TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
……

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn:
ThS NGUYỄN HUỲNH ANH
Bộ Môn Luật Thương Mại

Sinh viên thực hiện:
NGUYỄN THỊ NHƯ THI
MSSV: 5115932
Lớp: Luật Thương Mại 2–Khóa 37

Cần Thơ, tháng 12 năm 2014


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được luận văn tốt nghiệp và được tham gia buổi báo cáo
ngày hôm nay Người viết xin trân trọng gửi đến Cha, Mẹ, Thầy, Cô, bạn bè đã
giúp đỡ, động viên, an ủi, giúp đỡ về mặt vật chất lẫn tinh thần trong suốt thời
gian Người viết nghiên cứu.
Người viết xin cảm ơn quý Thầy, Cô đặc biệt là quý Thầy, Cô khoa Luật đã
truyền đạt những kiến thức cho Người viết trong quá trình học tập và nghiên cứu
và Người viết đã vận dụng những kiến thức đã tích lũy được vào việc thực hiện
đề tài luận văn tốt nghiệp của mình
Người viết xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thạc sĩ Nguyễn Huỳnh Anh –
Bộ môn Thương mại, người đã luôn giành thời gian để tận tình dẫn hướng đi kịp

...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................

Cần Thơ, ngày 02 tháng 12 năm 2014


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1 ........................................................................................................................ 4
LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ
CHUNG CƯ ........................................................................................................................ 4
1.1

Lý luận về nhà chung cư ...................................................................................... 4

1.1.1

Khái niệm nhà chung cư .................................................................................. 4

1.1.2

Đặc điểm nhà chung cư ................................................................................... 5

1.1.3

Phân hạng nhà chung cư ................................................................................. 7


NHÀ CHUNG CƯ – THỰC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN ....... 21
2.1 Quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư ........................................................................................................................ 21
2.1.1

Điều kiện kinh doanh ..................................................................................... 21

2.1.2

Phạm vi, đối tượng, nguyên tắc kinh doanh .................................................. 22

2.1.3

Lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành ..................... 24


2.2

Quy định pháp luật về thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư. 25

2.2.1

Quản lý tài chính ........................................................................................... 25

2.2.2

Quản lý phần sở hữu chung trong nhà chung cư .......................................... 30

2.2.3


2.5 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư ........................................................................................................................ 38
2.5.1

Phương hướng hoàn thiện ............................................................................. 38

2.5.2 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư ..................................................................................................... 39
2.5.3

Đề xuất hoàn thiện pháp luật về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư .... 40

KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 43
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


Luận văn tốt nghiệp

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của
mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất
nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước1 thì nhu cầu về nhà ở của người
dân ngày càng tăng nhưng khả năng tự tạo lập nhà ở còn là vấn đề khó khăn với nhiều hộ
gia đình và cá nhân. Do đó, việc sinh sống trong nhà chung cư đang trở thành một xu
hướng thu hút không chỉ của những người trẻ tuổi có thu nhập khá mà ngay cả các gia
đình cũng lựa chọn làm chốn an cư với những lợi thế về vị trí, môi trường sống và những


SVTH: Nguyễn Thị Như Thi


Luận văn tốt nghiệp

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

đề xuất những phương hướng hoàn thiện để khắc phục những bất cập nhằm thúc đẩy hoạt
động kinh doanh dịch vụ quản lý chung cư có hiệu quả giúp phát triển loại hình kinh
doanh này.
3. Đối tượng nghiên cứu
Người viết nghiên cứu đối tượng của đề tài luận văn là pháp luật kinh doanh dịch vụ
quản lý vận hành nhà chung cư. Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
trong đề tài mà Người viết nghiên cứu là công việc kinh doanh các dịch vụ chung cư như
cung ứng các dịch vụ nhà chung cư như giữ xe, bảo vệ và ký kết hợp đồng với các nhà
cung ứng dịch vụ khác đảm bảo cho nhu cầu người dân chung cư; bên cạnh đó là dịch vụ
quản lý vận hành nhà chung cư với các công việc như quản lý các phần sở hữu chung, sở
hữu riêng, quản lý tài chính và bảo trì nhà chung cư.
4. Phạm vi nghiên cứu
Người viết chỉ nghiên cứu nhà chung cư ở phạm vi pháp luật quy định về kinh
doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với nhà chung cư thương mại có một
hoặc nhiều chủ sở hữu; nhà chung cư cao tầng; nhà chung cư độc lập và cụm nhà chung
cư. Người viết không nghiên cứu về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành với nhà chung
cư mini; nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp và nhà chung cư thuộc các nhóm
khác như nhà chung cư tái định cư, nhà ở xã hội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu Người viết dựa vào những phương pháp sau đây để đạt
được những mục tiêu và ý định trong đề tài nghiên cứu của mình.
Thứ nhất, phương pháp phân tích luật viết giúp Người viết hiểu rõ và sâu sát hơn

cư
Trong Chương 1 Người viết chủ yếu phân tích những lý luận chung về nhà chung
cư. Bên cạnh đó Người viết cũng tìm hiểu về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư bao gồm những hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý các phần sở hữu chung,
sở hữu riêng, quản lý tài chính; cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải.
Qua đó, Người viết rút ra vai trò của hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư đối với kinh tế và xã hội ở Việt Nam.
Chương 2: Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư – thực trạng và phương hướng hoàn thiện
Trong Chương 2 Người viết nêu lên quy định pháp luật về điều kiện trở thành doanh
nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng như nội dung kinh doanh
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, từ đó quy định đó Người viết phân tích những
thực trạng về quy định pháp luật và đưa ra giải pháp hoàn thiện cho các vấn đề đó.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

3

SVTH: Nguyễn Thị Như Thi


Luận văn tốt nghiệp

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN
HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
1.1 Lý luận về nhà chung cư
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người bởi “an


Encyclopedia Britanica, 2006.
Xem thêm Phụ lục – Bảng 1.2: Tóm tắt, so sánh đối chiếu Luật Nhà ở hiện hành và Dự thảo Luật Nhà ở trình
Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIII, ngày 25/11/2014, stt 1.
3

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

4

SVTH: Nguyễn Thị Như Thi


Luận văn tốt nghiệp

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2”.4
Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định các loại nhà chung cư tại Điều 4, Quyết
định 08/2008/QĐ-BXD, ngày 28/5/2008 Ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung
cư (sau đây gọi là Nghị định 08/2008/QĐ-BXĐ) như nhà chung cư độc lập, nhà chung cư
có nhiều chủ sở hữu và cụm nhà chung cư: “Nhà chung cư độc lập là nhà chung cư có vị
trí tách biệt với các nhà chung cư khác; nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là nhà chung
cư có từ hai chủ sở hữu trở lên; cụm nhà ở chung cư là khu nhà ở có từ hai nhà chung cư
trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà
chung cư được xây dựng trước đó”. Và loại hình nhà chung cư cao tầng được quy định
tại Điều 2 Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính Phủ về ưu đãi đầu tư
xây dựng nhà ở để bán và cho thuê theo đó nhà chung cư cao tầng được hiểu là“nhà
chung cư từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3
tầng trở lên với các thành phố khác, có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối


5

SVTH: Nguyễn Thị Như Thi


Luận văn tốt nghiệp

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình, tổ chức)6. Nên sự phát triển
của nhà chung cư tùy thuộc vào thị trường, giá cả chịu sự phân phối của quan hệ cung
cầu.
Nhà chung cư không chỉ mang đặc điểm như nhà ở thương mại mà nhà chung cư
còn có đặc điểm khác biệt là đặc điểm về sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư và
đặc điểm là chủ sở hữu căn hộ trong chung cư bị hạn chế quyền sở hữu và đặc điểm về
hình thức sở hữu nhà chung cư.
Thứ nhất, nhà chung cư có đặc điểm khác biệt về sở hữu chung cộng đồng như: đây
là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần
diện tích không phải là nhà ở; người sử dụng là người đi thuê. Đặc biệt, nhà chung cư có
nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung.
Tại Khoản 6, Điều 4 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo
Quyết định 08/2008/QĐ-BXD quy định phần sở hữu chung là “phần diện tích nhà còn lại
của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết
cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột,
tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng,
hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để
xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước,
bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ
thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó”. Đối với phần

chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ
trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định
đoạt đối với căn hộ của mình: không gây tiếng ồn ảnh hưởng đến người xung quanh, thay
đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt
ngoài căn hộ chung cư hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông
báo trước cho tập thể có sở hữu chung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ
mới của căn hộ phải tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư.
Thứ ba, nhà chung cư có đặc điểm khác biệt về hình thức sở hữu. Trong đó nhà
chung cư có thể có một hoặc nhiều hình thức sở hữu (hai, ba hình thức sở hữu). Nhà
chung cư thuộc sở hữu nhà nước là nhà chung cư trong đó các hộ trong chung cư ký hợp
đồng với cơ quan quản lý nhà. Nhà chung cư thuộc sở hữu các tổ chức chính trị xã hội, tổ
chức kinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng với chủ sở hữu nhà đó. Nhà chung cư thuộc sở
hữu tư nhân là nhà ở chung cư của một chủ sở hữu, nhà chung cư thuộc sở hữu nhiều
người (đồng sở hữu), nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
1.1.3

Phân hạng nhà chung cư

Trước đây, nhà chỉ dùng làm nơi sinh hoạt hàng ngày để phục vụ nhu cầu thiết yếu
nhất của con người thì ngày nay nhà ở phải đảm bảo không gian đủ rộng để đảm bảo môi
trường sống, được chiếu sáng đầy đủ, thoáng mát, vệ sinh, hạ tầng kỹ thuật phù hợp,
ngày càng nâng cao chất lượng tiện nghi và thẩm mỹ đặc biệt là có đầy đủ điều kiện
thuận lợi về phục vụ công cộng.
Nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và thị hiếu của người dân trong thời kỳ kinh
tế phát triển thì nhà chung cư được đánh giá phân thành bốn hạng dựa trên bốn nhóm tiêu
chí như sau:7Nhóm tiêu chí về quy hoạch gồm vị trí, cảnh quan và môi trường. Thiết kế
kiến trúc cho căn hộ gồm: cơ cấu, diện tích, thông gió chiếu sáng, trang bị vệ sinh; kiến
trúc về các công trình ngoài như cầu thang, cầu thang bộ, thang máy, chỗ để xe. Nhóm
tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hạ tầng kỹ thuật: hệ thống giao thông, hệ
thống cấp điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống phòng

quản lý sử dụng đạt mức độ khá; Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng
trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
1.1.4

Vai trò nhà chung cư

Nhà chung cư là loại hình nhà ở mới phát triển ở Việt Nam. Có thể nói, trong thời
gian gần đây nhà chung cư đã đóng góp một phần tích cực trong việc phát triển thị trường
nhà ở, đáp ứng nhu cầu về nhà ở nhất là với người dân đô thị. Vai trò của nhà chung cư
tập trung thể hiện ở góc độ kinh tế và góc độ xã hội, cụ thể:
Thứ nhất, nhà chung cư vừa phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng vừa
đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Trong thực tế, giá bất động sản ở nước ta đang rất cao
so với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới. Nền kinh tế lạm phát làm giá nhà ở tăng
nhanh chóng, việc chuyển hướng từ sở hữu nhà ở riêng lẻ sang sở hữu căn hộ chung cư là
một lựa chọn hợp lý với người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ vì giá các căn hộ chung cư
không quá cao, nhà chung cư chất lượng trung bình giá chỉ từ 500 triệu/căn hộ có diện
tích 45-57m2, trong khi nhà riêng lẻ có cùng diện tích giá khoảng 2 tỷ đồng.
Nhà chung cư mang lại lợi nhuận đáng kể cho nhà đầu tư; trong quá trình đầu tư
trên diện tích đất, chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư có thể khai thác tối đa mật độ xây
dựng cho phép, nhất là ở vị trí đất không quá giới hạn độ cao của công trình. Các nhà
chung cư thường xây dựng là nhà chung cư cao tầng có rất nhiều căn hộ vì vậy thu được
rất nhiều lợi nhuận từ việc đầu tư.
Thứ hai, nhà chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, tạo nên môi trường
sống đô thị khang trang, hiện đại. Chính phủ thực hiện chủ trương chuyển việc phát triển
nhà có quy mô nhỏ, lẻ sang phát triển nhà ở theo mô hình nhà chung cư đồng bộ về các
cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, hệ
thống giao thông, trường học, nhà trẻ, bệnh viện, các khu vui chơi giải trí và các dịch vụ
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

tiêu thụ sản phẩm. Đánh giá các hoạt động kinh doanh bằng chỉ tiêu: doanh thu, tăng
trưởng, lợi nhuận. Kinh doanh chính là việc doanh nghiệp phát hiện ra một vấn đề (nhu
cầu) nào đó, sau đó tập trung giải quyết thật tốt vấn đề đó, nhằm nhận lại giá trị tương
xứng.8 Và trong từ điển tiếng Việt khái niệm kinh doanh được hiểu là tổ chức việc sản
xuất, buôn bán sao cho sinh lời.9
Tại Việt Nam, thuật ngữ kinh doanh được sử dụng trong Luật Doanh nghiệp: “Kinh
doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu
tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục
đích sinh lợi”.10Và tại Điều 3, Luật Thương mại 2005 khái niệm kinh doanh được hiểu là
hoạt động của các chủ thể mua bán, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các
hoạt động khác nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận khác.11
Từ các khái niệm trên, có thể thấy kinh doanh có thể nhận biết qua các dấu hiệu sau:
hoạt động kinh doanh phải được tiến hành thường xuyên, liên tục, mang tính nghề nghiệp
Nguyễn Trọng Thơ - CEO iNET, http://marketing.edu.vn/marketing-online/kinh-doanh-la-gi--493, [ngày truy cập
24/8/2014].
9
Bộ Giáo dục và đào tạo trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, Đại từ điển Tiếng việt, Nguyễn Như Ý(chủ
biên), NXB văn hóa thông tin, 1999.
10
Luật Doanh nghiệp 2005 được sửa đổi, bổ sung 2009, 2013,Điều 4, Khoản 2.
11
Luật Thương mại 2005, Điều 3.
8

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

9

SVTH: Nguyễn Thị Như Thi


kinh doanh tiến hành các hoạt động đầu tư, sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ và được
thực hiện một cách độc lập, thường xuyên, mang tính nghề nghiệp nhằm mục đích chính
là thu lợi nhuận.
Sau khi tìm hiểu khái niệm kinh doanh, Người viết đi vào tìm hiểu định nghĩa về
dịch vụ. Định nghĩa về dịch vụ trong kinh tế học được hiểu là những thứ tương tự như
hàng hoá nhưng phi vật chất. Theo quan điểm kinh tế học, bản chất của dịch vụ là sự
cung ứng để đáp ứng nhu cầu như: dịch vụ du lịch, thời trang, chăm sóc sức khoẻ và
mang lại lợi nhuận.

Trường Đại học Cần Thơ, Giáo trình Luật Thương mại 1A, Dương Kim Thế Nguyên, Cần Thơ, 2006, tr. 9.

12

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

10

SVTH: Nguyễn Thị Như Thi


Luận văn tốt nghiệp

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Trong Từ điển Tiếng Việt: dịch vụ là công việc phục vụ trực tiếp cho những nhu cầu
nhất định của số đông, có tổ chức và được trả công.13
Khái niệm dịch vụ được từ điển Luật học ghi nhận như sau: dịch vụ là sản phẩm
kinh tế gồm những công việc dưới dạng lao động thể lực, khả năng tổ chức, quản lý, kiến
thức và kỹ năng chuyên môn nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh hay sinh hoạt
tiêu dùng của tổ chức, cá nhân.14

Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, 2004, tr. 256.
Bộ Tư pháp viện khoa học pháp lý, Từ điển Luật học, 2006, Tr.217.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

11

SVTH: Nguyễn Thị Như Thi


Luận văn tốt nghiệp

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Thứ ba, dịch vụ có tính không tách rời giữa quá trình sản xuất và tiêu dùng. Nói
cách khác, quá trình sản xuất, cung ứng dịch vụ và tiêu dùng diễn ra đồng thời. Đặc trưng
này cho thấy các quan hệ cung ứng dịch vụ là quan hệ liên tục từ khi phát sinh yêu cầu
đến khi kết thúc. Xét dưới góc độ kinh tế, tính không tách rời được hiểu là việc sản xuất,
cung ứng, lưu thông, tiêu dùng dịch vụ là một hóa trình liên hoàn, không có độ trễ về mặt
thời gian giữa các công đoạn.
Dưới góc độ pháp lý, đặc trưng này quyết định một loạt các vấn đề pháp lý liên
quan đến quá trình dịch vụ là quy định thời điểm phát sinh và kết thúc quan hệ dịch vụ
giữa các chủ thể; quy định hình thức của các giao dịch dịch vụ qua cách thức yêu cầu và
cung ứng dịch vụ; quy định các phương thức giao dịch và kinh doanh dịch vụ. Với đặc
trưng này, khi một bên có yêu cầu dịch vụ thì bên cung ứng dịch vụ có trách nhiệm phải
thiết lập kênh cung cấp dịch vụ để đáp ứng nhu cầu đó và bắt đầu quá trình cung ứng dịch
vụ, ngược lại bên khách hàng cũng phải có hình thức tiếp nhận dịch vụ và tiêu dùng dịch
vụ tương ứng phù hợp với quá trình cung ứng dịch vụ của bên cung cấp. Nếu không có
kênh cung cấp và kênh tiếp nhận kết nối trực tiếp với nhau, quan hệ cung ứng dịch vụ sẽ
không thực hiện được.

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

hợp với mọi bộ phận khác.16 Kĩ năng vận hành và thao tác phải đúng quy cách.
Tại Khoản 1, Điều 5 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD quy định “quản lý vận hành nhà
chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị
(bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật
và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà
chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa,
cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình
thường”.
Việc vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản
lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Và những cá nhân đứng đầu trong bộ phận quản lý
vận hành nhà chung cư như thành viên Ban giám đốc doanh nghiệp quản lý vận hành nhà
chung cư, Tổ trưởng các tổ kỹ thuật, bảo vệ, an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi
trường, Trưởng ca vận hành nhà chung cư phải được đào tạo và cấp chứng chỉ chuyên
môn theo quy định của Bộ Tài chính mới có đủ năng lực quản lý vận hành nhà chung
cư.17
Một cách tổng quát, Người viết hiểu: Quản lý vận hành nhà chung cư là quản lý
việc điều khiển, duy trì các trang thiết bị và cung cấp các dịch vụ đảm bảo nhà chung cư
hoạt động bình thường và đảm bảo lợi ích của người dân sống trong khu chung cư.
Nói tóm lại, pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về khái niệm kinh doanh
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhưng qua việc tìm hiểu Người viết có thể hiểu:
kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động mang tính thường
xuyên, liên tục vì mục đích lợi nhuận của các chủ thể đáp ứng đủ các điều kiện được
pháp luật quy định tạo ra những sản phẩm dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân
trong chung cư, khiến cho hoạt động trong nhà chung cư đạt chất lượng, đảm bảo lợi ích
của người dân sống trong khu chung cư và đảm bảo sự vận hành tốt cho khu chung cư.
1.2.2

Đặc điểm kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

cần thiết doanh nghiệp phải đáp ứng để đảm bảo môi trường sống sạch sẽ ở chung cư nơi
doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Luật Phòng cháy chữa
cháy quy định các điều kiện phòng cháy, chữa cháy doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
quản lý vận hành nhà chung cư cần tuân thủ. Luật Kinh doanh bảo hiểm quy định các loại
bảo hiểm, mức phí doanh nghiệp phải đóng để bảo hiểm cho chung cư khi kinh doanh
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đó.
Ngoài các văn bản luật, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư chịu sự tác động và điều chỉnh của nhiều văn bản dưới luật khác.
Thứ hai, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động
yêu cầu tính chuyên môn cao
Tính chuyên môn cao thể hiện ở cường độ công việc. Người dân sinh sống tại các
chung cư có cuộc sống bình thường như các hộ gia đình khác, nên cường độ làm việc của
nhân viên phục vụ dịch vụ tại các chung cư là rất cao, phải đảm bảo cho dịch vụ hoạt
động 24/24h đáp ứng nhu cầu cung cấp dịch vụ và quản lý vận hành các trang thiết bị
hoạt động tốt, điều đó đòi hỏi số lượng nhân viên tương đối lớn mới có thể đáp ứng được
công tác phục vụ.
Tính chuyên môn cao thể hiện ở sự đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Trong nhà
chung cư, khách hàng cần sự bình đẳng trong cách đối xử, cần được chú ý và có quyền
được quan tâm như nhau. Điều quan trọng nhất trong chính sách chất lượng dịch vụ để
làm thỏa mãn khách hàng là phải đảm bảo độ đồng đều ở mức cao nhất giữa các yếu tố
và tính nhất quán giữa khách hàng. Vì vậy một dịch vụ thường sẽ thuận lợi hơn nhiều nếu
như khách hàng nhận ra rằng dịch vụ đó cũng được cung cấp tương tự như mình đối với
khách hàng khác.
Hoạt động dịch vụ là một quá trình liên hoàn, cần có sự phối hợp nhịp nhàng giữa
tất cả các khâu, phục vụ cho việc tạo ra một sản phẩm hoàn hảo. Tất cả các yếu tố trên
đều hướng đến mục tiêu cuối cùng là thu lợi nhuận và đạt yêu cầu đặt ra.
Do đó hoạt động này đòi hỏi phải có một đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm và
trình độ trong nhiều lĩnh vực nhất là vai trò của những người quản lý, đứng đầu các khâu
không những phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực của mình mà còn cần phải có
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

hợp với Ban quản trị trong việc xem xét, quyết định dừng cung cấp các hoạt động dịch vụ
đối với các hộ không đóng góp các khoản thu theo quy định hoặc cố ý vi phạm các quy
định quản lý, sử dụng nhà chung cư; kết hợp với Ban quản trị để giải quyết những vấn đề
phát sinh trong quản lý sử dụng và cung cấp dịch vụ nhà chung cư. Ngoài ra, doanh
nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư phối hợp với Ban quản trị và chủ đầu tư nhằm
thực hiện tốt vai trò của mình trong quá trình quản lý vận hành cung ứng dịch vụ nhà
chung cư. Đồng thời doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
giữ vai trò là cầu nối cho người dân chung cư – Ban quản trị - nhà đầu tư để giải quyết
các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng chung cư.
Tóm lại, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cần tuân
thủ tất cả các lĩnh vực pháp luật điều chỉnh về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư, đảm bảo đáp ứng nhu cầu về dịch vụ của khách hàng cũng như phối
hợp tốt với các chủ thể khác nhằm kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đạt
hiệu quả.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

15

SVTH: Nguyễn Thị Như Thi


Luận văn tốt nghiệp

1.2.3

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Vai trò của kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư


chung cư
Pháp luật là nhân tố quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội, là phương
tiện để Nhà nước quản lý các mặt quan trọng trong đời sống và thực hiện chức năng của
mình. Pháp luật có vai trò quan trọng đối với Nhà nước trong việc quản lý, điều chỉnh và
phát triển kinh tế xã hội.
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

16

SVTH: Nguyễn Thị Như Thi


Luận văn tốt nghiệp

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ngày càng đóng vai trò quan
trọng đối với thị trường kinh doanh nhà chung cư. Nhà chung cư hiện nay đáp ứng nhu
cầu thiết yếu về nơi ở của người dân khi quỹ đất đang ngày một thu hẹp và giá trị nhà ở
ngày một cao thì lựa chọn sống trong chung cư là một trong những lựa chọn hàng đầu.
Khi quyết định sống trong một chung cư thì vấn đề về an ninh, trật tự và hệ thống trang
thiết bị cũng như những tiện nghi khác cũng rất được quan tâm. Chính vì vậy, hoạt động
kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc giữ gìn
hình ảnh chung cư thu hút khách hàng và tạo cho người dân sống trong chung cư một nơi
ổn định để sinh sống với nhu cầu luôn được đảm bảo. Từ đó thúc đẩy thị trường bất động
sản phát triển.
Chính vì vậy, việc pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ trong việc kinh doanh dịch
vụ quản lý nhà chung cư là rất cần thiết.
1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư từ
góc độ quản lý Nhà nước


và sau quá trình hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư cần làm, được làm những hoạt động mà pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản
lý vận hành nhà chung cư cho phép; và không được làm những điều pháp luật cấm hoặc
không cho phép.
Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành và chủ đầu tư biết được doanh nghiệp kinh doanh
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và chủ đầu tư có được những quyền và nghĩa vụ
như thế nào khi ký hợp đồng kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp quyền và lợi
ích hợp pháp của chủ đầu tư được đảm bảo: có được một pháp nhân độc lập, tin cậy, chịu
trách nhiệm đảm bảo duy trì hoạt động của chung cư một cách hiệu quả, đảm bảo kết cấu
nhà chung cư không bị thay đổi có thể ổn định sử dụng lâu dài. Có đội ngũ nhân viên có
trình độ chuyên môn giữ gìn hình ảnh, nâng cao giá trị nhà chung cư.
Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp chính doanh
nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tự hoàn thiện doanh nghiệp
phát triển thành doanh nghiệp mạnh, có uy tín, chất lượng trên thị trường, từ đó giúp cho
doanh nghiệp có thêm nhiều đối tác kinh doanh.
Chính pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và sự vận
động trong quá trình kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đã đào tạo và
huấn luyện nên những người kinh doanh giỏi, quản lý tài. Qua những đòi hỏi của thị
trường đã làm chuyên nghiệp hóa đội ngũ nhân viên ở nhiều lĩnh vực trong tổ chức kinh
doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư góp phần đẩy mạnh chất lượng dịch vụ,
đáp ứng đầy đủ nguyện vọng của khách hàng. Phát triển một ngành nghề mới là kinh
doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư từ
góc độ của người sử dụng chung cư
Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp người dân
chung cư có thể hiểu được quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư. Người dân chung cư có thể
tránh được sự lạm quyền của chủ đầu tư trong các hoạt động trong chung cư như giữ các


19

SVTH: Nguyễn Thị Như Thi


Luận văn tốt nghiệp

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Kết luận Chương 1
Nhà chung cư là loại tài sản có giá trị lớn, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của mỗi cá
nhân, gia đình. Người viết nghiên cứu nhà chung cư dưới góc độ kinh doanh thương mại
và dưới góc độ pháp luật về nhà ở. Thông qua quá trình Người viết làm rõ khái niệm về
nhà chung cư, đặc điểm, phân loại nhà chung cư và vai trò nhà chung cư dưới góc độ
kinh tế và xã hội. Có thể hiểu khái quát chung về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành
nhà chung cư theo đó kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động
mang tính thường xuyên, liên tục vì mục đích lợi nhuận của các chủ thể đáp ứng đủ các
điều kiện được pháp luật quy định tạo ra những sản phẩm dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu
của người dân trong chung cư, khiến cho hoạt động trong nhà chung cư đạt chất lượng,
đảm bảo lợi ích của người dân sống trong khu chung cư và đảm bảo sự vận hành tốt cho
nhà chung cư.
Chính vì đặc điểm của nhà chung cư nên việc kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành
nhà chung cư có đặc điểm của cơ bản như sau: Thứ nhất, hoạt động kinh doanh dịch vụ
quản lý vận hành nhà chung cư chịu sự tác động và điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp
luật. Thứ hai, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động
yêu cầu tính chuyên môn cao. Thứ ba, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành
nhà chung cư là hoạt động yêu cầu sự thống nhất của các chủ thể bởi đặc trưng của công
tác quản lý nhà chung cư được điều hành bởi nhiều chủ thể.
Ngoài ra, vai trò kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng được đúc