

Cơ sở thẩm tra
(nguồn gốc, cơ
sở pháp lý sử
dụng đất)

Thanh tra, giải
quyết tranh chấp,
khiếu nại

địa
chính
Chỉnh lý hồ
sơ

Giao đất, cho thuê
đất

- Thống kê,
kiểm kê đất đai
- Cung cấp
thông tin

- Nguồn gốc và
thông tin thửa đất
- Tình trạng pháp lý

- Kê khai đăng ký
- Cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng
đất

Hỡnh 1.2. Vai trũ ca h thng h s a chớnh i vi cụng tỏc qun lý t ai [15]
1.1.3. Cỏc thnh phn v ni dung h thng h s a chớnh nc ta hin nay
a) Cỏc thnh phn ca h s a chớnh nc ta hin nay gm:

7


- Bản đồ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;
- Sổ địa chính;
- Bản lưu Giấy chứng nhận.
- Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy (Đối với địa phương chưa
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính).

- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất;
- Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản
gắn liền với đất.
1.2. Tổng quan về cơ sở pháp lý xây dựng hồ sơ địa chính phục vụ quản lý đất
đai.
* Luật đất đai 1993 với hàng loạt các chính sách đổi mới trong quan hệ đất
đai như giao đất cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài; người sử dụng
đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp,… đòi hỏi
phải hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước
về đất đai.
* Luật Đất đai 2003 tiếp tục có những quy định cụ thể về hồ sơ địa chính
nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai trong quá trình CNH, HĐH đất nước. Điều
47 quy định:
1. Hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
2. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
- Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện
và chưa thực hiện;
- GCNQSDĐ, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
9



10


- Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục
hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.
- Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy
chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.
* Quản lý hồ sơ địa chính:
1. Quản lý hồ sơ địa chính dạng số:
a) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp tỉnh chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính dạng số của tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương;
b) Đối với huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính mà chưa kết nối với cơ sở dữ liệu địa chính của tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính dạng số của
địa phương.
2. Phân cấp quản lý hồ sơ địa chính dạng giấy:
a) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp tỉnh quản lý các tài liệu gồm:
- Bản lưu Giấy chứng nhận; sổ cấp Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở
tôn giáo, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư;
- Hệ thống hồ sơ thủ tục đăng ký của các đối tượng thuộc thẩm quyền tiếp
nhận, thực hiện đăng ký đất đai;
- Bản đồ địa chính và các loại bản đồ, tài liệu đo đạc khác đang sử dụng để
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
- Hệ thống sổ địa chính đang sử dụng, được lập cho các đối tượng đăng ký
thuộc thẩm quyền;

đã được ban hành, tạo hành lang pháp lý cho việc thúc đẩy ứng dụng CNTT. Công
nghệ thông tin được coi là một công cụ hữu hiệu tạo lập phương thức phát triển mới
và bảo vệ Tổ quốc; là động lực quan trọng phát triển kinh tế tri thức, xã hội thông
tin, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong quá trình hội nhập quốc tế; góp
phần đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, bảo đảm phát triển nhanh và bền

12


vững đất nước; một trong những dữ liệu quan trọng để tạo nên một chính phủ điện
tử đó là cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, điều đó được thể hiện trong danh mục cơ sở
dữ liệu Quốc gia cần được ưu tiên triển khai tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện
tử ban hành kèm theo Quyết định số 714/QĐ-TTg ngày 22/5/2015 của Thủ tướng
Chính phủ.
Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai đã có những bước chuyển
biến mạnh mẽ và tiến bộ rõ rệt, kết quả giai đoạn này đánh giá thực hiện Luật đất
đai 2003, công tác quản lý, sử dụng đất ngày càng đi vào kỷ cương, nề nếp theo quy
định của pháp luật Đất đai đã được sử dụng có hiệu quả hơn, đóng góp phần quan
trọng vào sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội của đất nước; Để đảm bảo tính đồng
bộ trong hồ sơ địa chính và để quản lý quá trình hình thành, biến động của thửa đất,
song song với công tác lập và chỉnh lý bản đồ là công tác chỉnh lý, cập nhật hồ sơ
địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển cơ sở dữ liệu địa chính
trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính (Thông tư này
thay thế thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường), Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 04/10/2010 quy định kỹ thuật
về chuẩn dữ liệu địa chính. Theo thông tư số 17/2010/TT-BTNMT thì Cơ sở dữ liệu
địa chính: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính.
Dữ liệu không gian địa chính: Là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà

tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính
thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, tìm được vị trí thửa đất trên
bản đồ địa chính khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong dữ liệu
thuộc tính địa chính thửa đất;
+ Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm các
tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kích
thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử
dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế
về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; những
biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành và số vào sổ cấp Giấy chứng
nhận;

14


+ Dữ liệu trong CSDL địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
Phần mềm quản trị CSDL địa chính phải bảo đảm các yêu cầu:
+ Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn bộ dữ
liệu địa chính theo quy định;
+ Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu
địa chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối
với quyền truy nhập thông tin trong CSDL;
+ Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;
+ Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến
động về sử dụng đất trong lịch sử;
+ Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất
đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục bản đồ địa chính đối với từng
thửa đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng