Chương 2: THỰC TRẠNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TRÍ VIỆT
2.1.
Tổng quan về công ty cổ phần bất động sản Trí Việt
2.1.1. Giới thiệu về công ty
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẨN BẤT ĐỘNG SẢN TRÍ VIỆT
Tên giao dịch tiếng Anh: TRÍ VIỆT REAL ESTATE JOINT STOCK COMPANY
Tên công ty viết tắt: TVRE
Địa chỉ trụ sở chính: Toà nhà 142 Đội Cấn – Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội.
Vốn điều lệ: 60 tỷ
Mã số thuế: 0104914897
Ngày thành lập: 2009
Nơi thành lập: Hà Nội
Mục tiêu: Trí Việt luôn nỗ lực ứng dụng hiệu quả công nghệ mới, nguồn nhân lực chất
lượng cao trong công việc, nhằm mang đến cho khách hàng những nguồn thông tin
gía trị giúp cho sự hợp tác trở nên hiệu quả cao nhất. Và thúc đẩy nền kinh tế nói
chung và thị trường Bất động sản nói riêng.
Tầm nhìn: Tạo ra giá trị thương hiệu “hoạt động nhanh chóng và hiệu quả “. Trở
thành một trong những công ty đi tiên phong trong lĩnh vực Bất động sản.
Được thành lập từ ngày 14/3/2009, qua 3 năm hoạt động trong lĩnh vực đầu tư khai
thác kinh doanh bất động sản. Công ty cổ phần Bất động sản Trí Việt luôn được
khách hàng, thị trường đánh giá cao về chất lượng sản phẩm dịch vụ, trở thành đối
tác tin cậy của nhiều tập đoàn, công ty.
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động
Bao gồm 2 lĩnh vực:
•
•
Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Dịch vụ tư vấn bất động sản
Dịch vụ đấu giá bất động sản
Dịch vụ quảng cáo bất động sản
Dịch vụ quản lý bất động sản.
Cơ cấu tổ chức
Ban lãnh đạo: Chủ tịch Hội đồng quản trị: Phạm Thanh Tùng
Giám đốc: Đỗ Thanh Hà
Số lượng cán bộ công nhân viên: 35
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
GIÁM ĐỐC
Phó giám đốc kinh doanh
Bộ phận hỗ trợ kinh doanh
Phòng Kinh Doanh
Giám đốc kinh doanh
Phòng kế toán
Nhóm 3
Nhóm 2
Nhóm 1
Phòng hành chính
Phòng uỷ thác đầu tư
Phòng phân tích đầu tư
Ban kiểm soát
Sơ đồ tổ chức:
chung), các ngành dịch vụ tăng 11,1% (đóng góp 5,6% vào mức tăng chung), ngành
nông, lâm, thuỷ sản tăng 7,2% (đóng góp 0,5% vào mức tăng chung). Cơ cấu kinh tế có
sự cải thiện đúng hướng, trong đó dịch vụ 52,5%; công nghiệp và xây dựng 41,4%;
nông nghiệp 6,1% ; GDP bình quân/người 37 triệu đồng ; khu vực kinh tế Nhà nước
tạo ra khoảng 45% GDP (giảm so với mức 52,1% năm 2005), kinh tế ngoài nhà nước
tạo ra khoảng 38% GDP (tăng so với mức 31,8% năm 2005) và khu vực có vốn ĐTNN
tạo ra khoảng 17% GDP (tăng nhẹ so với mức 16,1% năm 2005).
Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm
Hình 2.2: Biểu đồ tốc độ tăng trường GDP qua các năm
Nguồn: Báo cáo quý CBRE
Năm 2011, tổng sản phẩm nội địa (GDP) của Hà Nội đạt 80.952 tỷ đồng, tăng tới
10,1% so với năm trước và là mức tăng trưởng tích cực. Ngành công nghiệp xây dựng
tăng 10,3% (đóng góp 5,1% vào mức tăng chung). Theo báo cáo của Cục thống kê Hà
Nội, Quý I năm 2011, Hà Nội phát triển và tăng trưởng khá so cùng kỳ năm trước:
Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 9,2%; giá trị sản xuất công nghiệp tăng 13,1 %; vốn
đầu tư phát triển trên địa bàn tăng 10,4%; tổng mức bán hàng hoá và doanh thu dịch vụ
tiêu dùng xã hội tăng 22,7%; kim ngạch xuất khẩu tăng 28,1%...Ngành nông - lâm thuỷ sản tăng 2,8% (đóng góp 0,2% vào mức tăng chung), ngành công nghiệp xây
dựng tăng 10,3% (đóng góp 5,1% vào mức tăng chung), các ngành dịch vụ tăng 8,7%
(đóng góp 3,9% vào mức tăng chung).
Sau một thời gian dài của thời kỳ bao cấp, từ đầu thập niên 1990, kinh tế Hà Nội bắt
đầu ghi nhận những bước tiến mạnh mẽ. Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân của thành
phố thời kỳ 1991–1995 đạt 12,52%, thời kỳ 1996–2000 là 10,38%. Từ năm 1991 tới
1999, GDP bình quân đầu người của Hà Nội tăng từ 470 USD lên 915 USD, gấp 2,07
so với trung bình của Việt Nam. Theo số liệu năm 2010, GDP của Hà Nội chiếm
12,73% của cả quốc gia và khoảng 41% so với toàn vùng Đồng bằng sông Hồng.Trong
bảng xếp hạng về Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm 2011, Hà Nội
xếp ở vị trí thứ 36/63 tỉnh thành
1.300 USD/người/năm.
•
Chỉ số giá tiêu dung – sức mua của người tiêu dùng
Năm 2012 sức mua của người tiêu dùng giảm 0,03% trong tháng 4, CPI tại Hà Nội
thấp nhất trong 10 năm. CPI tại TP.Hà Nội tháng 4/2012 đã giảm 0,03% so với tháng
trước và được ghi nhận là mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Như vậy, theo
số liệu của cơ quan thống kê, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của Thủ đô đã tăng 2,59% so
với tháng 12/2011 và tăng 9,52% so với cùng tháng năm 2011. Sở dĩ lạm phát tại Hà
Nội đã xuống dưới 1 con số là do chênh lệch quá lớn về biến động giá giữa tháng
4/2012 và tháng 4/2011 (3,28%).
Kinh tế tăng trưởng chậm, cầu có khả năng thanh toán giảm, giá cả hàng hóa vẫn ở
mức cao khiến cho sức mua của người dân Thủ đô giảm đáng kể. Các tác động của đợt
tăng giá xăng dầu ngày 7/3/2012 và ảnh hưởng của thời tiết nắng nóng đầu mùa là
những nguyên nhân chính khiến giá một số mặt hàng thuộc nhóm giao thông, đồ uống,
và mũ nón tăng giá so với tháng trước. Tuy nhiên, mức tăng của các mặt hàng thuộc
các nhóm này không đủ lực để đẩy chỉ số chung tiếp tục tăng, do quyền số nhỏ so với
các nhóm còn lại.
Xét trên các nhóm hàng chủ yếu, trong tháng có 3/11 nhóm hàng giảm giá gồm
nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống, nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng và nhóm bưu
chính viễn thông. Tuy 8 nhóm còn lại có chỉ số giá tăng, nhưng 3 nhóm giảm giá trên
chiếm tỷ trọng khá lớn (khoảng 60%) đã khiến chỉ số chung giảm so với tháng trước.
Không được tính vào CPI, hai mặt hàng đặc biệt là vàng và đô la Mỹ trong tháng có
những diễn biến trái chiều khi lần lượt ghi nhận ở các mức giảm còn 2,9% và tăng nhẹ
0,06%.
•
rõ về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự
án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; quy định về mua bán, cho thuê, thuê mua nhà,
công trình xây dựng.
Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà có nhiều nội dung
mang tính đột phá được cả nhà đầu tư và người tiêu dùng rất ủng hộ. Ngày 15/10/2010
Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 có hiệu lực với nội dung cho phép uỷ quyền
công chứng tài sản nhà ở hình thành trong tương lai khiến giới đầu tư Bất động sản kỳ
vọng sẽ là “phao” đưa thị trường Bất động sản thoát khỏi cảnh trầm lắng hiện nay.
Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số
rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh Bất động sản, tăng hệ số
an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%. Dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó
khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an
toàn vốn cho hệ thống ngân hàng.
Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta đã
bộc lộ nhiều mặt hạn chế như: thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu
lành mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích
cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường.
Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa
đủ mạnh.
Về chính trị, Việt Nam hiện nay được bầu chọn là nước an toàn nhất về đầu tư tại
Châu Á, và là một trong số các quốc gia có nền chính trị ổn định trên thế giới. Những
điều kiện thuận lợi của môi trường chính trị pháp luật mang lại cơ hội cho công ty, đó
là tạo ra môi trường kinh doanh thông thoáng và cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng
giữa các doanh nghiệp và các nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư sản xuất kinh doanh tại
Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn có những nguy cơ, một số tồn tại cần phải được
Quốc hội bàn sửa như hệ thống pháp luật chưa đồng bộ và còn nhiều thay đổi làm cho
các nhà đầu tư chưa yên tâm khi đầu tư vào Việt Nam.
c.
lớn. Các cặp vợ chồng trẻ, các cá nhân vì nhu cầu học tập và công việc đang có
khuynh hướng sống tách riêng và độc lập với gia đình.
Với lối sống và quan niệm sống như vậy sẽ làm cho nhu cầu về căn hộ, chung
cư… tăng lên nhanh chóng. Làn sóng di cư của người dân từ nông thôn ra thành thị
sinh sống ngày càng nhiều, các thành phố lớn như thành phố Hà Nội không còn
cách nào khác là phát triển các khu dân cư mới, các khu đô thị kiểu nhà chồng nhà,
tầng chồng tầng để giải quyết vấn đề này. Các toà nhà chung cư cao tầng xuất hiện
ngày càng nhiều và là niềm mơ ước của những người dân nhập cư, đặc biệt là các
gia đình trẻ.
e.
Yếu tố công nghệ
Với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế và chuyển giao công nghệ giữa các nước
trên thế giới, Việt Nam đã tranh thủ cơ hội để tiếp thu và ứng dụng các công nghệ
mới về xây dựng vào các công trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi công, tăng
chất lượng, cũng như là giảm giá thành xây dựng.
Hàng loạt công nghệ xây dựng mới đã và đang được áp dụng tại Việt
Nam như: phương pháp thi công top-down giúp giảm thời gian thi công; các
phương pháp thi công tầng hầm, tường vây, móng cọc, công nghệ bê tông tự
dầm; công nghệ chống ăn mòn kết cấu thép; công nghệ xây dựng đổ sàn
nhanh không cần cốt pha, giảm thời gian thi công, tăng khả năng chịu tải. Cũng như
việc ứng dụng công nghệ tin học vào việc điều hành quản lý thi công, thiết
kế, vận hành, bảo trì, bảo hành giúp giảm chi phí, giảm số lượng nhân công,...
f.
•
Hội nhập quốc tế ở Hà Nội
án Phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị Hà Nội giai đoạn 1, dự án Phát triển hạ
tầng đô thị Bắc Thăng Long-Vân Trì về cơ bản đã hoàn thành.
•
Du lịch
So với các tỉnh, thành phố khác của Việt Nam, Hà Nội là một thành phố có tiềm
năng để phát triển du lịch. Trong nội ô, cùng với các công trình kiến trúc, Hà Nội còn
sở hữu một hệ thống bảo tàng đa dạng bậc nhất Việt Nam. Thành phố cũng có nhiều lợi
thế trong việc giới thiệu văn hóa Việt Nam với du khách nước ngoài thông qua các nhà
hát sân khấu dân gian, các làng nghề truyền thống...
Mặc dù vậy, các thống kê cho thấy du lịch Hà Nội không phải là một thành phố du
lịch hấp dẫn. Với nhiều du khách quốc tế, thành phố chỉ là điểm chuyển tiếp trên hành
trình khám phá Việt Nam của họ. Năm 2007, Hà Nội đón 1,1 triệu lượt khách du lịch
ngoại quốc, gần bằng một nửa lượng khách của Thành phố Hồ Chí Minh. Năm 2008,
trong 9 triệu lượt khách của thành phố, có 1,3 triệu lượt khách nước ngoài. Tỷ lệ du
khách tới thăm các bảo tàng Hà Nội cũng không cao. Hàng năm, bảo tàng Dân tộc
học ở Hà Nội, một bảo tàng có tiếng trong khu vực, điểm đến được yêu thích trong các
sách hướng dẫn du lịch nổi tiếng, có 180.000 khách tới thăm, trong đó một nửa là
người nước ngoài.
Theo thống kê năm 2007, Hà Nội có 511 cơ sở lưu trú với hơn 12.700 phòng đang
hoạt động. Trong số này chỉ có 178 khách sạn được xếp hạng với 8.424 phòng. Tình
trạng thiếu phòng cao cấp là một trong những nguyên nhân khiến lượng khách nước
ngoài tới Hà Nội không cao.
2.2.1.2. Môi trường vi mô
a.
Thị trường bất động sản ở Hà Nội
kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất. Căn hộ chung cư và
một số dự án ở Hà Nội: Tình trạng chào bán nhiều mà người mua rất ít. Giá đất tại các
thành phố lớn tăng cao nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn các tỉnh lẻ xung quanh để tìm
cơ hội như Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình. Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4,
5. Nguyên nhân là do tâm lý nhà đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai
chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác
động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị
trường.
Nguồn cung lớn tại Hà Nội:
- Tòa tháp Keangnam Landmark trong giai đoạn hoàn thành.
- Tổng Công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam đã công bố xây dựng tòa nhà 102 tầng,
chiều cao dự kiến khoảng 528m.
- Tập đoàn Kinh Bắc cũng công bố dự án tòa nhà cao 100 tầng tại đường Phạm Hùng,
Hà Nội.
- Ngân hàng Công thương Việt Nam đã chính thức khởi công tòa tháp cao 68 và 48
tầng tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội), với vốn đầu tư 400 triệu USD.
- Nhà xã hội và nhà dành cho người thu nhập thấp : Trong thời gian ngắn đã có khoảng
190 dự án với tổng số vốn trên 28.000 tỷ đồng được đăng ký với quy mô xây dựng
khoảng 170.000 căn hộ tương ứng với khoảng 7 triệu m2 sàn, đáp ứng cho 700.000
người có thu nhập thấp.
- Bất động sản nghỉ dưỡng: Số biệt thự nghỉ dưỡng đến quý 3 năm 2010 khoảng 11.000
căn tăng gấp 5 lần so với cuối năm 2009, số lượng căn hộ khoảng 10.000 căn tăng gấp
3 lần so với cuối năm 2009. Trong khi thị trường Bất động sản khá trầm lắng, những
biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có giá triệu đô vẫn đắt hàng. Báo cáo của công ty nghiên
cứu Bất động sản cho thấy, những người Việt Nam giàu có là đối tượng khách hàng
chính của các dự án biệt thự và căn hộ tại Đà Nẵng. Lượng khách mua Hà Nội chiếm
tỷ lệ cao nhất, gần 80%, TP HCM chỉ chiếm khoảng 13%, còn lại là người nước ngoài
và tỉnh khác.
Thứ ba, hành các biện pháp thắt chặ tín dụng.
Thứ tư, hệ thống tín dụng thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng
nhưng lại không có các kênh hấp thu tài chính thay thế.
Thứ năm, từ đầu tháng 8 trở đi, một số biện pháp tác động tăng cường cho hoạt
động của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa đủ mức. Hạn chế tín dụng vẫn chưa
được nới lỏng; việc xây nhà, căn hộ diện tích nhỏ vẫn chưa được thông qua. Tuy
nhiên, thị trường vẫn có những xu hướng phát triển nhưng chưa đủ mạnh.
Hình 2.6: Bảng giá đất nền dự án tại Hà Nội 2011
Nguồn: Báo cáo phân tích thị trường BĐS 2011 của Cafeland
Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2012
•
Địa điểm
Đống Đa
Hà Đông
Hai Bài
Trưng
Hoàng Mai
Long Biên
Tây Hồ
Hapulico
70-95
80-130
146
125
112
79-146
96.1 -120
77-84
78
70-110
56-90
Giá tham
khảo
20.8
89-120
24-26
40-41
36-37.5
57-58
22.5 -26
15.5-16
17-20
18-20
20-21
16.5-21
chủ đầu tư đều đang“chờ đợi và quan sát” thị trường. Dự án mới chủ yếu đến từ các
quận thu hút người mua-để-ở với mức thu nhập trung bình như Hoàng Mai và Long
Biên (có vị trí khá gần trung tâm Hoàn Kiếm); hay Từ Liêm và Cầu Giấy (trung tâm
mới của Hà Nội). Trên thị trường sơ cấp, chủ đầu tư tiếp tục giảm mức giá chào bán.
53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000USD/m², một hiện tượng ít gặp kể từ
cơn sốt nhà đất năm 2007. Các vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công, và KĐT Cầu
Giấy có giá chào bán tốt quanh mức 1.000 USD/m², khiến dự án có vị trí kém thuận lợi
hơn sẽ phải nỗ lực nhiều để thu hút khách mua.
Hình 2.8: Tình hình thị trường căn hộ bán Quý I - 2012
Nguồn: Báo cáo quý I 2012 CBRE
Dự kiến quý 2 năm 2012, thị trường căn hộ sẽ có khoảng 5.700 căn được bàn
giao. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở 2 quận Hà Đông và Từ Liêm. Ngoài ra, các
dự án cho người thu nhập thấp ở Gia Lâm dự kiến hoàn thành trong quý tới cũng sẽ
trở thành nguồn cung đáng kể. Nguồn cung trên thị trường hiện nay là rất lớn, trong khi
triển vọng nguồn cầu trong giai đoạn ngắn chưa có nhiều biến chuyển rõ nét. Do vậy,
mức độ cạnh tranh của thị trường căn hộ trong thời gian tới được dự báo sẽ duy trì ở
mức cao, gây nên sức ép cho lượng giao dịch và giá chào bán.
Hình 2.9: Biểu đồ nguồn cung dự kiến hoàn thành Quý II – 2012
Nguồn: Nghiên cứu Jones Lang
Biệt thự liền kề
Giá chào biệt thự/ nhà liền kề có xu hướng giảm trên khắp các quận/huyện ở
Hà Nội. Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ và huyện Từ Liêm có mức giá chào thứ cấp cao
nhất, trên 120 triệu VND/ m2.
Các huyện tại Vùng 2 như Mê Linh, Quốc Oai, và Đan Phượng có mức chào
thứ cấp thấp nhất, dưới 40 triệu VND/ m2, do có khoảng cách xa tới trung tâm thành
phố. Mức giá trung bình một căn cho một căn nhà liền kề dao động từ 2,6 tỷ tới 19,3
Hình 2.13: Thị trường căn hộ dịch vụ Quý 1 – 2012
Nguồn: Theo báo cáo CBRE:
b.
Khách hàng
Sản phẩm bất động sản của Trí Việt có thể chia làm hai loại chính là sản phẩm
bất động sản bán cho các khách hàng như: căn hộ chung cư giá rẻ, chung cư cao
cấp & biệt thự kiền lề và sản phẩm bất động sản cho khách hàng thuê như: cao
ốc văn phòng, mặt bằng trung tâm thương mại, bãi đỗ xe… Qua đó ta thấy Trí
Việt có các nhóm khách hàng:
Khách hàng mua các căn hộ cao cấp, biệt thự liền kề: nhóm khách hàng này là các
vợ chồng trẻ có thu nhập cao, trí thức đang làm việc tại các công ty, tập
đoàn nước ngoài; Các doanh nghiệp trẻ có khuynh hướng sống trong các khu dân cư
cao cấp, được bảo vệ, an ninh nghiêm ngặt với hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích công
cộng hoàn chỉnh được quản lý bởi các công ty quản lý bất động sản hàng đầu trên thế
giới tạo thành một cộng đồng dân cư cao cấp; Một số nhà đầu tư trong nước có điều
kiện mua các căn hộ cao cấp của Trí Việt để cho người nước ngoài sinh sống
và làm việc tại Việt Nam thuê; Việt kiều đủ điều kiện mua căn hộ tại Việt Nam cũng
Copyright: Tài liệu đại học ©