Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
..............................................................................6
LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................1
CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ ............4
1.1. Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu
tư ..................................................................................................................4
1.1.1. Bất động sản....................................................................................4
1.1.2. Giá quyền sử dụng đất.....................................................................4
1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất ( giá đất). .4
1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................5
1.1.3. Dự án đầu tư....................................................................................8
1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư..........................................................8
1.1.3.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư.....................................8
1.2. Lý luận chung về định giá đất và các phương pháp định giá đất....9
1.2.1. Khái niệm định giá đất....................................................................9
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất...................................9
1.2.3. Sự cần thiết phải định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động
cho vay của ngân hàng............................................................................11
1.2.4. Các nguyên tắc định giá đất..........................................................13
1.2.5. Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho
vay theo dự án đầu tư..............................................................................15
1.2.6. Các phương pháp định giá đất.......................................................18
1.2.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.............................................18
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.6.2. Phương pháp vốn hoá...........................................................23
1.2.6.3. Phương pháp lợi nhuận.........................................................26

theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa............................................48
2.4.1. Kết quả đạt được và nguyên nhân.................................................48
2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân..........................................................50
2.4.2.1 Hạn chế..................................................................................50
2.4.2.2. Nguyên nhân.........................................................................51
CHƯƠNG 3
CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI
CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA.........................................................55
3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó tài sản
đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa.................55
3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh........................55
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm
bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. .......................................................56
3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản
bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa..............56
3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá ..............56
3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ
thẩm định DAĐT.....................................................................................57
3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay............................58
3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân
hàng.........................................................................................................59
3.2.5. Một số giải pháp khác...................................................................59
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
3.3. Một số kiến nghị ................................................................................60
3.3.1. Đối với NHCT Việt Nam..............................................................60
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước.......................................61
3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài Chính..........................................................61

Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền
kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của
các ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì
trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để
các chủ đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào
cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao
giờ cũng đặt ra hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn
vốn. Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu
thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngân
hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo
cho việc thu lại khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cách
khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đả bảo
trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến
hành định giá bất động sản. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác
nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi
nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay,
không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và
những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một
số vấn đề trong phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
theo dự án đầu tư. Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề
định giá nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho
vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài “Hoàn thiện
công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo
dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm
chuyên đề nghiên cứu của mình.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 1 Lớp: KD Bất Động Sản 47

Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
 Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh.
 Phương pháp trừu tượng hóa khoa học
 Phương pháp chuyên gia
 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận nghiên cứu.
5. Kết cấu, nội dung đề tài
Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo
thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất và các phương
pháp định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu
tư.
Chương 2: Thực trạng về phương pháp định đất trong hoạt động cho
vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương
Đống Đa.
Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá đất
trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh
Ngân hàng công thương Đống Đa.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 3 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ ĐẤT
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1. Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu tư
1.1.1. Bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố định, không di rời
được như đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục
đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, kinh doanh và thương mại.

Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất
nói riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất, cụ thể như sau:
Thứ nhất, các yếu tố về đặc điểm của bản thân đất đai
• Tình trạng pháp lý
Trước tiên, định giá viên cần xem xét tìm hiểu tình trạng pháp lý của đất
đai, nó biểu hiện ở các quyền, lợi ích cũng như nghĩa vụ gắn liền với đất đai,
từ đó quyết định tới giá trị của đất.
Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định về mặt sở hữu
xem đất đai có phải là chính chủ không hay là đất đi thuê, thời gian sử dụng
mảnh đất là là bao nhiêu lâu.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 5 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nghiên cứu xem vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà Nước
trong khu vực đó như thế nào ở hiện tại cũng như trong tương lai.
Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo quy định trong chính sách
và pháp luậtvề đất đai...
• Đặc điểm vật lý
Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai, bởi nó tác động
trực tiếp đến khả năng sinh lời của đất. Nó bao gồm các yếu tố:
- Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tương đối của mảnh đất
đó so với các khu vực xung quanh. Mảnh đất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận
tiện thì càng khả năng sinh lời cao, dẫn đến có giá trị cao hơn.
- Hình dạng, quy mô, địa hình, địa chất của mảnh đất.
- Cảnh quan, môi trường xung quanh mảnh đất.
• Các yếu tố khác
Định giá viên cần quan tâm xem xét đến các yếu tố khác cũng tác động
đến giá trị của đất đai như: Nguồn gốc của mảnh đất, quan hệ lịch sử của đất,
các yếu tố tâm lý, xã hội, yếu tố phong thủy… cũng ảnh hưởng không nhỏ
đến giá trị cuả đất đai.
Thứ hai, là các yếu tố kinh tế

đất đai, định giá viên cũng cần phải xem xét, đánh giá đúng sự tác động của
các yếu tố đó đối với thị trường đất đai và giá trị của đất đai.
Thứ tư, là chính trị và phápluật
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 7 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Các quyền của đất đai quyết định giá trị của đất. Các quyền này được
quy định rõ trong hiến pháp, pháp luật và các chính sách về đất đai.
Nhà Nước ban hàng pháp luật về đất đai, chi phối hoàn toàn đến hoạt
động của thị trường đất đai, bất động sản và xu hướng đầu tư của các tổ chức
và cá nhân vào lĩnh vực có liên quan đến đất đai. Do đó sẽ ảnh hưởng trực
tiếp đến giá trị đất đai. Khi thị trường phát triển thì giá đất sẽ tăng lên và
ngược lại.
Đất đai có tính chất cố định và lâu dài, chỉ cần có một sự thay đổi trong
quy định của Nhà Nước liên quan đến đất đai cũng có thể làm thay đổi giá trị
của đất. Người định giá không những cần quan tâm đến tính pháp lý của đất
đai ở thời điểm hiện tại mà còn phải xem xu hướng thay đổi của nó trong
tương lai ảnh hưởng đến giá trị của đất đai như thế nào…
1.1.3. Dự án đầu tư
1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư
Dự án đầu tư (DAĐT) là một tập hợp các hoạt động có liên quan với
nhau được kế hoạch hoá, nhằm đạt được mục tiêu đã định, bằng việc tạo các
kết quả cụ thể, trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các
nguồn lực xác định.
1.1.3.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư
Một DAĐT có tính thuyết phục đòi hỏi phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu
chủ yếu sau:
• Tính khoa học: thể hiện ở tính trung thực của thông tin đảm bảo độ
chính xác của các số liệu và phương pháp tính toán, lý giải các nội dung trong
dự án phải logic, chặt chẽ. Về hình thức phải sạch đẹp, rõ ràng.
• Tính khả thi: Dự án đầu tư có khả năng ứng dụng vào thực tế

Bộ Tài Chính cũng đã ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Bao
gồm: tiêu chuẩn về cơ sở giá trị thị trường trong định giá, các quy tắc đạo đức
hành nghề định giá và tiêu chuẩn về các hồ sơ bảng biểu sử dụng trong quá
trình định giá.
- Tiêu chuẩn đầu tiên quy định về nội dung giá trị thị trường và vận dụng
nó trong công tác định giá đất. Giá trị thị trường là "mức giá ước tính sẽ được
mua bán trên thị trường tại thời điểm định giá, giữa một bên sẵn sàng mua và
một bên sẵn sàng bán, trong điều kiện giao dịch khách quan và độc lập, trong
điều kiện thương mại bình thường". Để đưa ra giá trị thị trường phải có đầy
đủ những thông tin về mặt kỹ thuật, mặt pháp lý và giá cả của các so sánh,
phân tích chúng một cách thận trọng. Người định giá phải thuyết minh rõ ràng
về những thông tin mà mình đưa ra.
- Tiêu chuẩn thứ hai, những quy tắc đạo đức mà người định giá viên cần
phải tuân thủ. Người định giá phải biết tôn trọng, thực hiện đúng những quy
định của pháp luật, có đạo đức tốt, có chuyên môn và kinh nghiệm định giá,
phải tuân thủ chặt chẽ theo những tiêu chuẩn đạo đức của người định giá viên:
Độc lập, khách quan, bí mật, công khai và minh bạch.
- Tiêu chuẩn cuối cùng là các quy định về các nội dung của hồ sơ, báo
cáo kết quả định giá, chứng thư định giá.
Việc định giá phụ thuộc vào mỗi mục đích và yêu cầu định giá khác
nhau. Với mỗi yêu cầu và mục đích khác nhauthì phương thức tiến hành,
phương pháp định giá, nội dung và nguyên tắc định giá cũng sẽ khác nhau.
Việc định giá có chính xác hay không còn phụ thuộc vào chất lượng, số
lượng các thông tin mà định giá viên thu thập được trong quá trình định giá.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 10 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nếu thiếu các thông tin về đất đai, về tình trạng quy hoạch sử dụng đất đai thì
cho dù một người định giá có chuyên môn vững vàng cũng không thể định giá
đất một cách khoa học và chính xác được..
Tóm lại là việc định giá muốn đem lại kết quả tốt nhấtthì phải được tiến

Thứ ba, là do sự cố tình lừa gạt ngân hàng của khách hàng. Xuất phát từ
việc khách hàng muốn kiếm lợi nhuận cao một cách nhanh chóng đã tham gia
những cuộc kinh doanh mạo hiểm, hoặc khách hàng muốn sử dụng tiền vay
phục vụ cho lợi ích cá nhân, đã có hành vi lừa gạt ngân hàng nhằm chiếm
dụng vốn. Do vậy, rủi ro tín dụng xảy ra đối với ngân hàng là điều không thể
tránh khỏi.
Thứ tư, do các tác động bất lợi của môi trường kinh tế xã hội, môi
trường pháp lý. Hoạt động kinh doanh nào cũng chịu sự ảnh hưởng của yếu tố
này, đặc biệt hoạt động tín dụng ngân hàng. Bởi khi nền kinh tế bị suy thoái,
xã hội bất ổn định cũng như cơ chế chính sách thiếu đồng bộ sẽ làm cho các
doanh nghiệp - khách hàng của ngân hàng làm ăn kém hiệu quả. Từ đó dẫn
đến việc thu hồi vốn của ngân hàng từ phía khách hàng là rất khó khăn.
Một khi tín dụng xảy ra ở mức độ lớn và không có khả năng khắc phục
thì sẽ dẫn đến khả năng đổ vỡ của chính ngân hàng đó và có thể kéo theo sự
sụp đổ của cả một hệ thống ngân hàng. Điều đó sẽ dẫn đến những cuộc khủng
hoảng kinh tế trầm trọng và kéo dài. Do vậy, để tránh rủi ro tín dụng có thể
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 12 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
xảy ra, ngân hàng khi tiến hành cấp tín dụng cho khách hàng cần phải quan
tâm đến vấn đề định giá đất đai làm tài sản đảm bảo khoản tiền vay. Có như
vậy thì khoản tín dụng được cấp ra mới đạt được mục tiêu an toàn và mới có
khả năng thu hồi được. Mặt khác, định giá đất đai để đảm bảo khoản tiền vay
còn để tăng trách nhiệm của khách hàng với khoản vay của mình. Bởi vì đối
với những khách hàng chưa có độ tin cậy nhất định, khi tiến hành cho vay,
ngân hàng đòi hỏi phải có đất đai làm tài sản thế chấp, để khi họ không trả
được nợ thì ngân hàng dùng mảnh đất này như là nguồn thu nợ thứ hai bù đắp
cho khoản vay đã bị mất. Nếu không trả được nợ, đứng trước khả năng bị mất
mảnh đất, khách hàng sẽ có giải pháp để sử dụng tiền vay đúng mục đích và
có hiệu quả hơn.
Tuy nhiên, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng có đất đai làm tài sản bảo

 Nguyên tắc cân bằng
Giá trị của mảnh đất được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến
mảnh đất ở trạng thái cân bằng
 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của đất đai luôn luôn thay đổi, phụ thuộc vào sự thay đổi của các
yếu tố theo thị trường, các yếu tố theo thời gian
 Nguyên tắc phù hợp
Giá trị của một mảnh đất được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó
phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với môi trường và phù hợp với quần thể
các mảnh đất xung quanh nó.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 14 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia vào thị trường. Do vậy phải biết tìm ra được những
điểm mạnh, điểm yếu của mảnh đất để nâng cao năng lực cạnh tranh
 Nguyên tắc dự báo
Giá trị của đất đai có thể được xác định bằng việc dự báo khả năng sinh
lời của nó trong tương lai.
 Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của đất đai chịu tác động của các yếu tố bên ngoài và ngược lại.
Các yếu tố này đôi khi ảnh hưởng tích cực, làm tăng giá trị của đất đai nhưng
cũng có khi làm ảnh hưởng đến đất đai, do đó làm làm giảm giá trị của mảnh
đất.
1.2.5. Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay
theo dự án đầu tư
Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và
kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Một mảnh đất là duy
nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của việc định
giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất. Quá trình

SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 16 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Phân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cần định giá: Bản
chất, hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung -
cầu trên thị trường quyền sử dụng đất
• Phân tích về khách hàng
• Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai
 Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá đất
Dựa vào loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thập được, định giá
viên (ĐGV) chọn phương pháp định giá đất phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số
giá trị của mảnh đất. Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều
phương pháp trong định giá được sử dụng.
ĐGV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được
sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra
chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá
 Bước 5: Xác định giá đất
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước này ĐGV cần
thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị mảnh đất cần định giá.
ĐGV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá
một mảnh đất cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương
pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì pải ghi rõ phương pháp nào được sử
dụng chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo.
Giá trị cuối cùng của mảnh đất có thể được xác định có thể là con số cụ
thể, có thể nằm trong khoảng giá trị.
 Bước 6: Lập báo cáo định giá
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 17 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong báo
cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình
công việc của người định giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định

- Mảnh đất cần định giá phải có thị trường, nghĩa là nó không phải là
mảnh đất đặc biệt, duy nhất, mà ngoài nó ra có thể tìm được những mảnh đất
tương tự giống nó.
- Thứ hai, không những tìm những mảnh đất tương tự, định giá viên còn
phải tìm được những giao dịch tương tự trên thị trường, những giao dịch đã
được thực hiện trong thời gian gần nhất từ 6 tháng – 1 năm.
d) Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc cung cầu
- Nguyên tắc cân bằng
e) Yêu cầu
Khi áp dụng phương pháp này, cần đáp ứng các yêu cầu sau:
- Định giá viên (ĐGV) chỉ được tiến hành so sánh mảnh đất mục tiêu với
các mảnh đất tương tự trong vùng, như vậy các mảnh đất phải nằm trong cùng
một khu vực thị trường. Trường hợp khó khăn nếu không tìm được những
mảnh đất trong cùng một khu vực thị trường thì ĐGV có thể mở rộng ra các
khu vực lân cận có điều kiện tương tự vùng có mảnh đất mục tiêu.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 19 Lớp: KD Bất Động Sản 47

Trích đoạn Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay

---