BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
VŨ THỊ HƯỜNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT
TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học
vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2015
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Vũ Thị Hường Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii
LỜI CÁM ƠN Sau thời gian học tập tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam đến nay khoá học
sắp kết thúc. Để vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn và công tác nghiên cứu
khoa học, được phép của Học viện, khoa Quản lý Đất đai tôi tiến hành thực hiện đề
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt v
Danh mục bảng vi
Danh mục hình viii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1 Cơ sở lý luận về phát triển quỹ đất 4
1.1.1 Một số khái niệm liên quan 4
1.1.2 Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất 6
1.2 Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất 6
1.2.1 Công tác phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới 6
1.2.2 Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam 14
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
2.1 Phạm vi nghiên cứu 29
2.2 Nội dung nghiên cứu 29
2.3 Phương pháp nghiên cứu 29
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29
2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 30
2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 30
2.3.4 Phương pháp tổng hợp số liệu 30
2.3.5 Phương pháp phân tích số liệu 30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh 32
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẮT
1 BĐĐC Bản đồ địa chính
2 BĐS Bất động sản
3 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
4 GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5 GPMB Giải phóng mặt bằng
6 HĐND Hội đồng nhân dân
7 PTQĐ Phát triển quỹ đất
8 TĐC Tái định cư
9 UBND Ủy ban nhân dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi
DANH MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang
1.1 Chính sách bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi 21
1.2 Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận 25
1.3 Thực trạng tạo quỹ đất từ 2010-2014 của tỉnh Quảng Ninh 27
1.4 Thực trạng thu hồi, bồi thường, GPMB, tái định cư từ 2010-2014
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 28
3.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long 39
3.2 Biến động đất đai từ năm 2010 đến năm 2014 41
3.3 Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần
Page viii
DANH MỤC HÌNH
STT Tên hình Trang
3.1 Sơ đồ vị trí Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 32
3.2 TP Hạ Long có địa hình đa dạng và phức tạp 34
3.3 Biểu đồ các dự án tạo quỹ đất bằng hình thức Nhà nước thu hồi đất 68
3.4 Biểu đồ thể hiện lựa chọn hình thức tạo quỹ đất của doanh nghiệp 69
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chính sách đất đai ở Việt Nam giai đoạn 1945-1975 chưa có khái niệm về
việc tạo quỹ đất, chỉ khi có nhu cầu đất đai Nhà nước sẽ trưng dụng để thực hiện
các mục tiêu công ích xã hội, trong giai đoạn quan hệ về đất đai được giải quyết
bằng các quan hệ dân sự thông qua việc thỏa thuận, bàn bạc đi đến thống nhất
giá trị đền bù mà không cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương
án đền bù hay ban hành giá đất bù. Từ năm 1975 -1993, đất đai là tài sản đặc biệt
do Nhà nước quản lý và các chủ thể được Nhà nước giao đất theo cơ chế hành
chính, bao cấp; việc tạo quỹ đất thông qua cơ chế thu hồi đất chỉ tiến hành khi
Nhà nước cần lấy đất để thực hiện mục đích quốc gia, mục đích công cộng. Ở cả
hai giai đoạn này vấn đề đền bù về đất chưa được đặt ra và người SDĐ chủ yếu chỉ
được bồi thường về tài sản.
Từ năm 1993 đến trước năm 2003, cùng với sự chuyển đổi của nền kinh tế từ
tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng XHCN, nhu cầu SDĐ cho các
mục tiêu đầu tư phát triển có xu hướng tăng lên, do không dự trữ đất hoặc do thực
du lịch, tài nguyên… Chính phủ đã có Quyết định số 2622/QĐ-TTg ngày
31/12/2013 quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm
2030 với những quan điểm phát triển sau:
1. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm
2020, tầm nhìn đến năm 2030 phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bằng sông Hồng và
vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, thống nhất với các quy hoạch ngành, lĩnh vực. Xây
dựng Quảng Ninh là cực tăng trưởng, là cửa ngõ hợp tác kinh tế quốc tế, là nguồn cung
cấp nguyên liệu và năng lượng của quốc gia.
2. Phát triển kinh tế - xã hội bền vững phù hợp với các mục tiêu của chiến
lược tăng trưởng xanh của Việt Nam. Cơ cấu nền kinh tế từng bước dịch chuyển từ
các hoạt động “nâu” sang “xanh”, ưu tiên phát triển các ngành dịch vụ và các ngành
công nghiệp phi khai khoáng, đồng thời đảm bảo hoạt động khai thác than được
sạch hơn và bền vững hơn…
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3
Với những quan điểm phát triển tổng thể kinh tế - xã hội như Chính phủ
đã phê duyệt thì nhu cầu sử dụng đất đai lớn mà diện tích đất của tỉnh hạn chế.
Chính vì vậy, để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất đai của các dự án và thu hút
các nhà đầu tư vào các dự án phát triển kinh tế - xã hội ở Quảng Ninh thì tỉnh
Quảng Ninh cần tạo quỹ đất để đáp ứng các nhu cầu của người sử dụng đất và
các nhà đầu tư hiện nay của tỉnh là việc làm cần thiết trong giai đoạn này. Xuất
phát từ lý do trên tôi đã chọn đề tài “Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” làm đề
tài luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
* Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế
dụng đất); theo loại đất (bao gồm mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp, đất chưa sử dụng. (Nguyễn Thị Ngọc Lanh và cộng sự, năm 2009)
- Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình tạo quỹ
đất (tập trung đất đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào quỹ đất)
và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai)
Quản lý và phát triển quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ
(kho dự trữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi
Nhà nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thị
trường phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất
đai. Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san
lấp mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi
mục đích sử dụng đất tạm thời để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng giá
trị của đất đai. Tuy nhiên các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải tuân thủ
pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5
Điều tiết đất đai: Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trường
đất đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch
và hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá,
đấu thầu hoặc rao giá.
Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành thực hiện
việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục đích chính là giúp
nhà nước khống chế tổng lượng cung về đất đai, cung cấp đất đai một cửa, quy
phạm phương thức cung ứng đất đai, để đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia
tăng giá trị, thu lợi lớn nhất của tài nguyên đất đai quốc gia. Từ các khâu tạo quỹ
đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ
yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất.
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nguồn tài chính của Quỹ
phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn
khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất
Có 3 yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến phát triển quỹ đất đó là:
Yếu tố tài chính: Việc nhà nước thu hồi đất của người dân đều phải đền bù
cho người dân có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 14, 15 Nghị định số 69/NĐ-
CP ngày 13/8/2009 quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho
người có đất bị thu hồi. Do đó, việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
một khoản rất lớn, gây khó khăn cho nguồn tài chính của các địa phương.
Yếu tố chính sách: đây là một trong những yếu tố chính sách pháp luật ảnh
hưởng lớn đến người dân có đất bị thu hồi.
Yếu tố con người: Đó là vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Trung tâm phát
triển quỹ đất cấp tỉnh, cấp huyện trong quá trình thực hiện công tác tạo quỹ đất
tại địa phương.
1.2. Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất
1.2.1. Công tác phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Phát triển đất ở Australia
Liên bang Australia bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy chế tự
quản (tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập bình quân
đầu người thuộc nhóm cao. Các Bang ở Australia quản lý việc sử dụng và phát triển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7
đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang đều có Luật
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau.
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa
nhận được thông báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ sở hữu đất
thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định
thu hồi đất. Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu Nhà
nước bồi thường. Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường.
Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó là giá thị
trường, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di
chuyển, chi phí tái định cư (TĐC) (Phương Thảo, 2013).
1.2.1.2. Phát triển quỹ đất ở Hàn Quốc
a. Mô hình của Tổ chức tạo lập quỹ đất
Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm
khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt
đối với đất thuộc quyền sở hữu.
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện
các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan
Nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số
dự án công tư kết hợp. Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất
được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của Người sở hữu
và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ
cho các mục đích công cộng.
Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định
khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và
trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên và
Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện
thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất bị
thu hồi. Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được
nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9
Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10
dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế
quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở,
khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân. Do làm tốt từ
khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng
bộ, không bị chia cắt manh mún. Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới, Tập
đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng
mặt bằng thực hiện các dự án công ích của Quốc gia. (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2013).
b. Một số cơ chế tạo quỹ đất có hiệu quả
- Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công
trình) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt. Do vậy
đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường giải
phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất;
đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng được nguồn
thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất nhà nước thu hồi.
- Việc Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát
triển đô thị, nhà ở. Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị
quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế để kinh doanh từ
vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư
theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết
thị trường bất động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại) thông qua việc điều tiết
quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
c. Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất
Nguồn vốn để bồi thường đất thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng
theo quy hoạch đô thị.
- Thời hạn thoả thuận sử dụng đất trong hợp đồng xuất nhượng đất đai có trả
tiền đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài
chưa được phê chuẩn.
- Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12
thuộc sở hữu nhà nước.
- Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng
hoạt động.
Đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo được
chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau:
- Do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công
ích trong thôn của hương (trấn).
- Sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn.
- Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất.
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện
có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các
loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ
đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người
nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường
do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng
đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài
ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho
người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề
mới khi bị mất đất nông nghiệp.
(TTBĐS). Nhà nước ra quyết định thu hồi, giao nhiệm vụ cho TCPTQĐ thực hiện
bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất.
- TCPTQĐ đều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trưng mua)
của người dân để chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch của nhà nước, để cung
ứng đất đai cho thị trường bất động sản
- TCPTQĐ luôn luôn có lượng đất dự trữ khá lớn để làm nhiệm vụ điều tiết
TTBĐS khi cần thiết.
- TCPTQĐ ngoài việc thay mặt nhà nước đưa quỹ đất ra thị trường còn tham
gia TTBĐS với tư cách vừa mua, vừa bán; trợ giúp thị trường với vai trò trung gian
giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14
1.2.2. Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam
1.2.2.1. Chính sách phát triển quỹ đất ở Việt Nam
Chính sách về đất đai đã có sự đổi mới qua từng giai đoạn, từ chỗ chưa công
nhận QSDĐ là một loại hàng hóa sang ghi nhận QSDĐ trở thành một loại hàng hóa
trên thị trường. Sự chuyển biến ấy được thể hiện qua các kỳ Đại hội Đảng và có ảnh
hướng khá sâu sắc đến việc phát triển quỹ đất để đưa đất đai trở thành một nguồn
vốn, một nguồn nội lực trong phát triển kinh tế.
Sau năm 2001, Nhà nước đã cho phép hình thành và phát triển thị trường
BĐS bao gồm cả QSDĐ theo quy định của pháp luật. Việc phát triển thị trường trên
cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS;
Hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp GCNQSDĐ; làm cho
GCNQSDĐ chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn
quan trọng cho phát triển. Khắc phục trong tồn tại vướng mắc trong phát triển thị
trường bất động sản, đã đặt ra yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật,
cơ chế chính sách để các quyền về đất đai được vận động theo cơ chế thị trường, trở
thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh. QSDĐ được xác định một loại
thời giá thị trường và đất trồng rừng trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi theo quy
định của pháp luật. (Chính phủ, 1994).
* Để phát triển quỹ đất thực hiện dự án, việc chuyển đổi đất đai sang khu vực
đầu tư có hiệu quả cao hơn đã có những ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà
nước, chủ đầu tư và người có đất thuộc khu vực quy hoạch dự án. Nhận thức được
tầm quan trọng của công tác này, việc hoàn thiện cơ chế chính sách, phương thức tổ
chức thực hiện bồi thường thiệt hại, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất luôn được các
cấp, các ngành quan tâm.
Sau khi Luật Đất đai 1993 công nhận đất có giá và mở rộng thêm các quyền
của người SDĐ. Chính phủ đã ban hành Nghị định 90/NĐ-CP quy định về đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng. So với các văn bản trước, đây là một văn bản mang
tính toàn diện hơn, nhưng trước thực tiễn Việt Nam bắt đầu ký kết các hiệp định vay
vốn của một số tổ chức quốc tế thì đã nảy sinh một số bất cập, công tác GPMB trở
nên khó khăn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách.
Ngày 24 tháng 4 năm 1998, Nghị định 22/NĐ-CP được ban hành áp dụng
thống nhất cho các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, an
Copyright: Tài liệu đại học ©