Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Nhà ở có vai trò quan trọng đối với đời sống con người. hiện nay ở Việt
Nam nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo nhịp độ tăng dân số va nhịp độ tăng
trưởng kinh tế với yêu cầu về chỗ ở rộng rãi hơn và tiện nghi hơn nên hoạt động
tạo lập nhà ở ngày càng trở nên sôi động. Nhìn vào nhà ở của mỗi
gia đình, mỗi quốc gia người ta có thể đánh giá được sự phồn thịnh, giàu nghèo
của mỗi gia đình, mỗi quốc gia. Việc lo chỗ ở là trách nhiệm của mỗi gia đình,
đồng thời cũng là trách nhiệm của mỗi quốc gia. Vì vậy quốc gia nào cũng có
những chiến lược phát triển nhà ở nhằm cải thiện cuộc sống chung cho xã hội.
chuyển nhượng nhà ở không chỉ là việc riêng tư giữa các bên mà nó còn lien
quan đến việc quản lý toàn bộ quỹ nhà ở của Nhà nước. Mấy năm gần đây thị
trường bất động sản “nóng” lên. Việc mua bán nhà ở cũng theo đó mà “sốt”lên.
Điều này cũng đồng nghĩa với viêc các tranh chấp về mua bán nhà ở cũng đang
chiếm số lượng lớn các vụ án mà Tòa án giải quyết.
Chính vì lí do đó mà chúng tôi đã chọn vấn đề “tranh chấp về hợp đồng
mua bán nhà ở” làm đề tài nghiên cứu của nhóm. Trong bài nghiên cứu này
chung tôi đã đưa ra 3 vụ án thực tế đã được các cấp Tòa xét xử để phân tích,
đánh giá và đưa ra những quan điểm chủ quan của mùnh. Với chúng tôi, với tư
cách là nhóm sinh viên khoa Luật Dân sự, đây không chỉ dừng lại ở một bài tập
nhóm mà nó còn là tâm huyết va sự dày công tìm tòi với mong muốn nâng cao
kiến thức vê pháp luật nói chung và về luật Dân sự nói riêng. Tuy nhiên,với vốn
hiểu biết còn hạn chế, chác hẳn những nhận định của chúng tôi sẽ còn những
thiếu sót. Mong thầy cô đóng góp ý kiến để đề tài nghiên cứu được hoàn thiện
hơn.
XIN CHÂN THÀNH CÁN ƠN!

1
PHẦN MỘT: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở:
1/ Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở:

trúc xây dựng, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. ngôi nhà đó
phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định. Nhà mua
bán phải đáp ứng được các điều kiện sau:
Thứ nhất: Nhà đó không thuộc diện đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của
các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hôi…
2
Thứ hai: Nhà không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử
dụng hợp pháp ngôi nhà.
Thứ ba: Nhà phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như giấy tò
chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
4/ Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở:
Nhà ở vừa là khối tài sản lớn vừa mang tính xã hội sâu sắc, do đó pháp luật
quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành
văn bản có sự chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ủy ban nhân
dân hoặc công chứng viên nhà nước …)
Ngoài ra pháp luật còn quy định cả trình tự, thủ tục mua bán nhà ở. Theo đó
khoản 2 Điều 439 BLDS 2005 quy định: “đối với tài sản mua bán mà pháp luật
quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua
kể từ thời điển hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu đối với tài sản đó”.
PHẦN HAI: TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN:
1/ Tình huống 1: Quyết định giám đốc thẩm số 18/2005/DS-GĐT ngày 22-6-
2005 về vụ án “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”
Nguyên đơn: Ông Đoàn Văn Phước Gary sinh năm 1950; trú tại: 9319 bolsa
ave Westminster CA 92683 USA (Hoa Kỳ).
Người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của nguyên đơn (văn bản uỷ quyền
ngày 22-10-2002): Bà Hà Thị Bông sinh năm 1953; trú tại: 79/5 Bis Phan Đăng
Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.
Bị đơn: Ông Trịnh Kim Ảnh; bà Phạm Cẩm Thạch sinh; ông Trịnh Lương
Quang.
Tất cả các bị đơn đều trú tại: 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10,

Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, ông Phước Gary đã đặt cọc cho bên
bán nhà 145 lượng vàng SJC 9999. Ngày 06-6-2002 khi hai bên chưa tiến hành
ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng Công chứng thì bên bán gửi thông báo
yêu cầu bên mua là ông Phước Gary và bà Bông thanh toán số vàng đợt 2, trễ
nhất là ngày 10-6-2002; nếu không thanh toán đúng hẹn thì hợp đồng mua bán
nhà ngày 15-4-2002 bị huỷ bỏ.
Ngày 02-5-2002 ông Trịnh Kim ảnh và bà Phạm Cẩm Thạch đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà
trên và đã làm hợp đồng tặng cho con là ông Trịnh Lương Quang, hiện căn nhà
trên do ông Quang đứng tên chủ sở hữu.
Nguyên đơn là ông Phước Gary do bà Hà Thị Bông là người đại diện hợp
pháp theo uỷ quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng; nếu huỷ hợp đồng mua
bán nhà thì phải hoàn lại tài sản đặt cọc 145 lượng vàng.
Đại diện bên bị đơn là ông Trịnh Kim ảnh cho rằng gia đình ông đã làm
thông báo ngày 06-6-2002 yêu cầu bên mua nhà thanh toán số vàng đợt 2. Do đã
gia hạn đến hết ngày 10-6-2002, nhưng bên mua nhà không thực hiện là vi phạm
thời hạn thanh toán tiền đợt 2; do đó, ông không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp
đồng và không chấp nhận trả lại tài sản đặt cọc cho bên mua nhà.
Ngày 19-9-2002 ông Phước Gary có đơn khởi kiện.
4
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 1270/DSST ngày 08-8-2003, Toà án nhân dân
thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
“ Bác yêu cầu của ông Đoàn Văn Phước Gary do bà Hà Thị Bông đại diện
theo uỷ quyền, về việc xin phép tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà 282
Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10 được ký kết ngày 15-4-2002 giữa ông
Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang đối với bà Hà Thị
Bông, bà Phạm Thị Roan, ông Đoàn Văn Phước Gary về việc bồi thường gấp đôi
số tiền đặt cọc mua nhà nếu huỷ hợp đồng mua bán nhà.
Chấp nhận yêu cầu của ông Trịnh Lương Quang, ông Trịnh Kim ảnh, bà
Phạm Cẩm Thạch có ông Quang đại diện xin huỷ hợp đồng mua bán nhà 282