1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
VÕ THANH HẢI
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO
NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM –
TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
TP. Hồ Chí Minh - Năm 2013
2
LỜI CAM ĐOAN 3
MỤC LỤC Trang bìa phụ
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục bảng biểu
Lời mở đầu
1. Cơ sở hình thành đề tài
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4. Phương pháp nghiên cứu
5. Kết cấu của luận văn
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU
NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM
1.1 Tổng quan về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 17
1.1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng 17
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tín dụng ngân hàng. 17
1.1.1.2 Những quy định về pháp lý trong cấp tín dụng. 18
1.1.1.3 Quy trình tín dụng 20
1.1.1.4 Thẩm định tín dụng cá nhân 24
1.1.1.5 Các biện pháp bảo đảm tiền vay 25
1.1.2 Chính sách tín dụng của NHTM 26
1.1.2.1 Khái niệm 26
1.1.2.2 Mục tiêu của chính sách tín dụng . 26
5
2.2 Phân khúc đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM 49
2.3 Nguồn vốn tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM. 50
2.4 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
của các NHTM Việt Nam 50
2.4.1 Tình hình hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam 51
2.4.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
của các NHTM Việt Nam 53
2.5 Thực trạng tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp của
NHTMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank VN) 57
2.5.1 Tình hình hoạt động tín dụng của Eximbank VN 57
2.5.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp
của Eximbank VN 62
2.5.2.1 Đánh giá chung 62
2.5.2.2 Quy mô, và tốc độ tăng trưởng 63
2.5.2.3 Danh mục sản phẩm tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
thấp của EIB 64
2.5.3 Một số nguyên nhân khác từ phía Eximbank 67
2.5.3.1 Chưa có chiến lược phát triển thành ngân hàng bán lẻ hiện đại, chuyên
nghiệp với một lộ trình trong từng giai đoạn cụ thể. 67
2.5.3.2 Quy trình cấp tín dụng bán lẻ còn nhiều hạn chế . 68
2.5.3.3 Mạng lưới giao dịch chưa được phân bố đồng đều . 68
2.5.3.4 Công tác chăm sóc khách hàng vay vốn chưa được quan tâm đúng mức 68
2.6 Các yếu tố tác động đến quyết định cấp tín dụng của Eximbank đối với người có
thu nhập trung bình và thấp. 69
2.6.1 Mục tiêu nghiên cứu 69
2.6.2 Tiến trình thu thập dữ liệu và cỡ mẫu 69
2.6.3 Tiến trình xử lý dữ liệu 70
6
3.3.5 Giải pháp đối với cán bộ quan hệ khách hàng cá nhân 86
3.3.6 Giải pháp phát triển sản phẩm tín dụng nhà ở tại Eximbank . 87
3.3.7 Giải pháp về mạng lưới giao dịch 88
3.3.8 Giải pháp về quy trình thủ tục 89
3.3.9 Giải pháp về công tác tuyên truyền và quảng cáo sản phẩm dịch vụ 89
3.3.10 Chính sách chăm sóc khách hàng và hậu mãi 90
3.4 Các biện pháp hỗ trợ 90
3.4.1 Phát triển thị trường cầm cố thế chấp bất động sản 90
3.4.2 Chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản . 91
3.4.3 Xây dựng lại hệ thống văn bản để đảm bảo an toàn hoạt động và quản lý rủi
ro tín dụng 94
3.4.4 Xây dựng hệ thống văn bản qui định chung về hoạt động tín dụng bán lẻ . 95
3.4.5 Đẩy mạnh công tác triển khai và hoàn thiện đề án không sử dụng tiền mặt. 96
3.4.6 Tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin tín dụng và tăng cường thanh tra, giám
sát ngân hàng 97
3.4.7 Giải pháp về vấn đề xử lý tài sản thế chấp . 97
Kết luận chương 3 99
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Phụ lục 01: Bảng câu hỏi khảo sát
Phụ lục 02: Mô tả sản phẩm cấp tín dụng mua nhà cho đối tựơng có thu nhập thấp tại
Eximbank
Phụ lục 03: Số liệu phân tích bằng SPSS
8
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
GHB
Ngân hàng nhà ở chính phủ Thái Lan (Government Housing Bank)
CT
Chỉ thị
NH
Ngân hàng
GP
Giấy phép
VN
Việt Nam
9
BĐS
Bất động sản
UBND
Uỷ ban nhân dân
VIB
Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (Vietnam International Bank)
VPBank
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng
HDBank
Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP.HCM
NamABank
Ngân hàng TMCP Nam Á
ANZ
Ngân hàng ANZ Việt Nam
Hong Leong
Bank
Ngân hàng Hong Leong Việt Nam
ACB
Hong Leong
Bank
Ngân hàng Hong Leong Việt Nam
ACB
Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Bank)
Sacombank
Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín
TGN
Tổng nguồn vốn
VĐL
Vốn điều lệ
VCB
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)
TCTD
Tổ chức tín dụng
CIC
Trung tâm thông tin tín dụng (Credit Information Center)
người có thu nhập trung bình và thấp của ngân hàng Eximbank 12
LỜI MỞ ĐẦU
1. Cơ sở hình thành đề tài
Theo số liệu điều tra cho thấy số lượng đối tượng có thu nhập trung bình và thấp
như các cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hiện vẫn còn ở nhà tạm bợ,
hầu hết họ chưa có chổ ở ổn định. Và theo như kết quả khảo sát mức sống năm 2010,
thì tỷ lệ hộ có nhà ở kiên cố là 49,2%, nhà bán kiên cố là 37,8%, nhà thiếu kiên cố là
7,5% và nhà đơn sơ là 5,6% (Tổng cục thống kê, 2010). Do đó, các đối tượng có thu
nhập càng thấp thì lại có nhu cầu về nhà ở ngày càng cấp thiết so với các đối tượng
khác và khi đó họ rất mong tích lũy tiền để có được căn nhà như mong ước. Nhưng để
thực hiện được điều này lại rất khó khăn và thời gian tích lũy được số tiền đủ để mua
một căn nhà lại rất dài. Xu hướng mất dần khả năng tích lũy mua nhà tỉ lệ thuận với
mức thu nhập ngày càng thấp và tỉ số nhà ở
1
ngày càng cao (Nguyễn Tấn Vạng, 2009).
Vấn đề đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng này là một vấn đề to lớn và
mang tính cấp thiết của toàn xã hội, của các cấp chính quyền. Vấn đề này đã được
Chính phủ quan tâm từ năm 2006 thông qua nhiều chính sách hổ trợ, khuyến khích các
thành phần kinh tế đặc biệt là các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư và tham gia xây dựng
nhà ở, cho các đối tượng này. Nhưng vần đề vẫn còn bỏ ngõ và chưa đạt được hiệu quả
mong muốn do nguồn vốn ngân sách còn hạn chế, các nhà đầu tư còn ngại đầu tư vào
các dự án nhà ở cho các đối tượng này do khả năng thu hồi vốn chậm và khả năng sinh
trả góp với lãi suất ưu đãi của các ngân hàng thương mại. Do đó đây là thị trường tìm
năng lớn cho các ngân hàng thương mại tại TP.HCM với phân khúc khách hàng là các
cá nhân có thu nhập trung bình và thấp. Nhưng đây là một thách thức cũng như một
cơ hội rất lớn của các NHTM. Do đó đề tài “ Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho
người có thu nhập trung bình và thấp tại ngân hàng Eximbank” là đề tài được nghiên
cứu nhằm mục tiêu tìm hiểu, khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định cấp tín
dụng đối với đối tượng này của ngân hàng Eximbank. Để từ đó đem lại chất lượng
14
cảm nhận và sự phân biệt so với thương hiệu của đối thủ cạnh tranh cho người tiêu
dùng, để tạo ra sự say mê của người tiêu dùng đối với thương hiệu thông qua sự đánh
giá chủ quan của họ, và các NHTM cần phải hiểu rằng đều này cũng mang lại giá trị
cho khách hàng bởi nó tạo ra những lý do khiến họ mua sản phẩm – là một yếu tố
quan trọng ảnh hưởng và tạo ra tài sản thương hiệu dịch vụ (Hoàng Thị Phương Thảo
và Hoàng Trọng, 2010), từ đó gia tăng quy mô khách hàng và gián tiếp gia tăng lợi
nhuận từ hoạt động này.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đề tài được thực hiện nhằm các mục tiêu sau:
- Hệ thống cơ sở lý luận về tín dụng và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung
bình và thấp.
- Phân tích đúng thực trạng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.
- Đề xuất các giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu là tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài này là được thực hiện trên địa bàn TP.HCM. Các
số liệu, thông tin thứ cấp được lấy từ các nguồn công bố chính thức như Tổng cục
thống kê, các tạp chí,…từ năm 2010 - 3/2013.
Trình bày phương pháp nghiên cứu, phương pháp kiểm định thang đo, kiểm định
mô hình và các giả thiết và kết quả nghiên cứu đạt được.
Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI
CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK
16
Từ kết quả đạt được nghiên cứu đưa ra các giải pháp đối với nhà quản trị ngân
hàng Eximbank về việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
thấp, và đồng thời đưa ra một số giải pháp nhằm hỗ trợ cho việc mở rộng tín dụng nhà
ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Hay cho vay còn được định nghĩa là hoạt động tín dụng trực tiếp. Trong đó, ngân hàng
chuyển giao quyền sử dụng vốn cho khách hàng trong khoảng thời gian nhất định với
nghĩa vụ hoàn trả có lãi.
Đặc điểm
Cũng như quan hệ tín dụng khác, tín dụng ngân hàng chứa đựng ba nội dung chính:
- Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang người sử dụng.
- Sự chuyển nhượng này có thời hạn hay mang tính tạm thời.
- Sự chuyển nhượng này có kèm theo chi phí
18
1.1.1.2 Những quy định về pháp lý trong việc cấp tín dụng
Nguyên tắc cấp tín dụng
Cấp tín dụng liên quan đến việc sử dụng vốn từ việc huy động của khách hàng
nên phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định. Do đó khi cấp tín dụng cho
khách hàng phải tuân thủ hai nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng vốn: khách hàng phải sử dụng vốn đúng mục đích đã thỏa
thuận trong hợp đồng tín dụng đã được ký kết.
Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo tính hiểu quả trong sản xuất kinh doanh của
người đi vay và đảm bảo vốn tín dụng vận động đúng hướng, phù hợp với mục tiêu
và yêu cầu về phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn cụ thể.
- Nguyên tắc hoàn trả: vốn tín dụng phải được hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi theo
đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng.
Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo khả năng thanh toán chi trả cho các ngân
hàng thương mại và góp phần ổn định nguồn thu của ngân hàng.
Điều kiện cấp tín dụng
Khi cấp tín dụng mặc dù các ngân hàng đã yêu cầu khách hàng phải tuân thủ các
nguyên tắc trên nhưng trên thực tế thì không phải khách hàng nào cũng tuân thủ đầy
- Thu thập thông tin, xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách
hàng trước khi cấp tín dụng trong khi khách hàng đã đáp ứng đủ các điều kiện cấp tín
dụng theo qui định.
- Xây dựng quy trình và thực hiện kiểm tra, giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn
vay và trả nợ của khách hàng phù hợp với đặc điểm hoạt động của ngân hàng và tính
chất của khoản vay, nhằm đảm bảo hiệu quả và khả năng thu hồi vốn vay.
- Tuân thủ các quy định về hạn chế và giới hạn cấp tín dụng theo qui định, từ đó
giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro do tập trung quá nhiều vào một số ngành, lĩnh
vực (phân tán rủi ro tín dụng).
20
- Bảo đảm tín dụng hay còn được gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng
áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu
hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Bảo đảm tiền vay có thể được sử dụng
như những cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro tín dụng.
Các ngân hàng có thể lựa chọn, quyết định việc cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản,
cấp tín dụng không có bảo đảm và phải tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
1.1.1.3 Quy trình tín dụng
Ý nghĩa của việc thiết lập quy trình tín dụng
Quy trình là tổng hợp mô tả các bước đi cụ thể từ khi tiếp nhận nhu cầu vay vốn
của khách hàng cho đến khi ngân hàng ra quyết định cấp tín dụng, giải ngân và thanh
lý hợp đồng tín dụng.
Việc thiết lập và không ngừng hoàn thiện quy trình tín dụng có ý nghĩa rất quan trọng
đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng. Về mặt hiệu quả, quy trình tín dụng hợp lý
góp phần nâng cao chất lượng và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Về mặt quản trị, quy
trình tín dụng có tác dụng như sau:
- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc phân định trách nhiệm và quyền hạn của
từng bộ phận liên quan trong hoạt động tín dụng.
- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc thiết lập các hồ sơ và thủ tục vay vốn về
mặt hành chính.
xác và trung thực xem tài sản đảm bảo nợ vay có thỏa mãn các yêu cầu nêu trên hay
không. Nếu thỏa mãn thì khả năng thu hồi nợ được nâng cao, do có tài sản đảm bảo
nợ vay phù hợp. Nếu không thì tài sản đảm bảo nợ vay không thể giúp gì thêm cho
khả năng thu hồi nợ (Nguyễn Minh Kiều, 2009).
- Quyền phán quyết tín dụng: tùy theo quy mô vốn vay lớn hay nhỏ quyền phán
quyết thường được trao cho một hội đồng tín dụng hay một cá nhân phụ trách. Hội
22
đồng tín dụng bao gồm những người có quyền hạn và trách nhiệm quan trọng trong
ngân hàng, thường phán quyết những hồ sơ vay vốn có quy mô lớn trong khi quyền
phán quyết các hồ sơ nhỏ thường được trao cho cá nhân phụ trách.
Sau khi ra quyết định tín dụng, kết qua có thể là chấp thuận hoặc từ chối cấp tín dụng,
tùy vào kết quả phân tích và thẩm định ở khâu trước. Nếu chấp thuận cấp tín dụng, cán
bộ tín dụng sẽ hướng dẫn khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng và làm tiếp các bước
tiếp theo. Nếu từ chối cấp tín dụng, ngân hàng sẽ có văn bản trả lời và giải thích lý do
cho khách hàng được rõ.
- Giải ngân: là khâu tiếp theo sau khi hợp đồng tín dụng đã được ký kết. Giải ngân là
phát tiền vay cho khách hàng trên cơ sở mức tín dụng đã cam kết trong hợp đồng. Tuy
là khâu tiếp theo sau của quyết định tín dụng, nhưng giải ngân cũng là khâu quan trọng
vì nó có thể góp phần phát hiện và chấn chỉnh kịp thời nếu có sai sót ở các khâu trước.
Ngoài ra cách thức giải ngân còn góp phần kiểm tra và kiểm soát xem vốn tín dụng có
được sử dụng đúng mục đích cam kết hay không? Nguyên tắc giải ngân là luôn luôn
gắn liền vận động tiền tệ với vận động hàng hóa hoặc dịch vụ đối ứng nhằm đảm bảo
khả năng thu hồi nợ sau này. Tuy vậy giải ngân cũng phải tuân thủ nguyên tắc đảm
bảo thuận lợi tránh gây khó khăn và phiền hà cho khách hàng.
- Giám sát tín dụng: là khâu khá quan trọng nhằm mục tiêu bảo đảm tiền vay được
sử dụng đúng mục đích đã cam kết, kiểm soát rủi ro tín dụng, phát hiện và chấn chỉnh
kịp thời những sai phạm có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ sau này, các
phương pháp giám sát tín dụng có thể áp dụng bao gồm:
+ Giám sát hoạt động tài khoản của khách hàng tại ngân hàng;
phạm những cam kết ghi trong hợp đồng tín dụng nghiêm trọng có thể ảnh hưởng
đến khả năng thu hồi nợ sau này, ngân hàng có thể đề nghị và tiến hành thanh lý
hợp đồng tín dụng bắt buộc.
24
1.1.1.4 Thẩm định tín dụng cá nhân
Đối tƣợng và mục tiêu thẩm định tín dụng cá nhân
Khác với tín dụng doanh nghiệp, đối tượng thẩm định tín dụng cá nhân là những
thể nhân đang để nghị vay vốn ngân hàng. Mục tiêu của thẩm định tín dụng cá nhân là
đánh giá chính xác và trung thực khả năng trả nợ của cá nhân khách hàng đang đề
nghị vay vốn ngân hàng. Khả năng thu hồi nợ của ngân hàng khi cấp tín dụng cho
khách hàng cá nhân phụ thuộc vào những yếu tố sau đây:
- Thái độ của khách hàng trong việc trả nợ vay.
- Thu nhập cá nhân của khách hàng.
- Các nguồn thu nhập khác khách hàng có thể sử dụng để trả nợ.
- Tài sản khách hàng dùng làm đảm bảo nợ vay.
Do đó, thẩm định tín dụng cá nhân chủ yếu tập trung vào thẩm định mức độ tin cậy
của những yếu tố này, qua đó có thể đánh giá được khả năng có trả được nợ hay
không.
Thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng cá nhân
Khi thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng cá nhân, thường chúng ta tập
trung vào một số yếu tố liên quan đến khách hàng hình thành nhóm nội dung cần
thẩm định. Nhiều ngân hàng vẫn sử dụng phương pháp truyền thống để đánh giá tín
dụng đối với khách hàng cá nhân, chẳng hạn phân tích và đánh giá 5C, bao gồm:
- Character (tư cách của khách hàng vay vốn): đánh giá tư cách của khách hàng là
xem xét sự trung thực, ý thức trách nhiệm, ý thức chấp hành và lập trường của họ, để
từ đó phán quyết về sự sẳn lòng trả nợ của khách hàng.
- Capacity (năng lực của khách hàng): đánh giá năng lực của khách hàng là xem xét
khả năng kiếm tiền của khách hàng, để từ đó phán quyết xem khách hàng có thể tạo ra
Copyright: Tài liệu đại học ©