TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 37 (2011-2015)
ĐỀ TÀI:
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO
ĐẢM TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
LÊ HUỲNH PHƢƠNG CHINH
LÊ THỊ KIM TRINH
Bộ môn Luật Thương Mại
MSSV: 5115770
Lớp: Luật Thương mại 1
Cần Thơ, 12/2014
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………..…………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
…………………
Cần Thơ, Ngày….Tháng…Năm 2014
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
2.1.1.1 Điều kiện về tư cách chủ thể của bên thế chấp ..................................... 14
2.1.1.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp .................................................... 15
2.1.2
Bên nhận thế chấp ................................................................................... 17
2.1.2.1 Điều kiện về tư cách chủ thể của bên nhận thế chấp ............................ 17
2.1.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp ........................................... 17
2.1.3
Bên thứ ba có liên quan .......................................................................... 20
2.2 Quy định pháp luật về đối tƣợng của hợp đồng thế chấp tài sản .............. 21
2.2.1
Các loại tài sản được phép thế chấp ....................................................... 22
2.2.2
Mô tả và định giá tài sản thế chấp .......................................................... 23
2.3 Quy định pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài
sản .......................................................................................................................... 25
2.3.1
Thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản ........ 26
2.3.2
3.2.2 Về đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản .............................................. 49
3.2.3 Về định giá tài sản thế chấp ........................................................................ 50
3.2.4 Về việc công chứng và đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản........................ 51
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 53
Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Hoạt động tín dụng ngân hàng là một hoạt động quan trọng trong ngành ngân
hàng và luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro. Chính vì thế luôn cần phải có những cơ chế
bảo đảm để phòng ngừa và hạn chế những rủi ro đó. Một trong những cơ chế được sử
dụng là các biện pháp bảo đảm tiền vay. Và biện pháp phổ biến thường được các ngân
hàng lựa chọn là thế chấp tài sản, vì những đặc điểm của thế chấp tài sản mang lại khá
nhiều lợi thế hơn cho các bên so với các biện pháp bảo đảm khác. Cho nên, song song
hợp đồng tín dụng sẽ thường xuất hiện hợp đồng thế chấp tài sản dùng để đảm bảo
cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng.
Những quy định về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng
đã được ra đời khá lâu, trong quá trình áp dụng vào thực tiễn cũng đã mang lại những
hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, một phần do sự khác biệt giữa mặt lý thuyết và thực tế
nên những quy định pháp luật về thế chấp tài sản trên câu chữ ít nhiều sẽ gặp phải
những khó khăn nhất định khi áp dụng vào quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp tài
sản. Dù đã có những văn bản điều chỉnh cụ thể và có những lần sửa đổi, bổ sung cho
phù hợp nhưng với sự phát triển hiện nay, nhu cầu đặt ra là đòi hỏi việc thực hiện hợp
đồng thế chấp tài sản phải rỏ ràng hơn, thực hiện thống nhất và mang lại hiệu quả tốt
hơn, đảm bảo được vai trò của mình. Chính vì tầm quan trọng và những vướng mắc
cần sớm khắc phục liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản nên người viết đã chọn đề
tài: “Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng
ngân hàng” để nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Ở nội dung chương này người viết tập
trung phân tích những quy định pháp luật liên quan chặt chẽ đến hợp đồng thế chấp
tài sản như về chủ thể, đối tượng hợp đồng thế chấp tài sản, về định giá tài sản thế
chấp, về công chứng, chứng thực, đăng ký và cả những quy định về chấm dứt hợp
đồng thế chấp tài sản.
Chương 3: Thực trạng thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền
vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng và một số định hƣớng hoàn thiện. Trong
chương này người viết đưa ra những đánh giá về thực trạng, sau đó phân tích những
bất cập và trình bày những định hướng để nhằm hoàn thiện những quy định về hợp
đồng thế chấp tài sản.
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh
2
SVTH: Lê Thị Kim Trinh
Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM
TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
1.1 Khái quát chung về thế chấp tài sản
1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản được xây dựng như một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trong các giao dịch. Trong phạm vi hoạt động tín dụng ngân hàng thế chấp tài sản là
một trong những biện pháp để bảo đảm tiền vay.
Theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng (Nghị
định 178/1999/ NĐ-CP) thì “Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các
biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các
không bằng tài sản được ngân hàng áp dụng trong các trường hợp: Ngân hàng tự động
lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm, cho vay không có bảo đảm
bằng tài sản theo chỉ định của chính phủ, cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay có bảo
lãnh bằng tín chấp của Tổ chức đoàn thể chính trị xã hội. Tuy nhiên, bảo đảm tiền vay
bằng tài sản luôn là hình thức bảo đảm được các Ngân hàng ưu tiên lựa chọn vì nó
giúp tránh được rủi ro mất hoàn toàn vốn, đồng thời còn đem lại quyền ưu tiên xử lý
tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác khi bên vay vốn không có khả năng hoàn trả
nợ vay.
Như đã được đề cập thì thế chấp tài sản là một trong những hình thức bảo đảm
tiền vay bằng tài sản, và đây có thể coi như là biện pháp phổ biến được Ngân hàng lựa
chọn áp dụng để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng của mình. Xem xét quy
định pháp luật về thế chấp tài sản qua thời gian đã có nhiều thay đổi. Theo Quy chế
thế chấp, cầm cố và bảo lãnh vay vốn Ngân hàng ban hành kèm theo Quyết định
217/QĐ-NH1 thì Thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng là việc bên vay vốn (gọi là bên
thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (gọi
là bên nhận thế chấp)1. Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành, cụ thể trong Bộ luật dân
sự 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp)
và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp2. Nếu trước kia phân biệt giữa
thế chấp và cầm cố dựa vào đối tượng dùng để bảo đảm là bất động sản hay động sản
thì theo quy định hiện hành việc có chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo
đảm hay không mới là yếu tố chính để phân biệt giữa cầm cố và thế chấp. Như vậy
dựa theo quy định hiện hành thì thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay có thể hiểu là
việc bên thế chấp dùng tài sản (tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai)
thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ đối với bên nhận thế chấp (Ngân
1
2
trong biện pháp cầm cố tài sản sẽ không tồn tại trong biện pháp thế chấp tài sản. Việc
không chuyển giao tài sản này cũng không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của các bên, vì
một bên giữ giấy tờ một bên giữ tài sản thì sẽ không ai được tự ý định đoạt đối với tài
sản thế chấp.
Thứ hai, biện pháp thế chấp tài sản có thể đảm bảo tốt lợi ích cho các bên. Khi bên
thế chấp được trực tiếp nắm giữ tài sản của mình, ngoài việc được tự quản lí tài sản
thì bên thế chấp còn được tiếp tục sử dụng, khai thác tính năng công dụng của tài sản
bảo đảm. Còn đối với bên nhận thế chấp, việc không giữ tài sản thế chấp sẽ không
làm bên nhận thế chấp tốn bất cứ chi phí gì dùng để bảo quản tài sản, cũng sẽ không
có trường hợp phải bồi thường thiệt hại cho việc hư hỏng, mất mát khi giữ tài sản thế
chấp. Tuy nhiên, xét về mặt lý thuyết là vậy nhưng thực tế nhìn toàn diện thì lợi ích
các bên vẫn chưa được cân bằng thực sự. Từ việc không giữ tài sản thế chấp bên nhận
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh
5
SVTH: Lê Thị Kim Trinh
Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
thế chấp gặp khó khăn trong việc xác minh tính xác thực của giấy tờ thế chấp. Việc
làm giả giấy tờ ngày càng tinh vi khó phát hiện dẫn đến hiện tượng một tài sản thế
chấp có thể nằm trong hồ sơ vay vốn của nhiều Ngân hàng khác nhau. Bên cạnh đó,
việc bên thế chấp được tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng của tài sản thế chấp có
thể dẫn đến việc làm mất, giảm súc giá trị của tài sản bảo đảm, làm cho bên nhận bảo
đảm phải chịu thêm rủi ro, có khả năng không đảm bảo được quyền của mình.
Thứ ba, trong quan hệ thế chấp, một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ.
Xuất phát từ việc không chuyển giao tài sản thế chấp nên một tài sản có thể bảo đảm
cho nhiều nghĩa vụ. Theo quy định thì một tài sản có thể dùng để đảm bảo thực hiện
nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu tài sản đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được
6
SVTH: Lê Thị Kim Trinh
Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
tài sản được đầu tư tăng thêm giá trị. Pháp luật cũng đã dự trù những trường hợp này
và đã có đưa ra những quy định khá rỏ ràng. Chẳng hạn, trường hợp bán tài sản thế
chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh thì quyền yêu cầu
bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được
trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán6.
Thế chấp tài sản với những đặc điểm khá ưu của mình được xem là biện pháp bảo
đảm có ý nghĩa lớn trong hạn chế rủi ro tín dụng. Tuy nhiên khi áp dụng cần hiểu thế
chấp tài sản chỉ là một biện pháp phòng ngừa rủi ro khi nghĩa vụ trả nợ không hoàn
thành chứ không được xem đó như một điều kiện tiên quyết để quyết định việc cho
vay. Tài sản thế chấp không thay thế cho khoản nợ đã vay. Việc định giá tài sản thế
chấp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm là để làm cơ sở cho quyết định cho vay,
quyết định số tiền vay không phải để định giá xử lý tài sản thế chấp. Nói chung, bản
chất thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng Ngân hàng là một
biện pháp bảo đảm có tính dự phòng để khấu trừ nghĩa vụ của bên vay khi bên vay
không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng.
1.2 Khái quát chung về hợp đồng thế chấp tài sản
1.2.1 Khái niệm hợp đồng thế chấp tài sản
Hợp đồng được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể7. Trong hoạt
động tín dụng ngân hàng thì việc cho vay thường gắn liền với cam kết bảo đảm tiền
vay. Bảo đảm tiền vay là biện pháp để bảo đảm cho bên có nghĩa vụ cam kết thực
hiện nghĩa vụ của mình đối với bên có quyền, vì thế sẽ đóng một vai trò quan trọng
trong hoạt động tín dụng. Việc bảo đảm tiền vay có thể được ghi nhận ngay trong hợp
tín dụng (hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm). Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm
tiền vay là một hợp đồng song vụ, các bên trong hợp đồng phải tuân theo những thỏa
thuận đã giao kết, thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản
Hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng xét về phương diện
học thuật cũng là một hợp đồng thế chấp nhưng mang những đặc trưng riêng. Trước
hết một bên chủ thể trong hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay luôn là tổ chức tín
dụng (Ngân hàng) - với tư cách là bên nhận thế chấp- bên có quyền đòi nợ trong hợp
đồng tín dụng.
Hợp đồng thế chấp tài sản luôn phải được lập thành văn bản, đây là điều kiện bắt
buộc để hợp đồng có hiệu lực. Qua các giai đoạn, quy định về việc công chứng, chứng
thực hợp đồng thế chấp tài sản đã có nhiều thay đổi. Theo Quy chế thế chấp, cầm cố
tài sản và bảo lãnh vay vốn ban hành kèm theo quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày
17/8/1996 của Thống đốc ngân hàng nhà nước thì việc thế chấp tài sản có đăng ký
quyền sở hữu hoặc những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu nhưng giá trị tài
sản thế chấp từ 50 triệu đồng trở lên phải có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, những quy định này đã không còn hiệu lực khi Nghị
định 165/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm và Nghị định 178/ NĐ-CP
ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng ra đời. Hiện nay, theo
quy định liên quan đến việc công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm tại Nghị định
163/2006/NĐ-CP thì việc công chứng, chứng thực sẽ do các bên thỏa thuận. Trong
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh
8
SVTH: Lê Thị Kim Trinh
Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch bảo đảm phải được công chứng, chứng
Khoản 2, Điều 319 Bộ luật dân sự
10
Khoản 1, điều 342 Bộ luật dân sự
9
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh
9
SVTH: Lê Thị Kim Trinh
Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
1.3 Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản bảo
đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
Hợp đồng tín dụng về bản chất là những hợp đồng cho vay tài sản theo quy định
của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, chỉ gọi là hợp đồng tín dụng trong trường hợp
bên cho vay là các tổ chức tín dụng, trong đó chủ yếu là các Ngân hang. Theo đó,
ngân hàng là bên cho vay giao cho bên vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích
xác định trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả
gốc và lãi.
Ngân hàng được toàn quyền quyết định việc cho vay có hay không có tài sản bảo
đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng. Vì nếu hợp
đồng tín dụng bị vô hiệu thì hậu quả xấu nhất chỉ là ngân hàng không thu được tiền
lãi. Nhưng nếu hợp đồng bảo đảm tiền vay vô hiệu, Ngân hàng có thể không thu hồi
được cả gốc lẫn lãi. Những vướng mắc, tranh chấp nảy sinh trên thực tế cũng chủ yếu
liên quan đến hợp đồng bảo đảm.
Một ví dụ về quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay.
Năm 1997, Ngân hàng H. cho ông Vũ Trung Đ. vay 600 triệu đồng. Tài sản thế
chấp là căn nhà 3 tầng ở phố Đông Tác, quận Đống Đa, Hà Nội của ông Vũ Thế K.
khác. Còn hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản thì không ảnh hưởng đến hiệu lực
của hợp đồng tín dụng có nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản. Cụ thể, hợp
đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu, bị hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện
không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm - hợp đồng tín dụng.12
1.4 Sự cần thiết của các quy định về hợp đồng thế chấp tài sản để đảm bảo
tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
Cũng như trong quan hệ dân sự, trong quan hệ tín dụng thì quyền của chủ thể này
cũng chính là nghĩa vụ tương ứng của chủ thể còn lại, các chủ thể tham gia đều mong
muốn quyền lợi của mình được bảo đảm. Theo đó, pháp luật cũng đã từng bước hoàn
thiện những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân
hàng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ tín dụng nói
chung và khi thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản nói riêng.
Đối với các tổ chức tín dụng - bên nhận thế chấp, những quy định pháp luật về
hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay là cần thiết. Vì đây là căn cứ của một
biện pháp phòng ngừa rủi ro tín dụng hiệu quả đối với một loại hình hoạt động mang
tính chất rủi ro cao, là cơ sở cho việc thực hiện xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ khi
nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay không hoàn thành. Tuy nhiên, trên thực tế thì các
tổ chức tín dụng vẫn còn đang đứng trước nguy cơ phải chịu nhiều rủi ro, mà nguyên
nhân thì xuất phát từ những bất cập trong những quy định về hợp đồng thế chấp tài
sản. Nếu các tổ chức tín dụng không nắm vững những quy định về hợp đồng thế chấp
tài sản nói riêng, về các giao dịch bảo đảm nói chung thì có thể dẫn đến hợp đồng thế
chấp tài sản vô hiệu, việc thế chấp tài sản sẽ mất đi tính chất là biện pháp phòng ngừa
rủi ro cho hoạt động tín dụng ngân hàng. Những quy định đầy đủ, rỏ ràng luôn là mục
tiêu hướng tới của các nhà làm luật. Vì thế, duy trì việc nghiên cứu, phân tích để đưa
12
Điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh
lợi của mình, đồng thời thực hiện đúng nghĩa vụ, tránh những tranh chấp phát sinh và
những tổn thất không đáng có.
Pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng không
chỉ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, hướng các bên trong giao dịch thực
hiện theo một chuẩn mực pháp lý nhất định, mà còn hạn chế nguy cơ tranh chấp liên
quan đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản, gây ra những tổn thất cho Ngân
hàng và những bên liên quan khác. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các bên
yên tâm thực hiện các mục tiêu của mình. Tạo cơ sở cho ngành ngân hàng thực hiện
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh
12
SVTH: Lê Thị Kim Trinh
Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
việc giải ngân, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Bên vay vốn có thể sử dụng vốn
vay để thực hiện công việc của mình, đồng thời vẫn tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản
thế chấp.
Trên đây là những cơ sở lý luận chung về hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm
tiền vay trong hoạt động tín dụng Ngân hàng. Dựa trên những quy định pháp luật hiện
hành, người viết đã giới thiệu sơ lượt những khái niệm cơ bản về bảo đảm tiền vay, về
thế chấp tài sản, cũng như những đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản. Từ đó, đưa
ra khái niệm và những đặc điểm về hợp đồng thế chấp tài sản. Cuối cùng là phân tích
sự cần thiết của những quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản đối với các
bên liên quan. Và trên cơ sở đó, người viết sẽ đi sâu hơn để tìm hiểu cụ thể những quy
định pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín
dụng Ngân hàng ở chương kế tiếp.
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh
đồng tín dụng. Để thỏa tư cách chủ thể thì bên thế chấp phải đáp ứng các điều kiện
sau:
Thứ nhất, bên thế chấp có thể là khách hàng vay hoặc là người thứ ba, dùng tài sản
của mình để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay của chính mình hoặc của người
khác. Trước đây, theo Bộ luật dân sự 1995 thì bên thế chấp chỉ có thể là người có
nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng13. Bên thế chấp có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia
13
Xem thêm: 1 điều 346 Bộ luật dân sự 1995
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh
14
SVTH: Lê Thị Kim Trinh
Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
đình. Các chủ thể này khi tham gia vào các giao dịch dân sự nói chung hay thế chấp
nói riêng đều phải thỏa mãn các điều kiện đối với chủ thể của giao dịch đó, phải có
đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật. Nếu chủ
thể là cá nhân thì phải đạt độ tuổi nhất định (18 tuổi) và có đầy đủ năng lực hành vi
dân sự (phải nhận thức và làm chủ hành vi của mình). Đối với tổ chức thì người đại
diện hợp pháp của tổ chức phải có đủ năng lực và thẩm quyền đại diện cho tổ chức đó
phù hợp theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, để có thể thế chấp tài sản thì bên thế chấp phải có quyền sở hữu đối với
tài sản thế chấp14. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, một số chủ thể dù
không có quyền sở hữu đối với tài sản nhưng vẫn có thể sử dụng tài sản đó để thế
chấp. Chẳng hạn, trường hợp Doanh nghiệp Nhà nước sử dụng tài sản Nhà nước giao
cho sản xuất kinh doanh để thế chấp vay vốn khi được cơ quan quản lý vốn và tài sản
Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
quyền sở hữu công nghiệp sẽ mất giá trị. Chẳng hạn, tại khoản 2, điều 136 của Luật
sở hữu trí tuệ năm 2005, được sửa đổi, bổ sung năm 2009 có quy định là chủ sở hữu
nhãn hiệu có nghĩa vụ sử dụng liên tục nhãn hiệu đó và nếu nhãn hiệu không được sử
dụng liên tục từ năm năm trở lên thì quyền sở hữu nhãn hiệu đó bị chấm dứt. Đối với
phần vốn góp trong công ty trách nhiệm hữu hạn, bên thế chấp (thành viên góp vốn)
vẫn tiếp tục được thực hiện các quyền của thành viên góp vốn quy định tại điều 41
của Luật doanh nghiệp 2005, trong đó có quyền được chia lợi nhuận. Tuy thế, bên thế
chấp không được thực hiện quyền này đối với một số quyền tài sản khác như quyền
đòi nợ hay quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với tài sản thế chấp.
Trong thời gian thế chấp bên thế chấp vẫn có quyền đầu tư để làm tăng thêm giá
trị của tài sản thế chấp. Bên cạnh các quy định của Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì
Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã bổ sung thêm quy định về quyền của bên đã đầu tư vào
tài sản thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp như sau: Trường hợp phần tài sản tăng thêm
do đầu tư có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất hoặc giảm giá trị của
tài sản thế chấp thì khi xử lý tài sản bảo đảm, người đã đầu tư vào tài sản thế chấp có
quyền tách phần tài sản tăng thêm do đầu tư ra khỏi tài sản thế chấp, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác. Trường hợp phần tài sản tăng thêm không thể tách rời tài sản thế
chấp hoặc việc tách sẽ làm mất hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp thì người đầu tư
sẽ không được tách phần tăng thêm ra khỏi tài sản thế chấp nhưng sẽ được ưu tiên
thanh toán phần giá trị tăng thêm khi xử lý tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
Tương ứng với quyền nắm giữ tài sản thì đồng nghĩa là bên thế chấp cũng có
nghĩa vụ phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp. Nếu việc khai thác tài sản có nguy cơ
làm tài sản mất giá trị thì bên thế chấp phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc
phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng của tài sản thế chấp.
Trong quá trình thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn là chủ sở hữu đối với tài sản thế
chấp nhưng quyền của một chủ sở hữu đối với tài sản đang thế chấp thì có phần bị
hạn chế. Bên thế chấp chỉ có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khi
Bên nhận thế chấp là bên có quyền đối với bên thế chấp. Cụ thể trong quan hệ tín
dụng ngân hàng bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng- bên cho vay trong hợp
đồng tín dụng, mà phổ biến nhất hiện nay là các Ngân hàng thương mại. Như vậy, để
thỏa điều kiện tư cách chủ thể là bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản thì
trước tiên phải là một tổ chức tín dụng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện để cho vay có
bảo đảm bằng thế chấp tài sản theo Luật các tổ chức tín dụng 2010 và các quy định
pháp luật có liên quan.
2.1.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp16
16
Xem thêm: Điều 350, điều 351 Bộ luật dân sự 2005
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh
17
SVTH: Lê Thị Kim Trinh
Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
Để bảo đảm quyền của mình được tôn trọng theo đúng quy định của pháp luật, bên
nhận thế chấp có quyền giám sát việc quản lí và sử dụng tài sản thế chấp của bên thế
chấp, yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp. Nếu tài
sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai thì bên nhận thế chấp được quyền
giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản. Quyền giám sát này giúp bên nhận thế
chấp phát hiện kịp thời các hành vi trái với thỏa thuận hoặc trái quy định pháp luật
của người thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Từ đó, bên nhận thế chấp
sẽ đưa ra những yêu cầu phù hợp và kịp thời. Đồng thời, có quyền yêu cầu bên thế
Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
Đối với trường hợp tài sản thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ
khác nhau (với cùng một chủ thể hoặc nhiều chủ thể khác nhau) thì bên thế chấp sẽ
xác định quyền ưu tiên thanh toán theo quy định pháp luật. Nếu các bên cùng nhận thế
chấp đều thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền thì thứ
tự thanh toán sẽ dựa vào thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Giao dịch bảo đảm được
đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước trong phạm vi số tiền bán tài sản bảo
đảm. Trường hợp giao dịch bảo đảm không thực hiện đăng ký thì sẽ không có hiệu
lực với người thứ ba cho nên thứ tự thanh toán sẽ đứng sau những giao dịch bảo đảm
có đăng ký khác. Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã quy định cụ thể hơn cách thức xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán khi có nhiều bên cùng nhận bảo đảm. Đối với trường
hợp có nhiều bên cùng nhận bảo đảm bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên bảo
lãnh, mà hợp đồng cầm cố, hợp đồng thế chấp đều được đăng ký theo quy định của
pháp luật thì bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp sẽ được ưu tiên thanh toán trước
bên bão lãnh. Trường hợp tất cả các hợp đồng bảo đảm đều chưa đăng ký thì thứ tự
ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định theo thứ tự xác lập
giao dịch bảo đảm17.
Trong trường hợp tài sản thế chấp không còn, nhiều khả năng sẽ trở thành căn cứ
chấm dứt hợp đồng do đối tượng của hợp đồng không còn. Tuy nhiên, có hai trường
hợp ngoại lệ. Trường hợp thứ nhất là khi tài sản thế chấp đã được bảo hiểm thì nếu
thiệt hại xảy ra với tài sản thế chấp, số tiền bồi thường mà doanh nghiệp bảo hiểm trả
sẽ thuộc tài sản thế chấp18. Thứ hai, khi bên thế chấp tự ý bán tài sản thế chấp mà
không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu
thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở
thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán19. Quy định này nhằm đảm bảo
tốt hơn quyền của bên nhận thế chấp trong những trường hợp có sự kiện ngoài ý
muốn xảy ra hoặc bên thế chấp đã không tuân thủ đúng những quy định của pháp luật.
Bên cạnh đa số các quyền đối với bên thế chấp thì bên nhận thế chấp cũng có một
số nghĩa vụ nhất định. Trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế
chấp thì sẽ phải hoàn trả chúng cho bên thế chấp khi mà việc thế chấp chấm dứt.
về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự, còn phải đáp ứng những điều kiện cụ
thể trong những quan hệ nhất định. Chẳng hạn, nếu là bên vay vốn thì phải có đủ điều
kiện được vay vốn theo quy định.
Về quyền và nghĩa vụ thì trong những tư cách khác nhau bên thứ ba sẽ có những
quyền, nghĩa vụ khác nhau. Nếu bên thứ ba là người giữ tài sản thế chấp thì sẽ có
quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp nếu có thỏa
thuận và sẽ được trả thù lao, thanh toán chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó người giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ
bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và sẽ phải bồi thường nếu làm mất tài sản thế chấp
hoặc mất giá trị, giảm sút giá trị của tài sản thế chấp. Nếu việc khai thác có nguy cơ
giảm sút giá trị thì không được tiếp tục khai thác. Và người giữ tài sản thế chấp sẽ
phải giao lại tài sản thế chấp theo quy định hoặc theo thỏa thuận20.
Nếu bên thứ ba là bên vay vốn - bên có nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản của
bên thế chấp, thì ngoài quyền được vay vốn theo quy định hoặc thỏa thuận, bên vay
vốn có nghĩa vụ sử dụng vốn đúng với mục đích đã cam kết và phải hoàn trả nợ theo
đúng quy định. Bên cạnh đó bên vay vốn sẽ phải tuân thủ những cam kết đã thỏa
20
Xem thêm: Điều 352, 353 Bộ luật dân sự 2005
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh
20
SVTH: Lê Thị Kim Trinh
Copyright: Tài liệu đại học ©