ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
ĐẶNG THỊ THÚY THÀNH
QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN
LIỀN KỀ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số : 60 38 30
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. LÊ ĐÌNH NGHỊ Hà Nội - 2014
LỜI CAM ĐOAN
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN SỬ
DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 6
1.1. Khái niệm bất động sản 6
1.1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật một số nước 6
1.1.2. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về bất động sản 8
1.2. Các khái niệm cơ bản có liên quan đến bất động sản liền kề 15
1.2.1. Khái niệm bất động sản liền kề 15
1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 17
1.2.3. Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề 23
1.2.4. Khái niệm bất động sản bị vây bọc 28
1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo pháp
luật một số nước 29
Chương 2. QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO
QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 34
2.1. Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 34
2.1.1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 34
2.1.2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 40
2.2. Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 47
2.2.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề 47
2.2.2. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề 55
2.2.3. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề 59
2.2.4. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác 64
Chương 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY
ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 67
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề 67
3.1.1. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo
thủ tục hành chính 69
3.1.2. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Do đặc tính của đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, cho nên việc
sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu
cấp thiết, một đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của
việc phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định phái sinh của chế
định quyền sở hữu được quy định tại Chương XVI, Phần thứ hai Bộ luật Dân sự
2005 (từ đây gọi là BLDS 2005) với tiêu đề: Những quy định khác về quyền sở hữu.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong BLDS của nước ta
với đặc thù là quyền sở hữu của tư nhân đối với đất đai không được thừa nhận và
theo quy định của Hiến pháp thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Tuy nhiên pháp luật về đất đai của Việt Nam quy định người sử dụng
đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền
sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền này phải tuân theo các quy định của BLDS
2005 và pháp luật về đất đai.
Nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền không chỉ có ý nghĩa
về mặt lý luận mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc. Pháp luật dân sự của Việt Nam
trước đây cũng như của nhiều nước trên thế giới quy định quyền địa dịch trong điều
kiện ghi nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Pháp luật Việt Nam hiện nay không
thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai nhưng lại quy định quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề. Đây là sự khác biệt mang tính đặc thù trong pháp luật Việt Nam
cần được làm sáng tỏ. Thông qua đề tài: "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay", tác giả luận văn mong muốn góp phần
lý giải về lý luận cũng như thực tiễn trong pháp luật Việt Nam và một số nước trên thế
chế bất động sản liền kề, trên cơ sở đó tạo tiền đề cho việc áp dụng pháp luật một
cách thống nhất trên toàn quốc.
3
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan nhằm hệ thống các khái niệm
về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; So sánh với các quy
định tương đồng trong pháp luật của một số nước trên thế giới để đưa ra các kiến nghị
nhằm hoàn thiện các quy định tương ứng trong luật thực định; Đóng góp cho việc sửa
đổi BLDS 2005 sắp tới và áp dụng các quy định của BLDS 2005 để giải quyết những
tranh chấp trong thực tế.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Để thực hiện mục tiêu đó, luận văn đã tập trung nghiên cứu những vấn đề cụ
thể như sau:
- Quan niệm về bất động sản trong pháp luật của một số nước trên thế giới và
Việt Nam;
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật một số nước và
pháp luật Việt Nam trước khi ban hành BLDS 2005;
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong BLDS 2005 và một số quy
định liên quan chặt chẽ với nó;
- Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong
BLDS 2005;
- Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
và hướng hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
thấy được sự kế thừa, phát triển, tính đặc thù trong quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề pháp luật Việt Nam, từ đó liên hệ đến thực tiễn áp dụng các quy định
hiện hành của pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề và nêu ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật. 5
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề.
Chương 2: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của
BLDS 2005.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật
về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. 6
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
1.1. Khái niệm bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật một số nước
Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ cổ luật
La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động
sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động
sản”[31]. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện trong BLDS Nhật Bản. Trong
khi đó, Điều 100 BLDS&TM Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [34]
và pháp luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài
sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là gắn liền với đất đai và do vậy là bất động sản; Thứ hai, không giải thích rõ về
khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản gắn liền với
đất đai.
BLDS Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các BLDS truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
tương tự theo cách của các BLDS truyền thống, mặt khác, đưa ra khái niệm chung
về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng
và mục đích sử dụng của nó” [17, tr22] trong đó bao gồm rừng, vườn cây lâu năm,
nhà ở và các công trình xây dựng. Bên cạnh đó, luật này còn liệt kê những vật
không liên quan gì đến đất đai như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ… cũng là
các bất động sản. 8
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong
khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Việc phân loại tài sản
thành động sản hay bất động sản theo pháp luật của đa số các quốc gia khác trên thế
giới đều dựa vào tính chất di dời hay không di dời được của tài sản. Ngoài ra, một
số tài sản được quy định là bất động sản do tính chất, công dụng của tài sản hoặc do
pháp luật mỗi nước quy định.
1.1.2. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về bất động sản
1.1.2.1. Quy định của pháp luật việt nam về bất động sản trước khi ban hành
quy định: “Bất động sản có ba thứ, hoặc bởi tính chất của nó, hoặc bởi mục đích của
nó hoặc bởi quyền sử dụng vì cớ gì”. [2]
Điều 363 DLSG tương tự như quan niệm về bất động sản trong BLDS Pháp.
Bất động sản được quy định tại điều 517 BLDS Pháp: “Tài sản là bất động sản bởi
tính chất hoặc mục đích sử dụng của chúng hoặc bởi đối tượng mà chúng gắn liền
với nó ” [31, Điều 517]. Điều 363 DLSG quy định: “Bất động sản chia làm ba loại:
Bất động sản vì bản chất tự nhiên; Bất động sản vì công dụng riêng; Bất động sản vì
có đối tượng trên bất động sản” [30, Điều 363]. Quan niệm về bất động sản của
DLSG không có sự khác biệt đáng kể so với BLDS Pháp, đều chia bất động sản
thành 3 loại căn cứ vào bản chất tự nhiên hoặc do công dụng của chúng hoặc bởi
đối tượng mà chúng gắn liền với nó.
Như vậy, khái niệm bất động sản trong BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài
Gòn không có sự khác biệt đáng kể bởi vì đều quy định bất động sản theo tính chất tự
nhiên, bất động sản do công dụng, bất động sản do có đối tượng trên bất động sản.
Thứ nhất, đối với bất động sản do bản chất tự nhiên, Điều 373 DLSG quy
định nhà ở là bất động sản nhưng đã loại ra một số loại nhà ở có thể tháo ra được
và các nhà cửa bằng vật liệu nhẹ tranh, tre, cây, tôn không có nền móng vững chắc
hoặc Khoản 2 Điều 450 BLDS Bắc Kỳ quy định tương tự nhà cửa là bất động sản
trừ những nhà lá có thể tháo ra, lắp lại được. Quy định này có sự khác biệt đáng kể
so với quy định về các tài sản là bất động sản trong BLDS Pháp. Sự khác biệt này
có thể giải thích mặc dù BLDS Sài Gòn, BLDS Bắc Kỳ được xây dựng trên cơ sở
10
tiếp thu thành tựu lập pháp của BLDS Pháp nhưng có sự cải biến cho phù hợp với
điều kiện kinh tế, xã hội Việt Nam thời kỳ này. Do điều kiện kinh tế Việt Nam chủ
yếu là làm nông nghiệp nên nhà ở nông thôn chủ yếu là nhà dựng tạm có lợp lá
nên các loại nhà ở này không có kết cấu bền vững, cố định và theo tính chất tự
nhiên là có thể di dời được nên không thể coi loại nhà ở này là bất động sản do
bản chất tự nhiên.
Như vậy, bất động sản do bản chất tự nhiên được xác định là đất đai (ruộng
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. [20, Điều 181].
Như vậy, căn cứ vào quy đinh về bất động sản trong BLDS năm 1995 thì tính
chất không di, dời được được coi là căn cứ xác định tài sản được coi là bất động sản.
Tuy nhiên, căn cứ vào phần liệt kê những tài sản được coi là bất động sản ở các điểm
a, b, c, d, khoản 1 điều 181 BLDS năm 1995 chúng ta có thể nhận thấy tính
chất không di, dời được lại không phải là tiêu chí của tất cả các bất động sản đó.
Xét về phương diện vật lý, chỉ đất đai mới là tài sản không di, dời được. Tuy
nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay, đất đai nói chung không phải
là đối tượng chuyển dịch trong giao lưu dân sự. Đất đai ở đây phải được hiểu là
từng mảnh đất, dải đất nói riêng chứ không phải đất đai nói chung, gắn với nó là
quyền sử dụng mảnh đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Người được giao
quyền sử dụng mảnh đất, dải đất đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Pháp luật Việt Nam quy định sở hữu đất đai
thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước đại diện cho toàn
dân để thực hiện quyền sở hữu về đất đai; Nhà nước có quyền quyết định mục đích
sử dụng đất, hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, quy định quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất; Nhà nước có quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất. TS.
Phạm Công Lạc cho rằng: “Chính vì vậy quyền của người sử dụng đất đã bị hạn chế
rất nhiều so với quyền sở hữu các loại tài sản khác. Bởi vậy, đất đai được coi như
đối tượng bị hạn chế trong lưu thông dân sự”. [17, tr42].
12
Căn cứ quy định về bất động sản trong BLDS năm 1995 thì đất đai là bất động
sản đầu tiên còn nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất
động sản phái sinh từ đất đai. Nhà được hiểu là “công trình xây dựng có mái che,
có tường vách để ở hay dùng vào việc gì đó ” [30, tr667]. Cho đến nay, lần đầu tiên
khái niệm nhà ở đã được các nhà làm luật đưa ra trong Luật Nhà ở số:
luận mà còn có ý nghĩa về mặt thực tiễn sâu sắc, là cơ sở để phân định những quy
chế pháp lý đối với bất động sản đồng thời là cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các
tranh chấp về bất động sản giữa các chủ thể với nhau.
1.1.2.2. Quy định về bất động sản trong BLDS 2005
Kế thừa và phát triển những quy định về bất động sản trong các BLDS trước
đó, Điều 174 Khoản 1 BLDS 2005 quy định bất động sản gồm:
a, Đất đai;
b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d, Các tài sản khác do pháp luật quy định. [21, Điều 174].
Qua liệt kê nêu trên, có thể thấy rõ cách quan niệm về bất động sản trong BLDS
1995 và BLDS 2005 về cơ bản không khác nhau ngoài việc BLDS 2005 đã loại bỏ
cụm từ “không di, dời được” trong quy định về bất động sản trong BLDS 1995.
Tương tự như quy định về bất động sản trong BLDS 1995, pháp luật Việt Nam
thừa nhận các loại bất động sản sau:
Thứ nhất, bất động sản không thể di dời được về mặt cơ học, không thay đổi
được vị trí địa lý do bản chất tự nhiên của nó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai (trừ nhà làm bằng vật liệu thân gỗ, cây leo, chất
bổi… không có nền móng vững chắc, có thể dịch chuyển thủ công như gánh, gồng,
mang, vác); Những sản vật mà con người tác động trên đất, lao động trên đất mà có.
Ví dụ hoa lợi, lợi tức gắn liền với đất, như cây cối, hoa màu chưa thu hoạch, trái cây
chưa hái và các tài sản khác trên đất [16, tr10]. Tuy nhiên, những tài sản này được
coi là bất động sản khi chúng gắn liền với đất, nếu bứt chúng ra khỏi đất thì chúng
trở thành động sản.
14
Thứ hai, các động sản trở thành bất động sản vì công dụng, mục đích sử dụng.
Đó là các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng. Ví dụ như hệ thống điện,
nước được lắp đặt trong nhà, bể cá, tủ bày các vật dụng được gắn vào tường nhà
các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Như vậy, bất động sản có thể là vật, có thể là quyền tài sản, nếu chúng gắn liền
với đất đai.
1.2. Các khái niệm cơ bản có liên quan đến bất động sản liền kề
1.2.1. Khái niệm bất động sản liền kề
Trong BLDS 2005 không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề, tuy
nhiên bất động sản liền kề có thể được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về
ranh giới giữa các bất động sản. Do vị trí tự nhiên hay do những điều kiện kinh tế -
xã hội, do phong tục tập quán nên các bất động sản trong quá trình tồn tại đều có sự
tiếp giáp với các bất động sản xung quanh. Hai bất động sản được coi là liền kề với
nghĩa pháp lý để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ khi
giữa chúng thuộc các chủ sở hữu khác nhau và giữa chúng có một ranh giới chung.
Theo Từ điển Luật học thì bất động sản liền kề là: “Bất động sản cùng loại, sát
nhau và giữa chúng tồn tại một ranh giới phân cách về địa lý cũng như pháp lý” [3,
tr52].
Pháp luật Việt Nam quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho cá nhân và tổ chức sử dụng ổn định, lâu
dài và nguời sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Vì vậy, mỗi mảnh đất được giao
luôn tiếp giáp với nhau, tách biệt nhau theo ranh giới dùng để phân biệt bất động
sản này đối với bất động sản khác hay với các bất động sản xung quanh.
Không thể có một mảnh đất tồn tại độc lập mà không có sự tiếp giáp đối với
mảnh đất khác, đây là sự tồn tại khách quan xuất phát từ hạn điền cũng như thẩm
quyền giao đất. Các mảnh đất tiếp giáp với nhau tách biệt nhau theo ranh giới dùng
để phân cách bất động sản này với bất động sản khác hay với các bất động sản xung
quanh. Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi là liền kề và giữa chúng tồn
tại ranh giới mới có thể xác định được bất động sản nào phải chịu phiền lụy nhằm
16
phục vụ cho bất động sản kia. Một sự phiền lụy trên một bất động sản là dạng quyền
xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi
cho chủ sở hữu bất động sản khác. Sự hạn chế trên một bất động sản là một dạng
quyền của người khác trên một bất động sản không thuộc sở hữu của mình.
Theo các quy định của BLDS tại phần: “Những quy định khác về quyền sở
hữu” thì các bất động sản liền kề chỉ được áp dụng đối với đất đai và một số công
trình xây dựng, đặc biệt giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ về vật lý cũng như về
pháp lý được pháp luật ghi nhận.
Tóm lại, bất động sản liền kề là bất động sản là bất động sản về bản chất
không di dời được và giữa chúng tồn tại ranh giới chung. Ranh giới chung này được
xác định theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu, theo tập
quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Tuy
nhiên, nếu căn cứ khái niệm trên thì chỉ bất động sản liền kề phải có nghĩa vụ hạn
chế quyền sử dụng nhằm mục đích phục vụ một bất động sản liền kề khác. Thực tế
trong nhiều trường hợp, bất động sản không có sự tiếp giáp ranh giới trực tiếp với
bất động sản được hưởng quyền địa dịch cũng phải có nghĩa vụ đáp ứng quyền này
hoặc có những địa dịch không bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề
mà chỉ khống chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản đó, vì lợi ích của chủ
bất động sản lân cận. Chẳng hạn, địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo
những điều kiện nhất định không hề có tác dụng thừa nhận cho chủ sở hữu lân cận
một quyền sử dụng nào đối với bất động sản đó. Chính vì vậy, khái niệm bất động
sản liền kề chưa bao quát được trọn vẹn nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề theo quy định của BLDS năm 2005.
1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Từ thời La Mã cổ đại, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu
sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác.
Theo cách định nghĩa đó, bất động sản được coi là một chủ thể. Đặc biệt, nó cũng có
nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài và để làm được việc đó, trong điều kiện bất
động sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải đi qua bất
động sản khác, trong quá trình xây dựng con đường thông thương với xã hội.
19
gánh chịu ấy hoặc hạn chế sự tự do trong đường hưởng dụng quyền lợi
của người chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch, hoặc là cho chủ sở hữu
bất động sản hưởng địa dịch được lợi dụng một đôi chút về bất động sản
chịu địa dịch [2].
Tương tự như vậy, Điều 601 Dân luật Bắc Kỳ qui định:“Địa dịch là những sự
phiền lụy buộc vào một sở nhà đất để lợi dụng cho một sở nhà đất của người khác”
[2]. Đối chiếu với Luật Dân sự của chế độ Sài Gòn cũ về vấn đề địa dịch, chúng ta
thấy cũng có những quy định tương tự và khá đầy đủ, chi tiết về địa dịch. Quy định
về quyền địa dịch trong dân luật Sài Gòn năm 1972 Quyển 2 thiên thứ 4 điều 463 :
Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm thuận lợi hay tiện
ích cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của ngừơi khác. Địa
sản phải chịu dịch lụy như trên gọi là địa sản thừa dịch, địa sản được
hưởng sự thuận lợi gọi là địa sản hưởng dịch [30].
Tóm lại quy định về địa dịch trong pháp luật dân sự Việt Nam trước khi ban
hành BLDS 1995, 2005 đều có điểm chung đó là thống nhất sử dụng khái niệm địa
dịch chứ không sử dụng khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Đồng thời, coi quan hệ địa dịch là một quan hệ vật quyền (quyền trên vật): một bất
động sản phải chịu “dịch lụy” để làm lợi cho một bất động sản khác. Bất động sản
chịu dịch lụy là bất động sản thừa dịch, bất động sản hưởng thuận lợi là bất động
sản hưởng dịch.
Ngày nay, BLDS không sử dụng khái niệm “quyền địa dịch” mà sử dụng khái
niệm “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Điều 273 BLDS 2005 quy định
về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền
kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối
đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và
các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu
không có thoả thuận khác [21, Điều 273].
địa dịch xác nhận đó là một dạng vật quyền: một mảnh đất phục vụ yêu cầu một
Copyright: Tài liệu đại học ©