BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÊ THỊ THU HÀ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI THÀNH PHỐ ðIỆN BIÊN PHỦ
TỈNH ðIỆN BIÊN GIAI ðOẠN 2008 - 2013
LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM


Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là
trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.

Tôi cũng cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn.
Tác giả luận văn

Lê Thị Thu Hà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và nghiên cứu thực hiện ñề tài, ngoài sự cố gắng nỗ
lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình của các thầy cô giáo trường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam, từ các ñơn vị và cá nhân cả trong và ngoài ngành
quản lý ñất ñai. Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới những tập thể, cá nhân
ñã dành cho tôi sự giúp ñỡ quý báu ñó.

Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc sự giúp ñỡ nhiệt


LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG v
DANH MỤC BIỂU ðỒ, HÌNH vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
MỞ ðẦU 1
1. ðặt vấn ñề 1
2 Mục ñích và yêu cầu 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3
1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất 3
1.1.1 Quyền sở hữu 3
1.1.2 Quyền sử dụng ñất 7
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 11
1.2.1 Các nước phát triển 11
1.3 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các QSDð ở Việt Nam 21
1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển QSDð ở Việt Nam 21
1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 24
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 32
2.2 Nội dung nghiên cứu 33
2.3 Phương pháp nghiên cứu 33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 35
3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội của TP ðBP 41
3.2 Hiện trạng sử dụng ñất 48

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp


DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế của thành phố ðiện Biên Phủ giai ñoạn 2008 – 2013 41
Bảng 3.2: Dân số, mật ñộ dân số TP ðBP năm 2013 47
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng ñất TP ðBP năm 2013 49
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 của các phường nghiên cứu 51
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð tại 4 phường giai
ñoạn 2008 - 2013 53
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ñất ở tại 4 phường
giai ñoạn 2008-2013 55
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ñất nông nghiệp
của 4 phường giai ñoạn 2008 - 2013 61
Bảng 3.8: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð của 4 phường giai ñoạn
2008-2013 63
Bảng 3.9: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð của 4 phường theo từng
năm 64
Bảng 3.10: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð của 4 phường giai ñoạn 2008-
2013 68
Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDð tại 4 phường giai ñoạn
2008 -2013 71
Bảng 3.12: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð của 4 phường nghiên
cứu giai ñoạn 2008 – 2013 76

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu

Chú giải

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Qð

Quyết ñịnh

QSDð

Quyền sử dụng ñất

TP ðBP

Thành phố ðiện Biên Phủ

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

là sở hữu toàn dân. ðiều 18, Hiến pháp 1992 ñã quy ñịnh: Người ñược Nhà nước
giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh của
pháp luật. Theo ñó, Luật ðất ñai 1987, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều
của Luật ðất ñai 1993, năm 1998, năm 2001 và ñặc biệt là Luật ðất ñai năm 2003
ñã từng bước cụ thể hoá quy ñịnh của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng ñất.

ðiện Biên Phủ là một thành phố miền núi trực thuộc tỉnh ðiện Biên, cách thủ
ñô Hà Nội khoảng 500 km về phía Tây Bắc, thành phố nằm trên các trục ñường
giao thông quan trọng gồm: Quốc lộ 279; Quốc lộ 6 ñi Tuần Giáo – Hà Nội và qua
Lào, cách cửa khẩu Tây Trang 35 km; Quốc lộ 12 lên các thành phố phía Bắc và các
cửa khẩu A Pa Chải, Pa Nậm Cúm (Trung Quốc), ñi Sa Pa - Lào Cai; thành phố có
Cảng hàng không quốc tế ðiện Biên Phủ là ñường hàng không quan trọng ñang có
triển vọng phát triển mạnh cả trong nước và quốc tế. Trong quy hoạch phát triển các
hệ thống ñô thị Việt Nam ñến năm 2025, tầm nhìn ñến năm 2050 ñược Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt tại Quyết ñịnh số 758/Qð-TTg ngày 08 tháng 6 năm 2009,
thành phố ðiện Biên Phủ (TP ðBP) ñược xác ñịnh là một trong những ñô thị trung
tâm vùng Tây Bắc, nơi có quần thể di tích lịch sử xếp hạng ñặc biệt, với vị trí quan

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

trọng trong chiến lược quốc phòng an ninh. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc
ñộ ñô thị hoá ở TP ðBP diễn ra khá nhanh, thị trường bất ñộng sản hoạt ñộng khá
sôi nổi. Nhu cầu về việc thực hiện quyền của người sử dụng ñất cho yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội tại ñịa phương có xu hướng ngày càng gia tăng.

Việc ñánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất theo quy
ñịnh của pháp luật tại TP ðBP nhằm có cái nhìn chi tiết về thực trạng người sử
dụng ñất sử dụng các quyền ñược pháp luật cho phép và cách thức họ thực hiện các

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất

1.1.1 Quyền sở hữu

Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay ñổi trong ñời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay ñổi. Quyền sở hữu là sản phẩm của
nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước ñương thời, một
mặt phản ánh tính chất, trình ñộ phát triển kinh tế trong giai ñoạn lịch sử nhất ñịnh.
Vì vậy khi nghiên cứu quyền sở hữu cần ñặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể.

Theo ðiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh
của pháp luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng thuộc về
một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra
và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ
thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, ).

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền ñịnh ñoạt tài sản.

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Lê
Xuân Bá và cs.,2003).

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách


Chế ñộ sở hữu ñất ñai ở các nước phát triển (nhóm G7, bao gồm các nước
Anh, ðức, Canaña, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp), xét về chế ñộ sở hữu nói
chung, tại tất cả các quốc gia G7 ñều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất.
Xét về chế ñộ sở hữu ñất ñai, các nước thuộc nhóm G7 ñều thực hiện mô hình sở
hữu ñất ñai ña sở hữu. ðó là vừa thừa nhận sở hữu ñất ñai của tư nhân và vừa thừa
nhận ñất ñai sở hữu của nhà nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Chế ñộ sở hữu ñất ñai của các nước có nền kinh tế chuyển ñổi - Các nước
thuộc Liên Xô cũ và ðông Âu hiện nay thực hiện chế ñộ ña sở hữu về ñất ñai. Sau khi
chuyển ñổi sang hệ thống chính trị Tư bản chủ nghĩa từ năm 1991, chế ñộ sở hữu ñất
ñai của Liên bang Nga cũng thay ñổi theo. Sở hữu toàn dân về ñất ñai ñược thay thế
bởi chế ñộ ña sở hữu gồm sự thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân về ñất ñai và sở hữu
của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia ñình ñang sở hữu và sử
dụng một số lượng lớn diện tích ñất vườn và ñất thuộc trang trại gia ñình; gần 12 triệu
nông dân ñang sở hữu ñất dưới hình thức cổ phần với mức cổ phần trung bình là 10 ha
và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê ñất, sử dụng ñất thừa kế.
Cuộc cải cách ñất ñai ở nước Nga ñược tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự ñộc quyền của
Nhà nước, ñể chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt ñộng của thị
trường ñất ñai. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Nhóm các nước ñang phát triển hiện nay chiếm ña số các quốc gia trên thế
giới, có trình ñộ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế ñộ chính
trị, các nước ñang phát triển theo ñuổi những mô hình chế ñộ chính trị hết sức ña
dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế ñộ sở hữu ñất
ñai, ñó là chế ñộ sở hữu tư nhân và chế ñộ sở hữu nhà nước về ñất ñai. Trong số ñó,
Trung quốc, Việt Nam và Lào ñược xem là các trường hợp ngoại lệ. (Bộ Tài nguyên
và Môi trường, 2012).


Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy
hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992). Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi
1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy
ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên
tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm,
bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững.

Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều
5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện
chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 7).
Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai
ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của chủ
sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt.

Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm
hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu
tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð
của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên
những thửa ñất cụ thể. QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng
tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục
ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn
thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát
triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời ñảm bảo

bỏ chiếm hữu phong kiến và tư bản chủ nghĩa về ñất ñai là thành quả của cách
mạng), Nhà nước thay mặt toàn dân làm ñại diện chủ sở hữu tối cao và thống nhất
quản lý mọi loại ñất ñai. ðồng thời với tư cách là tài sản – tư liệu sản xuất ñặc biệt,
ñất phải thuộc về chủ sử dụng cụ thể với tập hợp các quyền, nghĩa vụ và lợi ích
ñược luật pháp chế ñịnh rõ ràng, hiệu quả. Như vậy, về thực chất, quan hệ sở hữu
ñất ñai chứa ñựng quan hệ kép giữa Nhà nước (dưới chế ñộ ta, Nhà nước ñại diện
cho toàn dân) và những người chủ cụ thể sử dụng ñất ñai. Có thể nói, Nhà nước giữ
quyền sở hữu tối cao và quyền quản lý, còn người sử dụng có quyền mở rộng hay
quyền sở hữu hạn chế (như trên thế giới thường gọi) (Trần Quốc Toản,2013) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân
ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng
như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã
xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác
là QSDð của người sử dụng.

Theo ðiều 1 Luật ðất ñai 1993 : “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh
tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung
là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược nhà nước
giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất”.

“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của mình? ðể
người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của

hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn
giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất
cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác
cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất
ñai 2003). Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh
ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương
diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm
quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:

- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông
dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại sản
xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng 1 xã,
phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là
không có mục ñích thương mại (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).

- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp người
sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho phép, Trong
trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư
làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp
thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm
bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Nguyễn
ðình Bồng, 2006).Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

- Quyền ñược bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất: Khi nhà nước thu hồi ñất
ñã giao cho người sử dụng ñất ñể sử dụng vào các mục ñích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi ñất ñược
bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng hoặc bằng giá trị
quyền sử dụng ñất (Luật ðất ñai 2003).

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số ñặc ñiểm
riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.

1. Thụy ðiển

Theo Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng ñất
ñai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc
tế, tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về ñất
ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên

ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký
kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu ñất
ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt
thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử
dụng cho một cam kết thế chấp thực thế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản
xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà
án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp
chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem
xét ñến ở bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu
bất ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình tự thế chấp
theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và
một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên
và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến
khi có quyết ñịnh phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại
cho bên ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không

tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa nhà
và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu ñược
quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật). Toàn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá,
dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu
Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và
phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất. (Trần Thị Minh Hà, 2000).

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào. (Trần Thị Minh Hà, 2000).

Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902) nhưng chủ
sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia -
DOLA). (Trần Thị Minh Hà, 2000).

3. Cộng hoà Liên bang ðức

ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường ñối
với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý
bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi. ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy

phù hợp với cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản ở Séc vẫn chưa hoàn thiện.
Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với ở ðức,
luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên ñược
mua trước khi mảnh ñất ñược bán.

Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung tách
rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất làm một. Người nước
ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản ở Séc, nghĩa là họ chưa ñược
quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có ñầu tư 100% trên ñất Séc. Lý do cơ bản là
thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì
hạn chế này mà lao ñộng của Séc hiện nay không ñược tự do kiếm việc làm tại các
nước EU. Khác với ðức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính
của Tây ðức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường bất ñộng
sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa (Lê Xuân Bá và cs., 2003).

1.2.2. Các nước trong khu vực

1. Thái Lan

Theo Nguyễn ðình Bồng lý luận trong Hội thảo khoa học Thị trường bất
ñộng sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, ở Thái Lan hiện nay tồn tại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu,
sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận về ñất ñai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy
chứng nhận về ñất ñai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm

thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,
hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ñủ mọi ñiều kiện. ðất không ñược ñể
không sử dụng quá 10 năm.