TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
----------
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHOÁ 2011 - 2015
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
--ÐÑ-.........................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản dưới góc độ quản lý nhà nước....................................................................
Kết luận Chương 1...................................................................................................
CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN..........................
2.1 Pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản................................
2.1.1 Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và yêu cầu đối
với bất động sản được môi giới..................................................................................
2.1.1.1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản........................
2.1.1.2 Yêu cầu đối với bất động sản được môi giới.................................................
2.1.2 Nội dung kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản........................................
2.1.2.1 Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng và cung cấp thông tin, hỗ
trợ các bên trong việc đàm phán và ký kết hợp đồng................................................
2.1.2.2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đại diện theo
ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất
động sản......................................................................................................................
2.1.3 Quy định về thù lao và hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản......................................................................................................................
2.1.3.1 Thù lao trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản..............................
2.1.3.2 Hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản..........................
2.2 Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản...............................................................................................................................
2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất
động sản......................................................................................................................
2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động
sản...............................................................................................................................
2.3 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản...............................................................................................................................
sẽ giúp cho khách hàng khi có nhu cầu về việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê
mua bất động sản trong xã hội hiện nay.
Trong những năm qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn
bản pháp luật như: Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà ở 2005 sửa đổi,
bổ sung 2009, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (sau đây gọi là Nghị định
153/2007/NĐ-CP), Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006
1
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020, Văn kiện Đại hội XI của Đảng, tr 4.
(sau đây gọi là Thông tư 13/2008/TT-BXD), Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày
31/12/2007 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành chương trình khung đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý,
điều hành sàn giao dịch bất động sản,... và các văn bản hướng dẫn thi hành khác
nhằm định hướng, tạo hành lang pháp lý để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản hoạt động theo quy định pháp luật, góp phần làm hoạt động này trở nên minh
bạch và chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy sau nhiều năm áp dụng
pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế về điều kiện
cấp chứng chỉ cũng như thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản.
Để tìm hiểu về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, khắc
phục những hạn chế, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản phát triển thì việc tìm hiểu các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất
động sản là cần thiết. Vì vậy, Người viết chọn đề tài “Quy định pháp luật về kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản” làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Người viết tìm hiểu đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi
Trong chương 1 này, Người viết sẽ nêu lên các khái niệm, đặc điểm về môi
giới, môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản để từ đó
đưa ra khái niệm chung nhất về môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản. Người viết khẳng định vai trò của kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản trong thị trường bất động sản và sự cần thiết của quy định pháp luật về
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản từ những góc độ như quản lý nhà nước, tổ
chức cá nhân hành nghề môi giới bất động sản và người sử dụng dịch vụ môi giới
bất động sản.
Chương 2: Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản – thực trạng và đề xuất hoàn thiện
Trong chương 2 này, Người viết tập trung đi sâu và phân tích các quy định
pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
như: điều kiện chủ thể, nội dung chủ thể khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản và thù lao, hoa hồng nhận được khi cung cấp dịch vụ môi giới cho khách hàng.
Hơn nữa, Người viết sẽ nêu lên những hạn chế của quy định pháp luật và từ đó đưa
ra các đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1 Khái quát chung về môi giới bất động sản
1.1.1 Khái niệm môi giới, môi giới bất động sản
Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng với tốc độ đô thị hóa một
cách nhanh chóng tất yếu đã dẫn đến nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng
cho kinh doanh đã trở thành vấn đề cấp bách. Sự phát triển của kinh tế thị trường
làm xuất hiện nhiều loại hình môi giới với hình thức, quy mô hoạt động ngày càng
rộng rãi trong xã hội. Trong đó phải kể đến một loại hình là môi giới bất động sản,
một loại hình ra đời muộn, non trẻ nhưng lại rất phổ biến hiện nay. Để hiểu rõ hơn
về môi giới bất động sản Người viết bắt đầu từ những khái niệm cơ bản để đưa đến
Hiện nay, pháp luật của nhiều nước trên thế giới thì tài sản được chia thành
hai loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này có cách đây hàng nghìn
năm, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong luật La Mã. Hiện nay,
còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một
điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và
không di dời được. Ví dụ như: Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật
chất gắn liền với đất hay Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai,
tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được, được định bởi luật
pháp. Còn theo Bộ luật dân sự 2005 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại khoản 1 Điều 174 có quy định :
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”. Từ khái niệm này, Người viết có thể hiểu rằng từ “bất động sản”
trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chúng ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của
việc môi giới là quyền liên quan đến bất động sản đó, chỉ có các quyền về bất động
sản mới được luân chuyển và đó chính là đối tượng của việc chuyển giao trong giao
dịch.
Thông qua các khái niệm về môi giới và bất động sản Người viết có thể hiểu
môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những khách hàng mà kết quả
của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như bán,
cho thuê với sự giúp đỡ của người môi giới. Với những nội dung như tìm kiếm đối
tác đáp ứng những điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán kí kết hợp đồng;
đại diện ủy quyền để thực hiện công việc có liên quan đền hoạt động; cung cấp
thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Hiện nay, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào khái niệm hay định nghĩa
về môi giới bất động sản. Theo Phan Thị Thu Cúc và Nguyễn Văn Xa: “Môi giới
bất động sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến bất
anh Tâm đang muốn bán, căn nhà với diện tích 20m 2 ở đường 3/2 – Ninh Kiều –
Cần Thơ. Anh Long đã tìm được Chị Thanh với việc muốn mua một căn nhà ở
đường 3/2 và chị Thanh đáp ứng được các điều kiện của anh Tâm đề ra. Vì vậy, anh
3
Đỗ Phương Thảo – Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động
sản, nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động
sản.
Long đã thực hiện các nghiệp vụ, chuyên môn của mình để giúp anh Tâm có thể
bán căn nhà với diện tích 20m2 chị Thanh.
Qua ví dụ này, Người viết hiểu rằng, hoạt động môi giới được ví dụ trên đã
chứng minh rằng môi giới bất động sản chỉ làm cho bất động sản được môi giới
luân chuyển từ người này sang người khác và không tạo ra một bất động sản mới.
Thứ hai, đối tượng môi giới bất động sản là một loại tài sản không thể di dời
Trong hoạt động môi giới bất động sản thì các bất động sản được môi giới
không thể di dời và mang tính cố định như nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử
dụng đất,…. Đây là đặc trưng khác biệt của các bất động sản được môi giới, bởi các
bất động sản này không thể di dời được, không thể đem ra chợ, hay siêu thị trưng
bày và bán bất động sản. Mà các bất động sản này được thực hiện mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê,…khi qua dịch vụ môi giới bất động sản và các bất động sản được
môi giới sẽ chuyển quyền sử dụng từ người này sang người khác khi nhà môi giới
hoàn thành thương vụ.
Thứ ba, môi giới bất động sản thực hiện hành vi trung gian để kết nối các
bên gặp gỡ, đàm phán và xác lập giao dịch bất động sản
Đây là đặc điểm cơ bản, có thể nhận biết là dịch vụ môi giới và phân biệt với
các dịch vụ bất động sản khác. Bởi vì, người bán, người mua và người cho thuê,
người thuê tìm đến tổ chức, cá nhân môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành
các hoạt động tìm hiểu thông tin, giá cả, tình trạng… của bất động sản. Hơn nữa,
2006 thì “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà
môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất
động sản”5.
1.2 Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1.2.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Tìm hiểu về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Người viết
bắt đầu từ những khái niệm về kinh doanh, về dịch vụ và kết hợp với những phân
tích ở phần (1.1) để đưa ra khái niệm về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Kinh doanh là hoạt động của cá nhân hoặc tổ chức nhằm mục đích đạt được
lợi nhuận qua một loạt các hoạt động kinh doanh như: quản trị, tiếp thị, tài chính, kế
toán, sản xuất. Để đánh giá hoạt động kinh doanh người ta có nhiều chỉ tiêu khác
nhau như doanh thu, tăng trưởng, lợi nhuận,…6
Kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế trong điều kiện tồn tại nền
kinh tế hàng hóa gồm tổng thể những phương pháp, hình thức và phương tiện mà
chủ thể kinh tế sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình (bao gồm quá
trình đầu tư, sản xuất, vận tải, thương mại, dịch vụ,…) nhằm hướng tới mục tiêu về
4
Khoản 9, Điều 3 Luật Thương Mại 2005.
Khoản 3, Điều 44 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.
6
Nguyễn Trọng Thơ - CEO iNET, />[truy cập ngày 12/10/2014]
5
vốn và sinh lời cao nhất.7 Kinh doanh chính là việc phát hiện ra một vấn đề nào đó
của thị trường sau đó tập trung giải quyết thật tốt vấn đề đó, nhằm nhận lại giá trị
tương xứng.
Theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2005 sửa đổi bổ sung 2009 thì “kinh
doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá
Khoản 2 Điều 4, Luật Doanh nghiệp 2005 được sửa đổi, bổ sung 2009.
9
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020, Văn kiện Đại hội XI của Đảng, tr 4.
10
khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006
môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn
bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động
sản”. Như vậy có thể hiểu kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động của các
loại hình doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân trong việc cung cấp hoặc trung gian
thực hiện các dịch vụ nhằm hỗ trợ cho các chủ thể kinh doanh bất động sản trên thị
trường và hướng tới tìm kiếm lợi nhuận từ các hoạt động đó. Môi giới cũng là một
trong những loại hình của kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Pháp luật hiện hành cũng không có quy định về kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản nhưng từ những quy định về kinh doanh, dịch vụ, môi giới bất động
sản Người viết hiểu Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:
Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một dịch vụ trong kinh doanh
dịch vụ bất động sản, là hoạt động của tổ chức, cá nhân đáp ứng đầy đủ điều kiện
theo pháp luật với vai trò trung gian cho các bên có nhu cầu trong việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản, theo đó, các chủ thể môi giới bất
động sản sẽ tư vấn, hỗ trợ, cung cấp thông tin cho các bên trong việc đàm phán, ký
kết hợp đồng hay đại diện ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến bất
động sản và nhận được thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới.
1.2.2 Đặc điểm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Thứ nhất, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chịu sự điều
chỉnh chặt chẽ của pháp luật
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 là văn bản quy phạm pháp luật rất quan
trọng và rất cần thiết trong việc điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản. Những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã điều
tránh những thiệt hại, sự lừa dối dẫn đến không thành công trong thương vụ, cũng
như tạo sự tin tưởng, niềm tin mà các khách hàng mong muốn, hơn hết làm cho thị
trường bất động sản trở nên ổn định, nâng động và ngày càng văn minh phát triển,
làm cho dịch vụ có thể ổn định, phát triển lên một tầm cao mới với khả năng vốn từ
các thương vụ.
Thứ ba, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhằm mục đích thu lợi
nhuận
Lợi nhuận là yếu tố được quan tâm hàng đầu của các doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng
không ngoại lệ. Lợi nhuận trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không vì
mục đích công ích mà đều quan trọng hơn hết và mục tiêu được đặt lên hàng đầu là
hoạt động hiệu quả để thu về lợi nhuận cao. Lợi nhuận trong môi giới bất động sản
đó là thù lao và hoa hồng.
Người viết thấy rằng, những hoạt động kinh doanh dịch vụ điều hướng tới
mục đích lợi nhuận và đây là điều quyết định một phần đến thành công của công
việc. Trong môi giới bất động sản cũng vậy, để có thể hoạt động tư vấn, hỗ trợ cho
khách hàng thì vấn đề lợi nhuận hay còn gọi là phí của các thương vụ là rất quan
trọng và có thể nói là thiết yếu. Khác với các tổ chức dịch vụ công, hoạt động trên
cơ sở từ ngân sách nhà nước. Các khoản sinh lời này có hay không, cao hay thấp sẽ
phụ thuộc rất nhiều vào khách hàng chấp nhận hay không cũng như thương vụ lớn
nhỏ và thành công ở mức độ nào. Nhưng có thể nói uy tín, chất lượng, tính chuyên
nghiệp cũng như khả năng tận tâm và chu đáo của nhà môi giới rất cần thiết quyết
định sự lựa chọn, niềm tin của khách hàng đặt vào nhà môi giới.
Các khoản lợi nhuận trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ
giống với các dịch vụ trong kinh doanh dịch vụ bất động sản ở chổ là đều có thù lao
hay còn gọi là phí dịch vụ. Tuy nhiên, trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản còn có hoa hồng và đây là điểm khác biệt có thể nhận thấy giữa kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản và các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản khác.
nối, kiến thức pháp lý, và am hiểu thị trường. Bởi sự phát triển của kinh tế thì tất
nhiên vấn đề kinh doanh phải theo một tỉ lệ thuận, nếu ngược lại sẽ bị đào thải khỏi
thị trường. Vì vậy, các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải luôn
nâng cao trình độ, kiến thức từ lý thuyến đến thực tiễn để tiến hành các hoạt động
trong môi giới bất động sản có hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn.
Thứ năm, môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện
Chỉ có những tổ chức, cá nhân đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới
được thực hiện hoạt động môi giới bất động sản, đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều
44 Luật kinh doanh bất động sản 2006. Nhà môi giới bất động sản phải được đào
tạo bài bản, đủ kiến thức, trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp đáp ứng
được những quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn
thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày
21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ NĐ-CP
ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh
doanh bất động sản 2006.
Vì vậy, tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đăng kí
kinh doanh, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có số lượng người có chứng
chỉ theo quy định mới được kinh doanh dịch vụ này. Với cá nhân để kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng kí kinh doanh và có chứng chỉ
hành nghề theo quy định. Đó chính là điều kiện để tổ chức, cá nhân có thể kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Thứ sáu, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là hoạt động mang tính
chất nghề nghiệp, liên tục và thường xuyên
Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì hoạt động môi giới tại
Việt Nam không thể coi là một hoạt động mang tính chất là nghề nghiệp với đầy đủ
bản chất cần có của nó. Có thể nói một cách khái quát là nghề môi giới bất động sản
đang tồn tại và phát triển một cách tự phát, không định hướng và đương nhiên là
thiếu tính chuyên nghiệp. Để nghề môi giới bất động sản hoạt động mang tính nghề
người môi giới. Khi nói đến “cò đất” là người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa
đảo, và không muốn tham gia giao dịch thông qua “cò đất”. Với tâm lí e ngại và vai
trò của nhà môi giới không được xã hội thừa nhận, điều này làm cho các giao dịch
trên thị trường trở nên hạn chế, làm giảm số lượng giao dịch, dẫn tới kiềm hãm sự
phát triển của thị trường bất động sản.
Rõ ràng kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có những mặt tích cực và
tiêu cực, chính những người tham gia thị trường này làm cho méo mó, nhưng không
phủ nhận được vai trò của “cò” - nhà môi giới họ chính là chất xúc tác dẫn đến các
giao dịch thành công đồng thời cũng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản. Vai
trò của môi giới bất động sản được thể hiện qua các mặt sau:
Thứ nhất, chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cung cấp thông
tin cho các bên tham gia vào hoạt động giao dịch bất động sản
Do tính chất đặc thù về bất động sản và thị trường bất động sản, nó là một thị
trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về bất động sản không thật đầy đủ
và không được phổ biến rộng rãi và đầy tính nhạy cảm. Chính vì vậy, vấn đề thông
tin về bất động sản đóng vai trò rất quan trọng đối với sự vận hành của thị trường
cũng như của các bên trong thương vụ, đó là toàn bộ thông tin liên quan đến bất
động sản để mà tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thu thập
và cung cấp cho các bên trong thương vụ. Khi thị trường thông tin về các giao dịch
đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản hoạt động thuận tiện và giúp cho
hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thuận lợi hơn và thúc đẩy thị
trường kinh doanh bất động sản phát triển. Nếu thông tin mà tổ chức cá nhân kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản thu thập một cách hạn hẹp, thiếu chính xác,
không biết chọn lọc và phân tích thì dẫn đến hệ quả vô cùng to lớn, sẽ dẫn đến sự
kết nối giữa các bên trong thương vụ không thành công, đôi khi là sự lừa dối trong
giao dịch. Vì vậy, thông tin mà các tổ chức, cá nhân môi giới cung cấp cho bên mua
bên bán sẽ đóng một vai trò vô cùng to lớn cho thành công của việc môi giới bởi sự
thành công, thất bại của môi giới sẽ rất cần một thông tin chính xác, đầy đủ và cách
cầu mong muốn tổ chức, cá nhân môi giới cung cấp những vấn đề, những thắc mắc
mà các bên muốn biết. Hơn hết, sự kết nối này sẽ giúp cho giao dịch diễn ra một
cách dễ dàng thuận tiện và nhanh chóng, mặt khác sẽ giúp tiết kiệm thời gian cho
các bên khi thực hiện thương vụ. Đó chính là một vai trò quan trọng của tổ chức, cá
nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trong giao dịch để đi đến mục đích
cuối cùng của thương vụ.
Thị trường bất động sản càng phát triển, nhu cầu giao dịch bất động sản sẽ
càng lớn, tuy nhiên trong thực tế, không phải lúc nào người bán cũng tìm được
người mua, người cần cho thuê tìm được người cần thuê bất động sản… và ngược
lại. Trong khi nhà môi giới là những nhà chuyên nghiệp trong lĩnh vực này, họ
thường có rất nhiều thông tin từ các bên có nhu cầu khác nhau trong các giao dịch
khác nhau về bất động sản. Vì vậy, vai trò của nhà môi giới bất động sản là rất cần
thiết trong thị trường để kết nối các bên lại với nhau.
11
“Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản” Khoản 3 Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Thứ ba, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển.
Với thị trường bất động sản không phát triển như hiện nay cũng kéo theo các
dịch vụ khác trong kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng vậy thì vấn đề ở đây cần
thiết là sự kích thích cho thị trường phục hồi và phát triển. Hiện nay, thị trường bất
động sản đứng yên nên số lượng giao dịch rất ít và hạn chế. Đồng thời không nắm
được các thông tin về bất động sản hay nắm một cách không đầy đủ, thiếu chính
xác, đôi khi là ảo. Do những thông tin như thế sẽ làm kìm hãm sự phát triển của thị
trường làm cho thị trường kém phát triển. Chính vì thế cần phải có các cá nhân, tổ
chức đủ năng lực, kiến thức cũng như hiểu biết xã hội để thu thập, tổng hợp, phân
Một nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải có trách nhiệm cao trong
công việc của mình, đặc biệt đạo đức nghề nghiệp phải được đặt lên hàng đầu.
Trong đánh giá của tập đoàn tư vấn bất động sản có tên tuổi như tập đoàn Jones
LaSalle ở Anh, khi nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt Nam họ đã không
ngần ngại khi đưa ra nhận định: “chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản ở
Việt Nam thuộc loại thấp nhất châu Á và trong cả khối ASEAN”12. Chính vì vậy,
những thông tin mà khách hàng nhận được từ nhà môi giới bất động sản phải là
thông tin đầy đủ, trung thực, chính xác và được công khai, minh bạch. Điều này sẽ
tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả.
Chính những chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động một cách
công khai, minh bạch sẽ đáp ứng được quy định tại Khoản 2 Điều 44 Luật Kinh
doanh bất động sản 2006.13
1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về môi giới bất động sản
Trong sự phát triển của thị trường bất động sản, vai trò của dịch vụ môi giới
bất động sản là không thể phủ nhận và ngày càng trở nên quan trọng, bởi chủ thể
môi giới góp phần làm gia tăng lợi ích của người bán, người cho thuê cũng như
người mua, người thuê trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản góp phần đẩy mạnh
sự phát triển của thị trường. Chính vì vậy, việc quy định chặt chẽ của pháp luật về
hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản từ nguyên tắc, chủ thể, nội
dung, điều kiện hành nghề cũng như thù lao và hoa hồng của môi giới bất động sản
là rất cần thiết. Dù xét dưới góc độ của người kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản, người tham gia vào giao dịch bất động sản hay cơ quan quản lý nhà nước thì
những quy định được ghi nhận trong Chương IV của Luật Kinh doanh bất động sản
2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD góp phần giải quyết
những vấn đề nhất định cũng như thể hiện sự quản lý của cơ quan nhà nước đối với
dịch vụ môi giới bất động sản. Trước tình hình hiện nay, việc pháp luật điều chỉnh
các hoạt động về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là rất cần thiết và phù
hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay.
12
13/2008/TT-BXD. Rõ ràng, chỉ có những nhà môi giới bất động sản được bảo đảm
về trình độ và đạo đức nghề nghiệp mới có thể góp phần phát triển một thị trường
bất động sản minh bạch và lành mạnh. Hơn nữa, với tâm lý xã hội, khi tham gia vào
giao dịch, khách hàng có xu hướng đặt niềm tin vào những cá nhân, tổ chức có
chuyên môn, đăng kí hành nghề, có trụ sở làm việc và hoạt động một cách thường
xuyên có uy tín và chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được đào tạo
một cách chính quy theo quy định của pháp luật nên khi thực hiện các giao dịch với
họ luôn luôn có sư an toàn, bảo đảm hơn và nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của
khách hàng. Chính vì thế, khi những nhà môi giới đáp ứng được những điều kiện về
hành nghề môi giới theo quy định pháp luật từ điều kiện chủ thể, điều kiện hành
nghề cho đến chứng chỉ sẽ giúp cho các nhà môi giới nhận được lòng tin từ khách
hàng và chính lòng tin này là yếu tố dẫn đến thành công của công việc môi giới bất
động sản.
1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản dưới góc độ người sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản
Những quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
sẽ góp phần bảo đảm vấn đề an toàn trong giao dịch cũng như kết quả cuối cùng mà
người sử dụng dịch vụ hướng đến. Hơn nữa, bất động sản là một lĩnh vực tiềm ẩn
nhiều rủi ro đối với người sử dụng dịch vụ, bởi thị trường bất động sản luôn biến
động khó lường từ tình hình kinh tế, chính trị. Chính vì thế người sử dụng dịch vụ
luôn tìm đến những nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp có trình độ, kiến thức
vững vàng. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, những
người đã qua đào tạo theo quy định tại Nghị định 153/2007/ND-CP, Thông tư
13/2008/TT-BXD và có kiến thức cũng như khả năng nắm vững thị trường bất động
sản, am hiểu pháp luật sẽ giúp cho các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản
thỏa mãn điều kiện của mình, giúp họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua, bán để đưa
ra quyết định có lợi nhất. Hơn hết, trong giao dịch bất động sản người mua và người
bán đều rất cần đến người môi giới bất động sản để làm trung gian cho họ tìm đối
đảm chất lượng, gây thiệt hại cho khách hàng và khó khăn cho công tác quản lý của
Nhà nước.
Thông qua hoạt động đăng ký kinh doanh và việc cấp chứng chỉ hành nghề,
cơ quan quản lý nhà nước có thể cập nhật thông tin về số lượng cũng như chất
lượng của đội ngũ môi giới bất động sản trên địa bàn, để từ đó đưa ra các giải pháp
quản lý phù hợp, cũng như thực hiện các chương trình đào tạo cụ thể để bổ sung đội
ngũ môi giới có chuyên môn vào thị trường khi cần thiết, đáp ứng kịp thời nhu cầu
khách hàng.
Hơn nữa, chứng chỉ môi giới bất động sản cũng là công cụ hữu hiệu để nhà
nước quản lý các nhà hành nghề môi giới bất động sản, thông qua các quy định về
cấp chứng chỉ, thu hồi chứng chỉ và xử lý khi có quy phạm.
Kết luận Chương 1
Trong chương 1 Người viết đã tìm hiểu các vấn đề lý luận về môi giới bất
động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản cụ thể là tìm hiểu về các khái niệm về
môi giới bất động sản, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và các đặc điểm về
hoạt động này. Qua đó đã đưa ra các khái niệm về môi giới bất động sản và kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản, từ đó phân tích để đưa ra một khái niệm về
môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Qua chương 1
Người viết đã đưa ra hai khái niệm về môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản cụ thể:
Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
14
[truy cập ngày 11/10/2014]
Copyright: Tài liệu đại học ©