BăGIỄOăDCăVÀăÀOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHăCHệăMINH

NGUYNăTHăHNGăIP
PHÂNăTệCHăLIăệCHăVÀăCHIăPHệăCAăDăỄNă
XÂYăDNGăKHUăCỌNGă NGHIPăHăNAIă
TNHăNGăNAIăậ GIAIăONă2

LUNăVNăTHCăSăKINHăT

TP. HăCHệăMINHă- NMă2012


i LIăCAMăOAN

Tôi xin cam đoan lun vn nƠy hoƠn toƠn do tôi thc hin. Các đon trích dn vƠ s liu s
dng trong lun vn đu đc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu
bit ca tôi. Lun vn nƠy không nht thit phi phn ánh quan đim ca Trng i hc
Kinh t ThƠnh ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright.
TP.H Chí Minh, ngày tháng nm 2012
Tác gi lun vn
NguynăThăHngăip

iii TịMăTTăNGHIểNăCU
D án xơy dng khu công ngip H Nai đƣ đc Th tng Chính ph phê duyt giai đon
1 nm 1998, hin nay đƣ đi vƠo hot đng. D án giai đon 2 đc Th tng chính ph
cho phép đu t nm 2006. Tuy nhiên, do gp mt s vng mc nên d án b trì hoƣn cho
đn nay. Hin nay, vic quyt đnh có nên tip tc thc hin d án hay không đang lƠ vn
đ cp thit do (1) Ch đu t có nhu cu tip tc trin khai d án; (2) D án b trì hoãn
trong thi gian dƠi gơy nh hng không nh đn đi sng ca các h dơn nm trong vùng
quy hoch và (3) Th tng Chính ph va đa ra ch th s 07/CT-TTg ngày 02/3/2012
yêu cu rƠ soát tng th đi vi toƠn b các KCN trong c nc.
Kt qu phơn tích cho thy, NPV kinh t ca d án lƠ 1.136 t đng, nh vy mc dù b trì
hoƣn trong thi gian dƠi xét trên quan đim toƠn b nn kinh t thì d án vn hiu qu. Vi
kt qu nƠy, NhƠ nc có c c đ chp thun cho d án đc tip tc thc hin. Tuy
nhiên, kt qu phơn tích ri ro cho thy, d án s có hiu qu kinh t nu t l lp đy trên
67,3% tr lên, do đó NhƠ nc cn phi yêu cu Ch đu t trình bƠy các phng án thu
hút đu t kh thi thì mi chp thun cho tip tc trin khai d án. V mt tài chính, NPV
theo quan đim ch đu t là -192,89 t đng và NPV theo quan đim tng đu t là -
131,76 t đng, d án không đt hiu qu v mt tƠi chính. Nh vy, Ch đu t không có
đng c đ thc hin d án. Tuy nhiên, d án s đt hiu qu tƠi chính khi mc giá cho
thuê hƠng nm tng 25,33% so vi mc giá d tính hoc chi phí đu t gim 9% so vi
tng mc đu t d tính. Vi tình hình thc t hin nay, 2 yu t nƠy lƠ có th đt đc.
Do đó, Ch đu t có th thc hin d án nu có nhng phng án c th đi vi vic thu

2.2. Phơn tích nhu cu d án 8
2.2.1. Thc trng tình hình kinh t xƣ hi tnh ng Nai 8
2.2.2 Thc trng phát trin khu công nghip tnh ng Nai 9
2.2.3. D báo nhu cu c s h tng KCN trên đa bƠn tnh ng Nai 10
2.3. Gii thiu d án 12
2.3.1. Tng quan v d án 12
2.3.2. Các nguyên nhơn khin d án chm tin đ vƠ tình hình hin ti 14
2.3.3 Mt s thông s phơn tích d án 17
2.3.3.1. Các thông s s dng cho phơn tích kinh t 17
2.3.3.2. Các thông s s dng cho phơn tích tƠi chính 19
CHNG 3: PHÂN TệCH D ÁN 22
3.1. Phơn tích kinh t 22
3.1.1. Li ích kinh t 22
v 3.1.2. Chi phí kinh t 22
3.1.3. Kt qu phơn tích kinh t 23
3.2. Phân tích tài chính 23
3.2.1. Li ích tài chính 23
3.2.2. Chi phí tài chính 23
3.2.3. Lch khu hao 24
3.2.4. Lch tr n 24
3.2.5. Báo cáo thu nhp 24
3.2.6. Kt qu phơn tích tài chính 24
3.3. Phơn tích ri ro 25
3.3.1. Phơn tích đ nhy đi vi phn tƠi chính 26
3.3.1.1.  nhy mt chiu 26
3.3.1.2.  nhy hai chiu 28
3.3.1.3. Phơn tích đ nhy theo kch bn t l lp đy 30

:
Các khon chi phí hot đng
CN

:
Công nghip
DN

:
Doanh nghip
DSCR
(Debt Service Coverage Ratio)
:
H s nng lc tr n
EOCK
(Economic Opportunity Cost of Capital)
:
Sut chit khu kinh t
EIRR
(Economic Internal Rate of Return)
:
T sut ni hoƠn kinh t
GDP
(Gross Domestic Product)
:
Tng sn phm quc ni
GTSX

:
Giá tr sn xut

Tin lng thc t tr cho lao đng
đa phng
NBC
(Net Benefit and Cost)
:
Li ích kinh t ròng
NPV
(Net Present Value)
:
Giá tr hin ti ròng
NN

:
Nông nghip
SWR
(Shadow Wage Rate)
:
Lng kinh t
SWRF
(Shadow Wage Rate Factor)
:
H s lng kinh t
TNDN

:
Thu nhp doanh nghip
USD
(United States Dollar)
:
ô la M

Bngă3.1: Kt qu tính toán NPV vƠ IRR 25
Bngă3.2:ăKt qu tính toán h s an toƠn tr n DSCR 25
Bngă3.3:ăKt qu phơn tích đ nhy mt chiu ca yu t lm phát 26
Bngă3.4:ăKt qu phơn tích đ nhy mt chiu ca mc đu t 27
Bngă3.5:ăKt qu phơn tích đ nhy yu t giá cho thuê hƠng nm 27
Bngă3.6:ăKt qu phơn tích đ nhy yu t giá cho thuê hƠng nm 28
Bngă3.7:ă nhy hai chiu gia yu t giá cho thuê hƠng nm vƠ tng mc đu t 29
Bngă3.8:ă nhy hai chiu gia yu t giá cho thuê hƠng nm vƠ t l lp đy 29
Bngă3.9:ă nhy hai chiu gia yu t giá cho thuê hƠng nm vƠ lƣi sut vn vay 30
Bngă3.10:ăKt qu phơn tích kch bn đi vi t l lp đy 31
Bngă3.11: Kt qu phơn tích đ nhy ca giá tr sn xut/ha 31
Bngă3.12:ăKt qu phơn tích đ nhy ca yu t t l lp đy 32
Bngă3.13:ăKt qu phơn tích đ nhy ca yu t lng lao đng ph thông 32
Bngă3.14:ă nhy hai chiu gia yu t t l lp đy vƠ giá tr sn xut/ha 33
1 CHNGă1: GIIăTHIU
1.1. LỦădoăhìnhăthƠnhăđ tài
Xơy dng vƠ phát trin khu công nghip, khu ch xut mang li nhiu tác đng tích cc đi
vi nn kinh t, giúp tng trng công nghip theo quy hoch, tng kh nng thu hút đu
t, đy mnh ngun hƠng xut khu, to vic lƠm vƠ hn ch tình trng ô nhim do cht
thi công nghip gơy ra. NgoƠi ra, phát trin các KCN cng góp phn thúc đy vic phát
trin các đô th mi, phát trin các c s ph tr vƠ dch v, to điu kin chuyn dch c
cu kinh t xƣ hi. Quá trình phát trin các KCN  Vit Nam thi gian qua đƣ phát huy
đc nhiu u đim vƠ có tác đng tích cc đi vi s phát trin ca nn kinh t, đóng góp
32% giá tr sn xut công nghip c nc, to ra giá tr sn xut công nghip 2 triu
USD/ha; đóng góp 25% kim ngch xut khu, giá tr xut khu 1,27 triu USD/ha; góp
phn thúc đy chuyn dch c cu nn kinh t trong đó công nghip chim ti 42%; np
ngơn sách khong 1,38 t đng/ha. Vic phát trin các KCN, KCX cng đƣ góp phn quan

lp vi tng din tích 9.573,77 ha, trong đó đƣ cho thuê đt t l 59,65% din tích đt dƠnh
cho thuê (6.338,58 ha); có 35 quc gia vƠ vùng lƣnh th hot đng đu t vi tng s 1.130
d án, vi tng vn đu t 13.059,51 triu USD vƠ 31.625,41 t đng
3
. Các doanh nghip
KCN ng Nai chim t trng đáng k trong giá tr sn xut công nghip, kim ngch xut
khu vƠ đóng góp ngơn sách ca các KCN c nc; s phát trin ca các KCN ca ng
Nai đƣ có tác đng dn dt, lan ta, thúc đy s phát trin các KCN, thu hút đu t, gii
quyt vic lƠm, chuyn dch c cu kinh t vƠ lao đng theo hng tng t trng công
nghip - dch v ca các tnh trong vùng ông Nam B cng nh Vùng kinh t trng đim
phía Nam. Trong thi gian ti, phát trin KCN vn lƠ đnh hng phát trin chính ca tnh
ng Nai.
D án Xơy dng khu công nghip H Nai do Công ty c phn khu công nghip H Nai
lƠm ch đu t, đc đu t ti xƣ H Nai, huyn Trng Bom, tnh ng Nai. D án đc
chia lƠm hai giai đon, giai đon 1 đu t t nm 1998, hin đƣ đi vƠo hot đng vi t l
lp đy đt 86%. D án KCN H Nai giai đon 2 theo d kin đc trin khai t nm
2006, tuy nhiên do gp vng mc trong vic hoƠn thin th tc, quy trình đn bù gii ta
vƠ thu hút đu t nên b trì hoƣn cho đn nay. Vic d án b trì hoƣn trong thi gian dài
(2006 -2011) đƣ tác đng không nh ti đi sng ca ngi dơn trong khu vc đt quy
hoch, gơy bc xúc cho ngi dơn (240 ha đt đƣ nm trong din quy hoch khin ngi
dơn không đc xơy sa nhƠ ca, gp khó khn trong vic bán đt,chuyn đi mc đích s
dng đt, sn xut dƠi hn) do đó cn thit phi có s xem xét, quyt đnh ca các cp
chính quyn đi vi vic tip tc hay không tip tc thc hin d án.
Vic d án b trì hoƣn thi gian dƠi cng khin cho các ch tiêu ca d án có nhng thay
đi đáng k so vi phng án đc duyt, riêng tng mc đu t theo tính toán ca Ch
đu t đƣ tng gp nm ln, ngoƠi ra các yu t khác ca d án nh giá cho thuê, các loi
phí cng có nhiu thay đi. Nh vy, nu các c quan qun lỦ mun đa ra nhng can
thip hp lỦ đi vi vic thc hin d án, Ch đu t mun tip tc trin khai d án ti thi
đim hin ti thì vic xác đnh li hiu qu ca d án c v mt kinh t ln tƠi chính lƠ ht
sc cn thit. ơy lƠ lý do hình thành đ tƠi ắPhơn tích li ích vƠ chi phí ca d án xơy

nhu cu v din tích xơy dng KCN trong tng lai ca tnh. Chng 3 tin hƠnh phân tích
kinh t và tài chính d án. Trong phơn tích kinh t s tin hƠnh c lng các thông s
kinh t cho d án t đó phân tích đ đa ra kt lun đánh giá v hiu qu kinh t ca d án.
Phân tích tài chính tin hƠnh c lng các thông s tƠi chính cho d án theo các quan
đim đu t, lp dòng ngơn lu cho các hình thc đu t khác nhau, tính toán vƠ phơn tích
kt qu thu đc. NgoƠi ra, trong chng nƠy cng tin hƠnh phơn tích ri ro d án, s
dng các công c nh phơn tích đ nhy, phơn tích tình hung vƠ phơn tích mô phng
Monte Carlo. Chng 4 trình bƠy tng hp nhng kt qu đƣ phơn tích, t đó đa ra nhng
khuyn ngh chính sách đi vi d án.

4 CHNG 2: TNGăQUANăVÀăPHNGăPHỄPăLUN

2.1. Căs lý thuyt
Phơn tích li ích - chi phí ca d án lƠ mt phn ca vic thm đnh d án nhm xác đnh
hiu qu kinh t hay tƠi chính ca d án. Mt d án đu t có th thm đnh theo các phơn
tích tƠi chính, kinh t, phơn phi thu nhp hay xƣ hi. Phơn tích tƠi chính, d án đc thm
đnh trên c s s dng giá c tƠi chính nh chúng thc s xut hin trên th trng. Trong
phơn tích kinh t, d án đc thm đnh trên c s s dng giá c đƣ đc hiu chnh ng
vi các bin dng ca th trng đ phn ánh chi phí ngun lc hay li ích kinh t thc s
đi vi xƣ hi.
2.1.1. Khung phân tích hiu qu kinh t ca d án
Phơn tích kinh t lƠ đánh giá d án trên quan đim toƠn b nn kinh t, xác đnh li ích
ròng d án mang li cho nn kinh t, t đó xác đnh nhng đi tng b tác đng bi d án
vƠ nh hng đn thu nhp ca h. Nu li ích d án mang li ln hn chi phí d án gơy ra
cho nn kinh t chng t vic thc hin d án s ci thin phúc li kinh t thì d án đc
chp nhn v mt kinh t vƠ xng đáng đ la chn đu t.
Lun vn s dng khung phơn tích li ích vƠ chi phí vƠ phng pháp chit khu ngơn lu


Li ích kinh t bao gm li ích t chênh lch lng ca lao đng, chênh lch ca các
khon chi tr tin ích công cng vƠ đu vƠo đa phng ch yu lƠ phn chênh lch chi phí
s dng đin (các khon chi khác chênh lch không đáng k, nu khon chênh lch nƠy lƠ
ơm thì đc xác đnh lƠ chi phí kinh t) vƠ li nhun ròng chi cho các c đông đa phng.
V phn thu (thu nhp khu nguyên vt liu) do bƠi toán tính toán li ích gia hot đng
ca các DN trong KCN vƠ ngoƠi KCN, trong khi đó thu XNK trong các KCN không có
u đƣi gì so vi ngoƠi KCN, ngoài ra, đi vi các DN FDI đu t trong KCN, cha có
thng kê tng đi chính xác v vic nhp khu nguyên liu vƠ np thu nhp khu do đó
đ tƠi không xét đn phn li ích kinh t t thu. Nh vy, li ích kinh t ca d án =
(MRW-SWR)L
t
+ NP
t

Trong đó: MRW: Tin lng ca lao đng trong KCN
SWR: Chi phí c hi ca lao đng
 đn gin hóa vic tính toán, gi đnh phn li ích kinh t t lao đng ph thông chính lƠ
phn li ích kinh t t lao đng ca d án. S lao đng ph thông lƠm vic trong KCN giai
đon 2 đc c lng da trên tình hình lao đng hin ti  KCN H Nai giai đon 1.
Lao đng ph thông trong các KCN thng lƠ lc lng lao đng chuyn đi ngh t nông
nghip sang hot đng sn xut công nghip nên chi phí lao đng đi vi lao đng ph
thông đc xác đnh bng giá kinh t ca lao đng ph thông tng đng vi chi phí lao
đng trong sn xut nông nghip.
Li ích t các c đông góp vn trong các DN hay li ích ca các DN (NP
t
) đc tính gián
tip thông qua giá tr thng d ròng ca hot đng sn xut công nghip, dch v ca các
DN thuê li đt ca d án đu t h tng KCN sau khi tr đi chi phí vn.
Phng pháp xác đnh giá tr thng d ca hot đng sn xut công nghip, dch v đc

Trong phơn tích tƠi chính, d án có th đc phơn tích đánh giá trên quan đim ca ngơn
hƠng (hay còn gi lƠ quan đim tng đu t), quan đim ch đu t vƠ quan đim c quan
ngơn sách ca chính quyn
5
. Trong phm vi đ tƠi nƠy, đ tr li các cơu hi chính sách đƣ
đc đt ra, đ tƠi s ch tin hƠnh đánh giá trên hai quan đim: quan đim tng đu t vƠ
quan đim ch đu t.
Quan đim Ngơn hƠng (hay còn gi lƠ quan đim tng đu t) lƠ xác đnh sc mnh tng
th ca d án nhm đánh giá s an toƠn ca s vn vay mƠ d án có th cn. Trên c s
xem xét các dòng tƠi chính tim nng đi vi d án s xác đnh đc tính kh thi v mt tƠi
chính. Quan đim tng mc đu t (A) = Li ích tƠi chính trc tip ậ Chi phí tƠi chính trc
tip ậ Chi phí c hi các tƠi sn hin có.
Quan đim ch đu t, ging nh ngơn hƠng, ch đu t xem xét mc thu nhp ròng tng
ca d án so vi trng hp không có d án, ch đu t xem xét nhng khon mt đi khi
thc hin d án lƠ chi phí. Khác vi ngơn hƠng, ch đu t cng khon vay ngơn hƠng nh
lƠ khon thu tin mt vƠ khon tr gc vƠ lƣi cho ngơn hƠng nh lƠ khon chi tin mt, nh
vy đi vi ch đu t d án, ngơn lu ròng B = A + Vn vay - Tr lƣi vƠ n vay. 5
Glenn P.Jenkins và Arnold C.Harberger (tr.12)
7 C hai quan đim nƠy đu thc hin vic xác đnh các ch s NPV, IRR, DSCR, B/C đ
đa ra đánh giá cui cùng v tính hiu qu ca d án.
Ch s NPV lƠ giá tr hin ti ròng hay hin giá ròng ca d án. ó lƠ giá tr hin ti ròng
ca dòng tin nhn đc sau khi tr đi chi phí đu t.



)(
0





n
t
t
tt
r
CB

D án kh thi khi IRR ln hn sut sinh li ti thiu chp nhn đc (hay chi phí vn ca
d án theo tng quan đim).
Li ích tƠi chính ca d án (B
t
) đc tính trên c s doanh thu ca d án bao gm: Doanh
thu t cho thuê li đt; Thu phí h tng vƠ x lỦ nc thi; Doanh thu t hot đng cho
thuê kho bƣi; Thu phí qun lỦ.
Chi phí tƠi chính ca d án (C
t
) bao gm chi phí đu t vƠ chi phí hot đng.
Trong đó, Chi phí đu t bao gm: Chi phí gii phóng mt bng vƠ tái đnh c; Chi phí xơy
dng h thng giao thông ni b, chiu sáng; Chi phí xơy dng h thng cp đin, nc vƠ
thoát nc; Chi phí xơy dng h thng kho bƣi, trung tơm dch v; Chi phí xơy dng công
viên, cơy xanh. Chi phí đu t cng có th c tính theo theo sut đu t/ha .
Chi phí hot đng lƠ các khon chi phí qun lỦ vƠ duy trì hƠng nm ca d án, chi phí hot
đng bao gm: Chi phí qun lỦ; Chi phí đin nc; Tin thuê đt; Chi phí duy tu, bo

2010
2011
KH 2012
Tc đ tng trng kinh t (%)
9,36
13,48
13,32
12 -13
Tc đ tng trng GTSXCN (%)
9,45
17,70
17,61
17,00
GDP theo giá hin hƠnh (t đng)
61.948
75.899
96.820
112.058
GDP t ngƠnh CN (t đng)
35.488
43.414
55.478
63.873
T trng đóng góp ca ngƠnh CN (%)
57,3
57,20
57,3
57,0
GTSX CN theo giác đnh nm 1994 (t đng)
87.097

thƠnh trong c nc, theo c tính hin có hn 300 ngƠn lao đng đang lƠm vic trong các
KCN ca tnh. Trong nhng nm sp ti, phát trin KCN vn lƠ hng đi chính ca tnh.
nh hng phát trin các KCN đn nm 2015 nh sau
7
:
(1) n nm 2015, tnh ng Nai thƠnh lp 33 KCN vi tng din tích 10.400 ha.
(2) Các KCN tip tc hoƠn thin đng b c s h tng trong vƠ ngoƠi khu, đm bo phát
trin KCN gn lin vi bo v môi trng sch vƠ bn vng.
(3) Trong thi gian ti, đnh hng kêu gi đu t ca tnh ng Nai vƠ các KCN lƠ thu
hút có chn lc các d án đu t nh d án công ngh tiên tin, d án có sn phm mang
tính cnh trnh toƠn cu, ít gơy ô nhim môi trng.
(4) Tip tc đy mnh công tác vn đng vƠ xúc tin đu t, chú trng thu hút các tp đoƠn
kinh t ln, có tim lc v vn, công ngh, th trng.
(5) Các KCN có c s h tng phát trin hoƠn thin, quan tơm phát trin các dch v h tr
cho hot đng ca doanh nghip trong KCN nh cung cp ngun nhơn lc, nhƠ  cho 6
UBND tnh ng Nai, Kinh nghim 20 nm xơy dng vƠ phát trin các KCN tnh ng Nai (2012).
7
Ngun: />nghiep-tai-tinh-dong-nai.html, truy cp ngƠy 15/12/2011
10 ngi lao đng, dch v thng mi, hot đng vn hóa gn vi KCN đ đm bo phát
trin n đnh, lơu dƠi.
Trên c s nhng đánh giá v quá trình hình thƠnh vƠ phát trin KCN, ti Hi ngh tng
kt 20 nm xơy dng vƠ phát trin các KCN, KCX, khu kinh t  Vit Nam, tnh ng Nai
đƣ rút ra nhng kinh nghim nh sau
8

11 Bng 2.2: Nhu cu din tích KCN trên đa bàn tnh đn nm 2020
Nm
2011
2012
2013
2014
GDP
96.820
112.058
126.626
143.087
óng góp ca SXCN vƠo GDP (t đng)
55.478
63.873
72.177
81.560
Giá tr sn xut công nghip theo giá hin
hƠnh (t đng)
222.367
256.017
289.299
326.908
GTSX công nghip do KCN to ra (t đng)
177.894
204.814
231.439
261.527

297.900
óng góp ca SXCN vƠo
GDP (t đng)
92.162
104.143
117.682
132.981
150.268
169.803
Giá tr sn xut công
nghip theo giá hin
hƠnh (t đng)
369.406
417.429
471.695
533.015
602.307
680.607
GTSX công nghip do
KCN to ra (t đng)
295.525
333.943
377.356
426.412
481.846
544.486
Din tích KCN cn thit
đ đáp ng nhu cu tng
trng kinh t (ha)
6.281

đt t l 59,65% tng đng 3.781 ha. Nh vy, theo tính toán, giá tr sn xut ca đt
KCN trên đa bƠn tnh vƠo khong 47,05 t đng/ha/nm.
Trên c s tc đ tng tng ca tnh ng Nai t nm 2009 đn nay, đnh hng tng
trng ca tnh trong thi gian ti và t trng đóng góp vƠo GDP tnh ca các KCN trên
đa bƠn, đ tƠi c lng đc nhu cu KCN ca tnh ng Nai đn nm 2020 đc trình
bƠy ti Bng 2.2. Theo đó, t nm 2012 đn 2015 trên đa bƠn tnh ng Nai cha cn b
sung thêm din tích KCN mi, đn nm 2015, toƠn tnh vn còn tha 57 ha đt KCN. Tuy
nhiên, sang đn nm 2016 thì din tích KCN cn b sung thêm lƠ 759 ha, đn nm 2017
nhu cu nƠy đƣ lên ti 1.682 ha. Quá trình đu t xơy dng các KCN thng kéo dƠi, trung
bình t 4 đn 5 nm, nh vy, đ đáp ng nhu cu v din tích đt KCN t nm 2016 tr đi
thì bt đu t bơy gi, các d án v KCN có th bt đu tin hƠnh kho sát, nghiên cu tin
kh thi vƠ kh thi.
Vi nhu cu din tích KCN nh tính toán  Bng s liu trên có th thy trong tng lai
nhu cu đt KCN ca tnh ng Nai còn khá ln. Nu các KCN có các chính sách phi
hp tt, các BQL có các phng án điu phi thích hp thì đn nm 2016, din tích KCN
hin ti s khai thác ht vƠ có nhu cu thêm. Tuy nhiên, vic phi hp nƠy lƠ rt khó thc
hin do đó, các Công ty h tng vn có th khai thác đ cung cp h tng t hin ti.
2.3. Gii thiu d án
2.3.1. Tng quan v d án
Theo Quyt đnh đc phê duyt ban đu, nm 1998 d án có tng din tích lƠ 570 ha chia
lƠm 2 giai đon, giai đon 1 đu t trên din tích lƠ 225,57 ha, giai đon 2 lƠ 271 ha. Cho
đn nay, d án giai đon 1 đƣ đi vƠo hot đng, khai thác đc 86% din tích cho thuê.
D án KCN H Nai giai đon 2 (d án) đc lp báo cáo kh thi nm 2004 sau đó đc b
sung, chnh sa nhiu ln đn nm 2006 thì chính thc đc Chính ph chp thun cho
phép đu t. Tng mc đu t ban đu nm 2006 ca d án lƠ 318,11 t đng
Trong đó: Chi phí xơy lp: 176,339 t đng;
Chi phí đn bù gii ta vƠ t vn đu t xơy dng: 132,648 t đng;
D phòng phí: 9,123 t đng.
13


6
t giao thông
39,43
14,55%

Tng cng
270,94
100%

Ngun: H s d án ca Công ty c phn KCN H Nai, nm 2005
Tuy nhiên, hin ti, Ch đu t đƣ điu chnh li c cu s dng đt, tng din tích d án
gim xung còn 240 ha trong đó din tích đt xơy dng công nghip lƠ 158 ha.
Hin trng s dng đt ban đu theo điu tra nh sau:
Bng 2.4: Bng thng kê hin trng s dng đt
STT
Loi đt
Din tích
T l(%)
1
t th c
7,85
2,50%
2
t vn vƠ đt dơn c
10,82
3,45%
3
t trng điu
136,11
43,35%

14 Hin nay, hin trng đt đƣ có mt s thay đi, phn din tích trng điu gim vƠ đc
thay th bng cơy trƠm, din tích b hoang vƠ đt trng cng đc ngi dơn trng b sung
trƠm, hin ti, din tích trng trƠm đƣ lên ti 72%.
Thi gian thc hin d án ban đu lƠ 4 nm 2006 ậ 2010, hin nay theo d kin ca Ch
đu t lƠ 2012-2015, thi gian hot đng ca d án lƠ 50 nm. n ht tháng 4/2012, Ch
đu t đƣ hoƠn thƠnh vic lp li tng mc đu t d án, hin đang ch xét duyt, công tác
đn bù gii phóng mt bng đang đc trin khai  giai đon kim kê tƠi sn.
D án hot đng theo hình thc cun chiu, đc kt ni v không gian vƠ mt bng h
thng c s h tng vi giai đon 1: m rng tuyn đng, m rng nhƠ máy nc, m
rng công sut trm đin, xơy dng khu x lỦ nc thi vƠ khu trung tơm dch v kho bƣi
(dùng chung cho 2 giai đon).
Vn s dng cho d án đc huy đng t ba ngun: vn t có, vn vay vƠ phí thu mt ln.
Trong đó, vn t có chim 13,6%, vn t thu phí 1 ln chim 17,1%, phn còn li lƠ vn
vay.
Theo d kin, Ch đu t s vay vn t Ngơn hƠng Phát trin tnh ng Nai, điu nƠy lƠ
kh thi vì d án nm trong danh mc các d án đu t phát trin. Tuy nhiên, nu s dng
ngun vn nƠy, c cu vn s phi điu chnh theo quy đnh ca Ngơn hƠng Phát trin,
theo đó, vn t có ca Ch đu t ti thiu phi chim 20% tng mc đu t d án, tng
mc vn vay ti đa không quá 70%, lƣi sut vn vay lƠ 14,4%/nm. Thi gian ơn hn ti
đa lƠ 10 nm.
Theo d kin, d án s tip ni d án giai đon 1, tip tc xơy dng KCN tp trung đa
ngành vi các loi hình công nghip gm:
- Công nghip đin gia dng, đin t, đin lnh
- Công nghip ch to, sa cha vƠ lp ráp c khí
- Công nghip hng liu hóa m phm
- Công nghip vt liu xơy dng, trang trí ni tht, ch bin g
- Công nghip nh nh dt may mc

kh thi ca d án, đ tƠi s tin hƠnh phơn tích ri ro đi vi yu t nƠy.
V vn đ đn bù, gii ta mt bng: ơy lƠ d án do nhƠ nc giao đt, cho thuê đt, Th
tng quyt đnh phê duyt do đó, tuơn th theo các quy đnh đƣ đc ban hƠnh v đn bù
gii ta. Khu đt quy hoch ca d án bao gm 4 b phn, 2 b phn thuc xƣ Bc Sn vƠ
H Nai 3 khong 140 ha nm trên đa phn huyn H Nai, 1 b phn thuc xƣ phc Tơn
rng khong 71 ha nm trên đa phn huyn Long ThƠnh vƠ b phn còn li khong 28ha
nm trên đa phn phng Long Bình, TP Biên Hòa. Hin nay, Ch đu t đang phi hp
vi các c quan có liên quan đ tin hƠnh kim kê vùng quy hoch. S h dơn b nh
hng trong vùng d án ban đu lƠ khong trên ba trm tuy nhiên, hin nay, s h đƣ phát
sinh nhiu hn do các h dơn sang nhng mƠ không qua cp chính quyn đa phng gây
16 khó khn cho công tác kim kê. Theo d kin ca Ch đu t, khong 100ha thuc đa
phn xƣ Phc Tơn vƠ phng Long Bình vic thu hi tng đi kh thi vƠ có th thu hi
trong nm 2012 do 2 đa bƠn nƠy ít h dơn sinh sng, các h dơn sng ph thuc vƠo nông
nghip ít vƠ theo kinh nghim t quá trình đn bù cho d án giai đon 1 ca Ch đu t thì
ngi dơn trong 2 khu vc nƠy hp tác tt. Hin nay, Ch đu t đang tip tc phi hp
vi các c quan có liên quan đ gii quyt, thng nht vic đn bù tái đnh c đi vi nhóm
các h dơn có liên quan đn vn đ tôn giáo trên phn din tích còn li, vn đ quan trng
đi vi b phn nƠy lƠ xác đnh khu tái đnh c phù hp đ h có th tip tc sinh hot tính
ngng tôn giáo.
Do thc t, d án mi ch  giai đon kim kê, chun b h s bi thng, các mc giá
cha đc áp giá vƠ cha đn giai đon thu hi nên cha có nhng phát sinh trc tip vi
ngi dơn nên cha th đ xut bin pháp c th đi vi vic x lỦ vn đ nƠy. Tuy nhiên,
vn đ đn bù gii ta mt bng thng phát sinh nhiu vng mc vƠ có nh hng ln
đn tin đ thc hin d án, đ khơu gii phóng mt bng cho d án đc tin hƠnh thun
li, trên c s nghiên cu mt s đ tƠi, bƠi vit liên quan đn nhng d án thƠnh công
trong công tác đn bù vƠ tái đnh c
9