Website: Email : Tel (: 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mỗi, là
yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước. Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị
trí hết sức quan trọng đối với đời sống con người, là tài sản của Nhà nước,
gia đình. Nó phản ánh trình độ phát triển của kinh tế xã hội và mức sống của
mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Ở nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một hệ thống các
loại thị trường dần được hình thành và phát triển. Trong đó thị trường bất
động sản là thị trường rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại
thị trường này là hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều
kiện làm phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc.
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hành vi mua và bán các
hàng hoá bất động sản cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Ngày
nay, thị trường nhà đất đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của
hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân. Nó đã có những
đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua.
Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
CHƯƠNG I
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
I.\ KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.\ Khái niệm về bất động sản
• Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của
đất nước và mỗi thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện ở
nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích
người chủ sở hữu, các nhà đầu tư kinh doanh và người sử dụng.Hoạt
động kinh doanh bất động sản rất rộng lớn và phức tạp .Đặc biệt trong
điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình
thành đồng bộ các loại thị trường .

2.\ Đặc điểm của bất động sản
2.1\ Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển:
Đặc tính này có tính ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị
trường tại chỗ thì bất động sản không thể đem đi nơi khác để giao dịch.
Vấn đề vị trí của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động
sản, vì vậy người ta nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ
thể, đến tình hình phát triển kinh tế , văn hoá xã hội và môi trường cảnh
quan cũng như hạ tầng kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản.
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
2.2\Tính bền lâu: Đất đai là một thứ được xem như không bị huỷ hoại,
trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản
(BĐS) là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất
động sản với tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị
trường và trạng thái hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại
ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ
kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công
trình bị lão hoá.
2.3\Tính thích ứng: Lợi ích của công trính được sinh ra trong quá trình sử
dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ
lại nét đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho
nhà đầu tư. Việc điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách
hàng nên các nhà đầu tư luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS
2.4\Tính biến dị: Trên thị trường bất động sản không tồn tại hai công
trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả
hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong toà cao
ốc thì các căn nhà cũng có hướng và nhà khác nhau. Ngoài ra cần chú ý
đến ý muốn của các nhà đầu t ư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi
người đều quan tâm đến tính dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng,
thoả mãn sở thích cá nhân ....Do vậy trên thi trường bất động sản địa vị và

 Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá
BĐS nhà đất;
• Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường bất
động sản là loại hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời được nhưng
có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt
động giao dịch.
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
• Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị
trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
• Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trường mà người ta
phân thị trường làm 3 cấp:
 Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho
thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai c).
 Thị trường thứ II là thị trường xây dựng công trình để bán
hoặc cho thuê.
 Thị trường III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình
đã được mua và thuê.
II.\ CUNG&CẦU - YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ
II.\ CUNG&CẦU - YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.\ Cung bất động sản
1.\ Cung bất động sản
1.1.\ Khái niệm cung bất động sản
Cung về bất động sản là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng
tổng khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một
thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định .
Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số bất động sản

động sản cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông
thường khác:
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Bất động sản là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn
và con người không thể tự tạo ra thêm bất động sản mới được để làm
tăng cung theo ý muốn chủ quan từ đó giữa các loại bất động sản theo
mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại bất động
sản đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác.

Hơn nữa, lượng cung về bất động sản không thể điều chỉnh trong lưu
thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính
cố định về vị trí và tính không đồng nhất của bất động sản. Do vậy, dễ
dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu bất động sản một cách cục
bộ về không gian và chủng loại bất động sản theo từng địa phương
hay từng vùng lãnh thổ.

Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển
được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa
phương này sang địa phương khácK, từ vùng này sang vùng khác,
thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ
cân bằng cung - cầu hợp lý. Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua
được trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô
nền kinh tế có thị trường bất động sản.

Mặt khác tổng cung về bất động sản là một số lượng giới hạn gần như
không đổi, nên không thể đẩy tổng cung bất động sản tăng lên một
cách tuyệt đối được theo ý muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá
8

trường. Lượng cung bất động sản của khu vực này tăng là do đầu tư
phát triển từ nguồn vốn không phải của ngân sách Nhà nước mà do
các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện có tuân theo các quy
trình, quy phạm chính thức của pháp luật mà Nhà nước quản lý về
lĩnh vực xây dựng nhà ở. Do vậy Nhà nước không thể kiểm soát được
toàn bộ lượng cung bất động sản ở khu vực này mà chỉ điều tiết thông
qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng.

Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân
đối cung cầu cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung bất động sản
khu vực này hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong
kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của Nhà nước và cũng đựơc đầu
tư, phát triển từ nguồn vốn tư nhân.
•
Những nguồn bất động sản được hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết
kế riêng tuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất
đa dạng về cấp độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông
theo một tiêu chuẩn kỹ thuật nào cả nhưng rồi nó cũng tạo thành một
nguồn có lượng cung về bất động sản khá lớn và phong phú trên thị
trường.
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
•
Hiện nay ở nước ta lượng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu
sinh hoạt của con người tăng chưa cao, chưa đáp ứng được lượng cầu
phát sinh hàng năm, đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở
mức thấp. Năm 2000, cả nước với khoảng 700 triệu m2 sử dụng nhà ở
trong đó tại các đô thị khoảng 120 triệu m2 trên một lượng diện tích đất ở
kiểm kê được theo Chỉ thị số 24/1999/CT-TTg và Quyết định số
24/2001/QĐ-TTg ngày 01 tháng 03 năm 2001 của Thủ tướng chính phủ

và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường. Một khu vực bất
động sản không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không
đối với thị trường bất động sản, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng
kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là
nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản. Chính vì vậy, tiếp
theo quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ
quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định.
•
Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng
cung về nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
năng và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả
các nguyên vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả
năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và
kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn
cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu
nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và
thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và
nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất
lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
•
Chính sách và pháp luật của Nhà nước

Khác với hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất
lớn vào chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý bất động sản,
về chính sách sử dụng bất động sản và các khoản đầu tư cho phát triển
bất động sản.


sản.
2.\ Cầu nhà đất
2.\ Cầu nhà đất
2.1.\ Khái niệm cầu nhà đất
14