BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI







NGUYỄN THỊ BẮC
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN HIỆP HÒA, TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - 2013

HÀ NỘI - 2013
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn
Nguyễn Thị Bắc
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Ban quản lý ñào tạo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã
tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt
quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Ích Tân, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi

Danh mục bảng viii

Danh mục hình x

ðẶT VẤN ðỀ 1

1 Tính cấp thiết 1

2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Khái quát những vấn ñề liên quan ñến quyền sử dụng ñất 3

1.1.1 Quyền sở hữu 3

1 1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 4

1.1.3 Quyền sử dụng ñất 6

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 10

1.2.1 Các nước phát triển 10

1.2.2 Một số nước trong khu vực 14

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở Việt Nam 18

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 18


2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 35

2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 35

2.3.3 Phương pháp ñiều tra 35

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 35

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36

3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hiệp Hoà tỉnh Bắc Giang 36

3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 36

3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 43

3.2 Tình hình thực hiện nhiệm vụ Quản lý ñất ñai của huyện Hiệp Hoà 51

3.2.1 Tình hình ño ñạc lập bản ñồ ñịa chính 51

3.2.2 Lập quy hoạch, Kế hoạch sử dụng ñất 51

3.2.3 ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 52

3.2.4 Công tác thống kê, kiểm kê ñất ñai 52

3.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá
nhân tại một số xã và thị trấn ñược lựa chọn tại huyện Hiệp Hòa

2 Kiến nghị 94

TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

PHỤ LỤC 97

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
viiDANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BTNMT Bộ Tài nguyên và Mổi trường
CN – XD Công nghiệp - Xây dựng
CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ
GCN QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GTSX Giá trị sản xuất
KTXH Kinh tế xã hội
Nð – CP Nghị ñịnh Chính phủ
NXB Nhà xuất bản
QSDð Quyền sử dụng ñất
QSH Quyền sở hữu
SDð Sử dụng ñất
TCQLðð Tổng cục quản lý ñất ñai
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
TTLT Thông tư liên tịch
TTYT Trung tâm y tế
UBND Uỷ ban nhân dân
XHCN Xã hội chủ nghĩa

3.15 Ý kiến người dân về việc thừa kế quyền sử dụng ñất ở trên ñịa
bàn huyện Hiệp Hòa năm 2012 77
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ix

3.16 Ý kiến người dân về việc tặng cho quyền sử dụng ñất ở trên ñịa
bàn huyện Hiệp Hòa năm 2012 80
3.17 Ý kiến người dân về việc thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn huyện Hiệp Hòa năm 2012 82
3.18 Giá ñất ở thực tế trên thị trường tại thị trấn Thắng, xã ðức
Thắng, xã ðoan Bái, xã Thanh Vân năm 2012. 85 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
x

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1 Sơ ñồ hành chính tỉnh Bắc Giang 37
3.2 Cơ cấu sử dụng ñất huyện Hiệp Hoà, năm 2012 40
3.3 Cơ cấu kinh tế huyện Hiệp Hoà năm 2012 44
3.4 Cơ cấu lao ñộng phân theo ngành kinh tế 46
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1



gần ñây nền kinh tế hàng hoá từng bước ñã phát triển do hệ thống giao thông
ñược nâng cấp, mở rộng Quộc lộ 37 ñi Phú Bình tỉnh Thái Nguyên; Tỉnh lộ
296 - Cầu Vát nối thông tuyến huyện Hiệp Hoà ñi Sóc Sơn - Hà Nội; tỉnh lộ
295 nối tuyến Hiệp Hoà ñi tỉnh Bắc Ninh nên có nhiều thuận lợi cho phát
triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; ñô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều
khu quy hoạch ñất ở mới ñược xây dựng, ñất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng ñô
thị bước ñầu ñược cải thiện. Tuy nhiên, tốc ñộ ñô thị hoá nhanh chóng kéo
theo rất nhiều ñiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện
các quyền sử dụng ñất. Do nhu cầu về quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát
triển kinh tế-xã hội nên các hoạt ñộng thực hiện các quyền sử dụng ñất có xu
hướng ngày càng gia tăng. Việc ñăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy
ñịnh pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất ngày càng tăng,
tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất trên ñịa bàn huyện Hiệp Hòa. Vì vậy, việc thực hiện ñề tài: “ðánh
giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Hiệp Hoà, tỉnh
Bắc Giang giai ñoạn 2005-2012” là cần thiết trong thời ñiểm hiện nay.
2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá ñược tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang.
- ðề xuất ñược một số giải pháp nhằm thực hiện ñúng các quyền sử dụng
ñất ở huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang.
2.2. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về ñất ñai liên quan
tới các QSDð.
- ðánh giá ñúng ñược tình hình thực hiện các QSDð; Các giải pháp ñề
xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy việc thực hiện các
QSDð ở huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Bộ luật
dân sự, 2007).
1 1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.
Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu
hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai, cũng
có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình thức
phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh.
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai
ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñất ñã ñược
xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên,
quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và
ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau ñó
ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Hỉến pháp Việt
Nam, 1980, 1992). ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm
lục ñịa và vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu
toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật
(ðiều 18, Hiến pháp 1992) (Hiến pháp Việt Nam, 1980, 1992). Luật ðất ñai
1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa chính sách ñất
ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp. Luật ðất

ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính
mình ñầu tư mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà
nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất
ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước -
sử dụng ñất vào mọi mục ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể;
quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong
quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của
Nhà nước mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất,
cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
(GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên
quan ñến QSDð, thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn QSDð; những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích
sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật (ðào Trung Chính, 2007).
1.1.3. Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt
về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước
có quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu ñó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là

Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì
và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất.
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất
bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược
bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003) (Luật ðất
ñai, 2003). ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá
rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia
ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý
do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho
người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất
khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường”
(Luật ðất ñai 2003). Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng
các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn
diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể,
song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên
thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ
thể của từng quyền:

tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản (Trần Tú
Cường và các cộng sự, 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không
ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10

có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người
nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn.
Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð
của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường và các
cộng sự, 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Trần Tú Cường và các
cộng sự, 2012).
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số

sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược
ký kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên
người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất
ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp
cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12

ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến
khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở
bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất
ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là
trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các
thế chấp ñều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng
thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án.
Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược thanh
toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay.

và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể
của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: Bạc, vàng, ñồng,
chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước
(Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải
ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14

trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Thị Minh Hà, 2000).
1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng
nhận về ñất ñai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền
về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử