ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN TRỌNG DŨNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên – 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng vào công trình khoa học nào.
Tác giả luận văn
Trần Trọng Dũng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đƣợc bản luận văn này, trƣớc hết tôi xin chân thành
cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hƣớng dẫn
1.1.3. Một số khái niệm khác ............................................................................ 5
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT ............................... 5
1.2.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 5
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ............................................................ 6
1.3. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI ............................................................. 11
1.4. TÌNH HÌNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ
NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI................................................................................ 11
1.4.1. Trung Quốc. ......................................................................................... 11
1.4.2. Đài Loan ................................................................................................ 12
1.4.3 Nhật Bản. ............................................................................................... 13
1.5. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM . 13
1.5.1. Thị trƣờng đất đai ở Việt Nam trong những năm qua ......................... 13
1.5.2. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. ............ 18
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
1.5.3. Quá trình hình thành chủ trƣơng đấu giá ở Việt Nam ......................... 21
1.6. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ ĐỊA
PHƢƠNG ........................................................................................................ 30
1.6.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội .................................. 30
1.6.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ............................... 32
1.6.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh ...... 32
1.6.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh .......................... 33
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 35
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................... 35
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 35
2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 36
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai............................................ 87
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH ............................. 88
3.4.1. Về chính sách của Nhà nƣớc ................................................................ 88
3.4.2. Giải pháp về Kỹ thuật .......................................................................... 88
3.4.3. Giải pháp về cơ chế tài chính. .............................................................. 89
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 91
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 91
2. ĐỀ NGHỊ..................................................................................................... 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 93
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND
Ủy ban nhân dân
BĐS
Bất động sản
T.W
Trung ƣơng
NN
TS
Thủy sản
TDTT
Thể dục thể thao
GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng
HĐND
Hội đồng nhân dân
MCL
Mức chênh lệch
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Hà Tĩnh ................... 50
Bảng 3.2: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 tại dự án khu dân cƣ
vùng Đội Thao - Vƣờn Cộ thuộc xã Thạch Trung ............................................ 65
Bảng 3.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 tại dự án khu dân cƣ
vùng Đội Thao - Vƣờn Cộ thuộc xã Thạch Trung ............................................ 66
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 và 2013
tại dự án khu dân cƣ vùng Đội Thao - Vƣờn Cộ thuộc xã Thạch Trung............ 66
Hình 3.5: Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất khu đô thị Bắc thành phố ..... 73
Hình 3.6: Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất đƣờng bao phía Tây ............. 78
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt
không thay thế đƣợc, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã
hội tồn tại và phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nƣớc
ta, cơ chế kinh tế thị trƣờng đã làm cho các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hƣớng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai.
Điều 1, Luật Đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nƣớc thống nhất quản lý. Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn
vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là
tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dƣới hình thức giao
đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất[12].
Điều 12, Luật Đất đai 1993 cũng đã quy định “Nhà nƣớc xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi
thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và
theo từng thời gian[12].
Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
UBND thành phố đã tiến hành thực hiện công tác đấu giá QSD đất ở để tạo
nguồn kinh phí, đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản
lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn.
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, đƣợc sự phân công của Nhà trƣờng, và sự
hƣớng dẫn giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, chúng tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài:
"Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh"
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh để thấy đƣợc kết quả đã đạt đƣợc, những
khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại
đó sao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới đạt hiệu
quả cao hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
3
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá đƣợc thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự
án điển hình trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.
- Đánh giá đƣợc hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một
số dự án điển hình trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.
- Đề xuất đƣợc một số giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại sao
cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh
Hà Tĩnh trong giai đoạn tới đạt hiệu quả cao hơn.
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài
sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”[15].
Đất đai là BĐS nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trƣờng BĐS. Các nƣớc theo
kinh tế thị trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, Australia, một số nƣớc
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá đƣợc giao dịch trên thị trƣờng BĐS;
Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch trên thị
trƣờng BĐS, nhƣng đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc không đƣợc mua bán mà
chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất[14], [17].
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trƣờng BĐS ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất ”[14].
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trƣờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trƣờng BĐS có thể đƣợc hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị
trƣờng hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh
thông qua trao đổi và lƣu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
5
kết kinh tế giữa ngƣời với ngƣời để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trƣờng
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS [28], [14].
Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trƣờng
hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lƣợng và giá cả [30]
Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nƣớc ta không giống các quốc
gia thông thƣờng có chế độ tƣ hữu đất đai: Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có
quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất;
thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tƣơng đối dài, nói chung đều trên dƣới 20
năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho
thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tƣơng tự nhƣ quyền sở hữu.
Nếu nhƣ trƣớc đây Nhà nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng
cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để
xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất đƣợc hình thành trong
các trƣờng hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003)[13].
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất, do đấu thầu dự án
có sử dụng đất hoặc do sự thỏa thuận giữa ngƣời bán và ngƣời mua thuần
túy, nó phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất
đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Xét về
phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định[4]
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tƣ bản chủ nghĩa. Địa
tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các
khu đất trong thành thị. Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
8
có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản
phẩm đặc biệt. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí
thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thƣơng mại, dịch
vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao.
Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả
độc quyền của sản phẩm thu đƣợc trên đất đai ấy, mà nhà tƣ bản phải nộp cho
địa chủ.
Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp
có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của
đất; điều kiện tƣới tiêu nƣớc; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị
trí của thửa đất. Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau.
Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các
thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể
giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác
biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự
khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử
dụng). Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hƣởng lớn đến
địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện
tƣới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu đƣợc đề cập khi xem xét địa tô đất
nông nghiệp[9].
mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công
thức này đƣợc giải thích nhƣ sau: Nhà kinh doanh đất đai coi tiền thuê đất là
một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất
nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải đƣợc xem nhƣ một
khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tƣ
thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này
cũng phải đƣợc xem nhƣ một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì ngƣời
kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn [9].
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thƣờng
đƣợc quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung
thì giá cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
10
là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Ngƣời cung
cấp và ngƣời tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2)
Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lƣợng cung theo biến
động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết định. Nhƣng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thƣờng
là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo
nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [21].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên
hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Sự
tăng số lƣợng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của
Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc tăng cƣờng thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005
của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Thông tƣ số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính
hƣớng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá.
- Nghị định 69/2009/NĐ- CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ tái định
cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về
Về bán đấu giá tài sản.
- Các Quyết định của UBND tỉnh về việc thu hồi đất, giao đất cho các
Ban Quản lý dự án thực hiện việc khai thác quỹ đất đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ
tầng trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh.
- Qui chế bán đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở.
1.4. TÌNH HÌNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ
NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
1.4.1. Trung Quốc.
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Luật
quản lý BĐS của Trung Quốc (đƣợc Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
12
thông qua. Chủ tịch nƣớc công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi
hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
13
nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối
ƣu. Chƣơng trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về
đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu đƣợc từ đất đô thị cho mục đích
công cộng. Mục tiêu cao nhất của chƣơng trình là đƣa tất cả giá trị gia tăng
của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển
cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân[29].
1.4.3 Nhật Bản.
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu đƣợc thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trƣờng
BĐS cũng bị ảnh hƣởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh
doanh BĐS cũng nhƣ các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những
BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phƣơng tịch thu BĐS của những cá nhân không thanh toán đƣợc nợ và rao
bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ đƣợc tiến hành thanh toán cho những
khoản nợ[16].
Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao
động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai đƣợc coi là nguồn lực quan trọng
hàng đầu và không thể thiếu đƣợc. Trong những năm qua, các nƣớc đều có
các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã
hội để đất đai đƣợc khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài
Loan và Trung Quốc[30], [29].
1.5. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.5.1. Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm qua
1.5.1.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trƣờng BĐS ở
nƣớc ta thành 4 giai đoạn sau đây:
a. Giai đoạn trước năm 1946.
dù trên thực tế thị trƣờng ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở
hầu hết các đô thị).
d. Giai đoạn từ 1993 đến nay:
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát
triển của nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ
đất đai đã đƣợc chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nƣớc
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
15
đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất
khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất đƣợc pháp luật
ghi nhận là một chế định pháp luật và đƣợc đƣa thành một nội dung quản lý Nhà
nƣớc về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật đất đai năm 1993)[12].
1.5.1.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam
a. Thực trạng của thị trường bất động sản trên địa bàn cả nước
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết định giá. Sức mạnh
của tƣơng tác cung và cầu quyết định tới giá trị thị trƣờng của BĐS, đƣợc
phản ảnh qua những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất
về cơ bản là cố định (bất biến). Điều này có nghĩa là giá của đất trong một
khu vực nhất định sẽ đƣợc xác định bằng yếu tố cầu nhƣ mật độ dân cƣ, tỉ lệ
tăng trƣởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa phƣơng, khả năng của hệ
thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp.
Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng đất khác đã có ảnh hƣởng
trái ngƣợc, bởi vì chúng giới hạn lƣợng cung sẵn có về đất đai cho một sử
s
d
số lượng
Q Q'
Hình 1.2: Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trường đặc thù
b. Các nhu cầu về đất đai
Từ năm 2000 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nƣớc ta đã
có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất đƣợc khai thác sử dụng triệt để, tiết
kiệm. Theo Cục Thống kê Báo cáo tổng điều tra đất đai năm 2010, tổng diện
tích các loại đất kiểm kê của cả nƣớc là 33.093.857 ha. Trong đó diện tích các
loại đất: Sản xuất NN, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, và đất ở qua các kỳ
biến động nhƣ sau:
Bảng 1.1. Bảng so sánh diện tích các loại đất
Đơn vị tính : ha
LOẠI ĐẤT
1. Diện tích đất sản
xuất nông nghiệp
2. Đất lâm nghiệp
3. Đất chuyên dùng
4. Đất ở (ĐT và NT)
Diện tích
năm 2000
Diện tích
năm 2005
Diện tích
680.477
3.102.382
311.564
155.250
571.616
410.713
82.049
Nguồn: Cục Thống kê (tổng điều tra đất đai năm 2000, năm 2005
và năm 2010).
Phục vụ cho các mục tiêu trên, từ 2000 đến nay cả nƣớc đã thực hiện
việc giao đất đối với các loại đất nhƣ sau:
- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
Copyright: Tài liệu đại học ©