Lời mở đầu ........................................................................................................................... 3
PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH. ................................................. 4
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường. ...................................................... 4
1.1. Quy mô thị trường bất động sản. .............................................................................. 4
1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản. ...................................................................... 4
1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay. ......................................................... 5
1.2. Tốc độ tăng trưởng. ................................................................................................... 8
2. Phạm vi cạnh tranh. ....................................................................................................... 10
3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh. ................................................................................... 11
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường. ....................................................................... 14
4.1. Những rào cản gia nhập ngành. .............................................................................. 14
4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật. ........................................................................................ 14
4.1.3. Rào cản về pháp luật. ....................................................................................... 15
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước. ............. 15
4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính. ........................................................................ 16
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường. ............................................................................... 17
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng ......................................................................... 17
5.1. Sản phẩm. ................................................................................................................ 17
5.2 Khách hàng. ............................................................................................................. 18
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn. ............................................................................ 19
.6.1. Năng lực sản xuất. .................................................................................................. 19
6.2. Yêu cầu về vốn. ....................................................................................................... 19
7. Khả năng sinh lợi. .......................................................................................................... 20
7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản. .......................................................... 20
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội. ................................................................................. 21
7.3. Triển vọng phát triển của ngành. ............................................................................ 24
Điểm sáng ...................................................................................................................... 24
Điểm tối ......................................................................................................................... 25
Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản ...................................... 25
PHẦN 2: PHÂN TÍCH CẠNH TRANH. .......................................................................... 27
1. Đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ. ................................................................... 27

2.5.3. Tổ chức các chương trình khám chữa bệnh miễn phí cho người nghèo. ......... 54
2.5.4. Tổ chức các chương trình nhân dịp Lễ, Tết thiếu nhi cho các em có hoàn cảnh
khó khăn. .................................................................................................................... 54
2.5.5. Xây dựng nhà tình thương và các hoạt động xã hội khác. ............................... 55
3. Phân tích ma trận SWOT. ............................................................................................. 55
Điểm mạnh. .................................................................................................................... 55
Điểm yếu. ....................................................................................................................... 56
Cơ hội. ............................................................................................................................ 56
Thách thức. .................................................................................................................... 57
Ma trận SWOT. .................................................................................................................. 58
4. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015. ...................................................... 60
4.1. Các mục tiêu chính cần đạt được cho các chiến lược kinh doanh của công ty. ..... 60
4.2. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015. ............................................... 61
4.2.1. Các chiến lược nhóm SO. ................................................................................ 61
4.2.2. Các chiến lược nhóm ST. ................................................................................. 62
4.2.3. Các chiến lược nhóm WO. ............................................................................... 63
4.2.4. Các chiến lược nhóm WT. ............................................................................... 64
KẾT LUẬN ........................................................................................................................ 65
2
Lời mở đầu
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam
ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt
Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển
đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày
càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc
tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động
không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước
trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về
lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Sau gần 3 năm

tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt
Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã
hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị
trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây
Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008,
theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy
hơn sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời;
sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị
trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về
trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về
bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó
dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của
từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất
động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà
Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường
hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh
đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính
độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến
đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có
cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển
kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu
4
tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời

Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại
TP.HCM giá thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm nay. Giá chào thuê của tât cả các
phân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có mức gảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời
điểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2
đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn
phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức
17,5% giảm 0,6% so với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống
hiện vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục
tăng từ nay đến cuối năm 2010.
Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chào
thuê bình quân tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm
thương mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/tháng
tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi.
Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như:
Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ở
Q.11 sẽ cung cấp thêm cho thị trường 56.338m2 mặt bằng.
Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá
thuê. Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3%
xuống còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí
còn tăng cao lên 26% do khách thuê dời dến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn.
Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính là
thị trường căn hộ bán. Trong quý III, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại
các dự án bị đình hoặc hoãn lại trước đây và cùng lúc đó là 12 dự án mới đã
được khởi công xây dựng. Có 10 dự án (bao gồm 1.800 căn hộ) đã chính thức
được chào bán trong đó một số chủ đầu tư chỉ chào bán 1 số lượng nhỏ trong
tổng số nguồn cung của dự án. Đặc biệt, giá chào bán bình quân trên thị trường
thứ cấp tiếp tục tang từ 1%-3,4% so với quý trước, và hầu hết các giao dịch dao
động trong mức giá 650 USD-810 USD/m2.
Nếu tính từ năm 2008 đến quý III/2009 đã có 46 dự án với gần 15.000

Nghĩa Đô… cũng đều nhằm đến thị trường trung và cao cấp.
Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động
mua bán căn hộ diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2009
chỉ có khoảng 330 căn có giao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn còn
để bán. Giá bán căn hộ trung bình đã giảm so với quý 4/2008. Giá chào bán
trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm song
giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của tình trạng này,
theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị
trường. Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng
thanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu
thật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao
dịch thành công không nhiều.
Số liệu từ DiaOcOnline.vn cho thấy tuần qua, giá đất nền ở một số khu
vực như Q2, Q8, Nhà Bè… vẫn tiếp tục “nóng” lên, với giá tăng từ 20% đến
7
40%. Tuy nhiên, lượng giao dịch rất ít. Một nhân viên kinh doanh làm việc tại
sàn giao dịch BĐS Tân Hưng (quận 7) cho biết: “Gần 1 tháng nay, giá nền đất
có “nóng” lên nhưng tỷ lệ người trực tiếp đến giao dịch tại sàn vẫn không tăng
lên so với thời điểm trước đó bao nhiêu”.
1.2. Tốc độ tăng trưởng.
“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản
(BĐS) hiện nay. Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài,
thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát triển, không hề có băng. Cụ thể như
sau: Dù mới chỉ có một số ít công ty niêm yết công bố báo cáo tài chính quý III
nhưng đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn tượng, hơn nhiều so với
quý II. Trong đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm ngành bất
động sản.
Tuy mới đi được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp
này công bố đều vượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009. Nhận định cho
rằng: Ngành bất động sản có lợi nhuận đột biến.

trường BĐS Việt Nam là:
Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam
hiện nay tới 8%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng
là 10%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ
kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM. Trong 10 -15
năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần
nhà để ở.
Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Đến hết tháng 9/2007, cả
nước đã thu hút được thêm 9,6 tỷ USD vốn FDI. Tổng vốn FDI thực hiện cũng
đạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Với đà tăng trưởng này,
chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2007.
Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn
hộ, các khu nhà ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức
Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng
hoàn thiện khung pháp lý về BĐS.
Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư
vào BĐS ở Việt Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ
chưa yên tâm nhất là sự thay đổi chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh
nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận định các
chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày một
tiến bộ hơn.
Ông Peter Dinning đã có nhận định hoàn toàn chính xác. Với một loạt văn bản
pháp luật liên quan ra đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định
17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật Kinh doanh BĐS, hướng phát triển của thị
trường BĐS trong thời gian tới đang được mở ra theo chiều hướng ngày càng
thông thoáng và hợp lý.
Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất
20 ha, chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc
những nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này.
Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTM

Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất
động sản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu
"bắt tay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh. Đây có thể là
thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐS
trong nước.
Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản
của các DN BĐS tại TP. HCM chính là sự ra đời cửa Tập đoàn Tam Phú vào
đầu tháng 6 vừa qua. Đây là sự bắt tay của 4 DN hoạt động trong lĩnh vực xây
dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty
TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình. Sự
chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợp
tác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát triển
ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công trình đô thị và những
hạng mục liên quan.
TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho
biết, việc hợp tác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện
nay quy mô của các dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều
10
đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện. Trước
đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính để triển
khai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớn không chỉ
trước mắt mà còn ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ. Ngoài ra, việc
hợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự "tấn
công" của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều hơn
đến thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng. Với tiềm lực tài chính
vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những vị trí
vàng để xây dựng, khai thác. Do đó, với quy mô của phần lớn DN BĐS ở TP.
HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽ mang lại nhiều cơ
hội. Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp

chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một
sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
Theo ông Lương Sĩ Khoa, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất Phú
Gia, một trong những doanh nghiệp đang chuẩn bị ráo riết cho việc lập sàn,
những động thái hoàn thiện quy định pháp luật của nhà nước nhằm phục vụ lộ
trình chuyển đổi hoạt động mô hình sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất
động sản đã khiến các doanh nghiệp càng trở nên vội vã hơn.
Mặc dù thị trường đang trong vòng ảm đạm, nhiều công ty vẫn chuẩn bị
lập sàn giao dịch nhằm đón bắt cơ hội khi thị trường hồi phục. “Thị trường
càng phát triển thì càng cần nhiều sàn giao dịch, nhất là khi pháp luật đã quy
định. Vậy nên ai có sự chuẩn bị sớm hơn sẽ có nhiều cơ hội kinh doanh hơn”,
ông Khoa nói.
Năm 2008 và nửa đầu năm 2009 thực sự là “cơn đại hồng thủy” đối với
thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM. Đang từ đỉnh cao khoảng 90
USD/m2/tháng (cuối năm 2007-hạng A), giá cho thuê văn phòng lao dốc với
tốc độ phi mã, chỉ còn trên 30 USD/m2/tháng vào những tháng đầu năm 2008.
Quý 3 vừa rồi đã có tín hiệu khả quan nhưng với nguồn cung cực lớn, cạnh
tranh trong mảng này cũng sẽ hết sức quyết liệt.
Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấu
hiệu chạm đáy và đang bật lên trở lại. Đầu tiên là do nhu cầu về lĩnh vực này
tăng lên. Theo thống kê từ Công ty CBRE, nhu cầu về văn phòng hạng A tại
TP.HCM trong quý 3 vừa rồi đã tăng 12% so với quý trước đó. Đây là một tín
hiệu khá lạc quan trong tình hình khủng hoảng kinh tế dẫn đến hầu hết các công
ty trong và ngoài nước đều cắt giảm tối đa chi phí thuê văn phòng.
Theo thống kê, trong quý 3 có tới gần 50.000m2 mặt bằng đã được cho
thuê, chủ yếu tập trung ở các cao ốc hạng A và C. Điển hình như cao ốc hạng A
Cetic (Nguyễn Thị Minh Khai, Q.1) đưa vào hoạt động ở đầu quý2 vừa rồi đến
nay đã lấp đầy khoảng 67% diện tích. Nhu cầu tăng khiến giá chào thuê của tất
cả các phân hạng cao ốc văn phòng có mức giảm thấp nhất tính từ quý 2/2008
đến nay, chỉ giảm 2,9% trong quý vừa rồi.

Giá giảm nhưng lượng khách thuê ở các khu hạng A cũng giảm mạnh, tỷ
lệ diện tích trống đã tăng lên 26% trong quý vừa rồi do khách hàng dời đến các
căn hộ dịch vụ rẻ hơn hoặc đến các căn hộ mua cho thuê. Chủ một cao ốc hạng
A tại Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối tượng khách hàng chính của cao ốc này là du
khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch này thích không khí gia đình
khi đi du lịch nên thay vì ở khách sạn, họ thích ở các căn hộ dịch vụ để có thể
tự đi chợ, nấu các món ăn theo ý thích của mình và giá thuê cũng mềm hơn so
với ở khách sạn.
Tuy nhiên, lượng khách hằng ngày càng giảm xuống và số ngày thuê căn
hộ cũng giảm khá mạnh. “Suy thoái kinh tế, đi du lịch họ cũng tiết kiệm tiền ở.
Thay vì ở căn hộ hạng A, họ chuyển sang căn hộ hạng B, hạng C. Đó là chưa
kể đến chuyện các cao ốc căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp đang phải cạnh tranh
quyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi. Thuê các căn hộ kiểu
này, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư này nói.
Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ
dịch vụ tại TP.HCM đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ
đã linh hoạt hơn trong thời gian cho thuê, cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn
hạn theo tuần, thậm chí theo ngày để tăng doanh thu. Tuy nhiên, họ phải đối
mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ sự phục hồi của căn hộ bán
với nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình như dự án
Intercontinental Asiana Saigon Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng
9 vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 1- 3 phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ căn
hộ trống trên thị trường tăng cao.
13
Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói
riêng và Việt Nam nói chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm
trọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này kỳ vọng vào điều gì? Chủ cao ốc trên cho
biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong khi các căn
hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê
ngắn ngày. Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích

bất động sản, bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính
của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực
14
tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ
là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức
thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại
tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang
do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa
dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín
thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án... phát triển
rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử
dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng
góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và
phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật
về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động
sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ
sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất
động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời
kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà
nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực
kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này
thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu

6/10/2006. Qua nhiều thủ tục như thỏa thuận địa điểm, cấp thông tin quy
hoạch, xét duyệt quy hoạch 1/500 của quận, thẩm định và phê duyệt quy hoạch
của Sở Quy hoạch - Kiến trúc... và nhiều bước lòng vòng khác, đến tháng
9/2009 dự án mới được "tạm khởi công".
Các bước thủ tục nói trên đã "ngốn" mất một khoảng thời gian 35 tháng
16 ngày. Tính ra, theo ông, Đất Lành bị thiệt hại hơn 47 tỷ đồng, trong đó 44,1
tỷ đồng là lãi vay và 3,15 tỷ đồng chi phí quản lý dự án bị "đội" lên do thời
gian quản lý dự án bị kéo dài.
Còn Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Liên hiệp Quốc
HABITAT tại Việt Nam, thì nhận định: "Phương pháp quy hoạch của Việt
Nam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho". Quy hoạch chử yếu thể hiện ý chí của
nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị trường. Quy hoạch xác
định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ cho
phép làm những gì Nhà nước quy định".
Theo ông, quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển,
đồng thời hạn chế tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầu
tư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ
đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy, sự can thiệp tùy tiện
của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bất
động sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu
của xã hội.
16
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường.
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là
những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với
một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng
chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính những yếu tố đó làm cho việc một
công ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụ
khi một công ty có một dư án đâu tư một tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng là
năm năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng

nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
17
5.2 Khách hàng.
Nhóm
khách
hàng
Đặc điểm Mong muốn Tỷ lệ
TUỔI
TRẺ TÀI
CAO
- Người độc thân, tự lập, thành
công sớm trong độ tuổi 25-32.
- Lương khoảng 800-1.000 đô la
Mỹ/tháng.
- Không gian sống riêng,
đi sớm về khuya dễ dàng,
tự do tụ tập bạn bè.
- Đa phần chọn căn hộ có
diện tích nhỏ, xinh xắn,
tiện đi làm.
5%
VÌ
TƯƠNG
LAI
CON EM
- Vợ chồng gần ngũ tuần, có con
tuổi trưởng thành, dành dụm mua
nhà làm của để dành cho con sau
này.
- Thường cân nhắc kĩ, ra quyết

- Thường chọn nhà có diện
tích nhỏ hơn 80m2, có thể
xa trung tâm, giá khoảng
vài trăm triệu đồng.
- Giá và phương thức
thanh toánlà quan tâm
hàng đầu
15%
KINH
DOANH
ĐỊA ỐC
- Giới chuyên tìm hiểu về khả
năng sinh lời của địa ốc.
- Tiềm năng của khu nhà.
- Khả năng bán lại nhanh
chóng của sản phẩm đã
mua.
52%
18
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.
.6.1. Năng lực sản xuất.
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới,
nguồn cung nhà ở sẽ khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua
sản phẩm phù hợp khả năng tài chính của mình.
Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam
khẳng định: hiện nay, sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang
tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ
tăng lên, những người có nhu cầu thật về nhà ở có nhiều cơ hội tiếp cận được
với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch.'
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây

các chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy động vốn bằng tín dụng là
một phần của dự án, do bất động sản hình thành từ các dự án có thời gian hình
thành dài và giá trị rất lớn .
Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và hoạt động của
mình, ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các
hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín
dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần huy động vốn cho
việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi ….
Đối với khu vực tư nhân: là những đối tượng có nhu cầu căn bản về bất
động sản, họ cần nhà để ở hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phần
lớn đối tượng này họ đã có sẵn một lượng vốn nhưng chưa đủ để sở hữu một
bất động sản như ý muốn, do vậy họ cần huy động thêm vốn.
7. Khả năng sinh lợi.
7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản.
Từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch, sau 2 năm Việt Nam
ra nhập WTO, thị trường BĐS VN đã vươn lên nằm trong tốp những thị
trường có tính minh bạch. Sau 2 năm Việt Nam trở thành thành viên chính
thức của WTO, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước tiến dài,
cả về lượng và chất, đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Tại hội
buổi thảo đánh giá tác động hội nhập sau 2 năm gia nhập WTO, đối với nền
kinh tế Việt Nam về lĩnh vực bất động sản và vật liệu xây dựng tổ chức tại
Hà Nội ngày 26/12 vừa qua, các chuyên gia thống nhất rằng, mặc dù còn
nhiều hạn chế cần khắc phục nhưng nhìn nhận một cách tổng thể, thị trường
bất động sản Việt Nam đang dần vận động theo đúng quỹ đạo của… thị
trường.Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất động
sản Thế kỷ (CEN Group), sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng
khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số
minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch!
Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công
ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như

chuyên gia cũng cho rằng, việc thực hiện 8 nhóm giải pháp kiềm chế lạm
phát của Chính phủ từ đầu năm đến nay đã cho kết quả ban đầu khả quan.
Theo đó, lạm pháp đã giảm dần, tốc độ tăng trưởng có giảm đi nhưng vẫn
không phải là âm.
Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấp
hơn các năm trước. Việc các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho
thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, việc Chính phủ công bố các
giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế trong năm 2009 cũng sẽ là cơ
hội để thị trường bất động sản "ấm lên".
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội.
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện
chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất
động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng
cho vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng
4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn
hệ thống. Không những thế, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho
nhiều khách hàng đi vay nợ để mua nhà. Thị trường bất động sản tụt dốc trước
những biến động bất lợi như vậy
21
Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009
Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi
tăng mạnh trong năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời
điểm cuối năm 2008, giá căn hộ chung cư đã rớt giá 30%-50% so với năm
cuối năm 2007. Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giao dịch nhỏ giọt.
Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39
USD/m2 xuống còn 60;35;25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo của
công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá văn phòng cho thuê có thể tiếp tục
giảm do nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng của
suy thoái kinh tế. Dự kiến, nguồn cung văn phòng tăng 122% trong ba năm
2009-2011, tương ứng hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phòng.

nước ngoài sụt giảm. Ngành bất động sản cũng gặp bất lợi vì không nằm
trong nhóm được hỗ trợ lãi suất. Kết quả khảo sát ý kiến từ 33 chuyên gia
bất động sản của công ty nghiên cứu thị trường VietRees cũng cho thấy triển
vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới vẫn mờ mịt.
Thống kê này cho biết có đến hơn 70% chuyên gia không xác định được khi
nào thị trường sẽ phục hồi và chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phục
hồi vào cuối năm 2009 hoặc sau đó.
Kinh doanh thụt lùi
Các công ty niêm yết trên sàn tất nhiên không thoát khỏi xu hướng chung
của ngành. Năm 2008, mặc dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8%
nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9%. Thành quả này rõ ràng thấp hơn
so với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của ngành
lần lượt là 52.2% và 72.2%. Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngành
giảm mạnh so với năm 2007. Cụ thể, ROEA giảm từ 27.6% xuống còn
16.7% trong năm 2008; ROAA giảm từ 16.3% xuống còn 8.32%. Tuy nhiên,
các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường.
Điều đáng lo ngại là sự gia tăng của tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu từ mức 0.7 của
năm 2007 lên 1.0 vào năm 2008 khiến chỉ số thanh toán của ngành giảm
tương ứng từ 2.46 xuống còn 1.66. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh
đang gặp khó khăn, việc gia tăng sử dụng nợ sẽ gây nên nhiều áp lực thanh
toán nợ đối với doanh nghiệp.
Cổ phiếu của ngành BĐS là một trong những nhóm cổ phiếu có mức sụt
giảm mạnh trên thị trường chứng khoán. Hầu hết các cổ phiếu trong ngành
này đều có mức giảm giá khá đồng đều từ 76%-80%, cao hơn mức 67% của
toàn thị trường.
Một số công ty có kết quả kinh doanh đáng chú ý
Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn
có một vài điểm sáng. Với kết quả kinh doanh khá ấn tượng, những công ty
sau đây có thể là những gợi mở cho cơ hội đầu tư trong năm 2009:
TDH: CTCP phát triển nhà Thủ Đức công bố kết quả doanh thu đấy ấn

năm 2007 xuống còn 1,350 USD/m2.
HAGL cũng có lợi thế khi vừa được BIDV cung cấp khoản vay 5,650
tỷ đồng nên hoàn toàn có đủ vốn cho các hoạt động đầu tư sắp tới.
Với EPS hiện nay là 3,923 đồng/cổ phiếu, giá cổ phiếu của HAG vẫn chưa
hấp dẫn khi P/E vào khoảng 14.9x, cao hơn so với bình quân ngành. Tuy
nhiên, nhà đầu tư có thể cân nhắc những lợi thế, triển vọng của HAG để đưa
ra quyết định đầu tư.
7.3. Triển vọng phát triển của ngành.
Điểm sáng
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thực
là rất lớn
Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi năm
qua.Mức tiết kiệm của những người muốn mua nhà đang được tích góp
nhanh hơn mức tăng trưởng kinh tế. Do đó nhu cầu về không gian sống tốt
hơn sẽ tăng trưởng theo thời gian.
Nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất cao ở những người có thu nhập thấp.
Nhiều chính sách gần đây và một phần trong kế hoạch kích cầu của chính
phủ đã hỗ trợ cho nhu cầu này
24
Việt Nam là một nước có dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa đang ở mức
cao. Theo số liệu của Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của của Việt Nam
dự báo cho năm 2010 là 33%. Dân số sống tại các đô thị của Việt Nam hiện
nay đang là 23 triệu người và có thể tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu người vào
năm 2025.
Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản đạt hơn 14 tỷ đô la chủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảng
khách sạn du lịch. Đây là con số kỷ lục từ trước tới nay và nó cũng cho thấy
sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản
trong nước
Điểm tối