TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

KHÓA 37 (2011-2015)
ĐỀ TÀI

THẾ CHẤP TÀI SẢN
ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG
VAY TÀI SẢN

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Tăng Thanh Phương
Bộ môn: Luật Tư Pháp

Trần Thị Bé Nhi
MSSV: 5115739
Lớp: Luật Thương mại 1 - K37

Cần Thơ, tháng 12 năm 2014
2012


NHẬN XÉT CỦA QUÝ THẦY, CÔ

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quảng đường đại học của mình, em đã nhận được rất nhiều sự
quan tâm giúp đỡ, chỉ dạy của quý Thầy Cô. Với vài dòng ngắn ngủi chứa đựng
lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy Cô Khoa Luật - Trường Đại học
Cần Thơ, đã luôn nhiệt huyết trong việc truyền đạt vốn kiến thức quý báu của quý
Thầy Cô cho em cũng như cho bao lớp thế hệ đã và đang miệt mài học tập trên ghế
nhà trường. Những kiến thức ấy mãi là hành trang quý báu cho chúng em khi chuẩn
bị bước ra khỏi ngưỡng cửa đại học để mai này có đi đâu, về đâu chúng em vẫn
luôn mang theo bên mình.
Em cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến giảng viên hướng dẫn Ths.
Tăng Thanh Phương, trong suốt thời gian thực hiện khóa luận, cô luôn tận tâm giúp
đỡ và hướng dẫn em hoàn thành đề tài này. Nếu không có sự hướng dẫn, chỉ dạy
cùng với sự tận tâm của cô thì em nghĩ bài viết của em rất khó có thể hoàn thiện
được. Bên cạnh đó, em cũng xin được cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn bên cạnh
giúp đỡ và tạo điều kiện tốt nhất cho em hoàn thành khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện

Trần Thị Bé Nhi



2.1 Chủ thể thế chấp tài sản .......................................................................................... 17
2.1.1 Bên thế chấp.................................................................................................. 17
2.1.2 Bên nhận thế chấp ......................................................................................... 19
2.2 Đối tượng thế chấp tài sản....................................................................................... 20
2.2.1 Đối tượng thế chấp là bất động sản .............................................................. 21
2.2.2 Đối tượng thế chấp là động sản .................................................................... 23
2.2.3 Đối tượng thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai ............................. 24
2.2.4 Đối tượng thế chấp là các quyền tài sản ....................................................... 25
2.2.5 Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ và thế
chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ trả nợ ....................................... 26
2.3 Hình thức thế chấp tài sản và đăng ký thế chấp tài sản .......................................... 27


2.3.1 Hình thức thế chấp tài sản............................................................................. 27
2.3.2 Đăng ký thế chấp và các trường hợp đăng ký thế chấp ................................ 28
2.3.2.1 Đăng ký thế chấp .............................................................................. 28
2.3.2.2 Các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản ......................................... 29
2.4 Thời điểm có hiệu lực của văn bản thế chấp ........................................................... 30
2.5 Chấm dứt việc thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp ....................................... 31
2.5.1 Chấm dứt việc thế chấp tài sản ..................................................................... 31
2.5.2 Xử lý tài sản thế chấp ................................................................................... 32
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA
VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN ................................................ 38
3.1 Bất cập trong quy định về tài sản thế chấp và hướng hoàn thiện ........................... 38
3.2 Bất cập trong quy định về đăng ký thế chấp và hướng hoàn thiện ......................... 44
3.3 Bất cập trong quy định về xử lý tài sản thế chấp, xác định thứ tự ưu tiên thanh
toán và hướng hoàn thiện ............................................................................................... 46
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 49
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

pháp luật Việt Nam”_luận văn thạc sĩ luật học năm 2006 của Thạc sĩ Nông Thị Bích
Diệp, “Một số vấn đề về giao dịch bảo đảm theo qui định pháp luật hiện
hành”_Nguyễn Văn Mạnh, tạp chí nghiên cứu pháp luật số 06/2007,…những công
trình nghiên cứu khoa học, bài viết này đã giúp người đọc hiều rõ hơn các quy định
của pháp luật giao dịch bảo đảm, đồng thời nêu lên những bất cập của pháp luật về
giao dich bảo đảm trong Bộ Luật Dân sự năm 2005.
Trong giai đoạn dự thảo sửa đổi Bộ Luật Dân sự năm 2005, cần nhiều hơn
nữa những công trình nghiên cứu về quy định trong Bộ Luật Dân sự nói chung và
những quy định về thế chấp tài sản nói riêng để có thể nhận thấy hết những bất cập
còn chứa đựng trong Bộ Luật Dân sự hiện hành, góp phần giúp cho Bộ Luật Dân sự
mới hoàn thiện hơn trong tình hình kinh tế hội nhập như hiện nay. Chính vì vậy,
người viết đã chọn vấn đề “Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
trong hợp đồng vay tài sản” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của
mình. Một mặt, đề tài này giúp người đọc hiểu biết hơn về các quy định thế chấp tài
sản của pháp luật Việt Nam hiện hành, mặt khác người viết nêu lên những bất cập

SVTH: Trần Thị Bé Nhi

Trang 1


Lời Nói Đầu

trong quy định về thế chấp tài sản với hy vọng góp một phần nhỏ bé vào công trình
hoàn thiện pháp luật.
2. Mục đích nghiên cứu
Người viết nghiên cứu đề tài này nhằm mục đích làm rõ các quy định pháp
luật hiện hành về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp
đồng vay tài sản, giúp cho người đọc có được sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn các
quy định về biện pháp bảo đảm thế chấp. Đồng thời tìm hiểu thực trạng của việc áp

Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản

CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM
THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG VAY
TÀI SẢN
1.1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự
1.1.1.1 Khái niệm
Một quan hệ nghĩa vụ dân sự hình thành khi có sự xác lập giữa hai bên, bao
gồm bên có nghĩa vụ và bên có quyền. Trong thực tế, không phải lúc nào nghĩa vụ
phát sinh từ quan hệ nghĩa vụ dân sự này cũng được thực hiện một cách nghiêm túc
vì không phải bất kì ai khi tham gia vào quan hệ nghĩa vụ dân sự đều có thiện chí
thực hiện nghĩa vụ của mình khi nó phát sinh (về cả nguyên nhân chủ quan và
khách quan). Chẳng hạn, A cho B vay số tiền 900 triệu đồng (có giấy tờ hợp lệ theo
quy định của pháp luật), hai bên xác lập quan hệ nghĩa vụ dân sự và khi nợ đến hạn,
B có nghĩa vụ trả cho A số tiền 900 triệu đồng. Tuy nhiên, khối tài sản của B bị
giảm sút và không có khả năng chi trả cho A. Trong trường hợp này, mặc dù pháp
luật bảo đảm cho A có quyền đòi nợ và buộc B có nghĩa vụ trả nợ cho A, nhưng
một khi khối tài sản của con nợ B suy giảm thì việc B không có khả năng thanh toán
là việc hoàn toàn có thể xảy ra. A có quyền khởi kiện B ra Tòa án, tuy nhiên việc
khởi kiện tốn nhiều thời gian và chi phí, đồng thời việc khởi kiện vẫn không bảo
đảm cho việc A có khả năng thu hồi lại số tiền đã cho vay.
Thực tế trên cho thấy, việc xác lập nghĩa vụ của các bên trong quan hệ nghĩa
vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vấn đề cần thiết trong xã hội.
Trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự, bên có quyền luôn ở thế bị động, mặc dù pháp
luật quy định cho họ các quyền nhất định như quyền đòi nợ, quyền khởi
kiện,…nhưng lại không có được sự bảo đảm cho việc bên có nghĩa vụ “chắc chắn”

các bên chủ thể thỏa thuận để đảm bảo lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép
bên có quyền được xử lý những tài sản bảo đảm (trừ những biện pháp có đối tượng
bảo đảm không phải là tài sản hay lợi ích vật chất) thuộc sở hữu của bên bảo đảm để
khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm.
Như vậy, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự sẽ nâng cao ý thức
thực hiện đúng và đây đủ nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ. Mặt khác, các biện pháp
này cũng giúp cho bên có quyền luôn ở thế chủ động trong việc bảo vệ lợi ích của
mình trong các giao dịch đã ký kết. Trong trường hợp có tranh chấp, đối kháng về
lợi ích giữa bên nhận bảo đảm với các chủ thể khác thì các biện pháp bảo đảm sẽ là
cơ sở vững chắc để bảo vệ lợi ích của bên nhận bảo đảm. Từ đó, các giao dịch dân
sự, thương mại sẽ ngày càng được thúc đẩy mạnh mẽ, là động lực để phát triển nền
kinh tế đất nước.
1.1.1.2 Đặc điểm
Tùy theo từng quan hệ nghĩa vụ dân sự mà biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ có những đặc điểm nhất định, nhưng nhìn chung bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự có các đặc điểm chủ yếu sau đây:
- Biện pháp bảo đảm đa số được xác lập dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên
Khi tham gia giao dịch dân sự xác lập nên một quan hệ nghĩa vụ dân sự, các
bên tham gia giao dịch thỏa thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự nhằm đảm bảo lợi ích của các bên, bảo đảm nghĩa vụ phát sinh được thực
hiện theo đúng cam kết. Trong phạm vi pháp luật cho phép, các bên tham gia vào
quan hệ bảo đảm có thể tự do lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiên nghĩa vụ dân
sự. Một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không bắt buộc phải gắn liền
với một quan hệ pháp luật dân sự nhất định mà tùy vào sự thỏa thuận của các bên và
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đó chỉ phát sinh khi các bên có sự
thỏa thuận.
Tuy nhiên, không phải tất cả các biện pháp bảo đảm đều được xác lập dựa
trên sự thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch, thực tế vẫn có một số trường hợp
biện pháp bảo đảm được xác lập bởi quy định của pháp luật. Chẳng hạn như trong
hợp đồng cho vay tại Ngân hàng Nhà nước thì bắt buộc phải có biện pháp thế chấp

chấm dứt thực hiện thì các biện pháp bảo đảm cho hợp đồng đó vẫn có giá trị hiệu
lực thi hành để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ được hoàn trả.
Thứ ba, giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa
vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận biện pháp bảo đảm là một
phần không thể tách rời của hợp đồng chính.
- Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự góp phần nâng cao trách nhiệm của
các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
Nghĩa vụ trong quan hệ bảo đảm sẽ phát sinh khi nghĩa vụ trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự không được thực hiện, nghĩa vụ này được xem là một sự chịu trách
nhiệm một khi bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình.
Chính vì vậy mà biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giúp các bên trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự ư thức hơn về trách nhiệm của mình trong mối quan hệ nghĩa vụ
dân sự. Mỗi biện pháp bảo đảm đặt ra luôn có ý nghĩa và mục đích riêng, tuy nhiên
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự luôn góp phần nâng cao trách
nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự.
- Đối tượng của biện pháp bảo đảm chủ yếu là lợi ích vật chất (tài sản)
Để đảm bảo cho nghĩa vụ chính được thực hiện, đối tượng của biện pháp bảo
đảm thường là những lợi ích vật chất. Khi bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ
dân sự không thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền có thể sử dụng lợi ích vật chất
này để bù đấp, khấu trừ vào các lợi ích vật chất bị mất mát, thiệt hại.
Tuy nhiên, khi nói đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chủ
yếu là lợi ích vật chất, nghĩa là vẫn có trường hợp mà đối tượng bảo đảm không
phải là lợi ích vật chất, điển hình là biện pháp “bảo lãnh”, bên bảo lãnh cam kết với
bên nhận bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh nếu khi đến
hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Đối tượng của biện pháp bảo lãnh là sự cam kết việc thực hiện nghĩa vụ chứ không
phải là bất kỳ một lợi ích vật chất nào. Hay biện pháp “tín chấp”, các tổ chức chính

SVTH: Trần Thị Bé Nhi


quy định: Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Hai là, thế chấp tài sản, theo quy định tại khoản 1 Điều 342 Bộ Luật Dân sự
hiện hành thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận
thế chấp.
Ba là, đặt cọc, theo quy định tại khoản 1 ĐIều 358 Bộ Luật Dân sự hiện
hành, đặc cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá
quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để
bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Bốn là, ký cược, theo quy định tại khoản 1 Điều 359 Bộ Luật Dân sự hiện
hành, ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản
tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản ký cược)
trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê.

2

Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 319, khoản 1.

SVTH: Trần Thị Bé Nhi

Trang 6


Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản

Năm là, ký quỹ, là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí,

Việc bên thứ ba đứng ra bảo đảm nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự được thực
hiện được xem là hình thức bảo đảm đối nhân. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự điển hình cho hình thức bảo đảm đối nhận là biện pháp tín chấp và bảo
lãnh.

3

Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 360, khoản 1.
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 361.
5
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 372.
4

SVTH: Trần Thị Bé Nhi

Trang 7


Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản

1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN
1.2.1 Khái niệm thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao
tài sản đó cho bên nhận thế chấp.6
Trong thời buổi kinh tế hội nhập như hiện nay, nhu cầu vay tài sản (vay vốn)
của tổ chức, cá nhân để phục vụ sinh hoạt và hoạt động sản xuất kinh doanh ngày
càng phổ biến. Tuy nhiên để đáp ứng nhu cầu đó không phải là vấn đề nhỏ vì tổ
chức, cá nhân cho vay luôn đòi hỏi sự bảo đảm thực hiện nghĩa vụ từ những người


Bộ Luật dân sự năm 2005, Điều 342, khoản 1.

SVTH: Trần Thị Bé Nhi

Trang 8


Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản

nhận quyền tài sản và các giấy tờ liên quan cho bên nhận thế chấp và không được tự
định đoạt tài sản thế chấp, nhưng vẫn trực tiếp việc nắm giữ tài sản thế chấp, do đó
bên thế chấp vừa có thể sử dụng, khai thác hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp vừa
đảm bảo được quyền lợi tham gia quan hệ nghĩa vụ dân sự. Ví dụ: Ông Trần Văn B
thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp tại xã Tân Hòa, huyện Lai Vung, tỉnh
Đồng Tháp cho Ngân hàng công thương ViettinBank chi nhánh Lai Vung để vay số
tiền 150.000.000 đồng. Ông B giao cho ngân hàng Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nông nghiệp, sau khi hoàn tất thủ tục, ông B được tiếp tục sử dụng, khai thác
nguồn lợi từ khu đất đã thế chấp đó.
Đặc điểm này cũng là điểm phân biệt giữa hai biện pháp cầm cố tài sản và
thế chấp tài sản vì điểm khác biệt chủ yếu giữa hai biện pháp này là việc chuyển
giao tài sản bảo đảm.
Đối với biện pháp cầm cố tài sản, tài sản cầm cố sẽ được trực tiếp chuyển
giao từ chủ thể này sang chủ thể khác, nói cách khác, bên cầm cố sẽ giao tài sản
cầm cố cho bên nhận cầm cố trực tiếp quản lý và nắm giữ.
Có thể thấy, thế chấp tài sản có phần thuận tiện hơn so với cầm cố tài sản.
Trong quan hệ thế chấp, bên nhận thế chấp không phải giữ gìn, bảo quản tài sản,
không phải lo về kho, bãi, người bảo quản cũng như không sợ tài sản hư hỏng…còn
bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng và khai thác nguồn lợi từ tài sản thế chấp.


Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản

quy định: "trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài
sản thế chấp thì các khoản tiền thu được,quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác
có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế
cho số tài sản đã bán, trao đổi". Khi tài sản thế chấp được thay thế bằng một tài sản
khác thì các quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp cũng được bảo
toàn đối với tài sản thay thế.
Thứ ba, quyền được ưu tiên thanh toán: các giao dịch được bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng biện pháp thế chấp tài sản được quyền ưu tiên thanh toán khi nợ
đến hạn. Ví dụ, A vay của B số tiền 1 tỷ đồng (có lập hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất) và vay của C số tiền 800 triệu đồng. Khi nợ của A đối với C đến hạn, nếu
quyền sử dụng đất của A được đem đi xử lý để trả nợ thì khoản nợ của A đối với B
cũng xem như đến hạn đồng thời số tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất
(sau khi trừ đi chi phí hợp lý) được ưu tiên thanh toán cho B.
- Một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ
“Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự,
nếu có giá trị tài thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa
vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác”7. Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành, một tài sản có thể
dùng làm tài sản thế chấp bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự nếu tổng giá trị tài sản
lớn hơn tổng giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm. Bên cạnh đó, pháp luât không
hạn chế sự thỏa thuận giữa các bên, do đó vẫn có trường hợp tài sản thế chấp có giá
trị thấp hơn tổng giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm. Cụ thể, tại Điều 5 Nghị
định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo
đảm (sửa đổi, bổ sung năm 2012) quy định: Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài
sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324
Bộ Luật Dân sự thì các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng

bán được chuộc lại vật đã bán trong thời hạn ghi trong hợp đồng hoặc theo quy định
của pháp luật. Dưới thời phong kiến Việt Nam, hình thức điển mại ruộng đất rất phổ
biến trong nhân dân. Vì vậy, cổ luật phong kiến Việt Nam có ghi: “Chủ điền thục
điền, nhị thập niên nội thích thục”, nghĩa là đển mại ruộng đất đã cày cấy trong hạn
20 năm cho chuộc lại. Nếu quá thời hạn được phép chuộc lại (theo thoả thuận hoặc
theo sự quy định của pháp luật) mà người bán không chuộc lại điền sản, thì người
mua sẽ là chủ sở hữu vĩnh viễn các điền sản đã điển mại. Để tránh sự thua thiệt đến
mùa màng của người mua, Bộ luật Hồng Đức quy định cả thời kì chuộc ruộng hàng
năm. Điều 384 quy định: "Đối với ruộng mùa (gặt hái vào vụ tháng 10) phải chuộc
vào ngày 15 tháng 3, đối với ruộng chiêm (gặt hái vào tháng 5) kì hạn chuộc là 15
tháng 9.8
Điển cố tài sản là việc con nợ đem tài sản thuộc sử hữu của mình giao cho
chủ nợ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tương tự như biện pháp cầm cố tài
sản, chủ nợ có quyền chiếm hữu tài sản điển cố.
Điển cố nhân công là việc người vay nợ cầm cố nhân công để bảo đảm nợ
cho chủ nợ. Dưới thời phong kiến Việt Nam, người bị điển cố có thể chính là người
vay nợ hoặc một trong những người thân thích của người vay nợ như vợ, con...
Người bị điển cố phải đến ở và làm việc không công tại nhà của người chủ nợ để trừ
nợ trong một thời gian đã được thoả thuận trong hợp đồng. Người chủ nợ không
được phép đối xử tàn tệ với người bị điển cố. Hết hạn điển cố, người bị điển cố
hoặc được chuộc về hoặc được tự do về nhà không cần phải chuộc.9
Do nền kinh tế chưa phát triển cũng như trình độ lập pháp còn thấp mà trong
thời kì này chưa có một điều luật cụ thể qui định về biện pháp thế chấp tài sản. Tuy
nhiên, đã bước đầu hình thành việc dùng tài sản gồm động sản, bất động sản để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ.
1.3.2 Thời kì pháp thuộc
Thời kì Pháp thuộc, đất nước bị chia cắt thành ba miền gồm: Bắc Kì, Trung
Kỳ và Nam Kỳ, pháp luật áp dụng cũng không thống nhất giữa các miền. Theo đó,
Bắc Kỳ và Trung kỳ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự Bắc kỳ (1931) và Bộ
luật Dân sự Trung Kỳ (1936) còn Nam Kỳ cùng ba thành phố ( Hà Nội, Hải Phòng,

luật hiện hành ở Bắc, Trung, Nam. Cụ thể, “Cho đến khi ban hành những Bộ Luật
pháp duy nhất cho toàn cõi nước Việt Nam, các luật lệ hiện hành ở Bắc, Trung và
Nam bộ vẫn tạm thời giữ nguyên như cũ, nếu những luật lệ ấy không trái với những
điều thay đổi ấn định trong sắc lệnh này.”10 Chính vì vậy, những quy định về biện
pháp thế chấp tài sản nói riêng và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
nói chung, nằm trong các Bộ luật dân sự Bắc kỳ, Bộ luật dân sự Nam Kỳ và Bộ dân
luật Nam Kỳ giản yếu (1883) vẫn được áp dụng.
Giai đoạn từ năm 1960 đến năm 1986, nền kinh tế phát triển theo cơ chế tập
trung, quan liêu bao cấp và mệnh lệnh hành chính, các văn bản pháp luật không chú
trọng điều chỉnh quan hệ nghĩa vụ dân sự và quan hệ kinh tế, do đó, các biện pháp
bảo đảm trong giai đoạn này không được qui định.
Tháng 12 năm 1986, Đại hội Đảng lần VI thông qua nghị quyết làm đổi mới
cục diện nền kinh tế, “phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lí của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa”, theo đó nề
kinh tế đất nước ngày càng được cải thiện. Năm 1989, pháp lệnh hợp đồng kinh tế
được ban hành, thúc đẩy việc áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự, các bên kí kết hợp đồng kinh tế có thể thỏa thuận áp dụng các biện pháp bảo
đảm thực hiện hợp đồng kinh tế: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản theo quy
định của pháp luật.11
Bộ luật Hàng hải Việt nam được Quốc hội khóa VIII thông qua ngày 30
tháng 06 năm 1990 cũng quy định về việc thế chấp tầu biển của các chủ tầu tại Điều
29.
Luật Hàng không Dân dụng Việt Nam năm 1992 cung quy định về việc thế
châp tầu bay tại Điều 19.
Ngày 29 tháng 04 năm 1991, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự được ban hành,
trong đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được qui định tại chương
ba “Biện pháp bảo đảm hợp đồng dân sự”, riêng biện pháp thế chấp được qui định
từ Điều 30 đến Điều 34.
10


cũng như bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, với tốc độ
phát triển của nền kinh tế đất nước, Bộ luật này nhanh chóng trở nên không phù hợp
với tình hình của đất nước, cần thiết phải có những sửa đổi, khắc phục hạn chế.
Năm 2003, Quốc Hội nước Việt Nam thông qua Luật Đất đai, thay thế luật
Đất đai 1993.
Trên cơ sở kế thừa, phát huy những ưu điểm, khắc phục nhược điểm của Bộ
Luật dân sự năm 1995, ngày14 tháng 6 năm 2005, Bộ luật Dân sự 2005 được ban
hành và chính thức có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1 năm 2006. Bộ luật này đã sửa
đổi các qui định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, góp phần làm
hoàn thiện hơn các qui định này đặc biệt là qui định về thế chấp tài sản.
Luật Nhà ở năm 2005 được ban hành, quy định về việc thế chấp nhà ở.
Để các bên tham gia giao dịch dân sự hiểu rõ hơn về các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ, ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính Phủ ban hành Nghị định
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Đối với biện pháp thế chấp tài sản được
qui định tại mục 2 chương III từ Điều 20 đến Điều 28 của Nghị định này.
Năm 2012, Nghị định 11/ NĐ – CP sưa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
Định 163/ NĐ – CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về Giao dịch bảo đảm.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc Hội Việt Nam thông qua Luật Đất đai,
thay thế Luật Đất đai năm 2003.
Hiện tại Quốc Hội đang trong tiến trình Dự thảo sửa đổi Bộ Luật dân sự năm
2005, có thể cho rằng đây là giai đoạn hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp tài
sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

SVTH: Trần Thị Bé Nhi

Trang 13


Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản

163/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 (sửa đổi bổ sung năm 2012) về giao dịch
bảo đảm, có các trường hợp sau:
Thứ nhất, nếu hợp đồng vay tài sản có bảo đảm bằng thế chấp bị vô hiệu
hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn
phương của một bên nhưng chưa được thực hiện thì hợp đồng thế chấp bị chấm dứt.
Cần lưu ý rằng theo quy định của điều luật nêu trên thì trong trường hợp này, hợp
đồng thế chấp bị chấm dứt, nghĩa là đã có hiệu lực rồi sau đó mới chấm dứt hiệu lực
do không cần thiết duy trì hiệu lực của hợp đồng thế chấp nữa, chứ không phải là
hợp đồng thế chấp bị vô hiệu ngay từ khi ký kết.
Thứ hai, nếu hợp đồng vay tài sản có bảo đảm bằng thế chấp bị vô hiệu hoặc
đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn
phương của một bên và đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng thế

SVTH: Trần Thị Bé Nhi

Trang 14


Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản

chấp không bị đương nhiên chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chấm
dứt hợp đồng thế chấp này vì thấy không cần thiết phải tiếp tục thực hiện hợp đồng
nữa. Trong trường hợp này, nếu hợp đồng thế chấp không bị chấm dứt thì bên nhận
thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi giá trị tài sản đã cho vay.
Thứ ba, hợp đồng thế chấp bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, chấm dứt đơn phương
sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng vay tài sản, trừ trường hợp các bên
tham gia hợp đồng vay tài sản thỏa thuận hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng này.
1.4.2 Ý nghĩa của thế chấp tài sản trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ trong hợp đồng vay tài sản

phát triển mạnh mẻ, cung cấp nguồn vốn đáng kể cho tổ chức, cá nhân giải quyết
những khó khăn trước mắt, đồng thời giúp cho các doanh nghiệp khắc phục khó

SVTH: Trần Thị Bé Nhi

Trang 15


Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản

khăn khi thiếu vốn để sản xuất và lưu thông hàng hóa, phục vụ nhu cầu tiêu dùng
của con người, nhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp.

SVTH: Trần Thị Bé Nhi

Trang 16


Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản

CHƢƠNG 2
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP
ĐỒNG VAY TÀI SẢN

2.1 CHỦ THỂ THẾ CHẤP TÀI SẢN
Theo qui định của pháp luật, chủ thể thế chấp tài sản bao gồm bên thế chấp
và bên nhận thế chấp.


Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000, Điều 28.

SVTH: Trần Thị Bé Nhi

Trang 17


Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản

định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập
chủ yếu của gia đình.”13
Khi hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của bên thế
chấp phát sinh. Trong quan hệ bảo đảm quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp được
quy định tại Điều 348 và Điều 349 Bộ Luật Dân sự hiện hành, trong đó có những
quyền và nghĩa vụ cơ bản sau:
Bên thế chấp có các quyền sau:
+ Được tiếp tục khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế
chấp nếu việc khai thác công dụng hay hương hoa lợi, lợi tức đó không làm mất
hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp.
+ Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. “Bên nhận thế chấp
không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế
chấp để làm tăng giá trị tài sản đó”.14
+ Nếu tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong qua trình sản xuất, kinh
doanh thì bên thế chấp được quyền bán, thay thế tài sản thế chấp.
+ Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân
chuyển trong quá t nh sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
Trường hợp không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp mà bên thế chấp vẫn cố tình
bán, trao đổi, tăng cho tài sản thế chấp thì việc bán, trao đổi, tặng cho tài sản đó là

Trang 18


Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản

+ Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu không có sự đồng
ý của bên nhận thế chấp, trừ trường hợp tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển
trong qua trình sản xuất, kinh doanh.
2.1.2 Bên nhận thế chấp
Để bảo đảm quyền lợi của mình, bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
yêu cầu hoặc thỏa thuận với bên có nghĩa vụ ký kết giao dịch bảo đảm nói chung và
xác lập quan hệ thế chấp tài sản nói riêng, do đó bên có quyền cũng chính là bên
nhận thế chấp trong quan hệ bảo đảm.
Khi hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của bên nhân
thế chấp phát sinh. Trong quan hệ bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế
chấp được quy định tại Điều 350 và Điều 351 Bộ Luật Dân sự hiện hành, trong đó
có các quyền và nghĩa vụ cơ bản sau:
Bên nhận thế chấp có các quyền sau:
+ Trường hợp bên thế chấp cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp mà bên thuê,
bên mượn làm mất hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấp
có quyền yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp chấm dứt việc sử dụng tài sản
thế chấp.
+ Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản
trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
+ Yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp, áp
dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có
nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
+ Khi bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghịa vụ dân sự được bảo đảm không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu

quan hệ thế chấp tài sản như sau:
Thứ nhất, đối với cá nhân phải từ đủ 18 tuổi trở lên và có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ, chỉ khi cá nhân nhận thức, làm chủ hành vi của mình họ mới có thể
thực hiện được quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ thế chấp. Trường hợp cá
nhân từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có tài sản riêng muốn tham gia giao dịch thế
chấp thì phải có sự đồng ý của người đại diện hay người giám hộ, điều này thể hiện
qua quy định: “Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng,
trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha
mẹ hoặc người giám hộ.”15
Thứ hai, đối với chủ thể thế chấp là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác phải
có người đại diện để xác lập quan hệ bảo đảm, đồng thời người đại diện cũng phải
đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi của một cá nhân
khi tham gia vào quan hệ bảo đảm.
2.2 ĐỐI TƢỢNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 1995 thì đối tượng được đem đi thế
chấp chỉ là bất động sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ
dân sự.16 Bộ luật Dân sự năm 2005 đã mở rộng đối tượng thế chấp bằng việc cho
phép bên thế chấp (bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự và bên thứ ba)
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để tham gia giao dịch bảo đảm thông qua quy
định tại Điều 342. Tuy nhiên không phải bất kì tài sản nào cũng được phép thế
chấp. Các tài sản thế chấp phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, tài sản thế chấp do các bên thỏa thuận và phải thuộc sở hữu của
bên thế chấp, có nghĩa là đối với tài sản thế chấp, bên thế chấp có đầy đủ ba quyền
bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Thứ hai, tài sản thế chấp không thuộc đối tượng bị kê biên, niêm phong,
không bị cấm lưu thông. Đồng thời tài sản thế chấp không phải là đối tượng bị tranh
chấp quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng đất đối với tài sản thế chấp là đất đai.
Tuy nhiên, việc xác định tài sản không có tranh chấp tại thời điểm thế chấp là rất
khó vì không có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục xác nhận tài sản