Lời mở đầu
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát
triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền
kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời
cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập
kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy
luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay
đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất
động sản. Sau gần 3 năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản
dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị
trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên
nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Những cam kết về tự do hoá thị trường
khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển
tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản
trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công ty đó phải nắm bắt
được những nét chính của ngành, và phân tích được năng lực cạnh tranh cũng như quan trọng
hơn cả là phân tích SWOT để biết được đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro,
thách thức bên ngoài. Vì vậy nhóm chúng em thực hiện đề tài “môi trường cạnh tranh
ngành bất động sản- Chiến lược của công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh 2010-
2015” để phân tích từ đó đưa ra giải pháp chiến lược cho công ty. Vì thời gian tìm hiểu ngắn
cũng như kiến thức chuyên môn chưa cao nên trong bài tiểu luận còn rất nhiều sai sót, nhóm
chúng em mong nhận được lời nhận xét cũng như ý kiến đóng góp của thầy để bài tiểu luận
được hoàn thiện hơn. Nhóm chúng em xin chân thành cảm ơn thầy.
PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.
1.1. Quy mô thị trường bất động sản.
1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.
Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị
trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động

1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay.
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000
Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt
tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số
dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025.
Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển
thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự án đầu
tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2007.
Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt động về đầu tư BĐS tại
Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng trong nửa đầu năm 2009. Cụ
thể, ngày 15/10, Vina Capital thông báo bán toàn bộ 50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc
A&B. Việc bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm. Công ty cổ
phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp thuộc dự án Hòang Anh An Tiến, huyện
Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương 1.000 -1.100 USD/m2.
Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM giá thuê sẽ
chạm đáy vào cuối năm nay. Giá chào thuê của tât cả các phân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có mức
giảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn
31.562m2 đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn phòng hạng
A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm 0,6% so
với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong khi đó dự
báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm 2010.
Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chào thuê bình quân tại các
trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thương mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở
mức giá 105,3USD/m2/tháng tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi.
Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như: Kumho Asiana
Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ở Q.11 sẽ cung cấp thêm cho thị trường
56.338m2 mặt bằng.
Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá thuê. Giá thuê trung

tháng đầu năm 2009 đang có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu. Ở Hà Nội, tổng số căn hộ còn để
bán từ các dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà
Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Vincom
Park Place, Sky City Tower và Golden Westlake, CT1 – khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A – khu đô
thị mới Nghĩa Đô… cũng đều nhằm đến thị trường trung và cao cấp.
Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động mua bán căn hộ diễn
ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2009 chỉ có khoảng 330 căn có giao dịch thành,
chiếm khoảng 23% tổng số căn còn để bán. Giá bán căn hộ trung bình đã giảm so với quý 4/2008.
Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm song giao
dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của tình trạng này, theo các chuyên gia là do
nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị trường. Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức
quá cao so với khả năng thanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu
thật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành công không
nhiều.
Số liệu từDiaOcOnline.vn cho thấy tuần qua, giá đất nền ở một số khu
vực như Q2, Q8, Nhà Bè… vẫn tiếp tục “nóng” lên, với giá tăng từ 20% đến 40%. Tuy nhiên, lượng
giao dịch rất ít. Một nhân viên kinh doanh làm việc tại sàn giao dịch BĐS Tân Hưng (quận 7) cho
biết: “Gần 1 tháng nay, giá nền đất có “nóng” lên nhưng tỷ lệ người trực tiếp đến giao dịch tại sàn
vẫn không tăng lên so với thời điểm trước đó bao nhiêu”.
1.2. Tốc độ tăng trưởng.
“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay. Thế
nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát
triển, không hề có băng. Cụ thể như sau: Dù mới chỉ có một số ít công ty niêm yết công bố báo cáo
tài chính quý III nhưng đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn tượng, hơn nhiều so với quý
II. Trong đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm ngành bất động sản.
Tuy mới đi được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp này công bố đều
vượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009. Nhận định cho rằng: Ngành bất động sản có lợi nhuận
đột biến.
Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều doanh nghiệp trong lĩnh
vực này được hưởng lợi. Điển hình như Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), lợi nhuận quý III đã đạt

Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà ở. Một
yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia nhập này đòi
hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS.
Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư vào BĐS ở Việt Nam,
ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ chưa yên tâm nhất là sự thay đổi chính sách
của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận
định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày một tiến bộ hơn.
Ông Peter Dinning đã có nhận định hoàn toàn chính xác. Với một loạt văn bản pháp luật liên quan ra
đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật Kinh doanh BĐS,
hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới đang được mở ra theo chiều hướng ngày
càng thông thoáng và hợp lý.
Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20 ha, chủ đầu tư phải
có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh
nghiệm ra khỏi thị trường này. Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư dự án
khu ĐTM được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 khi đã có
các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn
thành dự án đúng với mục đích, nội dung xây dựng và tiến độ dự án đã được duyệt. Với hướng mở
như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trì toàn bộ
dự án.
Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối
thoát khi cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây dựng cơ
sở hạ tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu
ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không thể san sẻ một
phần dự án cho các chủ đầu tư khác. Vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần huy động
được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở.
Vấn đề này cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụng vốn
của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi hợp đồng góp vốn không được
thực hiện theo đúng cam kết - đã được cụ thể hóa trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Theo điều 19
của Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn
ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và

lại nhiều cơ hội. Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp tác hiệu
quả. Vì không phải cứ DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là có thể bắt tay hợp tác. Theo TS. Đỗ Thị
Loan, sự kết hợp của tập đoàn Tam Phú được thực hiện khá bài bản bởi 4 công ty trên đều có những
thế mạnh riêng để kết hợp với nhau. Điều này giúp cho phần việc của từng thành viên trong liên
doanh không bị dẫm chân lên nhau mà sẽ được tách biệt chuyên nghiêp, tận dụng được thế mạnh của
từng thành viên. Cụ thể như Công ty N.V.T sẽ lo phần tài chính; Công ty Đất Xanh lo khâu tiếp thị,
kinh doanh; Công ty Đạt Gia phụ trách giải phóng mặt bằng và Công ty Võ Đình chịu trách nhiệm thi
công. Các DN có thể dựa vào nhu cầu để đưa ra hình thức hợp tác lâu dài hoặc hợp tác trong từng dự
án.
Việc hợp tác với các DN nước ngoài, TS. Đỗ Thị Loan nhận định, đây là vấn đề sẽ gặp nhiều
khó khăn vì yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao như thương hiệu của đối tác, vị trí đất và
nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính khác… liên quan đến dự án một cách chi tiết. Điều này hiện chưa có
nhiều DN BĐS tại TP. HCM có khả năng đáp ứng. Chính vì vậy, sự kết hợp giữa các DN trong nước
vẫn là hướng đi khả thi hơn.
3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh.
Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần đây,
từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng -
Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến các sàn đang rục rịch ra mắt
trong một vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank...
Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều công ty khác như Phú Gia, Hoàng Quân,
Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặc nâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch
hiện có. Nguyên nhân chính là do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thông
qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đang đến gần (1/1/2009).
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị
cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa
chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một
sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
Theo ông Lương Sĩ Khoa, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất Phú Gia, một trong những
doanh nghiệp đang chuẩn bị ráo riết cho việc lập sàn, những động thái hoàn thiện quy định pháp luật
của nhà nước nhằm phục vụ lộ trình chuyển đổi hoạt động mô hình sàn giao dịch theo Luật Kinh

Riêng ở văn phòng hạng A, con số này là 26,3%.
Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới hoàn
thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung văn phòng cho
thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các
hạng văn phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ cao ốc trong thời
gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong những yếu
tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho thuê giảm
trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt Nam
trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Tính đến quý 3 vừa rồi, khi tín hiệu giảm giá trên thị trường bất động sản bắt đầu chững lại thì
riêng ở mảng căn hộ dịch vụ, giá thuê vẫn tiếp tục mức giảm khá mạnh, trung bình khoảng 4,3% ở tất
cả các hạng mục. Trong đó, giảm mạnh nhất vẫn là phân khúc căn hộ dịch vụ hạng A, giảm tới 10%,
chỉ còn 29,1 USD/m2/tháng.
Giá giảm nhưng lượng khách thuê ở các khu hạng A cũng giảm mạnh, tỷ lệ diện tích trống đã
tăng lên 26% trong quý vừa rồi do khách hàng dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn hoặc đến các căn hộ
mua cho thuê. Chủ một cao ốc hạng A tại Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối tượng khách hàng chính của
cao ốc này là du khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch này thích không khí gia đình khi đi
du lịch nên thay vì ở khách sạn, họ thích ở các căn hộ dịch vụ để có thể tự đi chợ, nấu các món ăn
theo ý thích của mình và giá thuê cũng mềm hơn so với ở khách sạn.
Tuy nhiên, lượng khách hằng ngày càng giảm xuống và số ngày thuê căn hộ cũng giảm khá
mạnh. “Suy thoái kinh tế, đi du lịch họ cũng tiết kiệm tiền ở. Thay vì ở căn hộ hạng A, họ chuyển
sang căn hộ hạng B, hạng C. Đó là chưa kể đến chuyện các cao ốc căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp
đang phải cạnh tranh quyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi. Thuê các căn hộ kiểu
này, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư này nói
Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ tại TP.HCM
đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ đã linh hoạt hơn trong thời gian cho thuê,
cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần, thậm chí theo ngày để tăng doanh thu. Tuy
nhiên, họ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ sự phục hồi của căn hộ bán với
nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình như dự án Intercontinental Asiana

Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận
tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản
thế chấp. Một công ty có tiềm lực
tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ
là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt
khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt
động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước
ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức
bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập
trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc
có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản
là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy)
nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà
nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với
kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục
đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất
từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng
khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản
xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng
loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được

đang phải cạnh tranh quyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi. Thuê các căn hộ kiểu
này, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư này nói
Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ tại TP.HCM
đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ đã linh hoạt hơn trong thời gian cho thuê,
cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần, thậm chí theo ngày để tăng doanh thu. Tuy
nhiên, họ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ sự phục hồi của căn hộ bán với
nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình như dự án Intercontinental Asiana
Saigon Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng 9 vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 1- 3
phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ căn hộ trống trên thị trường tăng cao.
Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói
chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm trọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này kỳ vọng vào
điều gì? Chủ cao ốc trên cho biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong khi
các căn hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê ngắn ngày. Ưu
điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích cho thuê ngay từ đầu nên có các dịch
vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3 là tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên
ít có sự va chạm về lối sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộ
mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài có tâm lý “ngại”. Với các
ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳ vọng vào sự gia tăng số lượng khách từ các hợp
đồng lao động ngắn hạn giữa các công ty với các chuyên gia nước ngoài thay vì khai thác khách du
lịch thuần túy như hiện nay.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trường căn
hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên
doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam.
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật.
Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế quốc
dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị
trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc
gia nhập thị trường.

Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với
kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục
đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất
từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng
khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản
xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng
loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được
Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng
không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản
xuất kinh doanh, cho nhu cầu
nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản
sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương
ứng.
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát
triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị
trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao
dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó
thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt.
4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của các
cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy, "giấc mơ" về những dự án hoàn thiện của các
doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu.Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất
Lành, đã đưa
ra con số thống kê về việc chậm trễ thủ tục hành chính đối với một dự án có diện tích 3,5 ha của
Công ty (tọa lạc tại số 1/45 đường Nguyễn Văn Quá,
phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP.HCM), ông cho biết: dự án xây dựng khu căn hộ diện tích
nhỏ, giá thấp của Đất Lành xin đầu tư xây dựng từ ngày 6/10/2006. Qua nhiều thủ tục như thỏa thuận
địa điểm, cấp thông tin quy hoạch, xét duyệt quy hoạch 1/500 của quận, thẩm định và phê duyệt quy
hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc... và nhiều bước lòng vòng khác, đến tháng 9/2009 dự án mới
được "tạm khởi công".

trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và
ngược lại.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá
có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ
hàng chục năm và hơn thế nữa.
Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên
thường có giá trị cao.
Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài
sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến
thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua,
bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi
giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên..
Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt,
quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt.
Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ
tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
5.2 Khách hàng.
Nhóm
khách
hàng
Đặc điểm
Mong muốn
Tỷ lệ
TUỔI
TRẺ TÀI
CAO
- Người độc thân, tự lập, thành công sớm trong độ tuổi 25-32. - Lương khoảng 800-1.000 đô la
Mỹ/tháng.
- Không gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè. - Đa phần chọn căn hộ có
diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm.

ĐỊA ỐC
- Giới chuyên tìm hiểu về khả
năng sinh lời của địa ốc.
- Tiềm năng của khu nhà. - Khả năng bán lại nhanh chóng của sản phẩm đã mua.
52%
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.
.6.1. Năng lực sản xuất.
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới, nguồn cung nhà ở sẽ
khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua sản phẩm phù hợp khả năng tài chính của
mình.
Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: hiện nay,
sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung
bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên, những người có nhu cầu thật về nhà ở có nhiều cơ hội
tiếp cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch.'
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến nay đã có
54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên bằng
nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009-2011. Trong đó có 267 dự án đăng ký thực hiện trong 2 năm
2009-2010, để xây dựng gần 5 triệu m2 nhà trên diện tích 554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho
trên 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh đăng ký
danh mục dự án xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, quy mô
xây dựng xấp xỉ 6 triệu m2 sàn.6 tháng đầu năm 2009 , diện tích nhà ở trên toàn quốc đã tăng thêm
khoảng 22 triệu m2; trong đó tại các đô thị tăng thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực nông thôn tăng thêm
10,6 triệu m2. Tổng diện tích nhà ở tên toàn quốc đạt khoảng trên 1000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2;
nông thôn: 737,6 triệu m2). Diện tích bình quân nhà ở cả nước đạt 12,2 m2/người.
Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha đến trên 1.000 ha với tổng
diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê duyệt quy
hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.
Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50% vào
năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2010
và khoảng 85%năm 2020. Như vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và các đối

minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch! Những cam kết về
tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện
phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản
trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
"Chính các công ty dịch vụ bất động sản đã dần dần hình thành để thay thế các trung tâm và cá
nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến bất động sản cũng đã được phát triển để đáp ứng
nhu cầu cho một thị trường giàu tiềm năng và có tác động lớn tới nền kinh tế đất nước", ông Hưng
nói.
Sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường bất động sản đã có sự
phát triển mang tính bùng nổ. Đầu tư vào bất động sản đang là lĩnh vực thu
hút một lượng vốn lớn trong tổng đầu tư toàn xã hội và tạo ra lượng giá trị gia tăng lớn. Tại thời
điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên
115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế).Chỉ tính riêng trong năm 2008, hàng
chục dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng số vốn đăng ký lên đến
hàng chục tỷ USD, cho thấy phần nào sức hấp dẫn và khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản
Việt Nam trong tương lai.
Tại buổi hội thảo, các chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam cũng chỉ rõ những
yếu kém cần khắc phục để thị trường này trở thành đòn bẩy thực sự của nền kinh tế. Theo GS. TSKH
Đặng Hùng Võ, trong giai đoạn thị trường hiện nay, thị trường vốn đã được điều chỉnh khá mạnh với
những hình thức mới của thị trường chứng khoán và công ty cổ phần. Từ đó, diện mạo của thị trường
bất động sản cũng đã được điều chỉnh theo, liên thông mạnh mẽ với thị trường tài chính. Sự lên
xuống của thị trường bất động sản, luôn kéo theo sự thăng hay trầm của thị trường tài
chính và ngược lại. "Những lý thuyết về thị trường bất động sản trước đây đã không còn phù
hợp. Thực tế đang cần những lý thuyết kinh tế mới về thị trường bất động sản, mà mối quan hệ giữa
thị trường này và thị trường tài chính đóng vai trò quyết định"- ông Võ nhấn mạnh.
Sau 2 năm Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản trải qua nhiều bước thăng - trầm
và hiện tại là tương đối trầm lắng. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, việc thực hiện 8 nhóm
giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ từ đầu năm đến nay đã cho kết quả ban đầu khả quan.
Theo đó, lạm pháp đã giảm dần, tốc độ tăng trưởng có giảm đi nhưng vẫn không phải là âm.
Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấp hơn các năm trước. Việc

mua nhà với mức giá rẻ như bây giờ. Kinh doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp
bất động sản.
Trong tháng 2/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại. Điều này bắt nguồn từ
nguồn vốn tín dụng mà các ngân hàng đã cung cấp cho các công ty bất động sản. Chẳng hạn như
Vietcombank cho Indochina Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu phức hợp trung tâm
thương mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi theo một thỏa thuận vào ngày 19/2/2009.
Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho Hoàng Anh Gia Lai vay
5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng 1. Ở khu vực quận 2, giá nhà đang nhích lên sau khi Tp.HCM
quyết định bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giải tỏa ở Thủ Thiêm 24,000 tỷ đồng. Dự án xây
dựng 500,000 nhà ở xã hội từ nay đến năm 2012 để hỗ trợ cho những người gặp khó khăn về nhà ở
đang được kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường bất động sản. Tuy nhiên nhiều chuyên gia trong
ngành nhận định, tình hình năm 2009 có thể tiếp tục ảm đạm do nền kinh tế đang suy thoái, dòng vốn
đầu tư trực tiếp
nước ngoài sụt giảm. Ngành bất động sản cũng gặp bất lợi vì không nằm trong nhóm được hỗ trợ lãi
suất. Kết quả khảo sát ý kiến từ 33 chuyên gia bất động sản của công ty nghiên cứu thị trường
VietRees cũng cho thấy triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới vẫn mờ
mịt. Thống kê này cho biết có đến hơn 70% chuyên gia không xác định được khi nào thị trường sẽ
phục hồi và chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phục hồi vào cuối năm 2009 hoặc sau đó.
Kinh doanh thụt lùi
Các công ty niêm yết trên sàn tất nhiên không thoát khỏi xu hướng chung của ngành. Năm 2008, mặc
dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8% nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9%. Thành
quả này rõ ràng thấp hơn so với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của ngành
lần lượt là 52.2% và 72.2%. Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngành giảm mạnh so với năm
2007. Cụ thể, ROEA giảm từ 27.6% xuống còn 16.7% trong năm 2008; ROAA giảm từ 16.3% xuống
còn 8.32%. Tuy nhiên,
các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường. Điều đáng lo ngại là sự gia tăng của tỷ số nợ/vốn
chủ sở hữu từ mức 0.7 của năm 2007 lên 1.0 vào năm 2008 khiến chỉ số thanh toán của ngành giảm
tương ứng từ 2.46 xuống còn 1.66. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh đang gặp khó khăn, việc
gia tăng sử dụng nợ sẽ gây nên nhiều áp lực thanh toán nợ đối với doanh nghiệp.
Cổ phiếu của ngành BĐS là một trong những nhóm cổ phiếu có mức sụt giảm mạnh trên thị trường

HAG vẫn chưa hấp dẫn khi P/E vào khoảng 14.9x, cao hơn so với bình quân ngành. Tuy nhiên, nhà
đầu tư có thể cân nhắc những lợi thế, triển vọng của HAG để đưa ra quyết định đầu tư.
7.3. Triển vọng phát triển của ngành.
Điểm sáng
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thực
là rất lớn
Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi năm qua.Mức tiết kiệm của
những người muốn mua nhà đang được tích góp nhanh hơn mức tăng trưởng kinh tế. Do đó nhu cầu
về không gian sống tốt hơn sẽ tăng trưởng theo thời gian.
Nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất cao ở những người có thu nhập thấp. Nhiều chính sách gần đây
và một phần trong kế hoạch kích cầu của chính phủ đã hỗ trợ cho nhu cầu này
Việt Nam là một nước có dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa đang ở mức cao. Theo số liệu của
Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của của Việt Nam dự báo cho năm 2010 là 33%. Dân số sống tại
các đô thị của Việt Nam hiện nay đang là 23 triệu người và có thể tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu người
vào năm 2025.
Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt hơn 14 tỷ đô la
chủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảng khách sạn du lịch. Đây là con số kỷ lục từ trước
tới nay và nó cũng cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động
sản trong nước
Điểm tối
Khả năng tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành các sản phẩm
bất động sản mới tăng lên.
Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã khiến cho nhu cầu bất động sản ở Việt
Nam chững lại, các công trình xây dựng cũng bị đình đốn do giá nguyên vật liệu tăng cao (xi măng
và sắt thép...).
Trong nửa đầu năm 2009 ngành ngân hàng đã mở cửa thực sự thị trường thế chấp. Mặc dù lãi
suất vay mua nhà vẫn đang ở mức cao (khoảng 12%/năm), nhưng việc này đã giúp cho người muốn
mua căn hộ mà chưa đủ khả năng.
Mới đây ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại mới có thông tư giảm tỷ lệ sử sụng nguồn vốn
ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng điều này sẽ làm cho việc vay vốn để mua

biết thị trường, tạo được uy tín nhãn hiệu – những thế mạnh vượt trội mà các đối thủ không có được.
Nói chung, công ty có thị phần lớn nhất với năng lực cạnh tranh mạnh nhất, độc đáo nhất sẽ có vị thế
cạnh tranh tốt nhất.
Năng lực riêng biệt, hay còn được biết như năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là thể hiện thực lực
và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thoả mãn tốt nhất các đòi hỏi của
khách hàng để thu lợi ngày càng cao hơn. Như vậy, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trước hết
phải được tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp. Đây là các yếu tố nội hàm của mỗi doanh nghiệp,
không chỉ được tính bằng các tiêu chí về công nghệ, tài chính, nhân lực, tổ chức quản trị doanh
nghiệp… một cách riêng biệt mà cần đánh giá, so sánh với các đối tác cạnh tranh trong hoạt động
trên cùng một lĩnh vực, cùng một thị trường. Sẽ là vô nghĩa nếu những điểm mạnh và điểm yếu bên
trong doanh nghiệp được đánh giá không thông qua việc so sánh một cách tương ứng với các đối tác
cạnh tranh. Trên cơ sở các so sánh đó, muốn tạo nên năng lực cạnh tranh, đòi hỏi doanh nghiệp phải
tạo lập được lợi thế so sánh với đối tác của mình. Nhờ lợi thế này, doanh nghiệp có thể thoả mãn tốt
hơn các đòi hỏi của khách hàng mục tiêu cũng như lôi kéo được khách hàng của đối tác cạnh tranh.
Thực tế cho thấy, không một doanh nghiệp nào có khả năng thỏa mãn đầy đủ tất cả những yêu
cầu của khách hàng. Thường thì doanh nghiệp có lợi thế về mặt này và có hạn chế về mặt khác. Vần
đề cơ bản là, doanh nghiệp phải nhận biết được điều này và cố gắng phát huy tốt những điểm mạnh
mà mình đang có để đáp ứng tốt nhất những đòi hỏi của khách hàng. Những điểm mạnh và điểm yếu
bên trong một doanh nghiệp được biểu hiện thông qua các lĩnh vực hoạt động chủ yếu của doanh
nghiệp như marketing, tài chính, sản xuất, nhân sự, công nghệ, quản trị, hệ thống thông tin…Tuy
nhiên, để đánh giá năng lực cạnh tranh của một doanh nghiệp, cần phải xác định được các yếu tố
phản ánh năng lực cạnh tranh từ những lĩnh vực hoạt động khác nhau và cần thực hiện việc đánh giá
bằng cả định tính và định lượng.
Thị trường bất động sản là một thị trường có tỉ suất lợi nhuận cao, các doanh nghiệp trong
ngành đều có những lợi thế riêng biệt so với các doanh nghiệp khác cùng lĩnh vực.Những doanh
nghiệp đã hoạt động hiệu quả trên
trong ngành bất động sản như công ty Sacomreal, đất xanh, công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Bình
Chánh, Saigon Land, Vạn Phát Hưng,Hòa Bình, Homecare,...Chúng em xin đánh về vị thế cạnh tranh
của một số đối thủ cạnh tranh của công ty cổ phần và đầu tư xây dựng Bình Chánh như là công ty
Vạn Phát Hưng, công ty Hòa bình.

hiện đại góp phần vào sự phát triển xã hội. Công tác chăm lo đời sống của những thành phần xã hội
gặp khó khăn bằng các hình thức từ thiện đã và đang được công ty thực hiện trong nhiều năm qua.
Nhờ những nổ lực này mà công ty đã gặt hái được nhiều thành tích tiêu biểu nhất là bằng khien giấy
chứng nhận cho các đóng góp xã hội và cách giải thưởng do người tiêu dung bình chọn. Hình ảnh
công ty trước công chúng ngày càng đẹp, hài lòng khách hàng.
Nguồn nhân lực chuyên nghiệp và vững chuyên môn: VPH là một tập thể
những nhà quản lý chuyên nghiệp và đầy kinh nghiệm, có tâm huyết hướng đến việc nâng cao chất
lượng cuộc sống cho các cư dân đô thị tại VN. Nguồn nhân lực tại công ty làm việc với tất cả năng
lực,sự trung thực và hết mình cống hiến cho các dịch vụ xã hội. Công ty thường xuyên giáo dục nhân
viên biết tự rèn luyện ngày càng giỏi hơn, đoàn kết hơn để xuất sắc hoàn thành công việc được giao
Không ngừng cải tiến chất lượng sản phẩm và dịch vụ: Luôn luôn đưa ra
những thiết kế mới, độc đáo đáp ứng nhu cầu thị trường. Điều này được chứng minh qua các dự án
của VPH, điển hình như dự án khu công nghiệp Phú Mỹ
: công ty sử dụng thiết kế của Singapore, mang lại cho dân cư một cách sống mới, hưởng thụ nhiều
tiện ích như những dự án nhà ở tại Singapore. Công tác chăm sóc tư vấn và giải quyết khiếu nại của
khách hàng cũng được công ty quan tâm đầy đủ, kịp thời, có chiều sâu. Khách hàng cảm thấy tự hào
khi ở tại căn nhà, căn hộ do VPH đầu tư. Họ tiếp tục mua và giới thiệu cho bạn bẻ gần xa…đón mua
những sản phẩm của VPH. Sau năm 2010, VPH sẽ phát triển các địa ốc khác như văn phòng cho
thuê, thương mại, bệnh viện, trường học, các trung tâm giải trí, thể dục thể thao.
Như vậy trên thị trường bất động sản, VPH đã đươc thừa nhận là một thương hiệu phát triển địa ốc
có tiếng nhờ vào thiết kế ưu việt, dự án chất lượng cao, môi trường sống tốt và đảm bào tiến độ xây
dựng, giao hàng
CÔNG TY CP XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH ĐỊA ỐC HÒA
BÌNH.
Vị thế cạnh tranh của Công ty
Mặc dù mới chính thức thành lập từ tháng 12 năm 2000 nhưng Hòa Bình đã khẳng định được
vị thế của mình trên thị trường. Công ty là một trong những doanh nghiệp có sức cạnh tranh và hoạt
động tương đối hiệu quả trong ngành xây dựng. Theo số liệu từ thống kê, Trong năm 2005, doanh
thu của Hòa Bình là 133,3 tỷ (tăng 36,3% so với năm 2004), và gấp gần 10 lần so với mức bình quân
ngành.

nhiều năm hoạt động. Sự tập trung và thống nhất quản lý nguồn nhân lực này là một lợi thế khá
lớn của Hòa Bình so với các công ty xây dựng khác. Bằng môi trường làm việc tốt và chế độ đãi ngộ
nhân tài phù hợp, nhiều năm qua Hòa Bình không bị hiện tượng chảy máu chất xám mà ngược lại thu
hút nhiều nhân tài đến với Công ty. Với nguồn nhân lực giàu kinh nghiệm và tràn đầy nhiệt huyết
này, Hòa Bình
Hoàn toàn có thể triển khai những chương trình nâng cao năng lực cạnh tranh của mình một cách
toàn diện và thực hiện thành công chiến lược phát triển của mình.
Về công nghệ: Hầu hết những khách hàng và đối tác của Hòa Bình là các nhà
đầu tư, các nhà thầu chính, các nhà tư vấn, thiết kế đến từ khắp năm châu. Qua thực tế làm việc với
các đối tác nước ngoài đó, Hòa Bình đã nắm bắt được những công nghệ và phương thức quản lý xây
dựng tiên tiến của nhiều nước trên thế giới như công nghệ Top – down, Diagram Wall v.v... Có thể
nói, hiện Hòa Bình đang nắm vững những công nghệ thi công tiên tiến nhất từ công tác nền móng,
kết cấu bêtông cốt thép đến các công tác hoàn thiện và thi công điện nước, trang trí nội thất cũng như
nắm vững quy trình thi công lắp đặt các vật liệu kỹ thuật như vật liệu chống thấm, vật liệu cách âm,
cách nhiệt, chống trượt...
Về văn hóa doanh nghiệp: Là một công ty có bề dày lịch sử trong việc xây
dựng một nền văn hóa doanh nghiệp mang tính nhân bản cao, Hòa Bình đã xây dựng được một môi
trường làm việc vui vẻ, trong sạch, lành mạnh, có tính tự giác và kỷ luật cao. Mọi thành viên của Hòa
Bình đều xem trọng đạo đức, lương tâm nghề nghiệp và ý thức trách nhiệm cao đối với cộng đồng.
Trong suốt 19 năm hoạt động, Hòa Bình nổi tiếng là lò luyện nhân tài và để tiếp tục phát triển, nâng
cao sức cạnh tranh trong các lĩnh vực đang hoạt động Hòa Bình bảo đảm thực hiện thật tốt những sứ
mệnh, chính sách, mục tiêu cũng như hoàn thiện các cơ chế, chính sách đào tạo và đãi ngộ nhân tài
của mình, tiếp tục xây dựng một nền văn hoá doanh nghiệp kết hợp một cách hài hòa tinh hoa, kiến
thức của nhân loại, văn hoá dân tộc và cả truyền thống tốt đẹp của gia đình (của những cổ đông sáng
lập). Văn hóa Hòa Bình có nhiều điểm đặc sắc và có thể nói đã thấm sâu vào máu thịt của từng
CBCNV. Về nguồn cung cấp vật liệu:
Bên cạnh khoảng 100 nhà cung cấp chiến lược Hòa Bình còn có danh sách trên 1000 nhà cung cấp
các sản phẩm xây dựng bao gồm vật liệu và máy móc thiết bị thi công trong đó có cả những nhà xản
xuất mà Hòa Bình có thể mua trực tiếp với những ưu đãi về giá cả và các điều kiện thanh toán.Năm
nay thì Hoà Bình đã xếp vị trí 307 trên 500 doanh nghiệp tư nhân có doanh thu cao nhất Việt Nam.

không có cách nào đoán trước được điều đó căn cứ vào tình trạng kinh tế, quá trình lịch sử, hay bất
kỳ điều gì khác nữa.Hiểu rõ được những vấn đề này, kết hợp với việc phân tích mục tiêu và mặt
mạnh yếu của từng công ty, ta có thể dễ dàng hơn trong việc dự đoán những phản ứng, biện pháp
cạnh tranh, từ đó ta sẽ có thể đưa ra bước đi tiếp theo phù hợp.
* Cạnh tranh sản phẩm: là tổng thể những chỉ tiêu, thuộc tính của sản phẩm
thể hiện mức độ thoả mãn nhu cầu trong những điều kiện xác định phù hợp với
công dụng của sản phẩm.
Hiện nay, chất lượng sản phẩm đã trở thành một công cụ cạnh tranh quan trọng của các doanh nghiệp
trên thị trường. Chất lượng sản phẩm cành cao tức là mức độ thoả mãn nhu cầu càng cao, dẫn tới đẩy
mạnh tốc độ tiêu thụ, làm tăng khả năng trong thắng thế trong cạnh tranh của doanh nghiệp.
- Chất lượng sản phẩm tăng lên sẽ thu hút được khách hàng tăng đựơc khối lượng hàng hoá tiêu thụ,
tăng uy tín sản phẩm mở rộng thị trường, từ đó tăng doanh thu, tăng lợi nhuận, đảm bảo hoàn thành
các mục tiêu mà doanh nghiệp đã đề ra.
- Nâng cao chất lượng sản phẩm có nghĩa là nâng cao hiệu quả sản xuất kinh
doanh.
* Cạnh tranh bằng giá bán sản phẩm
Giá cả của sản phẩm phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Các yếu tố kiểm soát được: Chi phí sản xuất sản phẩm, chi phí bán hàng, chi
phí lưu động và chi phí yểm trợ xúc tiến bán hàng.
- Các yếu tố không kiểm soát được quan hệ cung cầu cường độ cạnh tranh trên
thị trường, chính sách điều tiết thị trường của Nhà nước.
Giá cả được sử dụng làm công cụ cạnh tranh thông qua các chính sách định giá bán sản phẩm của
doanh nghiệp trên thị trường, một doanh nghiệp có thể có các chính sách định giá sau:
- Chính sách định giá thấp: định giá thấp hơn so với thị trường nhưng cao hơn
giá trị sản phẩm, doanh nghiệp chấp nhận mức lãi thấp.
- Chính sách định giá cao.
Tức là mức giá bán cao hơn mức giá thống trị trên thị trường và cao hơn giá trị
sản phẩm..
- Chính sách ổn định giá bán.
Tức là giữ nguyên giá bán theo thời kỳ và địa điểm. Chính sách này giúp doanh

Vạn Phát Hưng là một công ty được thành lập cách đây 10 năm, 10 năm phát triển họ đã khẳng định
được thương hiệu và có vị thế cao trên thị trường đô thị chất lượng cao. Theo một nghiên cứu gần
đây thì lý do khách hàng chọn mua sản phẩm của Vạn Phát Hưng thì có tới 66,6% lý do đưa ra là vì
uy tín của công ty. Điều này có thể khẳng định những biện pháp nhằm cạnh tranh của Vạn Phát Hưng
sẽ tận dụng tối đã uy tín của mình, đồng nghĩa với việc này là họ cũng sẽ không thể đưa ra các biện
pháp có ảnh hưởng đến uy tín của mình. Thêm nữa, so sánh tương quan về nguồn vốn, tài sản của
Vạn Phát Hưng thì vốn của họ vẫn rất khiêm tốn. Từ 2 điều này có thể dự đoán rằng những chính
sách về giá thấp , hoặc phá giá sẽ không bao giờ là lựa chọn của họ.