B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. HCM
NGUYN TH HNG LOAN CăS HP LÝ CA THU S DNGăT
PHI NÔNG NGHIP  VIT NAM LUNăVNăTHCăSăKINHăT
Thành ph H Chí Minh ậ Nm 2012

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. HCM

CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT

NGUYN TH HNG LOAN

LI CMăN
 hoƠn thƠnh khóa hc vƠ bƠi lun vn nƠy tôi đƣ cn đn rt nhiu s giúp đ ca ba m,
thy cô, Lƣnh đo c quan, các anh ch đng nghip vƠ tp th bn bè trong khóa hc.
Trc tiên, tôi xin gi li cm n đn ba m, ngi đƣ luôn ng h vƠ truyn ngh lc đ
tôi có th bay xa, bay cao trong cuc sng vƠ hc tp.
Tôi xin chơn thƠnh cm n Lƣnh đo c quan vƠ các anh ch đng nghip  S Ni v tnh
BƠ Ra-Vng TƠu đƣ tin tng vƠ to điu kin thun li cho tôi hoƠn thƠnh khóa hc.
Tôi cm n tt c QuỦ thy cô Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright vƠ trng i
hc Kinh t thƠnh ph H Chí Minh đƣ ht lòng ging dy, hng dn vƠ giúp đ tôi hoƠn
thƠnh khóa hc.
Tôi cng chơn thƠnh cm n tp th các anh ch em hc viên lp MPP2 đƣ luôn sát cánh và
giúp đ tôi trong sut thi gian hc tp ti trng.
Tôi xin cm n nhng góp Ủ hu ích ca thy inh Công Khi, thy Phan Hin Minh, thy
Nguyn Xuơn ThƠnh vƠ nhóm seminar chính sách s 2 đi vi lun vn. VƠ tôi đc bit gi
li cm n sơu sc đn thy - Tin s V ThƠnh T Anh, ngi đƣ dƠnh nhiu thi gian vƠ
tơm huyt hng dn tôi hoƠn thƠnh lun vn.
Vì thi gian nghiên cu ngn và trình đ bn thân còn hn ch nên sai sót lƠ không th
tránh khi, rt mong nhn đc Ủ kin đóng góp ca QuỦ thy cô vƠ các bn.
NguynăThăHngăLoan
ThƠnh ph H Chí Minh ậ Nm 2012

iii
MCăLC
LI CAM OAN i
LI CM N ii
MC LC iii
DANH MC CH VIT TT VÀ KÝ HIU v
DANH MC BNG vi
DANH MC BIU vii
TÓM TT viii

DANHăMCăCHăVITăTTăVĨăKụăHIU
BS : Bt đng sn
CBCC : Cán b, công chc
GDP : Gross Domestic Product (Tng sn phm trong nc)
Lut s 48/2010/QH12 : Lut thu s dng đt phi nông nghip
Nhà : NhƠ vƠ các công trình gn lin trên đt
NSNN : Ngơn sách NhƠ nc
Pháp lnh thu nhƠ, đt : Pháp lnh thu nhƠ, đt ngƠy 31/7/1992 vƠ Pháp lnh
sa đi, b sung mt s điu ca Pháp lnh thu nhƠ, đt
ngày 19/5/1994
SXKD : Sn xut, kinh doanh
Thu liên quan đn nhƠ vƠ đt : Thu s dng đt nông nghip vƠ Thu s dng đt phi
nông nghip
Thu nhƠ, đt : Thu nhƠ, đt hoc Thu s dng đt phi nông nghip
TP. H Chí Minh : ThƠnh ph H Chí Minh
UBND : y ban nhơn dơn
vi
DANHăMCăBNG
Bng 1.1. So sánh thu liên quan đn nhƠ vƠ đt (% GDP) 3
Bng 2.1. Các tiêu chí ca mt sc thu tt 6
Bng 3.1. Thng kê thu nhƠ, đt qua các nm 11
Bng 3.2. c tính s thu thu nm 2008 14
Bng 3.3.  ni ca thu s dng đt phi nông nghip nm 2008 15
Bng 3.4. c tính s thu thu nm 2009 16
Bng 3.5.  ni ca thu s dng đt phi nông nghip nm 2009 17
Bng 3.6. T trng thu đt  đô th vƠ đt SXKD phi nông nghip nm 2008 19
Bng 3.7. S thu thu đc theo các phng án 27

vii
DANHăMCăBIU

2. Ngun thu thu nhƠ, đt theo Pháp lnh thu nhƠ, đt rt thp, cha n đnh, cha th
hin đ ni theo nn kinh t vƠ không công bng. C s thu hp, ch thc hin thu thu
đt mƠ cha thu vƠ quy đnh c th thu nhà. Thit k h thng thang mc thu đt khá
phc tp. Cn c tính thu đt đc xác đnh theo mc thu s dng đt nông nghip cha
sát thc t, va lƠm tht thoát ngun thu ngân sách NhƠ nc (NSNN) va không đm bo
công bng xƣ hi. Do đó, NhƠ nc ban hƠnh Lut thay th Pháp lnh thu nhƠ, đt là rt
hp lỦ.
3. Lut thu s dng đt phi nông nghip đƣ khc phc phn nào bt cp ca Pháp lnh
thu nhƠ, đt khi quy đnh giá đt tính thu không cn c vào mc thu s dng đt nông
ix
nghip. Nhng Lut thu s dng đt phi nông nghip vn cha có bc đt phá, vn to
ngun thu rt thp cho NSNN, cha công bng và cha th hin đ ni theo nn kinh t.
4.  có mt sc thu tt, gia tng ngun thu NSNN, công bng vƠ có đ ni theo nn kinh
t, Chính ph nên thu thu nhƠ và các công trình gn lin trên đt (gi chung lƠ nhà) bên
cnh thu đt. t vƠ nhƠ đc đnh giá chung theo mt đn v bt đng sn (BS). Giá
nƠy trc mt nên đ ngi dơn t kê khai bên cnh c ch khuyn khích trung thc nh:
đánh thu theo mt t l tng đi giá tr khai báo; giá tr khai báo đc niêm yt công
khai trên mng internet vƠ dùng đ thc hin các giao dch liên quan đn nhƠ vƠ đt gia
Chính ph vi ngi dơn vƠ gia ngi dơn vi nhau; thng pht nghiêm minh đi vi cá
nhơn vƠ t chc có liên quan. Tng cng công tác thông tin, tuyên truyn bên cnh vic
s dng hiu qu ngun thu đ nơng cao Ủ thc t giác vƠ tinh thn tích cc trong ngi
dân và cán b, công chc (CBCC). Trong thi gian 5-10 nm tip theo, sau khi NhƠ nc
đƣ có mt ngân sách đ ln vƠ thi gian đ dƠi, s nghiên cu, ng dng các k thut hin
đi vƠo đnh giá tƠi sn lƠm cn c tính thu vƠ các giao dch khác gia NhƠ nc vi
ngi dân và gia ngi dân vi nhau.
1
CHNGă1.ăGIIăTHIU
1.1. Biăcnhănghiênăcu
Thu ngơn sách Vit Nam hin nay ph thuc ch yu vƠo ba ngun ln là: thu t du khí,
doanh nghip NhƠ nc vƠ thu xut nhp khu (Biu 1.1). Mi ngun thu trên đu không

20%
25%
30%
35%
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Est.
2005
Est.
2006
Total budget revenue/GDP
Total budget expenditire (including debt
amortization)/GDP
Total budget expenditire (not including debt
amortization)/GDP

Ngun: V ThƠnh T Anh (2010), Ci cách thu  Vit Nam,
Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright TP. H Chí Minh
Theo c cu thu NSNN qua các nm (Biu 1.1), ngun thu t thu liên quan đn nhƠ vƠ đt
(bao gm thu s dng đt nông nghip vƠ thu nhƠ, đt) lƠ rt thp, ch chim mt t
trng rt nh 0,61%
1
trong tng thu NSNN vƠ 0,15%
1
tng thu nhp quc gia (GDP). 1
Chi tit ti Ph lc 1
3
Thc hin so sánh s thu thu liên quan đn nhƠ vƠ đt gia các nhóm nc vi Vit Nam
(Bng 1.1), ta thy ngun thu thu liên quan đn nhƠ vƠ đt/GDP ca Vit Nam hin đang

0,34
(1)
0,59
(4)
0,54
(20)
0,68
(18)
Trung bình
(S nc)
0,77
(37)
0,73
(49)
0,75
(59)
1,04
(65)
Vit Nam (2000-2008)
(Thu đt NN và thu nhƠ, đt)
-
-
-
0,15**

* Giá tr trung bình các nhóm nc nhng nm 2000 đc ly t d liu nm 2000 vƠ nm 2001
** Chi tit ti Ph lc 1
Ngun: Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez (2007),
The Property Tax in Developing Countries: Current Practice and Prospects,
Lincoln Institute of Land Polocy và Tính toán ca tác gi

Ta có s đ biu din s thu thu s dng đt phi nông nghip nh sau:

2
Hoàng Ly - Song Linh (2010), ắi biu Quc hi vn mun đánh thu nhƠ”, VnExpress, truy cp ngày
25/5/2010 ti đa ch: />
3
Lê Vn T (2010), ắD lut thu s dng đt phi nông nghip: còn quá s sƠi”, Thi báo kinh t Sài Gòn,
truy cp ngày 08/6/2010 ti đa ch: />
5
S thu thu đc quyt đnh bi thu sut vƠ c s thu. Trong đó, c s thu, đc bit lƠ
ắTài sn chu thu” (ắt” hay ắNhƠ vƠ đt”) vƠ ắGiá tính thu” (công tác đnh giá) là
nhơn t to ngun thu ch yu vƠ cng lƠ vn đ đc tranh cƣi nhiu nht. Do đó, tác gi
tp trung vƠo đ tƠi ắC s hp lý ca thu s dng đt phi nông nghip  Vit Nam”
vi hai cơu hi chính sách đt ra lƠ:
1.ăCóănênăđaănhƠăvƠoădinăchuăthuăsădngăđtăphiănôngănghipăkhông?
2.ăXácăđnhăgiáătínhăthuăsădngăđtăphiănôngănghipănhăthănƠo?
1.4.ăPhngăphápăphơnătích
Bng phng pháp phơn tích đnh tính, tác gi phân tích thc trng thu thu s dng đt
phi nông nghip  Vit Nam sau khi Lut s 48/2010/QH12 có hiu lc c tính cho nm
2008 vƠ nm 2009, xem xét tính hiu qu, công bng và kh thi ca sc thu đ tìm câu tr
li cho hai câu hi chính sách đt ra. Bên cnh, tác gi thc hin kho sát thc đa  các

chu
thu
=
x
6
CHNGă2.ăKHUNGăPHỂNăTệCH
Chng 2 s cung cp cho ngi đc khái nim, khung phân tích và nhng thành qu ca
các nghiên cu trc đc tác gi vn dng trong quá trình phân tích.
2.1.ăCăsălỦăthuyt
Benjamin Franklin đã khng đnh: ắTrong th gii này, không có gì hin nhiên nh cái
cht và thu” (In this world nothing is certain but death and taxes). Có nhng ngi cho
rng thu còn t hn cht. Tuy nhiên, tt c mi ngi đu phi đóng thu, bi nh mt
Chánh án Tòa án ti cao M đƣ nói: ắThu là cái giá mà ta phi tr cho mt xã hi vn
minh”. Nh vy, thu là cn thit, nhng vn đ quan trng là phi thit k thu nh th
nƠo đ va đt đc mc tiêu ca thu, va gim gánh nng cho ngi đóng thu.
Theo lý thuyt kinh t hc v thu, không có mt h thng thu hoàn ho vƠ lỦ tng duy
nht cho tt c các quc gia trên th gii. Mt sc thu đc xem là tt nu đm bo đc
tính hiu qu kinh t, công bng xã hi và kh thi v mt qun lý. ng thi, t góc nhìn
ca B Tài chính, kh nng tng ngun thu là mt ch báo quan trng cho s thành công
ca mt sc thu mi. Bng 2.1 tng hp các tiêu chí dùng đ đánh giá mt sc thu tt.
Bngă2.1.ăCác tiêu chí caămtăscăthuătt
STT
Tiêu chí
nhăngha
1
Tng
ngun
thu
Tng ngun thu trc ht là s gia tng s thu danh ngha vƠ sau đó lƠ s gia tng
s thu thu thc. Bên cnh, thu phi có đ ni theo nn kinh t, tc s thu thu

vi xã hi và tn tht xã hi khi nƠy cng không nhiu.
Bên cnh, tính c đnh, hin th cao ca nhƠ đt làm cho thu nhƠ, đt tr thành
mt c máy to ngun thu tim nng vƠ hiu qu v kinh t nu Chính ph bit
tn dng (Jay K. Rosengard, 1998).
Ngoài ra, tính hiu qu kinh t đòi hi thu phi đc thit k sao cho to đc s
thu ngân sách ròng ln nht.
3
Công
bng xã
hi
Mc tiêu ca đánh thu là to công bng xã hi cao hn thông qua tái phơn b ca
ci. Có hai loi công bng: mt lƠ ắcông bng theo chiu ngang”, theo đó nhng
BS có giá tr nh nhau phi chu thu nh nhau; hai lƠ ắcông bng theo chiu
dc”, nhng BS có giá tr khác nhau phi chu thu khác nhau. Ngoài ra, công
bng còn th hin qua vic chi tiêu NSNN, thu đóng phi tng xng vi li ích
ngi đóng thu nhn đc t đu t công.
4
Kh thi
v mt
qun lý
Tính kh thi v mt qun lý yêu cu chi phí qun lý và tuân th thu phi  mc
thp nht. Trc ht, thu BS đc đa ra phi hng đn mc tiêu chính xác là
gia tng ngun thu đ tài tr cho nhiu c s vt cht, dch v ca chính quyn đa
phng vi cht lng cao hn, rng khp hn ti nhng ni cha đ ngun thu
8
ngơn sách vƠ đ ci thin hiu qu, công bng, bn vng cho vic to ngun thu
cho dù s thu thu hin ti đƣ đ hay cha. Tính nhy cm chính tr làm cho thu
BS không phi là mt công c thích hp đ hng dn các quyt đnh phân b,
đt đc các mc tiêu xã hi, bù đp các chi phí đu t vn ca chính ph trung
ng hoc đnh giá hàng hóa t (Jay K. Rosenard, 1998).

xây dng vƠ duy trì c s thu rng, chú trng tính đn gin thông qua vic thúc đy tính
minh bch trong chính sách và rõ ràng v hƠnh chính, nơng cao đ ni thông qua vic ch
s hóa vƠ đnh k tin hƠnh đnh giá mi.
Nghiên cu ca Jay K. Rosengard mt mt ng h, làm rõ lý thuyt kinh t hc v sc thu
tt, mt mt cng c s la chn câu hi chính sách s 1 ca tác gi là có nên m rng c
s thu bng cách đa nhƠ vƠo din chu thu s dng đt phi nông nghip không?
Bên cnh, nghiên cu ca Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez trong ắThe property tax in
developing countries: Current Practice and Prospects” đã khng đnh s đúng đn ca tác
gi khi đa ra câu hi chính sách s 2 lƠ xác đnh giá tính thu s dng đt phi nông
nghip nh th nào? Bi theo Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez, ngun thu tng lai
ca thu BS  các nc đang phát trin và chuyn đi ph thuc vào 4 nhân t chính là:
(1) tc đ phân quyn, (2) tính hiu qu ca các bin pháp đnh giá tài sn, (3) s đui kp
k thut và (4) s sn lòng ca chính quyn trung ng cho chính quyn đa phng quyn
s dng nhng c s thu hiu qu.
Theo Báo cáo Chính sách đt đai cho tng trng vƠ xóa đói gim nghèo ca Ngơn hƠng
th gii, hin nay, trên th gii có ba phng pháp đnh giá BS ch yu lƠ: (1) ánh giá
theo din tích 1m
2
. Phng pháp nƠy có th gơy méo mó khng khip vì nó không điu
chnh theo s khác nhau v cht lng BS. (2) Xác đnh giá th trng da trên các giao
dch tng đng, chi phí khu hao hoc thu nhp t tin thuê. Phng pháp này khá
chính xác tuy nhiên có th gp nhiu khó khn, đc bit lƠ khi th trng còn mng. K
thut thm đnh đi trƠ đ x lỦ vn đ nƠy đang ngƠy cƠng đc s dng ph bin. (3) T
đánh giá đi kèm vi các c ch khuyn khích khác đ khuyn khích vic khai báo thƠnh
khn. Phng pháp nƠy khá hp dn đi vi các nc nghèo, nng lc hƠnh chính hn ch,
10
tuy nhiên nó ít đc chp nhn rng rƣi vì ch cn ngi ta có cm nhn v s không công
bng lƠ h thng đó s nhanh chóng lƠm suy yu mc đ tuơn th. Phng pháp nƠy hin
đang đc áp dng  các nc: Hungary, Thailand, Philippines, Chile, Indonesia,
Colombia,… và đt đc kt qu đáng k trong vic gia tng ngun thu t thu BS

2005
2006
2007
2008
Thu nhƠ, đt (t đng)
366
330
336
359
438
515
594
711
902
Thu nhƠ, đt/Tng thu NSNN (%)
0,40

0,28
0,24
0,23
0,23
0,21
0,22
0,21
Thu nhƠ, đt/GDP (%)
0,08
0,07
0,06
0,06
0,06

. Do thu thu nhƠ, đt không đi
t nm 2009 sang nm 2010 nên đ ni ca thu nhƠ, đt bng 0, trong khi giá đt th
trng đƣ tng 100%. iu nƠy cho thy s không tng quan gia thu nhƠ, đt theo Pháp
lnh thu nhƠ, đt vi giá đt th trng.
Tng t, đ xem tính công bng ca sc thu, tác gi thc hin kho sát t 10, khu ph
Tng ThƠnh, th trn t , huyn t , tnh BƠ Ra-Vng TƠu (ni đc quy hoch
đng nm 2009). Trc quy hoch (nm 2009), ngi dơn  đơy đóng thu nhƠ, đt lƠ
156,4 đng/m
2
. Sau quy hoch (nm 2010), ngi dơn đóng thu nhƠ, đt lƠ 276 đng/m
2
.
Giá th trng kho sát theo mnh đt đc bán nm 2009 lƠ 2.000.000 đng/m
2
vƠ nm
2010 lƠ 5.000.000 đng/m
2
.  ni ca thu nhƠ, đt trc vƠ sau quy hoch so vi giá đt
th trng lƠ 0,51
5
. Giá đt tng cao lƠ do đu t công vƠo c s h tng. Tuy nhiên, theo
tính toán thì ngi hng li t quy hoch đƣ không chu thu phù hp vi li ích mƠ h
nhn đc hay thu nhƠ, đt theo Pháp lnh thu nhƠ, đt lƠ không công bng.
Tt c nhng s liu trên ch lƠ thng kê v mt danh ngha. Vy thu nhƠ, đt v giá tr
thc nh th nƠo?
Quan sát c cu đt  Biu 3.1, ta thy, nm 2008 t l đt phi nông nghip tng gn gp
đôi nm 2005. Trong khi s thu thu nhƠ, đt cng tng gn gp đôi t nm 2005 đn nm
2008 (Bng 3.1). iu nƠy cho thy rng s thu thu nhƠ, đt tng lƠ nh din tích đt chu
thu tng di tác đng ca quá trình đô th hóa, hay khi cha tính đn lm phát s thu
thu nhƠ, đt lƠ không tng. Trong khi giá c liên tc tng (Biu 3.2) thì ngun thu thu

Ch s giá tiêu dùng các tháng trong nm
Nh vy, theo các phân tích trên, thu nhƠ, đt ca Vit Nam trc khi Lut s
48/2010/QH12 ra đi rt thp, cha n đnh, cha th hin đ ni và không công bng.
iu này là do Pháp lnh thu nhƠ, đt có c s thu quá hp, ch thc hin thu thu đt mà
cha thu thu nhà, cn c tính thu đt đc xác đnh theo mc thu s dng đt nông
nghip ít thay đi và lc hu. Thit k h thng thang mc đóng thu khá phc tp. Ý
tng thu thu nhƠ, đt hng đn thông l quc t đƣ manh nha hình thƠnh nhng cha có

14
quy đnh cng nh phng pháp c th đ xác đnh giá tính thu. Sc thu nƠy do đó cn
đc thit k li, c s thu cn đc m rng.
3.2. ThuăthuătheoăLutăthuăsădngăđtăphiănôngănghip
Lut thu s dng đt phi nông nghip đn ngày 01/01/2012 mi có hiu lc thi hành. Tuy
nhiên, đ d dàng và chính xác trong vic tính toán và phân tích, tác gi thc hin c tính
s thu thu nhƠ, đt có hiu lc cho nm 2008 vƠ nm 2009 (nm gn nht có các s liu
chính xác) đ phân tích.
3.2.1. căthu thuăsădngăđtăphiănôngănghipănmă2008
Tác gi thc hin c tính s thu thu s dng đt phi nông nghip nm 2008 da trên c
s s liu tng hp t T trình ca Chính ph lên Quc hi có điu chnh thu sut theo
quy đnh ca Lut thu s dng đt phi nông nghip (Ph lc 2 và Ph lc 3). Kt qu tính
toán đc th hin trong Bng 3.2.
Bngă3.2.ăcătínhăsăthuăthuănmă2008
Loiăđt
Dinătích*
căthuăthu**
(tăđng)
Nghìn ha
%
t  nông thôn
504,7