BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI NGUYỄN VĂN HÂN

ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ðẾN ðỜI SỐNG VÀ
VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
HÀ NỘI - 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO


LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Hân Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii

LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình,
sự ñóng góp quý báu của các cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi hoàn
thành bản luận văn này.
Tôi vô cùng biết ơn PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - Trưởng Bộ môn
Quản lý ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực
hiện ñề tài.


Danh mục bảng vii

Danh mục biểu ñồ viii

Danh mục hình viii

MỞ ðẦU 1

1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

2 Mục ñích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu của ñề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở luận về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 4

1.1.1 Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư 4

1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình GPMB 6

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 8

1.2 Chính sách bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư của một số nước trong
khu vực và một số tổ chức ngân hàng quốc tế 16

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư của một số nước trong
khu vực 16


3.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng ñến ñời
sống, việc làm và thu nhập tại Việt Nam 45

3.1.1 Việc làm, thu nhập, ñời sống của người dân có ñất khi Nhà nước
thu hồi 45

3.1.2 Phân tích một số tồn tại trong quá trình thực hiện thu hồi, bồi
thường và giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư. 47

3.2 Thực trạng bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất ở Hải Phòng 50

3.2.1 Những thành tựu ñã ñạt ñược 51

3.2.2 Những hạn chế, tồn tại trong giải quyết việc làm cho người bị thu
hồi ñất: 58

3.2 ðiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội quận Lê Chân, TP.Hải Phòng 60

3.2.1 ðiều kiện tự nhiên 60

3.2.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 61

3.2.3 Hiện trạng SDð quận Lê Chân năm 2013 65

3.3 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn quận Lê Chân 65

3.3.1 Tình hình về việc thực hiện các dự án 65

DANH MỤC PHỤ BIỂU 112

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ
của các hộ dân tại hai dự án 85

3.2 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân
thuộc dự án Làng Việt Kiều Anh 86

3.3 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân
thuộc Dự án khu ký túc xá sinh viên tập trung 88

3.4 Trình ñộ văn hoá, chuyên môn của số người trong ñộ tuổi lao
ñộng tại hai dự án nghiên cứu 90

3.5 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự
án Làng Việt Kiều Anh 91

3.6 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự
án khu ký túc xá sinh viên tập trung 93


3.3 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự án
khu ký túc xá sinh viên tập trung 94DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

2.1 Phối cảnh làng Việt kiều Anh 41

2.2 Sơ ñồ vị trí và phối cảnh khu kí túc xá sinh viên tập trung 42

2.3 Sơ ñồ vị trí dự án 44
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ix

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

STT
Chữ viết tắt Ý nghĩa
1 ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
2 BAH
Bị ảnh hưởng
3 BððC
Bản ñồ ñịa chính
4 CCN

Uỷ ban nhân dân
20 WB
Ngân hàng Thế giới
21 XD
Xây dựng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
Trong những năm trở lại ñây, với chính sách ñổi mới ñúng ñắn của Nhà
nước, nền kinh tế nước ta ñạt tốc ñộ tăng trưởng cao. Bên cạnh những thành
tựu ñã ñạt ñược của việc ñổi mới, hoàn thiện chính sách, pháp luật về ñất ñai
vẫn tồn tại những bất cập chưa ñược giải quyết kịp thời. Trong khi ñó, nhu
cầu sử dụng ñất ñể xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ,
phát triển ñô thị và khu dân cư nông thôn trong quá trình công nghiệp hóa,
hiện ñại hóa ñất nước ngày càng tăng. Quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa
ngày càng diễn ra mạnh mẽ ở các tỉnh, thành phố ñã làm ảnh hưởng sâu sắc
ñến ñời sống kinh tế và văn hóa của người dân, làm biến ñổi sâu rộng xã hội
nông thôn truyền thống. Sự biến ñổi ñời sống của người nông dân có ñất khi
Nhà nước thu hồi là một vấn ñề mang tính thời sự cấp bách. Vấn ñề thiếu việc
làm ở nhiều ñịa phương, ñặc biệt là có sự di chuyển tự do của lao ñộng nông
thôn lên thành phố ñể tìm việc làm ñã làm việc phát sinh các vấn ñề xã hội:
quản lý hộ tịch, hộ khẩu, an ninh trật tự, bố trí chỗ ở, vệ sinh môi trường… tại
các khu tập trung ñông lao ñộng của các khu công nghiệp.
ðảng, Nhà nước ñã ban hành nhiều chủ trương, chính sách về bồi

chính sách quản lý ñất ñai theo hướng ổn ñịnh và phát triển bền vững, tôi
thực hiện ñề tài:
“Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng ñến ñời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất
tại một số dự án trên ñịa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng”.
2. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá ảnh hưởng của quá trình thực hiện chính sách bồi thường
GPMB ñến ñời sống, việc làm và thu nhập của người dân khi Nhà nước thu
hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3

- ðề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn ñịnh
và nâng cao ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi.
- ðề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện các văn bản, các ñiều khoản
trong chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho
mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
3. Yêu cầu của ñề tài
- Nắm vững chính sách, pháp luật ðất ñai, chính sách về bồi thường
GPMB và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải có ñộ tin cậy, chính xác,
trung thực và khách quan, phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa
bàn nghiên cứu.
- ðề xuất các giải pháp hợp lý nhằm góp phần hoàn thiện việc thực
hiện chính sách bồi thường GPMB và nâng cao ñời sống của nhân dân có ñất
bị thu hồi.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4

5

ðất nước ta ñang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá,
chúng ta không thể chỉ có những ñô thị ñẹp, hiện ñại, những khu sản xuất
khổng lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo ñó chỗ ở của
người dân phải ñược nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn Chính vì vậy mà
phải tính một cách toàn diện, không thể có một hiện tượng một công trình mới
ra ñời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở
cũ, dù ñó là một gia ñình.
Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn ñề, mỗi năm chúng ta có hàng
ngàn dự án ñầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia ñình không có
chỗ ở thì ñã có hàng ngàn gia ñình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ. Như vậy là
sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không ñạt ñược. Vấn ñề
thiếu chỗ ở không chỉ dừng lại ở ñó mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các
tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng ñến tiến trình phát triển của ñất nước.
b. Hỗ trợ
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một
hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là
việc Nhà nước giúp ñỡ người khi Nhà nước thu hồi ñất thông qua ñào tạo
nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.
(Nguyễn Xuân Hiếu, 2002)
* Theo Nghị ñịnh Số: 197/2004/Nð-CP thì bồi thường, hỗ trợ cho
người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì ñược
bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau:
1. Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn bộ diện tích ñất Nhà nước thu hồi.
2. Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi
phí ñầu tư vào ñất bị Nhà nước thu hồi.
3. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi

thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng có ñặc trưng riêng của nó.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7

Còn ñối với khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do ñó,
GPMB cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng
này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình ñó ñã dẫn
ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống
dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng,
không ñược tập trung một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh
giá bồi thường.
ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau do tồn tại chế ñộ cũ ñể lại và do cơ
chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà
trái phép diễn ra thường xuyên;
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu
tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu;
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không

Theo ñó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn ñược Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công
tác bồi thường GPMB , phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những ñổi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9

mới về pháp luật ðất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả
ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát
triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa
thống nhất của pháp luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường
GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có
ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp
luật ðất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức
tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt
chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật. (Lê Xuân
Bá , 2006)
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp
luật về ñất ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn
yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp
dụng pháp luật trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi
ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát
sao. Tại nhiều ñịa phương, ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn
chấp hành quy ñịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ñất ñai.
Cán bộ ðịa chính, Chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát

thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo”. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11

- Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất:
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy
ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn
cho công tác bồi thường hỗ trợ. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi
trường thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện
tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha,
giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha
(trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha).
- Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính:
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan
trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ
sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa
phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị
trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN) ñể phục vụ yêu
cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất
ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà
Vinh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh
tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn

thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên. Hồi ñồng thẩm ñịnh phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân. (Vũ Thị
Hương Lan, 2003)
b. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13

trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều
năm. Một trong những ñiểm mới của Luật ðất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá
ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho
mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất
ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau.
Trong cơ chế thị trường, những người có quan ñiểm coi ñất ñai cũng là
hàng hoá không có gì sai. Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá
trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan ñến ñất ñai, chủ trương ñịnh
giá ñất bồi thường sát giá thị trường mà quên ñi tính chất hết sức ñặc biệt, ñặc
thù của ñất ñai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như
những hàng hoá ñặc biệt quý giá khác con người ñều có thước ño giá trị ñể
ñịnh giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao ñộng
làm ra sản phẩm v.v… Nhưng với ñất ñai thì không thể áp dụng một cách
giản ñơn các phạm trù, quy luật kinh tế ñó bởi ñất ñai không ñơn thuần là sản
phẩm do sức lao ñộng con người sáng tạo ra.
Giá thị trường xác ñịnh ở thời ñiểm nào thì ñược các bên chấp nhận là
hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ ñồng cho một
dự án, làm cho ñất ñai ñang rẻ bỗng chốc trở nên ñắt hơn vàng? Trong những
trường hợp như vậy, ngay cái ñược coi là giá bình quân cũng rất khó xác ñịnh.
Bình quân là chia ñôi giữa hai thời ñiểm trước, sau dự án thì Nhà nước hay

giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB
tại các ñịa phương. (Hoàng Thị Anh, 2006)
- Từ khi có Luật ðất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong
các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này.
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
15

dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh
giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ
thể tại Luật ðất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về
giá ñất tại Luật ðất ñai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ ñã ban hành
Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá
các loại ñất.
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều
không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi