BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM








NGUYỄN ðỨC ANH
QUẢN LÝ THUẾ SỬ DỤNG ðẤT PHI NÔNG NGHIỆP
QUẬN THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ



Người hướng dẫn khoa học:
PGS - TS. MAI THANH CÚC HÀ NỘI, 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page i

LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng ñây là công trình nghiên cứu của tôi. Số liệu và
kết quả nghiên cứu là trung thực và chưa từng ñược sử dụng trong bất cứ luận
văn, luận án nào.
Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn ñều
ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày …. tháng …. năm …
Học viên thực hiện

Nguyễn ðức Anh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page iii

M

ỤC L

ỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
M ỤC L ỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ, vii
DANH MỤC HÌNH, HỘP viii
PHẦN I: MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2
1.2.1 Mục tiêu chung 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2
1.3 ðối tượng nghiên cứu 2
1.4 Phạm vi nghiên cứu 3
1.4.1 Phạm vi về nội dung 3
1.4.1 Phạm vi về không gian 3
1.4.2 Phạm vi về thời gian 3
PHẦN II: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN
LÝ THUẾ SỬ DỤNG ðẤT PHI NÔNG NGHIỆP 4
2.1 Cơ sở lý luận 4
2.1.1 Một số khái niệm cơ bản 4

4.1.3 Công tác kê khai và kế toán thuế 73
4.1.4 Công tác nộp thuế 78
4.1.5 Công tác miễn thuế, giảm thuế 81
4.1.6 Công tác kiểm tra và quản lý nợ thuế 82
4.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến quản lý thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp
quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội 87
4.2.1 Các chính sách thuế ñang thực thi 87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page v

4.2.2 Cơ sở vật chất của Chi cục Thuế Thanh Xuân 90
4.2.3 ðội ngũ cán bộ thuế 91
4.2.4 Phương thức thanh toán của người dân 93
4.2.5 Tính nghiêm minh của luật pháp 94
4.2.6 Các yếu tố khác 95
4.3 ðịnh hướng và giải pháp nhằm tăng hiệu quá công tác quản lý thuế
sử dụng ñất phi nông nghiệp 95
4.3.1 ðịnh hướng 95
4.3.2 Giải pháp 98
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 104
5.1 Kết luận 104
5.2 Kiến nghị 105
TÀI LIỆU THAM KHẢO 107

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Kết quả phát triển kinh tế quận Thanh Xuân giai ñoạn 2011-2013 58
Bảng 3.2 Dân số quận Thanh Xuân – Hà Nội giai ñoạn 2011-2013 60
Bảng 4.1 Diện tích cần nộp thuế của các ñối tượng nộp thuế là tổ chức quận

Sơ ñồ 4.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy Chi cục Thuế quận Thanh Xuân 64
Biểu ñồ 4.1 Công tác tuyên truyền hỗ trợ người nộp thuế 69
Sơ ñồ 4.2 Quy trình miễn giảm thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp 82
Biểu ñồ 4.2 Số nợ thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp của ñối tượng nộp thuế
là tổ chức kinh tế quận Thanh Xuân 85
Biểu ñồ 4.3 Số nợ thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp của ñối tượng hộ gia ñình,
cá nhân quận Thanh Xuân 86
Biểu ñồ 4.4 Số nợ thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp của quận Thanh Xuân 87
Biểu ñồ 4.3 Trình ñộ học vấn cán bộ thuế quận Thanh Xuân 91
Biểu ñồ 4.4 ðộ tuổi của cán bộ thuế quận Thanh Xuân 92
Biểu ñồ 4.5 Giới tính cán bộ thuế quận Thanh Xuân 93
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page viii

DANH MỤC HÌNH, HỘP
Hộp 4.1 Tôi có biết là có tuyên truyền, phổ biến ñâu 70
Hộp 4.2 Tôi ñược biết nhiều từ các buổi tuyên truyền về phổ biến thuế sử

dụng ñất phi nông nghiệp lắm 71
Hộp 4.3 Tôi thường xuyên ñi tuyên truyền phổ biến luật thuế sử dụng ñất
phi nông nghiệp trên ñịa bàn quận 73
Hộp 4.4 Tôi không tự kê khai thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp ñâu 76
Hộp 4.5 Tôi không gặp khó khăn nào trong quá trình kê khai thuế sử dụng
ñất phi nông nghiệp 77
Hộp 4.6 Làm kê khai thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp mệt lắm 78
Hộp 4.7 Tôi không biết kê khai thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp vào lúc
nào ñâu 78
Hộp 4.8 Tôi phải ñến nhà của cán bộ thuế phường ñể nộp thuế 79

Thuế Sử dụng ñất phi nông nghiệp có nhiều quy ñịnh khác biệt so với Pháp
lệnh Thuế nhà, ñất như cách tính thuế, mức thuế ñối với ñất trong hạn mức và
vượt hạn mức, phạm vi ñiều chỉnh, chế ñộ miễn giảm thuế… Phạm vi ñiều
chỉnh của Luật Thuế Sử dụng ñất phi nông nghiệp mở rộng ñến tất cả ñối
tượng SDðPNN trong xã hội, từ các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho
thuê ñất ñến các hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất vào mục ñích sản xuất kinh
doanh hoặc ñể ở. Không phủ ñịnh chính sách thuế này ñã có những tích cực
trong việc ñiều chỉnh nguồn thu ngân sách của Nhà nước, tuy nhiên nhiều bất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 2

cập còn ñang gặp phải trong quá trình triển khai chính sách này như người
dân khó kê khai ñể nộp thuế; có nhiều bất cập trong việc tính giá ñất cho các
hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức do có nhiều con ñường mới ñược mở ra; khó
tính thuế cho các căn hộ chung cư; doanh nghiệp phải nộp thêm một khoản
lớn thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp trong khi vẫn phải nộp tiền thuê quyền
sử dụng ñất từ Nhà nước,….
Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội thuộc ñịa bàn thí ñiểm thực hiện
sắc thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp, cũng tương tự như các ñịa phương khác
ngành Thuế ñã gặp nhiều bỡ ngỡ, khó khăn trong quá trình triển khai công tác
thu thuế. Chính vì vậy chúng tôi chọn nghiên cứu ñề tài “Quản lý thuế sử
dụng ñất phi nông nghiệp tại quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội” làm ñề
tài nghiên cứu của mình.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
ðánh giá thực trạng công tác quản lý thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp
trên ñịa bàn quận Thanh Xuân ñể từ ñó ñưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác quản lý thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp tại quận Thanh Xuân,
thành phố Hà Nội.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể


PHẦN II: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ QUẢN LÝ THUẾ SỬ DỤNG ðẤT PHI NÔNG NGHIỆP

2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm cơ bản
2.1.1.1 Thuế và công tác quản lý thuế
Các Mác cho rằng thuế là cơ sở kinh tế của bộ máy Nhà nước, là thủ
ñoạn ñơn giản ñể kho bạc thu ñược tiền hay tài sản của người dân ñể dùng
vào việc chi tiêu của Nhà nước.
Theo Wikipedia thì thuế là một phần trong thu nhập mà công dân, tổ
chức kinh tế có nghĩa vụ nộp vào ngân sách Nhà nước ñể chi tiêu cho việc
chung.
Thuế là một khoản nộp bắt buộc mà các thể nhân và pháp nhân có
nghĩa vụ phải thực hiện ñối với Nhà nước, phát sinh trên cơ sở các văn bản
pháp luật do Nhà nước ban hành, không mang tính chất ñối giá và hoàn trả
trực tiếp cho ñối tượng nộp thuế. Thuế không phải là một hiện tượng tự nhiên
mà là một hiện tượng xã hội do chính con người ñịnh ra và nó gắn liền với
phạm trù Nhà nước và pháp luật.
Thuế là nghĩa vụ thanh toán mà các thể nhân và pháp nhân khi có các
dấu hiệu và ñiều kiện ñược quy ñịnh cụ thể trong Luật thuế thì phải thực hiện
ñối với Nhà nước và ñược ñảm bảo thực hiện bằng sự cưỡng chế của Nhà
nước.
Thuế là công cụ phản ánh quan hệ phân phối lại của cải vật chất dưới
hình thức giá trị giữa Nhà nước với các chủ thể khác trong xã hội.
Nhà nước thu thuế làm phát sinh quan hệ phân phối giữa Nhà nước với
các thể nhân và pháp nhân trong xã hội. Ðối tượng của quan hệ phân phối này
là của cải vật chất ñược biểu hiện dưới hình thức giá trị.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 5


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 6

2.1.1.2 Thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp
Theo ñiều 10 Luật ñất ñai năm 2013 quy ñịnh: Nhóm ñất phi nông
nghiệp bao gồm các loại ñất sau ñây:
- ðất ở gồm ñất ở tại nông thôn, ñất ở tại ñô thị;
- ðất xây dựng trụ sở cơ quan;
- ðất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh;
- ðất xây dựng công trình sự nghiệp gồm ñất xây dựng trụ sở của tổ
chức sự nghiệp; ñất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và ñào tạo,
thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp
khác;
- ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm ñất khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất; ñất thương mại, dịch vụ; ñất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp; ñất sử dụng cho hoạt ñộng khoáng sản; ñất sản xuất vật liệu
xây dựng, làm ñồ gốm;
- ðất sử dụng vào mục ñích công cộng gồm ñất giao thông (gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng ñường thủy nội ñịa, cảng hàng hải, hệ thống ñường
sắt, hệ thống ñường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; ñất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; ñất sinh hoạt cộng ñồng, khu vui chơi,
giải trí công cộng; ñất công trình năng lượng; ñất công trình bưu chính, viễn
thông; ñất chợ; ñất bãi thải, xử lý chất thải và ñất công trình công cộng khác;
- ðất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- ðất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- ðất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- ðất phi nông nghiệp khác gồm ñất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người
lao ñộng trong cơ sở sản xuất; ñất xây dựng kho và nhà ñể chứa nông sản,
thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất
nông nghiệp và ñất xây dựng công trình khác của người sử dụng ñất không

• Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng
hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia ñình, cá

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 8

nhân sử dụng trong tầng hầm ñược cộng vào tổng diện tích nhà
của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñể tính hệ số phân
bổ;
+ ðối với công trình xây dựng dưới mặt ñất thì áp dụng hệ số phân bổ
bằng 0,5 diện tích ñất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng.
- Giá của 1m2 ñất là giá ñất theo mục ñích sử dụng do Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh và ñược ổn ñịnh theo chu kỳ 5
năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
*. Thuế suất
- Thuế suất ñối với ñất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng ñể kinh doanh
áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần ñược quy ñịnh như sau:
Bậc thuế

Diện tích ñất tính thuế (m2) Thuế suất (%)
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15

- ðất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng
dưới mặt ñất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất
0,03%.
- ðất phi nông nghiệp quy ñịnh tại ðiều 3 của Luật này sử dụng vào
mục ñích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

mẫu quy ñịnh ñể xác ñịnh tổng diện tích các thửa ñất ở có quyền sử dụng và
số thuế ñã nộp, gửi cơ quan thuế nơi người nộp thuế ñã lựa chọn ñể xác ñịnh
hạn mức ñất ở ñể nộp phần chênh lệch giữa số thuế phải nộp theo quy ñịnh
của Luật này và số thuế ñã nộp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 10

2.1.1.4 Công tác quản lý thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp
Nội dung quản lý thuế
- Khai thuế, tính thuế;
- Ấn ñịnh thuế;
- Nộp thuế;
- Uỷ nhiệm thu thuế;
- Trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế;
- Thủ tục miễn thuế, giảm thuế; xoá nợ tiền thuế, tiền phạt;
- Thủ tục hoàn thuế, bù trừ thuế;
- Kiểm tra thuế, thanh tra thuế, quản lý rủi ro về thuế;
- Giải quyết khiếu nại, tố cáo, khởi kiện liên quan ñến thực hiện pháp
luật thuế.
a. Khai thuế, tính thuế
Nguyên tắc tính thuế, khai thuế
- Người nộp thuế phải tính, xác ñịnh số tiền thuế phải nộp ngân sách
nhà nước, trừ trường hợp cơ quan thuế ấn ñịnh thuế hoặc tính thuế theo quy
ñịnh tại ðiều 37, ðiều 38 của Luật Quản lý thuế.
- Người nộp thuế phải khai chính xác, trung thực, ñầy ñủ các nội dung
trong tờ khai thuế với cơ quan thuế theo mẫu do Bộ Tài chính quy ñịnh và
nộp ñủ các chứng từ, tài liệu quy ñịnh trong hồ sơ khai thuế.
- ðối với loại thuế khai theo tháng, quý, tạm tính theo quý hoặc năm,

mươi) của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế.
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế quý, tạm tính theo quý chậm nhất là
ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý phát sinh nghĩa vụ thuế.
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế năm chậm nhất là ngày thứ 30 (ba
mươi) của tháng ñầu tiên của năm dương lịch.
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế
chậm nhất là ngày thứ 10 (mười), kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.
-Thời hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế năm chậm nhất là ngày thứ 90
(chín mươi), kể từ ngày kết thúc năm dương lịch hoặc năm tài chính.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 12

- Thời hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế ñối với trường hợp doanh nghiệp
chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển ñổi hình thức sở hữu, giải thể, chấm
dứt hoạt ñộng chậm nhất là ngày thứ 45 (bốn mươi lăm), kể từ ngày có quyết
ñịnh về việc doanh nghiệp thực hiện chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển
ñổi hình thức sở hữu, giải thể, chấm dứt hoạt ñộng.
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, thu khác liên quan ñến sử dụng ñất theo
cơ chế một cửa liên thông thì thực hiện theo thời hạn quy ñịnh tại văn bản
hướng dẫn về cơ chế một cửa liên thông ñó.
Gia hạn nộp hồ sơ khai thuế
- Người nộp thuế không có khả năng nộp hồ sơ khai thuế ñúng hạn do
thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ thì ñược thủ trưởng cơ quan thuế quản lý
trực tiếp gia hạn nộp hồ sơ khai thuế.
- Thời gian gia hạn không quá 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày hết thời
hạn phải nộp hồ sơ khai thuế ñối với việc nộp hồ sơ khai thuế tháng, khai thuế
quý, khai thuế tạm tính theo quý, khai thuế năm, khai thuế theo từng lần phát
sinh nghĩa vụ thuế; không quá 60 (sáu mươi) ngày kể từ ngày hết thời hạn
phải nộp hồ sơ khai thuế ñối với việc nộp hồ sơ khai quyết toán thuế.
- Người nộp thuế phải gửi ñến cơ quan thuế nơi nhận hồ sơ khai thuế

thuế, cơ quan có thẩm quyền ñã ban hành kết luận, quyết ñịnh xử lý về thuế
sau kiểm tra, thanh tra thì người nộp thuế ñược khai bổ sung, ñiều chỉnh:
+ Người nộp thuế phát hiện hồ sơ khai thuế ñã nộp còn sai sót nhưng
không liên quan ñến thời kỳ, phạm vi ñã kiểm tra, thanh tra thì người nộp thuế
ñược khai bổ sung, ñiều chỉnh và phải nộp tiền chậm nộp theo quy ñịnh.
+ Người nộp thuế phát hiện hồ sơ khai thuế ñã nộp còn sai sót liên quan
ñến thời kỳ ñã kiểm tra, thanh tra nhưng không thuộc phạm vi ñã kiểm tra,
thanh tra thì người nộp thuế ñược khai bổ sung, ñiều chỉnh và phải nộp tiền
chậm nộp theo quy ñịnh.
+ Người nộp thuế phát hiện hồ sơ khai thuế ñã nộp còn sai sót liên quan
ñến thời kỳ, phạm vi ñã kiểm tra, thanh tra dẫn ñến phát sinh tăng số thuế phải
nộp, giảm số thuế ñã ñược hoàn, giảm số thuế ñược khấu trừ, giảm số thuế ñã
nộp thừa thì người nộp thuế ñược khai bổ sung, ñiều chỉnh và bị xử lý theo

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 14

quy ñịnh như ñối với trường hợp cơ quan thuế, cơ quan có thẩm quyền kiểm
tra, thanh tra phát hiện.
Trường hợp cơ quan thuế, cơ quan có thẩm quyền ñã ban hành kết luận,
quyết ñịnh xử lý về thuế liên quan ñến tăng, giảm số thuế GTGT còn ñược
khấu trừ thì người nộp thuế thực hiện khai ñiều chỉnh vào hồ sơ khai thuế của
kỳ tính thuế nhận ñược kết luận, quyết ñịnh xử lý về thuế theo kết luận, quyết
ñịnh xử lý về thuế của cơ quan thuế, cơ quan có thẩm quyền (người nộp thuế
không phải lập hồ sơ khai bổ sung).
- Hồ sơ khai bổ sung
+ Tờ khai thuế của kỳ tính thuế bị sai sót ñã ñược bổ sung, ñiều chỉnh;
+ Bản giải trình khai bổ sung, ñiều chỉnh mẫu số 01/KHBS ban hành
kèm theo Thông tư này (trong trường hợp khai bổ sung, ñiều chỉnh có phát
sinh chênh lệch tiền thuế);
+ Tài liệu kèm theo giải thích số liệu trong bản giải trình khai bổ sung,

• Tờ khai thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp cho từng thửa ñất chịu thuế
theo mẫu số 01/TK-SDðPNN áp dụng ñối với hộ gia ñình, cá nhân
hoặc mẫu số 02/TK-SDðPNN áp dụng cho tổ chức, ban hành kèm theo
Thông tư này;
• Bản chụp các giấy tờ liên quan ñến thửa ñất chịu thuế như: Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất, Quyết ñịnh giao ñất, Quyết ñịnh hoặc Hợp
ñồng cho thuê ñất, Quyết ñịnh cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất;
• Bản chụp các giấy tờ chứng minh thuộc diện ñược miễn, giảm thuế
(nếu có).
+ ðối với trường hợp khai tổng hợp thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp, hồ
sơ gồm: Tờ khai tổng hợp thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp mẫu số
03/TKTH- SDðPNN ban hành kèm theo Thông tư này.
- Nguyên tắc khai thuế
+ Người nộp thuế có trách nhiệm khai chính xác vào Tờ khai thuế các
thông tin liên quan ñến người nộp thuế như: tên, số chứng minh nhân dân, mã
số thuế, ñịa chỉ nhận thông báo thuế; Các thông tin liên quan ñến thửa ñất