Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MA TRƢƠNG THIÊM NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ ĐẤT
VÀ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI CHO ĐẤT SẢN
XUẤT NÔNG NGHIỆP VÀ ĐẤT Ở NÔNG THÔN
TẠI XÃ TRUNG HÒA, HUYỆN NGÂN SƠN,
TỈNH BẮC KẠN

Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Văn Hùng

Thái Nguyên -2014

trường tỉnh Bắc Kạn, Ủy ban nhân dân xã Trung Hòa và các sở, ban ngành khác có
liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực
hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc với sự giúp đỡ tận tình,
quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Ma Trƣơng Thiêm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
DANH MỤC CÁC CÙM TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích 2
1.3. Mục tiêu cụ thể 2
1.4. Yêu cầu của đề tài: 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

2.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 40
2.2.2. Tình hình quản lý và thực trạng đất đai 40
2.2.3. Điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 40
2.2.4. Nghiên cứu các vấn đề xây dụng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất
sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn) 40
2.2.5. Nghiên cứu thử nghiệm xây dụng vùng giá đất và giá trị đất đai ( đất
sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn,
tỉnh Bắc Kạn. 40
2.2.6. Áp dụng chi tiết hóa vùng giá đất để xây dựng bảng giá đất (đất sản
xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) 41
2.2.7. Đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và
công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã Trùng Hòa, huyện Ngân Sơn 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu. 41
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 41
2.3.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 41
2.3.3. Phương pháp xây dựng bản đồ 42
2.3.4. Phương pháp chuyên gia 43
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 44
3.1.2. Các nguồn tài nguyên 46
3.1.3. Kinh tế xã hội 47
3.2. Tình hình quản lý và thực trạng đất đai 50
3.2.1. Tình hình quản lý 50
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 53

GIS
: Hệ thống thông tin địa lý
HTĐ
: Hệ tọa độ
MDS
: Multi – Dementional Scaling
NĐ
: Nghị định
PCA
: Principal Component Analysis
QĐ
: Quyết định
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
UBND
: Ủy ban nhân dân
VND
: Việt Nam đồng
CSDL
: Cơ sở dữ liệu
DCDB
Cơ sở dữ liệu kỹ thuật số địa chính Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3. 1: Giá đất ở tại xã Trung Hòa 58

DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ giá theo từng khoảng giá 35
Hình 1.2: Các ứng dụng GIS tạo ra bản đồ phản ánh tốc độ tăng giá 36
Hình 3.1: Vị trí địa lý Xã Trung Hòa 44
Hình 3. 2: Thiết lập hệ quy chiếu cho vùng nghiên cứu 59
Hình 3.3: Sơ đồ địa chính xã Trung Hòa được chuẩn hóa và trên Arcgis 60
Hình 3.4: Bản đồ thể hiện vị trí phân bố các thôn trong xã Trung Hòa 61
Hình 3.5: Hệ thống giao thông tại xã nghiên cứu trong ArcGIS 62
Hình 3.6: Vùng dân cư trên trục đường chính 63
Hình 3.7: Bản đồ vùng giá đất theo quy định ở năm 2013 65
Hình 3.8: Dữ liệu thuộc tính xây dựng được 66
Hình 3.9: Bản đồ vùng giá đất nông nghiệp tại xã Trung Hòa 68
Hình 3.10: Bản đồ giá trị đất đai xã Trung Hòa năm 2013 - 2014 70
Hình 3.11: Cửa sổ làm việc vùng giá trị đất đai trên ArcGIS 71
Hình 3.12: Bảng giá đất chi tiết của xã Trung Hòa 73 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng
tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng
hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ [16]. Tuy nhiên, do sự chênh lệch giữa
giá đất quy định và giá trên thị trường, việc dùng giá đất do Nhà nước quy định để

1.3. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp và đất ở nông
thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn.
- Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất
nông nghiệp và đất ở nông thôn thử nghiệm tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn,
tỉnh Bắc Kạn.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý đất
đai trên địa bàn nghiên cứu.
1.4. Yêu cầu của đề tài:
- Ứng dụng kỹ thuật GIS và cơ sở dữ liệu địa chính xác định được vùng giá
đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất hàng loạt cho đất sản xuất nông nghiệp
và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa huyện Ngân Sơn Bắc Kạn đáp ứng được nhu
cầu của công tác định giá đất.
- Các số liệu thử nghiệm và phân tích bảo đảm đúng các số liệu của địa
phương và giải quyết được các mục tiêu đề ra.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và giá đất do Ủy ban nhân
dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo quy định tại Nghị
định này hàng năm. Nghị định đã nêu rõ:

2. Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định
căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh
hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị,
trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị được phân
thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với
đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao
nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó
theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm
thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác
nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại
đường phố tương ứng.
3. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn
cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong
từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự
từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức
sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó
theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức
sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Như vậy thực tế khái niệm vùng giá đất và vùng giá trị đã được đề cập tại các
nghị định này, đối với đất phi nông nghiệp được phân thành ba loại theo địa giới
hành chính là đồng bằng, trung du, miền núi để định giá, sau đó lại căn cứ vào hệ thống
giao thông và các trung tâm để phân loại theo vị trí. Đối với đất ở tại đô thị, đất sản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị thì


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
1.1.2. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt
1.1.2.1. Hệ thống giá đất
Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả
mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai,
quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý
về đất đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn
khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm
khác nhau. Có thể thấy điều này rất rõ ràng trong thực tế về giá đất ở Việt Nam, ví
dụ, khi nhà nước định giá đất cho mục đích quản lý, thu thuế quyền sử đất thì một
yêu cầu rất quan trọng trong tiêu chuẩn định giá là: hai thửa đất liền kề có cùng mục
đích sử dụng, có chung kết cấu hạ tầng thì có giá đất giống nhau; điều này đồng
nghĩa với việc khi định giá cho các mục đích đã nêu, Nhà nước không thể xem xét
đến những tác động cá biệt vào thửa đất như hình thể, kích thước của thửa
đất…[11],[12],[19]. Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên
thị trường, người mua, người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố như nhà nước
đã nêu ra để định giá, giá giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu
tố cá biệt như hình thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh
lời cá biệt của thửa đất nhiều khi chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy,
tâm linh và các yếu tố có ảnh hưởng đến tâm lý người sử dụng. Xét ở góc độ khác,
thửa đất thường có các công trình trên đất khác nhau, nhưng khi định giá đất từ giá
bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau; đấy là chưa nói
đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhưng trên thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đích
sử dụng và công năng tiềm ẩn khi chuyển đổi ví dụ như loại đất ở và đất dịch vụ
thương mại nhiều học viên và nghiên cứu sinh đã lẫn khi xác định các yếu tố này
trong nghiên cứu giá đất. Có rất nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói rằng
trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề không theo giá cá biệt của từng

thể dùng một khái niệm để phản ánh những loại giá có tính chất và mục tiêu sử
dụng khác nhau. Các loại giá đất trong hệ thống giá đất phải liên tục và bao trùm
toàn bộ quá trình quản lý. Nếu không đạt được điều này sẽ dẫn đến mâu thuẫn,
tranh chấp gây bất ổn định trong quá trình quản lý có liên quan đến giá đất nói riêng
và các chính sách trong quản lý đất đai nói chung.
1.1.2.2. Tác dụng hệ thống giá đất
Từ thực tiễn quản lý đất đai, cho thấy từ hệ thống quản lý nhà nước, các tổ
chức và cá nhân cần nắm được giá đất như một công cụ đo đếm lượng vốn về đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
đai và đánh giá xu hướng phát triển của giá đất trong nền kinh tế thị trường nhằm
thỏa mãn nhu cầu của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng và chuyển dịch đất
đai [16]. Về cơ bản hệ thống giá đất cần phát huy được các mặt sau:
- Tác dụng công cộng: Thông qua các tiêu chuẩn giá đất và xu hướng biến
động do nhà nước định kỳ công bố, có thể phản ánh được mức giá đất và xu hướng
của thị trường giá cả của thửa đất hàng năm (giá quy định và giá thực tế giao dịch)
có thể phản ánh khách quan lượng vốn hóa đất đai mà tổ chức hoặc cá nhân đang
nắm giữ để phát huy đầy đủ tiềm lực vốn và sử dụng hiệu quả đất đai.
- Tác dụng định hướng thị trường(giá tham khảo): Từ những nội dung trên đã
cho thấy thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn
hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Khi các mẫu giao dịch trên thị trường không
nhiều, giao dịch không rõ ràng, nếu không có một hệ thống giá đất và chế độ định
kỳ công bố giá, tư vấn khoa học hợp lý; không có cấp độ và một hệ thống chuẩn
mực giá đất được định kỳ xác định và công bố công khai sẽ rất khó bảo đảm cho hai
bên giao dịch có sự hiểu biết chung về thi trường đất đai. Dễ hình thành giao dịch
lệch ra ngoài giá thị trường bình thường bất lợi, cho giao dịch bình thường trên thị
trường cũng như quản lý thị trường giá đất [23].

- Giá đất hàng do UBND các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương ban hàng
hàng năm.
- Giá sàn, giá đấu thầu, giá trần .
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
- Giá thị trường: Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người
có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả
thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu
hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)
tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán
quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người mua
quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang
giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các
bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước
và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
Như vậy giá thị trường bên cạnh việc chịu tác động của các yếu tố chung của
hàng loạt có cùng các yếu tố tác động như hạ tầng, tính trung tâm, yếu tố môi
trường chung còn có những tác động cá biệt như hình thửa, chiều rộng, chiều sâu,
diện tích, các yếu tố phong thủy, văn hóa, tâm linh
- Giá bảo đảm Ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khi quyết định cho vay,
mức vay, thời hạn vay thường xem xét giá trị của nhà đất ( vật thế chấp ) để tránh

định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại
thời điểm đó. Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định định giá để quyết định phương thức
đánh giá. Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trường hay giá của
thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả các yếu tố tác động chung, riêng
và cá biệt đến thửa đất.
Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ước tính về giá cả của các thửa đất
đồng thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình
sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá. Tùy theo mục đích định giá mà người
ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu
tố tác động [17],[28].
Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính đến
tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giá
đất phái là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá biệt của
từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian. Giải quyết vấn đề này một số nước
phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệ
thống đăng ký đất đai và bất động sản.
- Vai trò của định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm.
Như đã phân tích, chỉ riêng việc giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất
đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để
làm căn cứ tính thuế. Không những vậy một hệ thống giá đất khách quan khoa học
phải được hình thành từ một quá trình hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ
thực tiễn theo yêu cầu khách quan và có tính chất và công dụng thống nhất. Định
giá hàng loạt và thiết lập bản đồ giá đất không những đáp ứng được yêu cầu quản lý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
trước mắt tạo ra như căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh,…) và thường
được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường”. Như vậy, trên thực tế vẫn còn hai
loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hay nói khác đi
việc đưa ra lý luận về một giá đất trong điều kiện phát triển thị trường có định
hướng là không khả thi.
Vì vậy, để hình thành được một hệ thống giá đất hoàn chỉnh, việc nghiên cứu
các yếu tố tác động trong một hệ thống lý luận khoa học là điều hết sức cần thiết.
Cần xem xét cơ sở lý luận này một cách thực tiễn khoa học. Dưới đây sẽ nghiên cứu
vấn đề này thông qua kinh nghiệm của một số mô hình có điều kiện vận dụng vào
thực tiễn ở nước ta.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam
1.2.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành.
Theo Hiến pháp Việt nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai). Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định. Không một
cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quyền sở hữu đất đai.
Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất
(gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Như vậy, giá đất ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và tại Điểm 24, Điều 4, Luật đất
đai 2003 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng
đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Điều 55, Luật đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4, Điều 56.

thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất
và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất
không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất;
tính tiền xử phạt hành chính đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
Nhà nước thực hiện định hướng thị trường, điều tiết thị trường đối với đất đai
thông qua quy hoạch. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng trong
một số trường hợp theo quy định. Trong một số trường hợp khác về quyền sử dụng
đất Nhà nước cho phép các bên liên quan xây dựng và áp dụng một giá đất theo thị
trường. Giá này được hình thành trong thị trường với sự tác động của các quy luật
kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh,…) và giá này
thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường”. Như vậy, trên thực tế vẫn
còn hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường [28].
1.2.2.2. Các đặc trưng của giá đất
- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài: đặc trưng này được xem
xét trên hai mặt [16]
+ Thứ nhất: Giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ khi
còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sau đó trong
quá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng với quá
trình đô thị hoá giá của thửa đất cũng tăng dần theo.
+ Thứ hai: xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua bán
đất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở đó xuất
hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó mới có khái
niệm giá và hình thành giá đất.