Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

1
Tiểu luận

Phân tích tác động của thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp

Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

2

LỜI MỞ ĐẦU
a) Lý do chọn đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, việc sử dụng nguồn tài
nguyên đó như thế nào cho hiệu quả trong hoạt động kinh tế phụ thuộc rất lớn vào thu tiền sử
dụng đất và chính sách thuế, hai nội dung này có mối quan hệ và phụ thuộc lẫn nhau. Nguồn
thu tài chính từ đất phụ thuộc vào mục đích thu thuế, cụ thể mục đích chính của việc thu thuế
là tăng thu ngân sách; Ổn định thị trường đất đai; Hạn chế tích tụ đầu cơ lũng đoạn đất đai;
Bảo tồn, duy trì và phát triển quỹ đất; Huy động quỹ đất vào phát triển kinh tế hiệu quả….và
cũng có thể là đa mục tiêu.
Ở Việt Nam, nhìn lại các hình thức thu thuế những năm vừa qua, nhất là từ khi luật đất
đai 2003 có hiệu lực, đến nay chúng ta có thể nhận dạng và phát hiện được những bất cập để
từ đó có những hướng giải quyết phù hợp với sự vận hành của nền kinh tế theo cơ chế thị
trường, định hướng xã hội chủ nghĩa. Từ đó, tôi quyết định chọn đề tài “Phân tích tác động

Ở nhiều nước, nhất là các nước tư bản, nhà và đất phổ biến thuộc sở hữu tư nhân. Do
đó đã từ lâu, Nhà nước thường ban hành thuế nhà và đất mang tính chất là loại thuế tài sản
đánh vào bất động sản của tư nhân. Đặc điểm nổi bật của loại thuế này là đối tượng nhà, đất
bị đánh thuế khá rộng lớn, lại công khai, rõ ràng, ổn định, công tác quản lý thuế tương đối
đơn giản Về kinh tế, thuế nhà, đất có tác dụng tích cực hướng việc sử dụng tiền vào các
mục đích đầu tư phát triển kinh tế có hiệu quả hơn là mua sắm bất động sản, đồng thời
hướng dẫn sử dụng nhà đất hợp lý, tiết kiệm. Về tài chính, đây là một nguồn thu quan trọng
cho ngân sách địa phương với dự kiến số thu có thể tính trước khá chính xác, tương đối ổn
định, cơ sở đánh thuế khó che dấu; với mức động viên thấp, thuế nhà, đất phổ biến không
ảnh hưởng lớn đến thu nhập của người nộp thuế. Vấn đề thường được đặt ra trong việc đánh
thuế bất động sản là cách xử lý về thuế đối với nhà và đất: tính gộp chung hay tính riêng. Có
những nước đưa toàn bộ đất đai và các vật thể kiến trúc trên đất vào diện đánh thuế chung
với đất, ở Malaysia, bộ luật đất đai nêu khái niệm: “đất bao gồm cả đất đai, nhà cửa, cây cối,
đầm ao… gắn liền với đất”. Do đó, giá trị đất làm căn cứ tính thuế bao gồm cả giá trị các vật
thể gắn liền với đất. Đa số các nước trên thế giới lại quy định việc đánh thuế riêng trên giá trị
đất, giá trị nhà, như ở các nước thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD); các
nước Châu Á như Đài Loan, Philippines… cũng áp dụng chế độ thuế đánh riêng trên giá trị
nhà, giá trị đất.
Thông qua chính sách thuế đánh trên bất động sản, có thể thấy được chính sách khuyến
khích hay không khuyến khích việc sử dụng đất cho những mục tiêu nhất định, vào những
thời kỳ nhất định của mỗi Nhà nước. Muốn hoàn chỉnh thuế tài sản đối với đất, trước tiên là
Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

4

phải quản lý được quỹ đất, phải quan tâm đến việc xác định được giá đất và mức thuế suất
phù hợp, để việc sử dụng đất đai được hợp lý, hiệu quả .
2. Vai trò, tác dụng của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
- Đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước, góp phần đáp ứng các nhu cầu chi
tiêu của Nhà nước như xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công cộng, thực hiện chính sách

địa tô, nên giá đất tính thuế ở những khu vực khác nhau, vị trí khác nhau, trục đường giao
thông khác nhau thì có số thuế phải nộp khác nhau. Tức là mức thuế phải nộp căn cứ vào khả
năng sinh lợi của đất, đất có vị trí sinh lợi cao, giao thông thuận tiện thì phải đóng thuế cao
hơn đất ở vị trí không có khả năng sinh lợi, mức độ tiện ích thấp. Đồng thời pháp luật thuế
nhà đất quy định người có quyền sử dụng diện tích đất phi nông nghiệp lớn (vượt hạn mức
quy định) thì phải đóng thuế nhiều hơn người có quyền sử dụng diện tích nhỏ (trong hạn
mức).
3. Những khía cạnh ưu đãi của thuế sử dụng đất nông nghiệp:
- Miễn giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho đối tượng chính sách, có thu nhập
thấp nhằm tạo tính công bằng xã hội.
- Ưu đãi thuế cho dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, khuyến khích phân phối nguồn lực có hiệu
quả, kích thích kinh tế phát triển …

CHƯƠNG II: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CỦA THUẾ SỬ DỤNG
ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI VIỆT NAM

1. Cơ sở pháp lý và sự cần thiết ban hành luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
1.1 Cơ sở pháp lý
1.1.1 Giai đoạn trước Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Chính sách thuế nhà, đất được thực hiện theo Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31 tháng 7
năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày
19/5/1994. Sau hơn 15 năm thực hiện, Pháp lệnh thuế nhà, đất cơ bản đã đạt được các mục
tiêu, yêu cầu đề ra khi ban hành Pháp lệnh. Bên cạnh đó, Pháp lệnh thuế nhà, đất đã bộc lộ
một số hạn chế cần được hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước trong tình hình mới.
Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

6


115,7
511,9
Đ
ất chuy
ên dùng:

- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp
- Đất quốc phòng, an ninh
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
- Đất có mục đích công cộng
1.629,5

22,9
303,5
222,5
1.080,6
791,3

22,1
252,9
201,8
314,5
Đ
ất tôn giáo, tín ng
ư
ỡng

13,4

13,2

một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

7

1.2 Sự cần thiết ban hành luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thứ nhất, Pháp lệnh thuế nhà, đất được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày
03/7/1992, được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1994, quy định về điều tiết nguồn thu đối
với đất phi nông nghiệp. Pháp lệnh này bước đầu đặt cơ sở cho việc tăng cường quản lý,
động viên đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, tăng cường nguồn lực
cho ngân sách địa phương.
Tuy nhiên, qua hơn 15 năm thực hiện, đến nay, trước những bất cập phát sinh trong
quản lý, điều tiết việc sử dụng đất, nhiều quy định của Pháp lệnh đã không còn đáp ứng yêu
cầu thực tiễn, cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003; nguồn thu ngân
sách nhà nước từ thuế chưa tương xứng với giá trị đất đai; đặc biệt, chưa thể hiện vai trò điều
tiết, quản lý của Nhà nước trong vận hành nền kinh tế thị trường.
Thứ hai, một số quy định về quản lý thuế đất trong Pháp lệnh đã được thể hiện trong
Luật quản lý thuế. Vì vậy, việc sửa đổi, nâng cao giá trị pháp lý của Pháp lệnh là cần thiết,
nhằm hoàn thiện một bước khuôn khổ pháp lý về quản lý, sử dụng đất theo hướng tiết kiệm,
hiệu quả, công bằng; đồng thời, việc ban hành luật nhằm thể chế hóa chủ trương đổi mới
chính sách về đất đai mà Đảng đã đề ra trong Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008,
theo đó, tăng cường hơn nữa vai trò của thuế trực thu, trong đó có thuế sử dụng đất.
Thứ ba, việc nâng lên thành Luật là để phù hợp thẩm quyền của Quốc hội quy định tại
Điều 84 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 của
Quốc hội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Hiến pháp năm 1992 (việc sửa đổi hoặc
bãi bỏ các thứ thuế thuộc thẩm quyền của Quốc hội).
Thứ tư, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không đưa nhà ở vào diện chịu thuế với
lý do sau:
(1) Qua lấy ý kiến nhân dân cho thấy, việc áp dụng thuế nhà ở tại thời điểm hiện nay chưa

sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ
và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế);
c) Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai
thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất;
d) Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất
làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh, cụ thể:
Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

9

1. Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm:
a) Đất giao thông, thủy lợi bao gồm đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường
giao thông, cầu, cống, vỉa hè, đường sắt, đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân
bay, bao gồm cả đất nằm trong quy hoạch xây dựng cảng hàng không, sân bay nhưng chưa
xây dựng do được phân kỳ đầu tư theo từng giai đoạn phát triển được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt, đất xây dựng các hệ thống cấp nước (không bao gồm nhà máy sản
xuất nước), hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập và đất thuộc hành lang
bảo vệ an toàn giao thông, an toàn thủy lợi;
b) Đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi
ích công cộng bao gồm đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn
hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, công trình văn hóa, điểm bưu điện - văn hóa xã,
phường, thị trấn, tượng đài, bia tưởng niệm, bảo tàng, cơ sở phục hồi chức năng cho người
khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma túy, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân
phẩm; khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn;
c) Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh) quyết định bảo vệ;

c) Đất làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc
phòng, an ninh;
d) Đất làm ga, cảng quân sự;
đ) Đất làm các công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc
phòng, an ninh;
e) Đất làm kho tàng của các đơn vị vũ trang nhân dân;
g) Đất làm trường bắn, thao trường, bãi tập, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
h) Đất làm nhà khách, nhà công vụ, nhà thi đấu, nhà tập luyện thể dục, thể thao và các cơ
sở khác thuộc khuôn viên doanh trại, trụ sở đóng quân của các đơn vị vũ trang nhân dân;
i) Đất làm trại giam, trại tạm giam, nhà tạm giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ
Quốc phòng, Bộ Công an quản lý;
Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

11

k) Đất xây dựng các công trình chiến đấu, công trình nghiệp vụ quốc phòng, an ninh khác
do Chính phủ quy định.
8. Đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình của hợp tác xã phục vụ trong lĩnh vực
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất tại đô thị sử dụng để
xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức
trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các
loại động vật khác được pháp luật cho phép; xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông
nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; xây dựng kho,
nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc,
công cụ sản xuất nông nghiệp.
3. Phương pháp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
3.1 Giá tính thuế:
1. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m
2
đất.

Diện tích đất tính thuế (m
2
) Thuế suất (% )
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15
2. Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì
áp dụng như sau:
a) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thấp
hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;
b) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành cao
hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.
3. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng
mức thuế suất 0,03%.
4. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.
5. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh
áp dụng mức thuế suất 0,03%.
Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

13

6. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức
thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng
mức thuế suất 0,03%.
7. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế
không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với
diện tích đất lấn, chiếm.

Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế
SDĐPNN, để xác định đúng hạn mức đất ở ghi trên giấy CNQSDĐ của từng trường hợp làm
căn cứ tính thuế, thì phải đối chiếu lại toàn bộ hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ của các hộ, đặc biệt
là hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ lần đầu của các hộ (Hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ hiện nay do cơ
quan TN&MT quản lý) là một nhiệm vụ rất phức tạp, mất nhiều thời gian, thậm trí có nhiều
trường hợp không có hồ sơ gốc để đối chiếu. Vì hạn mức đất ở được quy định theo pháp luật
về đất đai từ Luật Đất đai năm 1987 đến nay đã trải qua rất nhiều thời kỳ, qua nhiều lần cấp
đổi GCNQSD đất cho các hộ, do vậy nếu không có hồ sơ gốc để đối chiếu sẽ phát sinh thắc
mắc, khiếu nại trong việc xác định hạn mức đất ở cho các hộ nộp thuế.
- Khai thuế đối với trường hợp giấy CNQSDĐ ở đứng tên bố, mẹ, thực tế đã chia cho các
con, (bố, mẹ đã chết) chưa làm thủ tục thừa kế, sang tên cho các con, hiện tại người đang sử
dụng là các con: Trường hợp giấy CNQSDĐ đứng tên bố, mẹ, (bố, mẹ đã chết) thực tế đã
chia cho các con nhưng chưa làm thủ tục thừa kế, sang tên cho các con, hiện tại người đang
sử dụng đất là các con. Ở trường hợp này nếu khai tên người nộp thuế là người có quyền sử
dụng đất (người đã chết) thì rất bất hợp lý trong việc thông báo thu nộp, quyết toán và xử lý
các vấn đề về thuế khác.
- Khai thuế đối với trường hợp giấy CNQSDĐ đang thế chấp ngân hàng để vay vốn nên
không có bản gốc để phô tô kèm theo tờ khai: Tại Điều 15, Chương IV, Thông tư số
153/2011/TT-BTC vê hồ sơ khai thuế, có quy định trong Hồ sơ phải có “ Bản chụp các
giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ”.
Nhưng trong thực tế hiện nay có rất nhiều hộ gia đình thế chấp giấy CNQSDĐ tại ngân hàng
để vay vốn, nên không có bản chụp giấy CNQSDĐ theo quy định để nộp hồ sơ khai thuế.
- Khai thuế đối với trường hợp chủ nhà (người đứng tên trên giấy CNQSDĐ) đi vắng hoặc
có người ở nhà nhưng không phải chủ hộ: Thực tế triển khai Luật Thuế SDĐPNN hiện nay
gặp rất nhiều trường hợp nhà, đất vắng chủ, không tìm được địa chỉ giao dịch của người sử
dụng nhà, đất để yêu cầu kê khai, đây cũng là một nội dung khó khăn vướng mắc làm chậm
tiến độ triển khai Luật Thuế SDĐPNN

Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng



16

- Giảm thuế đối với: đất xây dựng nhà mới đối với dân cư nông thôn; gia đình liệt sỹ,
thương binh, những người khó khăn sống trong vùng căn cứ cách mạng cũ; các vùng
dân tộc thiểu số và vùng núi; nhà máy được cơ quan phúc lợi xã hội xây dựng cho
người tàn tật và đất xây dựng đường bộ.
* Thuế sở hữu đất nông trại
- Đối tượng tính thuế: Thuế đánh vào đất nông nghiệp được sử dụng để xây dựng nhà
hoặc không sử dụng cho mục đích nông nghiệp.
- Phương pháp tính thuế:
Số thuế phải nộp = Diện tích đất x mức thuế tuyệt đối
(mức tuyệt đối nên không liên quan đến giá đất tính thuế).
Trong đó, khung mức thuế suất tuyệt đối hàng năm theo diện tích thực tế chiếm hữu:
+ Từ 2 đến 10 ND tệ/m² đối với vùng có ít hơn 1 mẫu/người;
+ Từ 1,6 đến 8 ND tệ/m² đối với vùng có từ 1 đến 2 mẫu/người;
+ Từ 1,3 đến 6,5 ND tệ/m² đối với vùng có từ 2 đến 3 mẫu/người;
+ Từ 1 đến 5 ND tệ/m² đối với vùng có trên 3 mẫu/người.
(1ha = 15 mẫu)
Đối với Khu kinh tế đặc biệt, khu công nghệ và kinh tế, những vùng kinh tế phát triển
và diện tích đất trên đầu người thấp thì số thuế phải nộp cao hơn.
Ngoài ra, để tránh sự chênh lệch quá lớn giữa các vùng lân cận, Bộ Tài chính quy định
mức thuế suất trung bình từ 2,5 đến 9 ND tệ.
1.2. Thuế đất của Đài Loan
Một trong những nước có nhiều kinh nghiệm quản lý đất đai là Đài Loan. Đài Loan đã
thực hiện được việc quy hoạch đất đai trong cả nước và từng địa phương qua quá trình
điều tra, khảo sát, tổng hợp, phân tích khá thận trọng và công phu. Do đó, thuế đất được
xây dựng một cách hoàn chỉnh, bảo đảm sự phát triển hợp lý giữa thành thị với nông
thôn.
- Đối tượng chịu thuế: là đất ở, đất xây dựng công trình do các tổ chức, cá nhân sử

trang trại…): Áp dụng ngưỡng biểu thuế suất luỹ tiến như sau:
1% (Giá trị đất không vượt quá ngưỡng khởi điểm);
1,5% (Giá trị đất từ ngưỡng khởi điểm đến dưới 5 lần ngưỡng khởi điểm);
2,5% (Giá trị đất từ 5 lần ngưỡng khởi điểm đến dưới 10 lần ngưỡng khởi điểm);
3,5% (Giá trị đất từ 10 lần ngưỡng khởi điểm đến dưới 15 lần ngưỡng khởi điểm);
4,5% (Giá trị đất từ 15 lần ngưỡng khởi điểm đến dưới 20 lần ngưỡng khởi điểm);
5,5% (Giá trị đất cao hơn 20 lần ngưỡng khởi điểm).
(Mức thuế suất này chỉ tương đương với mức từ 0,3% đến 2,2% so với giá đất thực tế).
Giá đất tính thuế: Được xác định theo giá công bố chính thức của cơ quan địa phương
và được định giá 3 năm một lần. (Giá đất tính thuế chỉ bằng từ khoảng 30% đến 40%
giá đất thực tế).
- Miễn thuế đối với đất của cơ quan nhà nước, quân đội, các cơ sở tôn giáo, chùa, công
viên và các điểm di tích lịch sử. Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

18

1.3. Thuế Nhà đất của Nhật Bản
Nhật Bản thuế nhà, đất được quy định chung trong Luật thuế tài sản. Để chống nạn đầu
cơ nhà, đất tràn lan, Chính phủ Nhật đã đưa ra nhiều sắc thuế khác nhau, trong đó thuế
nhà đất và thuế chống để lãng phí đất giữ vai trò quan trọng. Thuế nhà đất tại Nhật
được xác định theo một chỉ số thuế và giá ước lượng của một ngôi nhà, đất. Giá ước
lượng này được căn cứ trên giá thị trường, vì vậy nhà đất càng đắt tiền thì chủ nhân
càng phải đóng thuế cao. Thuế chống lãng phí đất là loại thuế đánh vào các khu đất
trống. Cách đánh thuế này đã hạn chế rất nhiều các kiểu đầu cơ đất tại Nhật từ thập
niên 70 thế kỷ trước.
- Đối tượng chịu thuế: là nhà và đất
- Phương pháp tính thuế:

1.1. Giải pháp trước mắt trong khi chưa sửa đổi, bổ sung Luật
Để giải quyết tình hình trên, đề nghị cho tạm thời xác định diện tích đất ở ghi trên giấy
CNQSDĐ của các hộ là diện tích được cơ quan TN&MT xác định khi cấp giấy CNQSDĐ đã
Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

19

bảo đảm đúng theo các quy định của pháp luật Đất đai. Do đó diện tích đất ở được cấp ghi
trên giấy CNQSDĐ được xác định là trong hạn mức.
Trừ các trường hợp giấy CNQSDĐ được cấp từ ngày 03/11/2005 đến nay (thời điểm
bắt đầu có công nhận hạn mức đất ở theo quy định tại Quyết định số 77/2005/QĐ-UB ngày
03/11/2005 của UBND tỉnh) trong đó có quy định về công nhận hạn mức đất ở của hộ gia
đình cá nhân khi được cấp giấy CNQSDĐ (tối đa gấp 4 lần hạn mức giao đất). Như vậy đối
với diện tích đất ở được cấp ghi trên giấy CNQSDĐ: Đối với các phường ở thành phố Bắc
Giang và các thị trấn vượt quá 400m
2
; đất ở nông thôn ven trục đường quốc lộ, tỉnh lộ khu
công nghiệp, khu du lịch vượt quá 480m
2
; đất ở tại các xã trung du vượt quá 800m
2
; đất ở tại
các xã miền núi vượt quá 1440m
2
(vượt quá 4 lần hạn mức giao đất ở) thì mới xác định là
vượt hạn mức.
Các trường hợp diện tích đất ở vượt quá hạn mức nêu trên hoặc các trường hợp cần
phải xem xét về hạn mức, thì UBND xã, phường, thị trấn lập danh sách đề nghị phòng
TN&MT xác định lại hạn mức để làm căn cứ tính thuế.
Đối với những trường hợp giấy CNQSDĐ được cấp trước ngày 19/12/1970 (thời điểm

thôn lập danh sách cụ thể để làm căn cứ ghi xác nhận vào mặt 2 tờ khai tính thuế của hộ, để
cơ quan thuế làm căn cứ tính thuế SDĐPNN.
Đối với các thửa đất nằm ở sau vị trí 1 của các trục đường giao thông quốc lộ, tỉnh lộ
chạy qua các vùng nông thôn mà trong bảng giá đất không có vị trí 2 hoặc có nhưng được
xác định là vùng nông thôn, thì xác định theo vị trí, khu vực của vùng nông thôn.
2.2.2. Đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật để đơn giản và dễ thực hiện
- Đối với đất ở vùng nông thôn (trừ một số hộ có mặt tiền tại trung tâm xã hoặc gần
chợ) có điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì xác định giá theo vị trí 1 của khu
vực 1.
- Các diện tích còn lại nên quy định một mức giá bình quân để tính thuế, vì các diện
tích còn lại có các điều kiện cơ bản tương đồng như nhau.
2.3. Khai thuế đối với trường hợp giấy CNQSDĐ ở đứng tên bố, mẹ, thực tế đã
chia cho các con, (bố, mẹ đã chết) chưa làm thủ tục thừa kế, sang tên cho các con, hiện
tại người đang sử dụng là các con:
Trường hợp này có thể áp dụng khai như quy định tại tiết 3.3, khoản 3, Điều 3 như sau:
“ 3.3. Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì
trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế”, ở trường
hợp này trước khi làm thủ tục sang tên, đổi chủ, thì người đang sử dụng đất là người nộp
thuế.
2.4. Khai thuế đối với trường hợp giấy CNQSDĐ đang thế chấp ngân hàng để vay
vốn nên không có bản gốc để phô tô kèm theo tờ khai:
Theo quy định tại Điều 15, Chương IV, Thông tư số 153/2011/TT-BTC về hồ sơ khai
thuế, người nộp thuế phải nộp các “Bản chụp các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế
như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng
cho thuê đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Bản chụp các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có)”, các
bản chụp này không yêu cầu chứng thực, như vậy các “bản chụp” này chỉ có ý nghĩa để cơ
Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

21

Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

22

KẾT LUẬN
Qua những nội dung nêu trên, chúng ta đã có được một cái nhìn tổng quát về thuế sử
dụng thuế đất phi nông nghiệp của các nước nói chung và Việt Nam nói riêng. Chúng ta
nhận thức được tác dụng, vai trò của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, những khó khăn
vướng mắc trong tình hình thực tế tại Việt Nam. Từ đó, chúng ta có thể đưa ra một số giải
pháp nhằm phát huy hơn nữa hiệu quả thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vào nền kinh tế
nước nhà.