ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM ĐỨC ĐỒNG

XÂY DỰNG HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH SỐ XÃ VÂN TÙNG,
HUYỆN NGÂN SƠN,
TỈNH BẮC KẠN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học : TS.Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM ĐỨC ĐỒNG

XÂY DỰNG HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH SỐ XÃ VÂN TÙNG,
HUYỆN NGÂN SƠN,
TỈNH BẮC KẠN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

luận văn thạc sĩ này.
Tôi xin cảm ơn cán bộ, công chức Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh
Bắc Kạn, Trung tâm Công nghệ Thông tin Tài nguyên và Môi trường Bắc
Kạn, UBND huyện Ngân Sơn, xã Vân Tùng, phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Ngân Sơn, xã Vân Tùng - nơi tôi xin số liệu thực hiện đề tài đã
tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Tôi rất cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè những người đã luôn ở bên
cạnh động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn
tốt nghiệp thạc sĩ.
Thái Nguyên, ngày

tháng 10 năm 2014

Học viên

Phạm Đức Đồng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 27
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................ 27
2.2.1. Địa điểm ......................................................................................... 27
2.2.2. Thời gian ........................................................................................ 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 27
2.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội xã Vân Tùng ............................ 27
2.3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai xã Vân Tùng và hệ thống hồ sơ
địa chính xã Vân Tùng .............................................................................. 27
2.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số xã Vân Tùng ....................... 27
2.3.4. Xây dựng quy trình khai thác cơ sở dữ liệu địa chính trên một
trường phần mềm TMV.Lis và môi trường Web. ................................... 28
2.3.5. Kết quả đạt được và những thuận lợi khó khăn khi đưa CSDL địa
chính vào khai thác .................................................................................. 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu. .......................................... 28
2.4.2. Phương pháp xây dựng và xử lý số liệu, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu đã
thu thập tổng hợp số liệu theo quy chuẩn ................................................ 28


v

2.4.3. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 29
2.4.4. Phương pháp thành lập bản đồ kết hợp với phương pháp mô hình
hóa dữ liệu ................................................................................................ 29
2.4.5. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế ................................................ 29
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 30
3.1. Điều kiên tự nhiên kinh tế xã hội xã Vân Tùng ................................... 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................... 30

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 75


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL

: Cơ sở dữ liệu

BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CP

: Chính phủ

NĐ


HSĐC

: Hồ sơ địa chính

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

SOA

Service Oriented Architechture(mô hình kiến trúc
hướng dịch vụ)


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1 Các văn bản do Chính phủ ban hành ............................................... 16
Bảng 1.2 Các văn bản do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. ............... 18


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM ......................... 3
Hình 1.2. Mô hình địa chính LADM ................................................................ 4

Hình 3.22. Sơ đồ HTTTĐĐ tỉnh Bắc Kạn ...................................................... 60
Hình 3.23. Web quản lý đất đai tỉnh Bắc Kạn ................................................ 62
Hình 3.24. Tra cứu thông tin ........................................................................... 63
Hình 3.25. Phần mềm quản lý không gian ...................................................... 64
Hình 3.26. In giấy chứng nhận ........................................................................ 64
Hình 3.27. Quy trình thực hiện đăng ký cấp giấy ........................................... 65
Hình 3.28.Các bước giao dịch bảo đảm .......................................................... 66
Hình 3.29. Kết quả sau tách thửa .................................................................... 67
Hình 3.30.Tạo sổ địa chính ............................................................................. 68


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết
Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là
đồng bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn
hẹp. Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất
lượng, điều này đã tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai
cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi mô. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ
sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực
hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết ...
Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định. Tuy nhiên thực
trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính của nước ta nói chung và của huyện
Ngân Sơn nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết. Nhưng
huyện Ngân Sơn chưa có hệ thống bản đồ địa chính chính quy nên việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn

- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Đề tài đã đưa ra được những giải pháp có tính khả thi cao về xây
dựng và quản lý CSDL địa chính.
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo hữu ích cho các
nhà quản lý, các nhà lãnh đạo có những biện pháp cụ thể để áp dụng xây dựng
CSDL địa chính trên địa bàn tỉnh đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và phát
triển kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Kạn.
+ Sử dung công nghệ mới vào trong công việc khai thác cơ sở dữ liệu
trên môi trường mang Web, rất thuận lợi cho việc tra cứu và tìm kiếm thông
tin của nhà quản lý cũng như của các chủ sử dụng đất và xã hội, nâng lên một
tầm cao mới trong tiến trình minh bạch hóa thông tin về đất đai và tình phổ
rộng của trương trình. Đó là bước đệm đầu tiên trong tiến trình chính phủ điện
tử về lĩnh vực quản lý đất đai tại tỉnh Bắc Kạn.


3

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở dữ liệu địa chính
CSDL địa chính là hồ sơ địa chính được quản lý dưới dạng số sử dụng
các phần mềm chuyên môn như GIS, MICROSTATION, TMV.MAP,
TMV.CADAS, VILIS….CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng
th

, các nhà

khoa học luôn luôn cố gắng tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất
đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu về quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội Trắc
địa thế giới (FIG) đã hoàn th



5

Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất nhiều.
Tuy nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản:
- Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai
trò trong việc thực hiện, giải quyết các quyền.
- Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm. Ví dụ như
không cho phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu.
- Lớp LA_
. Các đơn vị không gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm,
đường, vùng trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai.
- Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành chính cơ bản. Đơn vị hành chính c

.
Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngoài ra nó có thể được
phát triển hoặc thêm các lớp khác. Bởi vì, mặc dù, LADM là một mô hình hạt
nhân trong lĩnh vực địa chính nhưng LADM không được mong đợi để xây
dựng hoàn toàn như trên cho bất cứ quốc gia nào mà mô hình sẽ được mở
rộng và bổ sung thêm các thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp
mới hoàn toàn nhưng nó phù hợp đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một
vùng và quốc gia đó.
Ví dụ. Mô hình Social Tenure Domain Model (STDM) được phát triển
dựa trên mô hình LADM là một sáng kiến của UN-Habitat (năm 2009) nhằm
hỗ trợ các nước mà trình độ quản lý đất đai còn yếu kém. [19].
Mối quan hệ giữa con người (Lớp Party) với các đơn vị không gian (Lớp
Spatial Unit) trong mô hình STDM được hiểu là mối quan hệ xã hội – Social
Tenure Relationship (Lớp Social Tenure). Mô hình này phù hợp với các nước có
nhiều khu nhà ổ chuột, mức độ thông tin về địa chính ít, nhiều diện tích đất dựa

địa chính của quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là tập hợp CSDL địa chính
của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện.
Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển CSDL địa chính
trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số
09/2007/TT – BTNMT quy định về CSDL địa chính. Theo Thông tư số
09/2007/TT-BTNMT thì CSDL địa chính được hiểu là hệ thống BĐĐC, sổ địa
chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và
quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh,
cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã. CSDL
địa chính bao gồm dữ liệu BĐĐC và các dữ liệu thuộc tính địa chính.
Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối
thiểu sau:
+ Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung
thông tin của BĐĐC và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định.
+ Từ CSDL địa chính in ra được:
- Giấy chứng nhận;
- BĐĐC theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định;
- Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định.
- Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy
chứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định;


8

- Trích lục BĐĐC, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc một khu
đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);
+ Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất,
tìm được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm
được thông tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu

+ Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị CSDL khác, phần
mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam.
Việc xây dựng CSDL địa chính ở nước ta dựa trên một số quy định theo
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính; Thông tư 17/2009/TT-BTNMT về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ
thuật về chuẩn dữ liệu địa chính. Tuy nhiên, CSDL địa chính được xây dựng
cũng phải gắn với các đặc điểm quản lý, sử dụng đất của địa phương để thể
hiện đầy đủ mối quan hệ con người – thửa đất nhằm đảm bảo cung cấp thông
tin cho công tác quản lý đất đai cũng như nhu cầu của người dân, cộng đồng.
1.2. Thành phần của CSDL địa chính
1.2.1. Bản đồ địa chính
+ Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ sung thành
BĐĐC. BĐĐC cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có sử dụng ảnh
chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung ở thực địa. BĐĐC cơ sở được đo
vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ.
+ Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ
bổ sung thành BĐĐC theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập
phủ kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện
hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ
xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu
thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê.
+ Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà


10

nước có thẩm quyền xác nhận. BĐĐC được thành lập bằng các phương pháp:
đo vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ BĐĐC cơ sở được đo vẽ bổ sung

- Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai.
+ Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên BĐĐC thì đều phải
chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin.
* Sổ địa chính
+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử
dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của
người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người
sử dụng đất. [14]
+ Sổ địa chính gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ người sử dụng đất.
- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích
thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung),
mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về
đất đai chưa thực hiện, số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ.
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
+ Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính
nơi có đất.
- Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.


12

13

Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành.
c. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng
thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ
gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư
thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và
trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSD đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm
cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSD đất đối với nhà chung cư,
nhà tập thể.
d. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSD đất, GCN
quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở tại đô thị thì không phải đổi GCN đó sang
GCNQSD đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển QSD đất thì người
nhận QSD đất đó được cấp GCNQSD đất theo quy định của Luật này.
Khoản 5 điều 41 Nghị định 181 ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định
những trường hợp sau đây phải được cấp mới GCNQSD đất
a) Tạo thửa đất mới do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;