BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ĐỀ TÀI
:
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011
Người hướng dẫn khoa học:
P.GS TS NGUYỄN NGỌC ðỊNH
ii
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan luận văn là công trình nghiên cứu khoa học do bản thân tôi
thực hiện dựa trên những tài liệu tham khảo thu thập ñược.
Các số liệu, kết quả ñược trình bày trong luận văn là trung thực và có nguồn
gốc rõ ràng.
Tác giá luận văn
TẠ CHIÊU TRUNG
iii
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ix
DANH MỤC HÌNH MINH HỌA x
22
1.3.1.3. Nhóm giải pháp kỹ thuật – hỗ trợ: 22
1.3.2 Singapore 23
Kết luận chương 1 24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ CHÍNH
SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ 25
2.1. Thực tiễn phát triển của thị trường bất ñộng sản và hiện tượng bong
bong bất ñộng sản Việt Nam trong thời gian qua 25
2.1.1 Giai ñoạn trước khủng hoảng tài chính toàn cầu 25
2.1.2 Giai ñoạn sau khủng hoảng tài chính toàn cầu 27
2.1.3 Nhận ñịnh về thị trường bất ñộng sản Việt Nam: 28
2.1.4 ðánh giá mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế ñến tỉ suất sinh
lợi bất ñộng sản trong giai ñoạn 2005 – 2010: 29
2.2. Chính sách quản lý thị trường BðS và cơ chế chống ñầu cơ: 37
2.2.1 Các biện pháp kiểm soát theo thông lệ quốc tế 37
2.2.1.1 Biện pháp kiểm soát bằng pháp luật 37
2.2.1.2 Biện pháp kiểm soát bằng chính sách tài khóa 38
2.2.1.3 Biện pháp kiểm soát bằng chính sách tiền tệ 40
v
2.2.1.4 Biện pháp kiểm soát bằng các chính sách ñiều hành vĩ mô của nhà
nước 44
2.2.2 Các biện pháp kiểm soát ñặc thù của Việt Nam 45
2.2.2.1 Chính sách bồi thường, tái ñịnh cư, giải phóng mặt bằng: 45
2.2.2.2 Phát triển, quản lý và kiểm soát hệ thống chỉ số giá bất ñộng sản 45
Kết luận chương 2 47
CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH HỒI QUI CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN THỊ
TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM 48
3.1. Mô hình ước lượng ñề tài. 48
3.2. Kết quả ước lượng mô hình 50
3.3. Phân tích kết quả hồi qui 52
PHỤ LỤC 86
Phụ lục 1
: Tổng quan về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 86
Phụ lục 2:
Kết quả hồi qui tính RSS ñể xác ñịnh ñộ trễ tối ưu của biến GDP
theo phương pháp Hsiao 96
Phụ lục 3: Kết quả hồi qui mô hình gốc (2) 98
Phụ lục 4:
Kết quả hồi qui mô hình ñiều chỉnh (5) 99
Phụ lục 5:
Kết quả tính toán hệ số tương quan mô hình ñiều chỉnh (5) từ
chương trình Eview ñể kiểm ñịnh ña cộng tuyến (bằng phương pháp hệ số
tương quan) 100
Phụ lục 6:
Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (tính toán hệ số xác ñịnh R
2
j
ñể xác ñịnh nhân tố phóng ñại phương sai VIF
j
) ñể kiểm ñịnh hiện tượng ña
cộng tuyến (phương pháp nhân tố phóng ñại phương sai) 101
vii
Phụ lục 7:
Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (kiểm định White không có
tích chéo) để kiểm định hiện tượng phương sai không đổi (phương sai bằng
nhau) 103
Phụ lục 8:
Phần dư từ chương trình Eview (kiểm định Park) để kiểm định hiện
tượng phương sai không đổi (phương sai bằng nhau) 104
9 FDITH Tốc ñộ tăng trưởng vốn ñầu tư nước ngoài thực hiện
10 XHCN Xã hội chủ nghĩa
11 REMI Real Estate Market Index - Chỉ số thị trường bất ñộng sản
12 RPI Real Estate Price Index - Chỉ số giá bất ñộng sản
13 REIT Real Estate Investment Trust Fund - Quỹ tín thác ñầu tư bất
ñộng sản
ix
DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT NỘI DUNG
Bảng 1 Mô tả các biến
Bảng 2 Số liệu thu thập
Bảng 3 Kết quả tính FPE từ ước lượng phương trình hồi qui (3) (Phụ lục 2)
Bảng 4 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui (4) (Phụ lục 3)
Bảng 5 Kết quả kiểm ñịnh ý nghĩa từng biến riêng biệt của phương trình hồi qui (5)
Bảng 6 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh (6) (Phụ lục 4)
Bảng 7 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh kiểm ñịnh hiện tượng ña
cộng tuyến(6) (Phụ lục 5)
Bảng 8 Kết quả tính hệ số VIF
j
(Phụ lục 6)
Bảng 9 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh (5) (Phụ lục 7)
Bảng 10
Kết quả ước lượng phương trình Ln(e
2
i
) (8) (Phụ lục 10)
STT NỘI DUNG
Phụ lục 1 Tổng quan về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
Phụ lục 2 Kết quả hồi qui tính RSS ñể xác ñịnh ñộ trễ tối ưu của biến GDP
theo phương pháp Hsiao
Phụ lục 3 Kết quả hồi qui mô hình gốc (2)
Phụ lục 4 Kết quả hồi qui mô hình ñiều chỉnh (5)
Phụ lục 5 Kết quả tính toán hệ số tương quan mô hình ñiều chỉnh (5) từ
chương trình Eview ñể kiểm ñịnh ña cộng tuyến (bằng phương pháp
hệ số tương quan)
Phụ lục 6 Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (tính toán hệ số xác ñịnh R
2
j
ñể xác ñịnh nhân tố phóng ñại phương sai VIF
j
) ñể kiểm ñịnh hiện
tượng ña cộng tuyến (phương pháp nhân tố phóng ñại phương sai)
Phụ lục 7 Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (kiểm ñịnh White không có
tích chéo) ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương
sai bằng nhau)
Phụ lục 8 Phần dư từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) ñể kiểm ñịnh hiện
tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)
Phụ lục 9 Giá trị ước lượng từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) ñể kiểm
ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)
Phụ lục 10 Kết quả hồi qui phương trình {Ln(e
2
i
) = α
1
+ α
nhà hoạch ñịnh chính sách có cơ sở vững chắc ñể ñề ra các biện pháp kiểm soát
hiệu quả bong bóng bất ñộng sản nhằm phát triển bền vững thị trường bất ñộng sản,
qua ñó góp phần quan trọng trong việc củng cố, duy trì tốc ñộ phát triển kinh tế
nước ta là một yêu cầu ñược ñặt ra cấp thiết, thường xuyên, liên tục. Do ñó, tác giả
ñã chọn ñề tài “Kiểm soát bong bóng bất ñộng sản ñể phát triển bền vững thị trường
bất ñộng sản Việt Nam” 2
2. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là căn bệnh của TT BðS, cụ thể là hiện
tượng bong bóng giá BðS, các chính sách ñiều tiết và vai trò quản lí TT BðS của
các cơ quan Nhà nước.
Phạm vi nghiên cứu của ñề tài là các vấn ñề lý luận và thực tiễn về bong
bóng bất ñộng sản và kiểm soát bong bóng bất ñộng sản ở Việt Nam.
ðề tài sử dụng các số liệu chính thức từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
của Việt Nam cũng như các sổ liệu mang tính chất tham khảo, nghiên cứu, tổng hợp
từ các cơ quan trong và ngoài nước, các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất ñộng
sản, tài chính, ngân hàng cũng như tham khảo một số phân tích chuyên sâu của các
chuyên gia trong các lĩnh vực có liên quan.
Bằng việc sử dụng mô hình ñịnh lượng với sự trợ giúp của chương trình
thống kê Eview, ñề tài ñã cố gắng xác ñịnh các yếu tố và mức ñộ ảnh hưởng ñến tỉ
suất sinh lợi bất ñộng sản, một trong những chỉ tiêu có thể dùng ñể ño lường mức
ñộ bong bóng của thị trường bất ñộng sản.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài nghiên cứu
ðề tài ñược thực hiện trong bối cảnh thị trường bất ñộng sản Việt Nam rơi
vào giai ñoạn chịu ảnh hưởng của tác ñộng hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu nói
chung nhưng mặt bằng giá bất ñộng sản (ñặc biệt là giá ñất nền và căn hộ) vẫn ñứng
ở mức cao. Bối cảnh này cũng là cơ hội tốt ñể Chính phủ kiện toàn hệ thống pháp
4. Các giải pháp nào ñược ñặt ra ñể kiểm soát bong bóng bất ñộng sản và phát triển
bền vững thị trường Bất ñộng sản Việt Nam?
Nội dung của luận văn sẽ nghiên cứu nội dung giải ñáp cho các câu hỏi trên
ñây.
4
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ
HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN
1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
1.1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản
1.1.1.1 Quan ñiểm của các nhà kinh tế về Bất ñộng sản:
Các nhà kinh tế cho rằng bất ñộng sản không chỉ là nhà ở mà còn bao gồm
các nơi làm việc, cơ sở thương mại, thờ cúng, nơi làm việc của các cơ quan chính
phủ, cơ sở giáo dục, thư giãn và vui chơi giải trí, các môi trường vật thể, tự nhiên và
nhân tạo của chúng ta. Hơn nữa, bất ñộng sản bao gồm cả một phạm vi rất rộng các
hoạt ñộng kinh doanh và thể chế gắn chặt với việc phát triển mua bán sử dụng ñất
ñai và các kiến trúc xây dựng. Với quan niệm này, bất ñộng sản là bất kỳ vật nào
ñược sở hữu hoặc chiếm hữu, gồm các tài sản hữu hình và các tài sản vô hình bao
gồm các quyền hợp ñồng (ví dụ như các thỏa thuận thế chấp và cho thuê), các
chứng thư tài chính (ví dụ cổ phiếu, trái phiếu), tiền lãi, bằng sáng chế thương hiệu
(trademarks).
Như vậy, thuật ngữ bất ñộng sản ñược sử dụng theo ba cách hiểu căn bản. Ở
cách thứ nhất, nó ñược hiểu là các tài sản hữu hình của ñất ñai nhà cửa. Ở cách hiểu
thứ hai, nó ñược coi như là một “tập hợp” các quyền gắn chặt với quyền sở hữu và
quyền sử dụng các tài sản thực thể. Cuối cùng, thuật ngữ này cũng ám chỉ ngành
hoặc các hoạt ñộng kinh doanh liên quan ñến việc mua bán, vận hành và bố trí các
tài sản thực thể.
Các nhà kinh tế học còn xem xét bất ñộng sản trong mối quan hệ tương tác
qua lại giữa bất ñộng sản với các yếu tố nội tại cấu thành, cụ thể là với sự phát triển
của các lĩnh vực, ngành nghề có liên quan như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, vật
Goetzman and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton
(1999); Brio, Kennedy and Prowse (1994)}
6
1.1.2 Một số nội dung về thị trường bất ñộng sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường Bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là quá trình giao dịch hàng hoá BðS giữa các bên có
liên quan. Thị trường bất ñộng sản là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan ñến BðS như trung gian,
môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở ñó vai trò quản lý nhà nước
có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinh
doanh trên thị trường BðS.
Về vai trò can thiệp của nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường bất
ñộng sản nói chung, các nhà kinh tế học cũng chia làm nhiều trường phái, trong ñó
có hai trường phái ñược chấp nhận rộng rãi. Trường phái ñầu tiên cho rằng tốt nhất
là nên ñể thị trường bất ñộng sản, cũng như các thị trường khác phát triển một cách
tự nhiên và tự ñiều chỉnh mà không cần có bàn tay can thiệp của nhà nước. Trường
phái thứ hai thì ngược lại, cho rằng nhà nước cần kiểm soát và can thiệp vào quá
trình phát triển của thị trường bất ñộng sản.
1.1.2.2. Phân loại thị trường Bất ñộng sản
Có nhiều cách phân loại thị trường BðS như căn cứ vào mục ñích sử dụng;
căn cứ khu vực có bất ñộng sản; thứ tự thời gian BðS tham gia thị trường, ….
ðề tài này tập trung vào việc phân tích các phân khúc thị trường bất ñộng sản
có ảnh hưởng quan trọng ñến các ñợt sốt nóng hoặc lạnh của thị trường bất ñộng
sản trong thời gian qua là thị trường căn hộ; thị trường ñất nền - biệt thự; thị trường
khác (căn hộ cho thuê).
Thị trường căn hộ là một trong những phân khúc quan trọng của thị trường
bất ñộng sản Việt Nam trong thời gian qua và cũng là xu hướng chung của nền kinh
tế Việt Nam và thế giới. Thị trường này cũng trãi qua nhiều thái cực cực ñoan trong
ñó các năm 2006, 2007 là thời gian mà các chủ ñầu tư dự án căn hộ “ñược mùa bội
trong loại hình này một thời gian dài gây lãnh phí chung ñến nguồn lực xã hội khiến
cho các cơ quan quản lý mới ñây phải lập ñoàn thanh tra các biệt thự bỏ hoang,…
8
Thị trường căn hộ cho thuê (Service apartment): cũng là một phân khúc ñầu
tư mới nổi của thị trường bất ñộng sản trong thời gian qua. Thị trường này cũng khá
ña dạng từ những nhà ñầu tư nhỏ lẽ mua căn hộ và cho các ñối tượng là người nước
ngoài thuê lại tại các khu ñô thị mới ñể kiếm nguồn thu nhập ổn ñịnh (như Ciputra
tại Hà Nội; Phú Mỹ Hưng tại Tp. HCM) do một phần bị mắc “bẫy” thanh khoản khi
thị trường ñi xuống buộc phải ñầu tư dài hạn cho ñến các nhà ñầu tư tổ chức và nhà
ñầu tư nước ngoài ñầu tư cả một tổ hợp công trình ñề chuyên phục vụ thị trường
cho thuê với nguồn vốn lớn và tầm nhìn, thời gian ñầu tư dài hạn. Thị trường này
vẫn hứa hẹn là một kênh ñầu tư có tiềm năng khi mà nhu cầu giao thương ñi lại
ngày càng nhiều giữa Việt Nam và thế giới.
1.1.2.3. ðặc ñiểm của thị trường Bất ñộng sản
a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ñều hình
thành và phát triển qua 4 cấp ñộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá.
Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: là giai ñoạn mà tất cả mọi người ñều có thể tạo lập
ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có thể hình thành nên
một cái nhà và ñược coi là BðS. Trong cấp ñộ này, các chính sách về ñất ñai, các
chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò quyết ñịnh ñối với việc kiểm
soát thị trường.
Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, hạn chế về năng lực xây dựng, không
phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BðS lớn, một dự án
BðS. Trong cấp ñộ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan
quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc kiểm soát thị trường.
Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: là giai ñoạn mà sự bùng nổ của các doanh nghiệp
chu kỳ tín dụng và do sự can thiệp của chính phủ vào thị trường; chu kỳ và thị
trường bất ñộng sản phụ thuộc vào các hoạt ñộng kinh tế.
10
cầu BðS tăng và tài
chính sẵn có thúc ñẩy
x
â
y d
ự
ng nhi
ề
u h
ơ
n n
ữ
a
Hình 1: Tác ñộng của các hoạt ñộng kinh tế ñến thị trường bất ñộng sản
Công trình xây
dựng mới kích
thích việc mở
rộng kinh tế hơn
n
ữ
a
cầu BðS tăng và tài
chính sẵn có thúc ñẩy
xây dựng nhiều hơn nữa
cầu BðS và xây dựng
gia tăng hơn nữa
Cung dịch vụ,
sản phẩm và
B
ð
S vư
ợ
t c
ầ
u
Thuê mướn,
sỡ hữu BðS
b
ị
sa l
ầ
y
BðS trống tăng và suy
giảm trong thuê, sở
hữu BðS tiếp tục giảm
Tài chính hóa các
khoản thế chấp BðS
tiến trình tài chính
hoá các khoản thế
chấp BðS kích
th
í
ch ti
ê
u d
ù
ng
cầu bật tăng lại:
dịch vụ, sản
ph
ẩ
m, B
ð
S, v
ố
n
cầu BðS
tăng, BðS
tr
Nhu cầu thuê &
sở hữu BðS tăng
mở rộng hoạt
ñ
ộng kinh tế
Nhu cầu mạnh kích
thích xây dựng mới
Nhu cầu và giá cả dịch
vụ, sản phẩm, tiền tệ,
BðS leo thang
Công trình xây
dựng mới kích thích
kỳ vọng cầu và giá
B
ð
S cao h
ơ
n
Công trình xây dựng
mới kích thích việc mở
r
ộ
ng kin
h t
ế
h
ơ
của người dân giảm làm tăng tình trạng tồn kho trong nền kinh tế. Tuy nhiên, do
ñặc thù ngành nên việc xây dựng mới các dự án bất ñộng sản vẫn phải tiếp tục việc
xây dựng và chưa dừng lại ngay ñược.
Giai ñoạn suy thoái: Nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi tình trạng lãi suất cao
(một phần do nhu cầu vốn ñối với các dự án bất ñộng sản vẫn cao) và lạm phát gia
tăng. ðiều này tiếp tục tác ñộng làm giảm cầu hơn nữa ñối với bất ñộng sản (và các
hàng hóa, dịch vụ khác của nền kinh tế nói chung) buộc các doanh nghiệp phải cố
gắng hết sức ñể giải phóng hàng tồn kho. Về phần mình, chính phủ thực thi các
12
chính sách chống lạm phát ñối với nền kinh tế (mà một trong các biện pháp thường
ñược sử dụng là cắt giảm cung tiền) và làm giao dịch bất ñộng sản ngưng trệ. Các
chủ ñầu tư bất ñộng sản phải gánh chịu thiệt hại kép do chi phí gia tăng do bất ñộng
sản không bán/cho thuê ñược cùng với lãi suất các khoản vay tăng cao do tác ñộng
chống lạm phát của chính phủ. Nhằm thoát khỏi tình trạng (ngày càng nhiều) tồn
ñọng, tồn kho bất ñộng sản không kinh doanh / cho thuê ñược, các chủ ñầu tư, chủ
sở hữu bất ñộng sản buộc phải giảm mạnh giá bất ñộng sản ñể thoát khỏi các khoản
nợ vay ngân hàng. Bên cạnh ñó, một số chủ ñầu tư, chủ sở hữu bất ñộng sản không
giải phóng ñược bất ñộng sản tồn ñọng, không thực hiện ñược nghĩa vụ cầm cố và
lâm vào tình trạng bị ngân hàng phát mãi tài sản (tái cơ cấu tài chính các khoản cho
vay cầm cố). Ngân hàng tới lượt mình thắt chặt chính sách cho vay làm cho việc
tiếp cận vốn của các nhà ñầu tư hết sức khó khăn và từ ñó, việc xây dựng, ñầu tư
giảm mạnh.
Nói tóm lại, chu kỳ dao ñộng của TT BðS gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh
(sôi ñộng); suy thoái (có dấu hiệu chững lại); tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BðS nước Mỹ trong
khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi chu kỳ
khoảng 18 năm; thị trường BðS nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ,
mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới
thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10
năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BðS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu
hiệu quả làm thu nhập của toàn nền kinh tế ít ñi hoặc giảm so với trước. ðiều này
dẫn ñến các giao dịch bất ñộng sản giảm về số lượng và giá trị dẫn ñến tỉ suất sinh
lợi bất ñộng sản có xu hướng giảm. ðến lượt mình, tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản
giảm sẽ góp phần làm giảm nhu cầu ñối với các lĩnh vực khác của nền kinh tế (như
xây dựng, vật liệu, lao ñộng,…) và từ ñó làm cho tăng trưởng tổng sản phẩm quốc
nội có xu hướng giảm hơn nữa.
Copyright: Tài liệu đại học ©