BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

LÊ THỊ HỒNG VÂN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng
Mã số: 60340201

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014


BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

LÊ THỊ HỒNG VÂN

Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng
Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: TS. Đặng Thị Ngọc Lan

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “ Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động
sản tỉnh Vĩnh Long” là công trình nghiên cứu do tôi thực hiện với sự hướng dẫn, hỗ trợ


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ..............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
TÓM TẮT...................................................................................................................vi
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ.................................................... viii
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................ix
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .............................................................................. 1
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 2
4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................... 2
6. Bố cục của đề tài: ................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................... 4
1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS ............................................................... 4
1.1.1

Khái niệm, hàng hoá, thị trường BĐS .........................................................4

1.1.1.1

Khái niệm BĐS .................................................................................... 4

1.1.1.2

Khái niệm hàng hoá BĐS .................................................................... 4



iv

1.2.2

Các sắc thuế liên quan đến BĐS ...............................................................11

1.2.3

Các khoản thu tài chính khác liên quan đến Bất động sản ........................13

1.2.4

Chính sách giá ...........................................................................................14

1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BĐS.......................................................................................................... 14
1.4 KINH NGHIỆM TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS
SINGAPORE VÀ CÁC BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO THỊ TRƯỜNG BĐS
TỈNH VĨNH LONG................................................................................................... 17
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................................... 20
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG........................... 21
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM......................................... 21
2.1.1

Quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam .........................................21

2.1.2


KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .......................................................................................... 68
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG ....................................................................... 69
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG ĐẾN
NĂM 2020 ................................................................................................................. 69


v

3.2 HOÀN THIỆN CÁC YẾU TỐ CƠ BẢN CẤU THÀNH THỊ TRƯỜNG BĐS
TỈNH VĨNH LONG................................................................................................... 73
3.3 CÁC GIẢI PHÁP VỀ TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS
TỈNH VĨNH LONG ĐẾN NĂM 2020 ...................................................................... 74
3.3.1

Các giải pháp về tín dụng NH ...................................................................74

3.3.2

Chứng khoán hoá BĐS ..............................................................................77

3.3.3

Tích cực xây dựng các quỹ ĐT tín thác BĐS ...........................................78

3.3.4

Nguồn vốn huy động cá nhân....................................................................79



Mở rộng môi trường đầu tư, hội nhập quốc tế cho thị trường BĐS ..........91

3.5.2

Tạo lập và tăng cung hàng hóa cho thị trường BĐS .................................91

3.5.3

Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS và thị trường BĐS công khai, minh

bạch

...................................................................................................................92

3.5.4

Thành lập các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS ............................................94

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .......................................................................................... 95
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 97
PHỤ LỤC


vi

TÓM TẮT
T
3

BĐS: Bất động sản
BQLDA: Ban quản lý dự án.
CN: Công nghiệp
HDB: Cơ quan phát triển nhà ở của Singapore
FPI: Dòng vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài
FDI: Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
KCN: Khu công nghiệp
MDEC: Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Đồng bằng sông Cửu Long.
NHNN: Ngân hàng Nhà nước
NHTM: Ngân hàng Thương mại
NH: Ngân hàng
NOXH: Quỹ phát triển nhà ở xã hội
NSNN: Ngân sách Nhà nước
QSDĐ: Quyền sử dụng đất.
TX: Thị xã
UBND: Ủy ban nhân dân
VAMC: Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng
TNDN: Thu nhập doanh nghiệp
KT-XH: Kinh tế xã hội
CNH –HĐH: Công nghiệp hoá – hiện đại hoá
REIT: Quỹ tín thác BĐS ( Real estate investment trust)
BOT: Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao
BT: Hợp đồng xây dựng- chuyển giao
GDP: Tổng sản phẩm quốc nội ( Gross Domestic Product)


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Hình 2.1: Tình hình FDI vào BĐS và FDI đăng ký từ năm 2004 -2013

Bảng 2.8: Dư nợ tín dụng và dư nợ tín dụng BĐS tại Vĩnh Long
Bảng 2.9: Nguồn vốn đầu tư địa phương cho BĐS Vĩnh Long
Bảng 2.10: Phân bổ diện tích các loại đất giai đoạn 2011 - 2015


1

TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường BĐS là một trong những thị trường bị tác động mạnh nhất của suy thoái
kinh tế kéo dài kể từ năm 2008. Hàng hoá tồn kho trên thị trường BĐS rất lớn kể cả
trên thế giới, Việt Nam và tỉnh Vĩnh Long nói chung. Vì vậy việc tìm kiếm giải pháp
đặc biệt là giải pháp tài chính để thúc đẩy phát triển trở lại thị trường BĐS là mong
muốn của chính phủ cũng như các Công ty BĐS là hết sức cấp thiết.
Vì vậy, câu hỏi cần đặt ra cho thị trường BĐS Vĩnh Long là: tại sao phải phát triển thị
trường BĐS? giải pháp tài chính nào phù hợp để phát triển thị trường BĐS lành mạnh
và bền vững? những kinh nghiệm đã học được từ cách thức quản lý thị trường BĐS
của các nước? nhằm giúp các nhà quản lý nhanh chóng tìm ra các giải pháp hỗ trợ thúc
đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và để phát triển thị trường BĐS thì có
rất nhiều giải pháp thì trong đó giải pháp về tài chính có ý nghĩa rất quan trọng . Xuất
phát từ yêu cầu đó, đề tài: “ Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động
sản tỉnh Vĩnh Long” được lựa chọn nghiên cứu được tác giả thực hiện với mong
muốn tìm ra các mặt hạn chế, bất cập từ hệ thống chính sách, pháp luật của Nhà nước
và các giải pháp tài chính trong quá trình phát triển thị trường BĐS Vĩnh Long để tìm
ra các giải pháp hiệu quả nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế
tham gia phát triển thị trường này là hết sức cần thiết. Ngoài ra, nghiên cứu cũng góp
phần phát triển và quản lý hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở,
bảo đảm nguồn cung quỹ nhà ở cho người dân là một trong những vai trò quan trọng
của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở và đề ra những giải pháp
tài chính phù hợp để phát triển thị trường BĐS, để giúp thị trường bất động sản tỉnh

làm rõ các thực trạng và đề xuất các giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường
BĐS tỉnh Vĩnh Long.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Trải qua quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam khá dài đã có rất
nhiều nghiên cứu về sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam, TP.HCM dựa trên các
nhân tố tài chính như tín dụng BĐS, chính sách thuế BĐS,… Tuy nhiên, vì rất nhiều lý
do khác nhau mà các nghiên cứu vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế nhằm hỗ trợ
phát triển một thị trường BĐS bền vững tại Việt Nam nói chung và tỉnh Vĩnh Long nói
riêng cụ thể một số nghiên cứu nổi bậc như sau: Các giải pháp tài chính để phát triển
thị trường BĐS tại TP.HCM của Nguyễn Tuấn Kiệt (2007). Giải pháp tài chính góp
phần phát triển thị trường BĐS Thành Phố Hồ Chí Minh đến năm 2015 (2010) của
Nguyễn Tăng Đông. Giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam (
2011) của Lê Thị Thanh Nguyệt.
Tóm lại do nhiều lý do khác nhau mà các nghiên cứu vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu
thực tế là hình thành một hệ thống bao gồm cả về hoạt động tín dụng lẫn chính sách


3

thuế đối với BĐS nhằm tháo gỡ khó khăn để phát triển thị trường BĐS Vĩnh Long đã
có nhiều nghiên cứu và luận văn đã làm nhưng từng giai đoạn có những biến động
khác nhau, riêng giai đoạn biến động những năm gần là “ nóng” nhưng đến thời điểm
hiện nay chưa có tác giả nào đề cập đến. Trên cơ sở lý thuyết cùng với sự so sánh sự
biến động trên thị trường BĐS giữa giai đoạn nghiên cứu với các giai đoạn trong quá
khứ, tổng hợp làm cơ sở cho việc làm rõ các thực trạng và đề xuất các giải pháp tài
chính nhằm phát triển thị trường BĐS tại tỉnh Vĩnh Long, kết hợp với việc tham khảo
ý kiến nhiều đối tượng là những người hoạt động trong ngành BĐS, tác giả hy vọng sẽ
mang lại cho người đọc cái nhìn rõ nguyên nhân tại sao thị trường BĐS đang diễn biến
như thế, giải pháp tài chính nào phù hợp với sự phát triển thị trường BĐS trong thời
gian tới.

đó vay trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kiềm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.1.2 Các chủ thể hoạt động trên thị trường BĐS
1.1.2.1 Người mua
Người mua là những người tiêu thụ trực tiếp hàng hóa BĐS. Chính những người tiêu
thụ này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp
nhận với những sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị
trường BĐS. Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm được xây dựng
hoàn chỉnh. Thông qua các nhà tiếp thị BĐS, họ có thể tiếp xúc trao đổi với nhà cung
cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng để có điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết


5

kế xây dựng, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng. Sự tham gia của họ đóng vai trò tích cực
trong quá trình phát triển của BĐS. Đôi khi, Nhà nước cũng đóng vai trò là người mua
trên thị trường BĐS theo cách gián tiếp thông qua các doanh nghiệp Nhà nước.
Tóm lại, người mua là những người có nhu cầu sử dụng hoặc sở hữu BĐS với nhiều
mục đích khác nhau. Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu
tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng) để
bán, cho thuê… nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời (hình thức đầu cơ) hoặc nhu
cầu kinh doanh phát triển lên sẽ tạo ra thị trường đầu cơ BĐS.
1.1.2.2 Người bán
Trên thị trường BĐS, các chủ thể tham gia vào bên bán BĐS rất đa dạng bao gồm các
cá nhân hoặc doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

 Cá nhân: Là những người sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có QSDĐ ) tham gia vào
thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế
chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh… Những người tham gia vào bên
bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người

Doanh nghiệp BĐS tư nhân có vốn hoàn toàn là của tư nhân. Hình thức phổ

biến của các doanh nghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, các công ty
TNHH kinh doanh phát triển nhà và BĐS.
1.1.2.3 Các thể chế kinh doanh dịch vụ BĐS
Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa
họ còn có các thể chế kinh doanh dịch vụ BĐS làm cầu nối. Luật Kinh doanh BĐS xác
định có các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BDS, tư vấn BĐS, đấu
giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
1.1.2.4

Cơ quan quản lý Nhà nước

Các thể chế quản lý Nhà nước kiểm soát và hỗ trợ thị trường BĐS thông qua các công
cụ chính sách, luật pháp và các quy định về quản lý và kiểm soát sử dụng đất, thuế
BĐS (đất đai, nhà cửa), thuế thu nhập, tài chính cho BĐS, … Các thể chế Nhà nước
liên quan đến thị trường BĐS ở Việt Nam như: Cơ quan lập pháp (Quốc hội) và các cơ
quan Nhà nước khác như: Chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ
Tài chính và Tổng Cục thuế, NHNN và các UBND cấp tỉnh và thành phố trực thuộc
Trung ương và các Sở trực thuộc có liên quan.
1.2 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
1.2.1 Các nguồn vốn đối với BĐS
 Vốn từ các quỹ đầu tư của nhà nước
Nguồn vốn đầu tư nhà nước bao gồm nguồn vốn của NSNN, nguồn vốn tín dụng đầu
tư phát triển của nhà nước và nguồn vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước.


7



-

Một loại hình kinh doanh mà nhà đầu tư mua cổ phiếu tư sự tính nhiệm của họ

vào khả năng chuyên nghiệp, kinh nghiệm và uy tín của một công ty, và ủy thác cho
công ty này đầu tư vào BĐS để kiếm lời.
-

Quy định pháp luật (hoặc Quy chế về REIT) điều chỉnh mà chức năng chính

của REIT, giúp huy động các nguồn vốn dài hạn để phát triển thị trường BĐS thông
qua các ưu đãi có điều kiện về thuế.
-

REIT là bất kỳ doanh nghiệp nào tồn tại đáp ứng các yêu cầu và điều chỉnh bởi

Quy chế REIT đã được đề cập ở trên.
 Vay vốn của các tổ chức tín dụng
Ngoài nguồn cổ phần và chiếm tỷ lệ nhỏ, các công ty trong nước bao gồm các công ty
xây dựng và kinh doanh nhà sử dụng nguồn tài trợ chính để đầu tư vào các dự án BĐS
lớn là các khoản vay từ các NHTM. Tín dụng BĐS là yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt
động kinh doanh BĐS, là cầu nối giữa người sản xuất, xây dựng, chuyển QSDĐ,... góp
phần phát triển kinh tế. Vốn vay NH giúp cải tạo kết cấu hạ tầng, đồng thời giúp người
dân chưa đủ điều kiện kinh tế vẫn sở hữu nhà ở, đất đai. Chính sách tín dụng ngân
hàng trong lĩnh vực BĐS còn hỗ trợ và khai thác nguồn lực các doanh nghiệp trong và
ngoài nước đầu tư BĐS, làm tăng thêm các nhu cầu về văn phòng, nhà xưởng, nhà
ở...góp phần làm thị trường BĐS thêm sôi động.
 Vốn huy động trước từ các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức
Đây là kênh mà các chủ đầu tư thường sử dụng để huy động vốn với mục tiêu là chi

-

Hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa pháp luật và thể nhân: các cá nhân cùng với

tổ chức đầu tư BĐS chuyên nghiệp thông qua hợp đồng hợp tác để sử dụng tiền nhàn
rỗi của họ cho một số dự án. Đổi lại những cá nhân trên có thể hưởng lợi từ việc nhận
được quyền sở hữu của một số đất và nhà dự án tương ứng với đóng góp của họ. Thực
tế, loại hình này chỉ sử dụng với các dự án BĐS mà lợi nhuận thu được là từ việc giao
dịch đất đai và nhà. Mặt khác, những đóng góp của các cá nhân đó dường như chỉ là
một khoản trả trước của khách hàng. Hình thức này cần có sự bảo vệ của luật pháp và
hướng dẫn cụ thể từ các cơ quan chức năng, nếu không thì có thể gây ra một số tranh
chấp và tổn thất cho nhà đầu tư cũng như có tác động không tốt đến môi trường kinh
doanh.
 Chứng khoán hoá
Chứng khoán hoá là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu “tính thanh
khoản” nhưng lại có thu nhập bằng tiền cao trong tương lai như các khoản phải thu,
các khoản nợ rồi chuyển đổi chúng thành trái phiếu và đưa ra giao dịch trên thị trường
tài chính. Chứng khoán hoá đôi khi được gọi là trái phiếu hoá. Thông thường, kỹ thuật


10

chứng khoán hoá được thực hiện trên hai nhóm tài sản chủ yếu đó là: các khoản vay
được thế chấp bằng BĐS và các tài sản tài chính không được thế chấp bằng BĐS. Mục
tiêu của chứng khoán BĐS là:
-

Đối với các bên chủ đầu tư dự án:
+ Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tư cho dự án xây dựng cơ sở hạ tầng,


2

gia giao dịch trên thị trường giao dịch tập trung.
+ Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi ro,
đặc biệt là cho nhà đầu tư cổ tức
+ Giảm thiểu được rủi ro có thể ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể
phát hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lượng” của
tài sản chuyển hoá
Những điểm cần lưu ý khi thực hiện chứng khoán hoá BĐS:


11

Khi phát hành trái phiếu (chứng khoán hoá), thực thi chỉ là trái phiếu công trình không
có bảo lãnh, tức nhà đầu tư phải tin tưởng hoàn toàn vào năng lực của chủ đầu tư và
khả năng hoàn thành công trình mà hoàn toàn không có bảo lãnh, bảo hiểm gì. Đây là
điều hết sức rủi ro trong điều kiện thị trường tài chính bất ổn. Nhà đầu tư phải tự trang
bị đầy đủ kiến thức và hết sức thận trọng nhận biết rõ rũi ro để có thể tránh được
những rủi ro lớn trong việc ra quyết định.
 Nghiệp vụ Repo BĐS.
Repo ( Repurchase order) là dịch vụ phát sinh từ các nghiệp vụ cho vay có đảm bảo
(cầm cố giấy tờ có giá như chứng khoán, BĐS). Chủ BĐS cần giải chấp ngân hàng sẽ
được hỗ trợ vốn ngay lập tức nếu thỏa thuận bán tài sản cho công ty và cam kết sẽ mua
lại BĐS đó sau khoảng thời gian nhất định với giá cao hơn giá bán ban đầu. Phần
chênh lệch giữa giá bán ban đầu thấp hơn giá mua lại chính là khoản lãi trả cho người
cho vay. Giá trị thực tế của khoản vay thường thấp hơn giá trị thị trường của BĐS thế
chấp và kỳ hạn hợp đồng Repo ngắn, được điều chỉnh để đáp ứng một cách chính xác
các nhu cầu của người vay.
Nghiệp vụ Repo được hiểu là: Đầu tiên, doanh nghiệp sẽ thỏa thuận mua lại nhà của
người cần bán sau khi thông qua việc thẩm định, xác định giá trị tài sản cụ thể. Kế đến,

QSDĐ bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai phải nộp thuế chuyển QSDĐ. Mục đính của thuế chuyển
QSDĐ là để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, hạn chế đầu cơ, và tăng nguồn
thu cho NSNN.
 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế thu đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại
đô thị và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng KCN; đất
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng
sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Mục đích của thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp nhằm góp phần hạn chế đầu cơ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả
hơn và phát triển thị trường BĐS lành mạnh. Mục tiêu này thể hiện ở việc thu thuế cao
đối với trường hợp người có nhiều thửa đất ở, người sử dụng đất lấn, chiếm, đất sử
dụng không đúng mục đích...


13

1.2.3 Các khoản thu tài chính khác liên quan đến Bất động sản
 Thu tiền sử dụng đất
Là những người được Nhà nước giao đất để sử dụng; người đang sử dụng đất trong các
trường hợp như: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử
dụng đất hoặc được thuê đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng
đất, đất sử dụng để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội
hóa) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao; Đất nông nghiệp được
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng vào mục đích đất phi
nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất; Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở.
 Thu tiền thuê đất
Là khoản thu tiền thuê mặt đất, mặt nước theo quy định Nhà nước cho thuê đất, thuê

T
2

T
1

T2
1

tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định.” ( Khoản 20 Điều 3 Luật đất đai 2013). Theo quy định, Chính phủ sẽ ban hành
T
2

khung giá đất và trên cơ sở khung giá đó, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất cụ
thể áp dụng tại địa phương. Kể từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, Chính
phủ ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
trong cả nước đã bắt đầu xây dựng bảng giá đất. Theo đó, năm phương pháp định giá
đất gồm: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất.
1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BĐS
Các đặc điểm đã được phân tích trên đây của thị trường BĐS, có thể nhận thấy rằng thị
trường BĐS được thể hiện tiêu biểu qua chỉ số tỉ suất sinh lợi BĐS, chịu ảnh hưởng
của nhiều nhóm nhân tố khác nhau như nhóm nhân tố vĩ mô; nhóm nhân tố về chính
sách, định hướng, qui hoạch của nhà nước; nhóm nhân tố thị trường vốn; nhóm nhân
tố về thông tin thị trường; nhóm nhân tố về tâm lý thị trường. Chúng ta có thể phân
tích thêm về một số nhóm nhân tố tiêu biểu có tác động đến thị trường BĐS là các
nhóm nhân tố kinh tế vĩ mô như tổng sản phẩm quốc nội -GDP, chì số tăng giá tiêu
dùng - CPI và nhóm nhân tố thị trường vốn( tăng trưởng tín dụng; tỉ suất sinh lợi