1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
LỜI MỞ ĐẦU
Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là một đơn vị
thành viên của Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam
Vinaconex, hoạt động chính trong lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng công nghiệp và
đầu tư kinh doanh bất động sản.
Giai đoạn 2006 – 2012, Công ty Bê tông Xuân Mai đã tìm ra được cho mình
một hướng kinh doanh mới – đó là đầu tư các dự án chung cư bán cho bộ phận dân
cư có thu nhập trung bình, thấp. Phân khúc bất động sản này có thể nói là lợi nhuận
nhỏ lẻ, không cao. Nhưng không ngại khó, ban lãnh đạo Công ty cùng với nhân viên
của mình đã cùng nhau lao động tìm tòi, sáng tạo để tìm ra được cách thức đầu tư
hiệu quả, mang lại lợi nhuận cho Công ty một cách bền vững suốt những năm qua.
Hơn nữa, những năm qua Đảng và Chính phủ đã có chủ trương phát triển phân khúc
nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thấp, các đối tượng được ưu tiên ưu đãi
trong xã hội,… gọi chung là nhà ở xã hội, tạo thuận lợi cho lĩnh vực này.
Tác giả là một sinh viên Khoa Kinh tế Đầu tư, và may mắn được thực tập tại
Công ty. Trong quá trình tìm hiểu thực tế và làm báo cáo thực tập tổng hợp, tác giả đã
được cán bộ trong Phòng đầu tư của Công ty giới thiệu về công tác quản lý dự án và
rất muốn tìm hiểu về vấn đề này. Vì vậy tác giả chọn đề tài nghiên cứu về: “Công tác
quản lý các dự án nhà ở xã hội tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng
Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Kết cấu của chuyên đề gồm hai chương:
Chương 1: Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Công ty
cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012.
Chương 2: Phương hướng hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
nhà ở xã hội tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai.
Sau đây tác giả xin trình bày nội dung chi tiết.
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
CHƯƠNG 1
Chức vụ: Tổng Giám đốc.
- Giấy chứng nhận ĐKKD số 0303000122 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Tây cấp
lần đầu ngày 04/12/2003, đăng ký thay đổi lần thứ 10 ngày 01/09/2011.
Đơn vị thành viên:
Các công ty con:
1. Công ty cổ phần tư vấn thiết kế Vinaconex Xuân Mai
Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà 29T2-NO5, Khu ĐTM Đông Nam Trần Duy Hưng,
Cầu Giấy, Hà Nội.
2. Công ty cổ phần Bê tông Vinaconex Phan Vũ
Địa chỉ: Cụm CN Quỳnh Phúc, Phúc Thành, Kim Thành, Hải Dương.
3. Công ty cổ phần Xây lắp Vinaconex Xuân Mai
Địa chỉ: Tầng 4, Tòa nhà CT2, Đường Ngô Thì Nhậm, Phường Hà Cầu, Quận Hà
Đông, Thành phố Hà Nội.
4. Công ty cổ phần Xuân Mai – Đạo Tú
Địa chỉ: Khu phố Bê tông, Xã Đạo Tú, Huyện Tam Dương, Tỉnh Vĩnh phúc.
5. Công ty cổ phần Cơ giới Vận tải Vinaconex Xuân Mai
Địa chỉ: Thuỷ Xuân Tiên, Chương Mỹ, Hà Nội.
6. Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 45
Địa chỉ: Ấp Rạch Bắp, Xã An Tây, Huyện Bến Cát, Tỉnh Bình Dương.
7. Công ty cổ phần Vinaconex Xuân Mai Đà Nẵng
Địa chỉ: Hòa Sơn, Hòa Vang, Đà Nẵng.
Các chi nhánh:
Chi nhánh Xuân Mai
Địa chỉ: Thủy Xuân Tiên, Chương Mỹ, Hà Nội.
Chi nhánh Hà Đông
Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà CT2, đường Ngô Thì Nhậm, Hà Cầu, Hà Đông, Hà Nội.
Văn phòng đại diện phía Nam
Địa chỉ: Tầng 7, 47 Điện Biên Phủ, Phường Đa Kao, Quận 1, Tp.HCM.
4
Vinaconex Xuân Mai đã nhận giải thưởng “ Thương hiệu chứng khoán uy tín” năm
2008 và 2010.
Năm 2008, Công ty thực hiện chuyển đổi mô hình Công ty Mẹ - Công ty Con
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
theo hướng chuyên môn hóa.
Ngày 11/11/2010, Công ty được ủy ban chứng khoán Nhà nước cấp giấy
chứng nhận chào bán cổ phiếu ra công chúng tăng vốn điều lệ từ 100 tỷ đồng
lên 200 tỷ đồng.
Năm 2010, Công ty là đơn vị có doanh thu đứng đầu và lợi nhuận đứng thứ 2
trong Tổng công ty VINACONEX. Vinaconex Xuân Mai đã được nhận bằng khen
của Thủ tướng Chính phủ và Huân Chương Lao động Hạng II của Chủ tịch nước
trao tặng.
Ngày 11/3/2011, Công ty được Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội chấp thuận
niêm yết bổ sung cổ phiếu.
Năm 2011, Công ty đã chính thức chuyển trụ sở chính ra tòa nhà CT2 – Ngô
Thì Nhậm, Phường Hà Cầu, Q.Hà Đông, TP.Hà Nội.
1.1.2. Ngành nghề sản xuất, cơ cấu tổ chức của Công ty
1.1.2.1. Ngành nghề sản xuất, kinh doanh của Công ty
Theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0303000122 do Sở kế hoạch và
đầu tư tỉnh Hà Tây cấp lần đầu ngày 04 tháng 12 năm 2003, đăng ký sửa đổi lần thứ
10 ngày 01 tháng 09 năm 2011, ngành nghề kinh doanh của Công ty bao gồm:
- Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp; Thi công xây dựng cầu,
đường, công trình thủy lợi; Xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp; Kinh
doanh phát triển nhà, trang trí nội thất;
- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, các loại cấu kiện bê tông, các loại ống
cấp thoát nước; Chuyển giao công nghệ mới, thiết bị tự động hóa trong xây
dựng, sản xuất vật liệu xây dựng;
- Kinh doanh vận chuyển hàng hóa, vận chuyển hàng siêu trường, siêu trọng;
- Tư vấn đầu tư, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, lập dự án, tư vấn đấu
sản xuất, kinh doanh của Công ty được thể hiện trên sơ đồ sau:
Sơ đồ 1.1. Tổ chức bộ máy quản lý sản xuất và kinh doanh
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
Nguồn: Văn phòng Công ty
1.2. Giới thiệu tổng quan về các dự án xây dựng nhà ở xã hội của Công ty
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm các dự án nhà ở xã hội và đối tượng được mua nhà ở xã hội
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
1.2.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước
(có thể ở cấp trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu
và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích
cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công
chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, sinh viên, người có thu nhập thấp
và được cho thuê hoặc thuê mua với giá rẻ so với giá thị trường.
Ở Việt Nam, Nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ
chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng
được quy định của Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan thuê hoặc
thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được
công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định.
1.2.1.2. Đối tượng được ưu đãi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Căn cứ theo Quyết định 67/2009/QĐ-TTg về Ban hành một số cơ chế,
chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (sắp
tới là Dự thảo Nghị định của Chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội
được ban hành), các đối tượng được quy định ưu tiên giải quyết nhu cầu về nhà
ở gồm có:
- Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công
với Cách mạng;
- Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực
áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban
hành; được áp dụng hình thức chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công
xây lắp và mua sắm thiết bị;
- Được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành từ vốn vay trong phạm vi
dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó;
- Được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định pháp luật về phát
hành trái phiếu;
- Được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật về ưu đãi đầu tư (nếu
có);
- Chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi
dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư
xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại) nhằm bù đắp
chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm
kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
- Được phép chuyển giao quỹ nhà ở do doanh nghiệp đầu tư cho Nhà nước để bổ
sung vào quỹ nhà ở xã hội của địa phương và được khấu trừ vào khoản tiền sử dụng
đất và các khoản thuế mà doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước (nếu có);
- Được cơ quan có thẩm quyền ưu tiên trong quá trình thực hiện thủ tục cho vay
vốn ưu đãi, hỗ trợ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;
Vì vậy, khi thực hiện đầu tư các dự án nhà ở xã hội, CĐT sẽ được hưởng các
ưu đãi như đã nêu ở trên. Được sự hỗ trợ về nhiều mặt, dự án nhà cho người có thu
nhập trung bình, thấp có tính khả thi cao hơn, thời gian thực hiện dự án ngắn hơn so
với các dự án nhà ở thương mại thông thường, đồng thời chi phí thực hiện dự án
cũng được giảm thiểu. Tuy nhiên cũng đặt ra trong công tác quản lý những vấn đề
phức tạp. Do là các dự án cho người có thu nhập thấp nên chi phí xây dựng công
trình phải đảm bảo càng thấp càng tốt (mặc dù đã được hưởng nhiều ưu đãi) trong
khi chất lượng vẫn phải đảm bảo, do đó quản lý chi phí là một công việc rất khó
khăn và đầy thử thách. Các dự án cũng sử dụng vốn ứng trước của khách hàng, mà
nhanh chóng chỉ sau vài ba năm đưa vào sử dụng như tâm lý lo ngại của người
dân.
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
1.2.2.2. Vai trò của đầu tư các dự án Nhà ở xã hội đối với hoạt động sản xuất
kinh doanh của Công ty
Lâu nay, các Chủ đầu tư thường ít quan tâm đến phân khúc thị trường nhà
ở dành cho người thu nhập thấp, bởi đây là mảng đầu tư có thể nói là kém hấp
dẫn về lợi nhuận. Thậm chí nhiều Nhà đầu tư cho rằng đầu tư nhà ở xã hội là
hành động “chi tiền cọc, thu tiền lẻ”, nên chỉ chú trọng đến phân khúc nhà ở
cao cấp, tức là các dự án dành cho người có tiền hay có khả năng thanh toán.
Trong khi đó, Bê tông Xuân Mai đã quan tâm tới nhu cầu về nhà ở cho
người có thu nhập thấp từ rất sớm. Trong những năm qua, Vinaconex Xuân Mai
không những tham gia thi công nhiều công trình xây dựng lớn của đất nước mà
còn quan tâm đầu tư chung cư thu cho người có nhập thấp. Mặc dù đây là mảng
đầu tư đem lại lợi nhuận không nhiều, nhưng đó là một trong những hướng đi
lâu dài của công ty. Những dự án này vừa tạo thêm nhiều việc làm, đáp ứng
nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên trong công ty lại vừa có khả năng
cung cấp hàng loạt căn hộ cho những người dân có thu nhập thấp. Không
những vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phân khúc nhà cho người có thu
nhập thấp thành công đã giúp Công ty vượt qua giai đoạn khó khăn bên vực phá
sản và trở nên lớn mạnh, trở thành một trong những đơn vị có doanh thu và lợi
nhuận cao nhất trong Tổng công ty.
Có thể nói Công ty là điểm sáng trong việc xây dựng nhà ở loại này. Bằng
việc sản xuất các cấu kiện nhỏ để lắp dựng nhà vượt lũ, từ 1998 đến năm 2004
Công ty góp phần xây dựng 30.000 căn nhà cho nhân dân vùng Đồng bằng sông
Cửu Long, lắp dựng hàng trăm căn nhà tái định cư cho công trình thủy điện
Sơn La. Từ năm 2006, công ty đã đầu tư xây dựng khu chung cư cho người có
thu nhập thấp tại Xuân Mai (Hà tây cũ, nay là Hà Nội) với 536 căn, có diện tích
từ 50 - 90 m
1 Tổng Doanh thu 331,645 394,729 474,986 686,81 1.132,9 1.337,2 1.222,9
2 Doanh thu xây lắp 82,91 90,787 94,997 121,22 197,12 211,9 162.43
3 Doanh thu SXCN 165,823 201,311 237,493 314,23 481,43 634,08 583.8
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
4 Doanh thu KDBĐS 49,746 78,946 118,74 235,72 431,17 455,63 461,5
5 Doanh thu khác 33,166 23,685 23,756 15,64 23,19 35,48 15,17
(Nguồn: Tổng hợp báo cáo tài chính Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng
Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012).
1.2.2.3.Một số dự án nhà ở xã hội Công ty thực hiện
Bảng 1.2. Một số dự án nhà ở xã hội do Công ty làm chủ đầu tư
ST
T
Danh mục dự án
Địa điểm thực hiện
dự án
Thời gian
thực hiện
Tổng
mức
đầu tư
(tỷ đồng)
VĐT thực
hiện tính tới
thời kỳ
báo cáo
1
ĐTXD Khu
chung cư và
Trung tâm
2010 - 2012 565 219,22
4 ĐTXD khu nhà ở
cho người có thu
nhập thấp
phường Tam Hòa
- TP Biên Hòa -
Khu đất đầu tư xây
dựng dự án tại
phường Tam Hòa,
thành phố Biên Hòa
- Đồng Nai
2009 - 2012 314 44
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
Đồng Nai
5
Dự án Khu
chung cư cho
người thu nhập
thấp Bình Chánh
Xã Bình Lợi, huyện
Bình Chánh, TP
HCM
2012 - 2018 1.394 26,425
6
Dự án khu nhà ở
CBCNV Trạm
nghiền Xi Măng
Cẩm Phả
Xã Mỹ Xuân,
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
cùng với BQLDA tiến hành các thủ tục xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất.
1.3.1.2. Xin giấy phép xây dựng
BQLDA tiến hành làm các thủ tục và hoàn thiện hồ sơ trình lên Quận/Huyện
hay các cấp có thẩm quyền đề xin giấy phép đầu tư. Khi có giấy phép xây dựng công
trình thì CĐT mới được khởi công xây dựng công trình. Việc xin và cấp giấy phép
xây dựng được thực hiện theo Điều 19 đến Điều 26 Nghị định 12/2009/NĐ-CP về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
1.3.1.3. Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư
Quy trình thực hiện giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Đơn
vị được giao lập phương án giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư
trình cho CĐT/HĐQT thẩm định. Sau đó trình lên cấp có thẩm quyền thẩm định,
phê duyệt phương án. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ của BQLDA thực hiện bồi
thường, hỗ trợ tái định cư. Kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư được lấy trực
tiếp từ dự án đầu tư xây dựng công trình. Sau khi hoàn tất, BQLDA xin xác nhận
đã bồi thường xong, sau đó nộp giấy xác nhận đã bồi thường hỗ trợ tái định cư cho
Sở TN&MT.
Thời gian GPMB xây dựng phải được đảm bảo đáp ứng tiến độ thực hiện của
dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt.
1.3.1.4. Khảo sát, thiết kế và lập tổng dự toán công trình
Công tác này được thực hiện theo quy trình ISO số 14 về kiểm tra trình duyệt
thiết kế và quy trình ISO về xây dựng và quản lý định mức, đơn giá xây dựng
công trình.
1.3.1.5. Lập kế hoạch đấu thầu; triển khai đấu thầu xây lắp và mua sắm máy móc
thiết bị; thuê nhà thầu tư vấn
Kế hoạch đấu thầu được thực hiện như sau:
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
hướng và chi phối hoạt động của các dự án nhằm đảm bảo mỗi dự án đóng góp tích
cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung và Tổng công ty cổ
phần Vinaconex, Công ty Bê tông Xuân Mai nói riêng. Công cụ quản lý vĩ mô mà
Nhà nước sử dụng trong công tác quản lý dự án bao gồm các Chính sách, Kế
hoạch, Quy hoạch về các lĩnh vực tài chính, tiền tệ, lãi suất, đất đai; các chính sách
về ưu đãi đầu tư, thuế, hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện, các quy
định về chế độ kế toán, bảo hiểm, tiền lương…
Bên cạnh đó, Vinaconex Xuân Mai cũng thực hiện các biện pháp quản lý dự
án ở tầm vi mô đối với các dự án đầu tư xây dựng của mình thông qua các hoạt
động cụ thể của dự án. Quản lý vi mô đối với hoạt động của dự án bao gồm nhiều
khâu công việc: lập kế hoạch, điều phối thực hiện, kiểm soát và đánh giá. Xét theo
đối tượng quản lý, quản lý dự án gồm rất nhiều vấn đề quản lý như quản lý thời
gian và tiến độ dự án, quản lý chi phí, quản lý nguồn vốn, quản lý rủi ro, quản lý
hoạt động mua bán, quản lý nhân sự… Đồng thời quá trình quản lý được thực hiện
trong suốt các giai đoạn từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư,
đến giai đoạn khai thác vận hành kết quả của dự án. Ba mục tiêu cơ bản của hoạt
động quản lý dự án đối với bất kỳ đối tượng quản lý cụ thể nào trong mỗi giai đoạn
là: thời gian, chi phí và chất lượng dự án. Đối với Bê tông Xuân Mai, tùy theo mục
tiêu chiến lược đầu tư cụ thể trong từng giai đoạn mà hệ thống tổ chức quản lý dự
án của Công ty đưa ra các nội dung quản lý dự án hợp lý và tối ưu.
Giai đoạn 2006 – 2012, các dự án mà Công ty tiến hành chủ yếu là các dự án
đầu tư xây dựng bất động sản nhà cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội nên
công tác quản lý lại càng được quan tâm, quản lý chặt chẽ trong tất cả các khâu, các
khía cạnh của dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho đến khi kết thúc dự án vào vận
hành khai thác nhằm giảm thiểu thời gian thực hiện dự án, chi phí công trình không
vượt quá giới hạn ngân sách cho phép trong khi vẫn phải đảm bảo chất lượng công
trình. Hơn nữa, với các công trình nhà cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội thì
vấn đề quản lý chi phí phải được đặc biệt quan tâm theo dõi chặt chẽ, giảm tối đa có
thể giá thành xây dựng, giá bán căn hộ để người có thu nhập thấp và các đối tượng
được mua, thuê mua nhà ở xã hội có khả năng tiếp cận.
Công việc
trước
Kế hoạch Thực tế Ghi chú
1 1 Chuẩn bị mặt bằng
2 2 Xây nhà
3 2,1 Đổ móng
4 2,2
Xây tường và trần
tầng hầm
21
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
5 2,3
Xây tường và trần
các tầng dịch vụ
6 2,4
Xây tường và trần
các tầng trên (để
ở)
7 2,5
Làm sân thượng,
mái che
8 3 Nội thất
9 3,1 Điện
10 3,2 Nước
11 3,3 PCCC
12 4 Hoàn thiện
Xây dựng sơ đồ mạng công việc
Khi đã xác định được thứ bậc phân tách công việc, thì việc tiếp theo là xây
dựng mạng công việc, xác định công việc trước, công việc sau. Phương pháp kỹ
thuật tổng quan và đánh giá dự án (PERT) và Phương pháp đường găng (CPM) là
định thời gian sớm nhất và thời gian muộn nhất đạt tới sự kiện.
Trong quản lý dự án việc quản lý thời gian đặc biệt là thời gian dự trữ của các
công việc giữ một vị trí quan trọng. Trên cơ sở các thông tin về thời gian dự trữ của
từng công việc thì cán bộ quản lý có thể điều chỉnh, bố trí lại thứ tự thực hiện các
công việc theo các mục tiêu cụ thể như là giảm bớt chi phí nhưng vẫn bảo đảm thực
hiện dự án đúng thời hạn.
Sau khi xác định thời gian dự trữ, thời gian dự trữ toàn phần và thời gian dự
trữ tự do của công việc, BQLDA sẽ tiến hành xây dựng thời gian hoạt động sơ bộ
theo thời gian đã dự tính.
Ước tính thời hạn hoạt động sơ bộ
Từ các mốc thời gian dự trữ toàn phần, dự trữ tự do và ước tính thời gian thực
hiện từng công việc, ta có thể ước tính được thời gian hoạt động sơ bộc của dự án.
Sau khi tính toán được sơ bộ thời gian hoạt động của dự án thì tiếp tục tính toán
ngày giờ và lịch cụ thể trong giới hạn đã xác định.
Từ những nhân tố kể trên, kế hoạch tiến độ dự án đã bước đầu được xây dựng lên.
Ví dụ: Tiến độ thực hiện dự án “Đầu tư xây dựng nhà chung cư cho người có thu
nhập thấp CT1 – Ngô Thì Nhậm”,.
23
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
- Trung tuần tháng 4/2007: Phê duyệt dự án, tiến hành đền bù giải phóng mặt
bằng và làm thủ tục thuê đất;
- Cuối tháng 6/2007: Khởi công san lấp mặt bằng;
- Tháng 8/2007: Lựa chọn bỏ thầu, tiến hành thiết kế kỹ thuật và lập dự toán
của phần xây dựng cơ sở hạ tầng;
- Tháng 9/2007: Thẩm định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và dự toán xây dựng
cơ sở hạ tầng;
- Tháng 10/2007: Khởi công xây dựng hạ tầng;
- Tháng 12/2009: Hoàn thành đưa vào sử dụng,
Tiến độ dự án đưa ra trong kế hoạch là như vậy. Tuy nhiên, khi thực hiện dự
án đã bị chậm tiến độ và thời gian thực hiện dự án bị kéo dài. Có một số nguyên
vào khai thác, sử dụng. Các chỉ tiêu chi phí trong từng giai đoạn đếu có đặc điểm,
nội dung khác nhau do vậy Công ty luôn có những phương pháp, công cụ kiểm soát
thích hợp trong từng giai đoạn, từng chi phí và hướng tới mục tiêu là chi phí ở giai
đoạn sau luôn phải thấp hơn chi phí trong giai đoạn trước và Tổng mức đầu tư là chi
phí tối đa có thể dùng để đầu tư xây dựng công trình.
Nội dung Tổng mức đầu tư (biểu hiện của chi phí dự án trong giai đoạn
chuẩn bị đầu tư) bao gồm:
- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công
trình; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng;
chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; nhà tạm tại
hiện trường để ở và điều hành thi công;
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và
chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận
chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;
- Chi phí bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường
nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định được bồi thường
và chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái
định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong
thời gian xây dựng (nếu có); chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có);
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện quản lý dự án từ
khi lập dự án đến đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai
thác sử dụng và chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết
kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
25
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử đối với các dự
án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh; lãi vay trong thời gian xây dựng và
các chi phí cần thiết khác;
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh
Copyright: Tài liệu đại học ©