TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

BỘ MÔN LUẬT THƢƠNG MẠI
…….  …….

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NIÊN KHÓA 2011 – 2015

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT
VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ

Giảng viên hướng dẫn

Sinh viên thực hiện

ThS. Nguyễn Huỳnh Anh
Bộ môn Luật Thƣơng mại

Trần Lê Thị Kim Uyên
MSSV: 5115864
Lớp: LK1164A1

Cần Thơ, tháng 12/2014


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

sử dụng nhà chung cư ....................................................................................................... 19
1.3.3 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với đơn vị
quản lý sử dụng nhà chung cư .......................................................................................... 20
1.4 Lƣợc sử hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà
chung cƣ ........................................................................................................................... 21
1.4.1 Giai đoạn trước năm 1987 ...................................................................................... 21
1.4.2 Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 2003 .................................................................... 22
1.4.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008 .................................................................... 23
1.4.4 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay .............................................................................. 24
Kết luận Chƣơng 1 .......................................................................................................... 25


CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG
CƢ – THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG GIẢI QUYẾT ..................................................... 26
2.1 Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ .......................................... 26
2.1.1 Chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cư ................................................................ 26
2.1.1.1 Hội nghị nhà chung cư ......................................................................................... 27
2.1.1.2 Ban quản trị nhà chung cư ................................................................................... 31
2.1.1.3 Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư.................................................... 35
2.1.2 Quy định pháp luật về quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư ......................... 36
2.1.2.1 Nội dung quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư ............................................... 37
2.1.2.2 Kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư ................................................ 42
2.1.2.3 Trách nhiệm và quyền hạn của đơn vị quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư
trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư ......................................................................... 46
2.1.3 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư ...... 47
2.1.3.1 Xử lý vi phạm đối với hành vi làm mất mỹ quan nhà chung cư trong quản lý sử
dụng nhà chung cư ............................................................................................................ 48
2.1.3.2 Xử lý vi phạm đối với hành vi thay đổi kết cấu nhà chung cư trong quản lý sử
dụng nhà chung cư ............................................................................................................ 48
2.1.3.3 Xử lý vi phạm đối với hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng nhà chung cư trong

Trong những năm gần đây, nhà chung cƣ ở nƣớc ta đã phát triển rất nhanh chóng,
góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho ngƣời dân. Tuy nhiên,
cùng với đó nhiều vấn đề vƣớng mắc trong quá trình quản lý sử dụng đã nảy sinh giữa
chủ đầu tƣ và cƣ dân về tranh chấp phần sở hữu chung, phí dịch vụ cao hay hoạt động
không hiệu quả của Ban quản trị nhà chung cƣ đã và đang là vấn đề cấp bách cần đƣợc
giải quyết.
Có thể thấy, các quy định của pháp luật hiện hành đã giúp cho công tác quản lý sử
dụng nhà chung cƣ trong cả nƣớc bƣớc đầu đạt đƣợc một số kết quả nhất định. Tuy
nhiên, bên cạnh những mặt tích cực vẫn còn tồn tại một số quy định hạn chế, khó khăn
trong thực tiễn áp dụng nhƣ đối với các quy định về Ban quản trị nhà chung cƣ hay phí
dịch vụ nhà chung cƣ khi đƣa ra giá trần là không phù hợp với quy luật của thị trƣờng…
nếu những vấn đề này không sớm đƣợc khắc phục có thể sẽ làm ảnh hƣởng đến giá trị và
hình ảnh của nhà chung cƣ trong lòng ngƣời dân đặc biệt là ngƣời dân ở các đô thị.
Chiến lƣợc phát triển của các đô thị hiện nay đang hƣớng tới mô hình nhà chung
cƣ nhƣ một phƣơng cách giải quyết căn bản chỗ ở cho đa số cƣ dân, với mong muốn chất
lƣợng sống luôn đƣợc cải thiện theo chiều hƣớng ngày càng văn minh hơn. Để đạt đƣợc
mục tiêu này thì vấn đề thực hiện tốt công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ là hết sức
quan trọng, nhằm duy trì chất lƣợng của nhà chung cƣ cũng nhƣ giữ gìn cảnh quan môi
trƣờng. Chính vì lý do đó, Ngƣời viết đã chọn đề tài: “Quy định pháp luật về quản lý sử
dụng nhà chung cư” cho luận văn cuối khóa với mong muốn tìm hiểu những bất cập
trong quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ, trên cơ sở đó nêu lên một
số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, từ đó góp phần làm cho mô hình nhà
chung ngày càng phát triển bền vững.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

1

SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên



lý sử dụng nhà chung cƣ thông qua việc phân tích, đánh giá các nội dung cơ bản về nhà
chung cƣ, tiếp theo Ngƣời viết đi vào nghiên cứu các khái niệm, nguyên tắc và nội dung
của công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Đồng thời, đƣa ra những nhận định về vai trò
của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Ngoài ra, ở Chƣơng 1 này,
Ngƣời viết sẽ trình bày sơ lƣợc quá trình hình thành và phát triển quy định pháp luật về
quản lý sử dụng nhà chung cƣ.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

2

SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ

Chương 2: Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư – thực trạng và
hướng giải quyết
Từ những nội dung cơ bản trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ đƣợc phân tích ở
Chƣơng 1, trong Chƣơng 2 này Ngƣời viết đi sâu vào làm rõ các vấn đề sau:
Thứ nhất, quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư. Ở phần này Ngƣời
viết sẽ trình bày những vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo quy định của pháp
luật hiện hành đối với các nội dung nhƣ chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cƣ trong đó
bao gồm Hội nghị nhà chung cƣ, Ban quản trị nhà chung cƣ và Doanh nghiệp quản lý vận
hành nhà chung cƣ; tiếp theo là những quy định pháp luật về nội dung quản lý vận hành,
bảo trì nhà chung cƣ và cuối cùng là những quy định về xử lý vi phạm trong quản lý sử
dụng nhà chung cƣ;
Thứ hai, thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cư hiện nay. Trong công tác quản

nhà chung cƣ là việc làm cần thiết. Nhà chung cƣ ngày càng khẳng định đƣợc vai trò của
mình trong đời sống kinh tế, xã hội ở nƣớc ta. Vì vậy, các chính sách của Nhà nƣớc liên
quan đến nhà chung cƣ đều thu hút đƣợc sự quan tâm của xã hội. Tuy nhiên, có thể thấy
đây vẫn còn là loại hình khá mới mẽ đối với ngƣời dân. Chính thực tế này, Ngƣời viết sẽ
tiến hành nghiên cứu các vấn đề cơ bản về nhà chung cƣ và vấn đề quản lý sử dụng nhà
chung cƣ ở Chƣơng 1, từ đó thấy đƣợc vai trò quan trọng của pháp luật trong quản lý sử
dụng nhà chung cƣ.
1.1 Khái quát chung về nhà chung cƣ
Từ xa xƣa, con ngƣời đã lấy hang động làm nơi cƣ trú để tránh thời tiết, thiên
nhiên khắc nghiệt nhƣ mƣa, nắng, gió, bão… và tự bảo vệ mình chóng lại những loài thú
dữ. Xã hội loài ngƣời đã trải qua các thời kỳ phát triển khác nhau, lối sống từ du mục
chuyển sang định canh, định cƣ. Cho đến nay, nhà ở vẫn luôn là vấn đề đƣợc sự quan tâm
của toàn xã hội, cũng nhƣ đối với mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế; là sự quan tâm
của mọi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế và của mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh
hƣởng rất lớn đến từng lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội. Trên thực tế, đối với đa số
ngƣời dân Việt Nam, ngôi nhà là một tài sản có giá trị rất lớn trong cả cuộc đời mỗi
ngƣời. Hơn thế nữa, tâm lý chung của ngƣời dân Á Đông là “an cƣ lạc nghiệp” đã phản
ánh đƣợc tầm quan trọng của nhà ở đối với con ngƣời.
Thêm vào đó, tốc độ đô thị hóa cùng với vấn đề bùng nổ dân số đã dẫn đến tình
trạng quỹ đất dân sinh bị thu hẹp, từ đó cho thấy việc xây dựng nhà chung cƣ là một giải
pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại đô thị, với các ƣu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa
các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trƣờng sống và diện mạo đô thị theo
hƣớng văn minh, hiện đại.
1.1.1 Khái niệm nhà chung cư
Insula – là dạng nhà ở chung cƣ đầu tiên đƣợc ngƣời La Mã xây dựng, với mục
đích cung cấp chỗ ở cho những ngƣời nghèo và những ngƣời ở tầng lớp dƣới. Mỗi Insula
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

4


định cụ thể hơn tại Luật Nhà ở năm 2005: “nhà chung cƣ là nhà ở có từ hai tầng trở lên,
có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình,
cá nhân. Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở
hữu chung của tất cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ”.4
Từ quy định trên cho thấy, nhà chung cƣ đƣợc hiểu là nhà cao tầng, có nhiều căn
hộ để ở. Ngƣời sở hữu căn hộ sẽ có quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích bên trong
căn hộ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của cƣ dân sống trong nhà chung cƣ.

1

Lý Thế Dân, Đi tìm định nghĩa chung cư, [truy cập ngày
26/07/2014].
2
Lý Thế Dân, Đi tìm định nghĩa chung cư, [truy cập ngày
26/07/2014].
3
Tạp chí Kiến trúc, Nhà cao tầng – kinh nghiệm từ Nhật Bản, [truy cập ngày 12/08/2014].
4
Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 70, khoản 1.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

5

SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ

quyền sử dụng đất, mà chỉ có quyền sở hữu đối với phần diện tích riêng trong căn hộ, còn

5

Nguyễn Nhƣ Ý, Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa Thông tin, Hà Nội, 2008, tr.1227.
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc hội, Điều 22, khoản 3,
điểm b.
7
Thông tƣ số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên Môi trƣờng quy định về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Điều 4, khoản 4.
8
Lý Thế Dân, Đi tìm định nghĩa chung cư, [truy cập ngày
26/07/2014].
6

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

6

SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ

quyền sử dụng đất sẽ thuộc về các chủ đầu tƣ.9 Vì vậy, đã làm cho các cƣ dân sống trong
nhà chung cƣ thiếu trách nhiệm và ý thức bảo vệ, chăm sóc đối với diện tích thuộc sở hữu
chung; tâm lý của ngƣời dân không thực sự xem chúng là của mình, vì thế rất ít ngƣời
muốn đóng góp để bảo vệ và xây dựng cho phần diện tích chung này tốt hơn.

Tống Quang Minh, Câu chuyện sở hữu nhà chung cư,
[truy cập ngày
26/07/2014].
10
Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi
hành Luật Nhà ở, Điều 49, khoản 1.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

7

SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ

thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ gồm khung, cột, tƣờng chịu lực, tƣờng bao ngôi
nhà, tƣờng phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thƣợng, hành lang, cầu thang bộ, thang
máy, đƣờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nƣớc, ga,
thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nƣớc, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các
phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài
nhƣng đƣợc kết nối với nhà chung cƣ đó.11 Đối với phần sở hữu chung này thì chủ sở hữu
và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ đều có quyền khai thác, sử dụng nhƣ nhau cũng nhƣ phải
có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo cho sự hoạt động của chúng.
Nhìn chung, phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng không những đóng vai trò
quan trọng đối với không gian sống của cƣ dân sinh sống trong khu nhà chung cƣ, gắn
liền với những hoạt động hằng ngày của từng căn hộ mà còn có ý nghĩa đặc biệt trong
việc tạo dựng không gian cộng đồng. Yếu tố sở hữu chung, sở hữu riêng luôn gắn liền

8

SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ

Bốn là, nhà chung cƣ có tải trọng lớn và sử dụng nhiều năng lƣợng, mỗi nhà chung
cƣ bao gồm rất nhiều căn hộ, vì vậy nó có tải trọng rất lớn. Để tận dụng không gian trên
mặt đất, ngƣời ta phải bố trí một tầng hầm làm nơi để xe, kho chứa, các phòng kỹ thuật
và phòng phụ trợ khác… Nhà chung cƣ có chiều cao và hệ thống giao thông phát triển
theo chiều đứng, hiện nay các chung cƣ thƣờng có chiều cao lớn hơn chiều rộng, khác
hẳn với các chung cƣ cũ, vì vậy mà thang máy là một phần không thể thiếu đƣợc của các
chung cƣ cao tầng.
Tóm lại, bên cạnh những điểm chung của nhà ở thì nhà chung cƣ cũng có những
đặc điểm riêng biệt, trên đây Ngƣời viết đã đƣa ra và phân tích một số đặc điểm điển hình
của nhà chung cƣ, nhằm giúp ngƣời đọc hiểu thêm về loại hình nhà ở này.
Nhà chung cƣ mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong những năm gần đây, nhƣng
đã góp phần tích cực trong việc phát triển thị trƣờng nhà ở, đáp ứng nhu cầu về mặt nhà ở
cho ngƣời dân, đặc biệt là ngƣời dân ở các thành phố. Để phát triển tốt hệ thống nhà
chung cƣ ngoài chú ý đến những đặc điểm của nhà chung cƣ thì còn nhiều vấn đề quan
trọng khác cần quan tâm nhƣ là phân loại nhà chung cƣ. Căn cứ vào điều kiện thực tế
cũng nhƣ góp phần tạo sự thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch trên
thị trƣờng bất động sản thì việc phân loại nhà chung cƣ là một vấn đề hết sức cần thiết.
Mặt khác, theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
thực hiện việc chuyển nhƣợng, cho thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua Sàn giao
dịch bất động sản,12 một trong những điều kiện bắt buộc để đƣợc thông qua Sàn giao dịch
bất động sản đối với các chung cƣ là phải phân loại nhà chung cƣ.

đối với từng chung cƣ độc lập.13
Căn cứ để phân loại nhà chung cƣ đƣợc dựa trên bốn nhóm tiêu chí bao gồm quy
hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lƣợng hoàn thiện và trang thiết
bị gắn liền với nhà chung cƣ; và cuối cùng là chất lƣợng dịch vụ quản lý sử dụng nhà
chung cƣ. Theo đó nhà chung cƣ đƣợc phân thành bốn hạng sau đây:14
Chung cƣ hạng 1 – chung cƣ cao cấp, đây là hạng chung cƣ có chất lƣợng sử dụng
cao nhất, các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc cũng nhƣ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
đều đƣợc đảm bảo, chất lƣợng hoàn thiện, từ trang thiết bị cho đến điều kiện cung cấp
dịch vụ quản lý sử dụng đều đạt mức độ hoàn hảo;
Chung cƣ hạng 2 – chung cƣ có chất lƣợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tƣơng đối hoàn hảo;
Chung cƣ hạng 3 – chung cƣ có chất lƣợng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết
bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;
Chung cƣ hạng 4 – là chung cƣ có chất lƣợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đƣa
vào khai thác sử dụng.
Các căn hộ chung cƣ – đây là bộ phận cơ bản để cấu thành nhà chung cƣ theo đó
cũng đƣợc phân thành bốn hạng nhƣ cách phân loại trên:
Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ chung cƣ, cũng có thể phân thành hai loại là
căn hộ chung cƣ dự án và căn hộ chung cƣ đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở. Trong đó, căn hộ chung cƣ dự án là căn hộ chƣa đƣợc thực hiện trên thực tế mà
chỉ mới tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cƣ của chủ đầu tƣ đã đƣợc phê duyệt.
Các căn hộ chung cƣ này mới đƣợc thực hiện trên bản vẽ với diện tích, thiết kế căn hộ…;
còn về căn hộ chung cƣ đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những căn
hộ đã đƣợc xây dựng xong và có thể đƣợc dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở,
và đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ
sở hữu.

1.1.4 Vai trò của nhà chung cư
Với thực trạng nƣớc ta hiện nay, nhà chung cƣ đã thực hiện đƣợc vai trò cung cấp
nhà ở cho nhân dân và tỏ ra là một biện pháp hữu hiệu. Với tiêu chí phục vụ đông đảo
ngƣời dân ở đô thị, nhà chung cƣ đã nhận đƣợc sự hƣởng ứng mạnh mẽ từ quần chúng.
Nhà chung vƣ ngoài mục đích để ở và tạo không gian cho con ngƣời phục hồi sức khỏe
nó còn là nơi để mọi ngƣời có mối quan hệ mật thiết với nhau, thân thiện và gần gũi nhau
hơn. Tạo cho con ngƣời có ý thức xây dựng môi trƣờng sống chung và giữ gìn của chung.
Tuy vậy, vai trò của nhà chung cƣ tập trung thể hiện ở hai góc độ chính là góc độ kinh tế
và góc độ xã hội.
Thứ nhất, dưới góc độ kinh tế, nhà chung cƣ không chỉ phù hợp với khả năng tài
chính của ngƣời dân, mà còn mang lại lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tƣ kinh doanh nhà
chung cƣ.
Hiện nay, các dự án nhà chung cƣ đƣợc xây dựng ngày càng nhiều, có nhiều hình
dạng và kích cỡ, từ dạng thấp đến cao tầng, từ dạng đƣợc cải tạo cũ kỹ đến những nhà
chung cƣ cao cấp sang trọng. Việc thiết kế một căn hộ hợp lý, tuy diện tích nhỏ nhƣng
đáp ứng đƣợc nhu cầu về không gian sinh hoạt, và so với giá của các loại nhà ở riêng lẻ
thì việc sở hữu căn hộ chung cƣ là một lựa chọn hợp lý của ngƣời dân ở đô thị. Mặt khác,
việc phát triển nhà chung cƣ cũng đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tƣ. Là
nhà ở thƣơng mại, nhà chung cƣ phải đƣợc xây dựng theo dự án đầu tƣ và so với các loại
hình nhà ở thƣơng mại khác thì nhà chung cƣ đƣợc chủ đầu tƣ lựa chọn vì nó đem lại
nguồn lợi nhuận lớn. Nhà chung cƣ hiện nay đƣợc xây dựng thƣờng là những ngôi nhà
cao tầng với rất nhiều căn hộ, thêm vào đó, trong quá trình đầu tƣ, trên diện tích đất, chủ
đầu tƣ xây dựng dự án nhà chung cƣ có thể khai thác tối đa mật độ xây dựng cho phép,
đặc biệt ở những vị trí đất không giới hạn độ cao của công trình, chính điều này đã mang
lại cho chủ đầu tƣ nhiều lợi nhuận.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

11


trƣờng, nâng cao điều kiện sống trong khu vực dân cƣ; đặc biệt là góp phần hình thành
nếp sống trong nhà chung cƣ theo hƣớng văn minh, hiện đại.
1.2 Tổng quan về việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ
Nền kinh tế tập trung bao cấp ở nƣớc ta trƣớc đây không có sở hữu tƣ nhân về căn
hộ. Nhà ở đƣợc Nhà nƣớc phân phối cho ngƣời dân thông qua các cơ quan, nhà máy, xí
nghiệp… Sau hơn 20 năm đổi mới, thị trƣờng nhà chung cƣ ở nƣớc ta đã có những bƣớc
phát triển vƣợt bật cả về chất lẫn về lƣợng. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh
chóng về số lƣợng, việc tăng cƣờng quản lý sử dụng nhà chung cƣ là vấn đề rất quan
trọng nhằm góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho ngƣời sử dụng, đảm
bảo an ninh trật tự, tạo nếp sống văn minh trong các khu nhà chung cƣ; duy trì chất
lƣợng, kiến trúc cảnh quan, vệ sinh môi trƣờng trong nhà chung cƣ.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

12

SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ

1.2.1 Khái niệm quản lý sử dụng nhà chung cư
Chung cƣ là loại nhà ở có quy mô lớn, đông dân sinh sống, các tầng dƣới đôi khi
còn là siêu thị, cửa hàng, nơi giải trí, chỗ để xe… nên việc quản lý sử dụng rất khó khăn,
phức tạp, đòi hỏi phải có một đội ngũ quản lý với trình độ cao và chi phí rất tốn kém để
có thể vận hành đƣợc một cuộc sống chung tiềm ẩn nhiều tranh chấp nhƣ nhà chung cƣ.
Quá trình bán các căn hộ và đƣa ngƣời dân vào sinh sống đƣợc diễn ra dần dần
không phải cùng một lúc, thế nhƣng công tác quản lý hành chính (nhƣ hộ khẩu) cũng nhƣ


13

SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ

chung cƣ, để công tác này đƣợc thực hiện có hiệu quả thì phải tuân theo những nguyên
tắc nhất định.
1.2.2 Nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cư
Nhƣ chúng ta đã biết, mục đích của việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ là nhằm
nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an ninh, an toàn cho từng cƣ dân, tạo môi trƣờng sống
văn minh, hiện đại, cũng nhƣ duy trì chất lƣợng cảnh quan trong khu nhà chung cƣ. Do
đó, để bảo đảm cho công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đạt đƣợc kết quả tốt thì phải
tuân theo những nguyên tắc cơ bản nhƣ sau:
Thứ nhất, công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ đƣợc thực hiện theo nguyên tắc
tự quản thông qua Ban quản trị, tức là các cƣ dân trong nhà chung cƣ sẽ bầu ra Ban quản
trị để tổ chức thực hiện công việc quản lý chung mang tính chất nội bộ gồm:
Xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ trên cơ sở những nội dung
quy định của pháp luật nhƣ là quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tƣ hoặc đơn vị quản
lý nhà chung cƣ, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị quản lý sử dụng nhà
chung cƣ; cũng nhƣ các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ…;
Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện đúng những nội dung trong Bản nội quy và các
quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ; từ đó, giúp cƣ dân thấu hiểu
quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ, ngoài ra còn tạo
điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ hoàn thành tốt nhiệm vụ.
Thứ hai, huy động và quản lý kinh phí quản lý sử dụng nhà chung cƣ thực hiện

Chủ sở hữu căn hộ chung cƣ phải có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí này và
đƣợc đóng góp theo tháng, mức đóng góp đƣợc quy định tùy thuộc từng căn hộ và từng
chủ đầu tƣ, các tiện ích của chung cƣ. Tuy nhiên, chi phí này không đƣợc cao hơn mức
giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định,16 trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận
với nhau thì phải tuân theo thỏa thuận đó.17 Giá dịch vụ nhà chung cƣ đƣợc xác định theo
nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí để việc quản lý, vận hành nhà chung cƣ diễn ra
một cách bình thƣờng.18 Những khoản phí dịch vụ này đƣợc quy định rõ ràng trong hợp
đồng mua bán, trong bản nội quy sử dụng nhà chung cƣ, và đây là nghĩa vụ bắt buộc
ngƣời mua căn hộ phải thực hiện theo thỏa thuận đã ký.
Thứ ba, quản lý sử dụng nhà chung cƣ phải bảo đảm an toàn về ngƣời, tài sản, vệ
sinh môi trƣờng, cảnh quan kiến trúc của nhà chung cƣ, phát triển mô hình nhà chung cƣ
là xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các đô thị. Để công tác quản lý sử dụng nhà
chung cƣ đi vào nề nếp, góp phần xây dựng nếp sống văn minh đô thị thì phải đảm bảo
an toàn cho cƣ dân nhƣ công tác phòng, chống cháy nổ tại các khu chung cƣ có ý nghĩa
quan trọng đối với sự phát triển bền vững của mô hình nhà chung cƣ.
Thứ tư, quản lý sử dụng nhà chung cƣ phải vì lợi ích của đa số cƣ dân, nhà chung
cƣ đƣợc biết đến là một cộng đồng sống chung với nhiều cƣ dân. Vì vậy, mọi hoạt động
trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ phải hƣớng tới lợi ích chung của tất cả mọi ngƣời.
Công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ tuy đã rất quen thuộc đối với các nƣớc
phát triển, đặc biệt là các nƣớc trong khu vực nhƣ Nhật Bản, Singapore… nhƣng còn rất
mới mẽ ở nƣớc ta. Để hiểu thêm về lĩnh vực mới này ngoài những vấn đề nhƣ khái niệm,
nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cƣ thì nội dung quản lý sử dụng nhà chung cƣ
cũng là một phần rất quan trọng cần đƣợc nghiên cứu.
1.2.3 Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư
Việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật hiện hành gồm
các vấn đề sau:
Thứ nhất, quản lý vận hành nhà chung cư, là quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt
động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trong
nhà chung cƣ; cung cấp các dịch vụ, đảm bảo cho nhà chung cƣ hoạt động bình thƣờng.19
Bên cạnh đó, việc vận hành nhà chung cƣ phải do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà

Thứ hai, bảo trì nhà chung cư, là việc duy tu, bảo dƣỡng thƣờng xuyên, sửa chữa
định kỳ, sửa chữa đột xuất nhà ở và thiết bị xây dựng, thiết bị công nghệ gắn với nhà
chung cƣ đó nhằm duy trì những đặc trƣng kiến trúc, công năng công trình đảm bảo công
trình đƣợc vận hành và khai thác phù hợp với yêu cầu của thiết kế trong suốt quá trình
khai thác sử dụng.20 Nội dung bảo trì nhà chung cƣ có thể bao gồm một, một số hoặc toàn
bộ các công việc nhƣ sau kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lƣợng, bảo dƣỡng và sửa
chữa nhà chung cƣ. Việc bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống công trình hạ tầng
kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung do tổ chức có tƣ cách pháp nhân và có chức năng
về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì thực hiện và phải tuân thủ
các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền ban hành.21
Thứ ba, cải tạo và phá dỡ nhà chung cư, theo đó:
Cải tạo nhà chung cƣ là việc nâng cấp hoặc mở rộng diện tích nhà hiện có, đồng
thời phải phù hợp với quy hoạch xây dựng cũng nhƣ các quy định của pháp luật về xây
dựng. Trƣờng hợp mở rộng diện tích thì phải đƣợc tối thiểu hai phần ba tổng số chủ sở
hữu nhà chung cƣ đồng ý. Bên cạnh đó, việc cải tạo nhà chung cƣ phải đƣợc thực hiện
theo nguyên tắc xã hội hóa, đảm bảo nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lƣợng nhà ở
và môi trƣờng sống;22
Nhà chung cƣ phải đƣợc phá dỡ khi bị hƣ hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy
cơ sập đổ và đã có kết luận về kiểm định chất lƣợng công trình xây dựng của cơ quan có
thẩm quyền. Thêm vào đó, các cá nhân, hộ gia đình sống trong nhà chung cƣ sẽ đƣợc tổ
chức di chuyển tới địa điểm khác trƣớc khi thực hiện việc phá dỡ nhà ở đó.Trƣờng hợp
nhà chung cƣ đƣợc phá dỡ theo yêu cầu của các chủ sở hữu để xây dựng lại thì phải đƣợc
hai phần ba tổng số chủ sở hữu đồng ý.23

20

Thông tƣ số 14/2011/TT – BXD ngày 25 tháng 11 năm 2011 của Bộ Xây dựng quy định về hoạt động đào tạo, bồi
dƣỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ, Điều 4, khoản 2.
21

cao chất lƣợng những nhu cầu dân sinh cơ bản nhƣ ăn, mặc và đi lại, nhà ở cũng là vấn
đề đóng vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy trình độ đô thị hóa. Với đà phát triển
đó, nhà chung cƣ đã và sẽ trở thành một xu thế tất yếu cho ngƣời dân đang sinh sống tại
khu vực thành phố.
Sự phát triển của hệ thống nhà chung cƣ nhƣ hiện nay, xét ở góc độ kỹ thuật đƣợc
vận hành nhƣ một nhà máy đồng bộ với các trang thiết bị hiện đại, phức tạp, đòi hỏi phải
có một cơ chế duy tu, bảo dƣỡng nghiêm ngặt trong quá trình sử dụng. Mặt khác, cùng
với sự phát triển của đất nƣớc, đời sống vật chất và tinh thần của ngƣời dân ngày càng
đƣợc nâng cao, vì thế nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân đặc biệt là ở các thành phố cũng
ngày càng đƣợc chú trọng. Do vậy, để đáp ứng đƣợc những điều kiện thực tế này, thì việc
xây dựng nhà chung cƣ phải kết hợp đồng thời giữa hệ thống cơ sở hạ tầng với việc cung
cấp các dịch vụ nhà chung cƣ. Bên cạnh đó, để cuộc sống của dân cƣ trong các khu nhà
chung cƣ đƣợc ổn định, đi vào nề nếp thì công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ là vấn
đề rất quan trọng, việc quản lý sử dụng nhà chung cƣ hiệu quả là một yếu tố then chốt,
góp phần tạo nên môi trƣờng sống trong lành, văn minh cho ngƣời dân cũng nhƣ tạo sự
yên tâm cho chủ đầu tƣ trong lĩnh vực này.
Thêm vào đó, để tạo tâm lý an tâm cho ngƣời dân khi lựa chọn mô hình nhà chung
cƣ thì công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ là hết sức cần thiết, cụ thể đƣợc thể hiện
qua một số vấn đề sau đây:
Một là, tạo môi trường sống an toàn cho người dân trong các khu nhà chung cư.
Thực hiện tốt công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ sẽ giảm đƣợc nhiều hiện tƣợng tiêu
cực trong quá trình sử dụng nhƣ cƣ dân tự ý sửa chữa, đục phá, cơi nới diện tích; thay đổi
phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật… làm ảnh hƣởng đến kết cấu công trình,
dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu;
Hai là, tránh được nhiều hiện tượng xung đột giữa chủ đầu tư và người dân trong
quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư. Nhƣ chúng ta đã biết, nhà chung cƣ vốn dĩ là
một kiểu tổ chức cuộc sống tiềm ẩn nhiều khả năng tranh chấp, nhiều vấn đề vƣớng mắc
trong quá trình sử dụng đã nảy sinh giữa chủ đầu tƣ và ngƣời dân nhƣ tranh chấp phần
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh


Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cƣ có vai trò quan trọng đối với
Nhà nƣớc, đƣợc thể hiện qua các điểm sau:
Thứ nhất, Nhà nước giảm được gánh nặng về nhà ở khi chủ đầu tư an tâm tham
gia phát triển loại hình nhà ở này. Chuyển sang cơ chế thị trƣờng, nhà ở trở thành hàng
hóa đặc biệt đƣợc phép trao đổi, mua bán, đã từng bƣớc tác động đến nhận thức của cƣ
dân đô thị. Từ chỗ thụ động chờ phân phối, đến nay mỗi ngƣời dân đã phải tự tính toán,
tạo lập chỗ ở phù hợp theo khả năng kinh tế của mình. Nhà nƣớc giảm đƣợc gánh nặng
bao cấp, chuyển sang thực hiện chức năng ban hành cơ chế, chính sách, pháp luật,
chƣơng trình mục tiêu, định hƣớng phát triển nhà ở. Mặt khác, tốc độ tăng dân số nhanh
đã làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp.
Chính vì vậy, khi các quy định pháp luật về nhà chung cƣ, đặc biệt là công tác
quản lý sử dụng nhà chung cƣ đi vào đời sống xã hội đã cải thiện và nâng cao môi trƣờng
sống ở các khu nhà chung cƣ, qua đó tạo đƣợc lòng tin ở ngƣời dân đối với loại hình nhà
ở mới này; từ đó tạo sự an tâm cho các chủ đầu tƣ khi tham gia phát triển các dự án nhà

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

18

SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ

chung cƣ, góp phần cùng Nhà nƣớc xây dựng diện mạo mới văn minh, hiện đại với sự
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, về cảnh quan môi trƣờng cho các đô thị;
Thứ hai, tạo cơ sở để Nhà nước sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về quản
lý sử dụng nhà chung cư. Pháp luật về nhà ở cũng nhƣ các văn bản pháp lý khác có liên

quyết định các giải pháp tốt nhất nhằm bảo vệ và gia tăng giá trị cho chính tài sản của
mình. Tuy nhiên, mỗi tòa nhà chung cƣ hiện nay bao gồm rất nhiều căn hộ nên muốn
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

19

SVTH: Trần Lê Thị Kim Uyên


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ

nhận đƣợc sự đồng thuận của tất cả các cƣ dân cho một vấn đề rất khó. Cho nên, việc
pháp luật quy định nhà chung cƣ phải có Ban quản trị là rất hợp lý, đây chính là một
phƣơng tiện giúp ngƣời dân tham gia quản lý bất động sản của mình một cách tích cực và
chủ động nhất.
Ban quản trị sẽ thay mặt cộng đồng dân cƣ điều phối thực thi các tiêu chuẩn sống
cho cƣ dân trong khu nhà chung cƣ. Đại diện cho cƣ dân trong nhà chung cƣ quyết định
các chính sách, hoạt động liên quan tới lợi ích vật chất, cũng nhƣ tinh thần, ảnh hƣởng
trực tiếp đến quyền lợi của mỗi cá nhân trong nhà chung cƣ.
Ngoài ra, Ban quản trị còn có thể là đầu mối tạo ra những cơ hội giao lƣu, gặp gỡ
và trở thành những ngƣời hàng xóm tình cảm, thân thiết thông qua các sự kiện, hoạt động
xã hội (nhƣ hiến máu nhân đạo, từ thiện, huấn luyện phòng cháy chữa cháy, hội chợ, đêm
hội trăng rằm…)24 do Ban quản trị tổ chức. Những sự kiện đó thật sự là cơ hội để các cƣ
dân xích lại gần nhau. Thiết nghĩ, những tiện ích cao cấp, cơ sở hạ tầng hiện đại, thiết kế
căn hộ tối ƣu… là lý do để ngƣời mua đặt bút ký vào hợp đồng quyết định sở hữu một
căn hộ. Tuy nhiên, phải là những tình cảm thân thiết, bầu không khí văn minh, lành
mạnh, sự ấm áp của một cộng đồng sống chung mới là yếu tố then chốt cho sự gắn bó của
mỗi cƣ dân. Từ đó chúng ta có thể nhận thấy, những yếu tố vô hình này lại đóng vai trò