CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận
: 6.280.688
MỤC LỤC
1
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận
: 6.280.688
Lời mở đầu.
Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Trong phần tài sản cố định của các nước có nền kinh tế thị trường
ổn định thì bất động sản chiếm khoảng 60% giá trị. Không những chiếm giá
trị lớn mà thị trường BĐS còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác
như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ…
Khi thị trường BĐS biến động cũng làm các thị trường khác biến động
theo.Đặc biệt khi xảy ra khủng hoảng trong thị trường BĐS sẽ làm cho cả nền
kinh tế chao đảo thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế dài hạn.
Do vậy việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS để có cái nhìn rõ
nét, từ đó đề ra định hướng phát triển thị trường BĐS là một việc hết sức quan
trọng với các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp đã, đang
và sẽ tham gia vào thị trường BĐS.
Mục tiêu nghiên cứu của đề án trước hết là nghiên cứu thực trạng thị
trường BĐS từ trước tới nay, nhằm tìm ra xu hướng vận động tất yếu, để từ
đó nắm bắt được các quy luật chi phối cũng như các yếu tố ảnh hưởng nhằm
đề ra định hướng đúng đắn làm cho thị trường BĐS ngày càng phát triển.
Để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, đề án được chia ra làm 3 phần chính:
Chương I : Tổng quan về thị trường BĐS .
Chương II : Thực trạng phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam
hiện nay.
Chương III: Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trong
thời gian tới.
-Các loại cây cảnh gắn liền với công trình (Nếu có thể di chuyển được thì
cũng rất khó khăn).
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
-Vườn cây lâu năm: đất và cây.
-Công trình nuôi trồng thuỷ sản.
-Các cánh đồng muối
-Khu vui chơi giải trí, công trình du lịch, các công trình thể thao…
-Các công trình hầm mỏ.
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
3
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận
: 6.280.688
1.2. Đặc điểm.
BĐS có vị trí cố định về địa lý, địa điểm, và không có khả năng di dời.
Vì BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai không thể di dời được.Do vậy giá
trị của BĐS chịu ảnh hưởng rất nhiều của yếu tố vị trí. Vị trí được nói ở đây
không chỉ nên hiểu theo yếu tố vị trí tuyệt đối về địa lý mà còn nên hiểu rộng
ra bao gồm cả vị trí tương đối so với các trung tâm kinh tế, các khu thương
mại, dịch vụ, các khu vui chơi giải trí...Khi BĐS ở nơi gần các trung tâm trên
thì đã làm tăng giá trị BĐS lên gấp nhiều lần so với BĐS ở cách xa những nơi
đó vì nó đáp ứng được những tiện ích thiết yếu cho những người sử dụng các
BĐS đó.
BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Vì BĐS gắn với sự trường tồn
của đất đai và các công trình gắn với đất đai có thời gian sử dụng rất lâu dài.
Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại
BĐS cụ thể. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ
vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và kinh tế không ngang nhau. Tuổi
thọ vật lý có thể dài hơn tuổi thọ kinh tế và ngược lại. Một toà nhà tuy kết cấu
còn rất vững chắc dù được xây dựng nhiều năm nhưng tuổi thọ kinh tế có thể
BĐS là loại hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời hay hoàn
thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi,để tăng thêm hoặc giảm
bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. Khi cở sở hạ tầng được
xây dựng thêm, như đường giao thông, trường học, trung tâm thương mại,
bệnh viện…sẽ làm tăng giá trị BĐS xung quanh lên gấp nhiều lần. Khi một
con đường được mở ra người ta thấy xuất hiện rất nhiều nhà ở bám dọc hai
bên đường từ đó có thể làm thay đổi cả bộ mặt một vùng. BĐS là loại hàng
hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ và rất rõ nét. Do đó trong định giá
BĐS phải tính đến yếu tố BĐS cần định giá chịu ảnh hưởng của BĐS xung
quanh để xác định đúng giá trị BĐS.
BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của
nhà nước.BĐS là tài sản lớn nhất của mọi quốc gia. Để quản lý tốt nguồn tài
sản lớn này nhà nước cần ban hành các chính sách tác động đến cung,cầu ,giá
cả BĐS nhằm thúc đẩy và làm lành mạnh hoá thị trường qua đó phát huy hiệu
quả nguồn vốn BĐS thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao đời sống nhân dân.
5
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận
: 6.280.688
Ngoài ra nhà nước cũng cần thông qua công cụ chính sách thúc đẩy các thị
trường khác phát triển như thị trường vốn, khoa học kỹ thuật…để các thị
trường đó quay lại hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển.
BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Do BĐS thường có giá trị
lớn, đa dạng về chủng loại, có kết cấu phức tạp, thường áp dụng những công
nghệ tiên tiến do vậy việc quản lý BĐS rất khó khăn không phải tổ chức, cá
nhân nào cũng có thể đứng ra quản lý được, mà việc quản lý BĐS đòi hỏi phải
có kiến thức, năng lực và kinh nghiệm .Không chỉ là những kiến thức chung
về quản lý,vận hành mà còn cần cả sự am hiểu thị trường,am hiểu tâm lý thị
hiểu, những hiểu biết cơ bản về xây dựng…Những kiến thức này cần phải
được tích luỹ theo thời gian do vậy kinh nghiệm là một trong những yêu cầu
Thị trường BĐS dùng làm tài sản thế chấp .
Thị trường BĐS dùng làm vốn góp liên doanh.
Thị trường BĐS dùng làm bảo hiểm.
Căn cứ vào loại hàng hoá BĐS.
Thị trường BĐS nhà ở
Thị trường đất đai.
Thị trường BĐS văn phòng.
Thị trường BĐS thương mại.
Thị trường BĐS công nghiệp.
Thị trường BĐS đặc biệt :Thị trường các xưởng đóng tàu ,trạm xăng…
2.3. Đặc điểm của thị trường BĐS.
Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
Do BĐS có vị trí cố định, không thể di chuyển BĐS đến nơi giao dịch,
do vậy việc giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các sàn giao dịch
ảo,chợ BĐS ảo.Để đảm bảo lợi ích cho cả hai bên cần tiến hành giao dịch
theo 3 khâu cơ bản sau :
Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS
giao dịch như vị trí, diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, các giấy tờ pháp lý
…
7
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận
: 6.280.688
Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác các
thông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS như cảnh quan, môi
trường sống, các dịch vụ …
Đăng ký pháp lý nhằm thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao
dịch.
Từ đặc điểm này cần chú ý :
Không thể quản lý BĐS như các hàng hoá khác bằng cách xem tem
này để áp dụng cho vùng khác. Không thể lấy giá khoảng 15-20 tr.đ/ m
2
ở Hà
Nội để áp dụng cho tỉnh Bắc Giang được.
Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo.
Một thị trường cạnh tranh hoàn hảo được đặc trưng bởi:
- Có nhiều người bán và mua.
- Các sản phẩm đồng nhất
- Không có rào cản với việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường.
- Người bán và người mua có thông tin hoàn hảo.
Đối chiếu 4 đặc trưng trên trong thị trường BĐS có thể nhận thấy rằng :
Thứ nhất không phải bất cứ cá nhân nào đều có thể tham gia thị trường
BĐS do vậy không thể có nhiều người bán và mua như thị trường hàng hoá
thông thường khác.
Thứ hai mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và
đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, dù hai
BĐS có gần nhau và được xây dựng giống nhau thì chúng vẫn khác nhau về
vị trí, do vậy các sản phẩm trong thi trường BĐS là không đồng nhất.
Thứ ba việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường gặp một rào cản rất
lớn, để gia nhập được thị trường BĐS phải có một nguồn vốn rất lớn và ổn
định, theo nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh
BĐS để được kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cần phải có vốn phap định là 6
tỷ vnđ, ngoài ra cần có sự am hiểu về thị trường BĐS, có kinh nghiệm, năng
lực, kiến thức trên nhiều lĩnh vực. Khi doanh nghiệp hay cá nhân muốn rút
khỏi thị trường không thể rút ra ngay lập tức mà cần có kế hoạch và thời gian
dài.
9
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận
: 6.280.688
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận
: 6.280.688
thông tin để khách hàng tham khảo, đánh giá và ra quyết định. Để giải quyết
vấn đề đó đòi hỏi phải có các trung tâm, công ty môi giới, tư vấn chuyên
nghiệp giúp khách hàng tiếp cận được những thông tin, những sản phẩm một
cách nhanh và chính xác nhất, có như vậy thị trường BĐS mới ngày càng gẫn
gũi với người có nhu cầu thực sự.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, là nguồn lực to lớn trong phát
triển kinh tế, nó có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng của các ngành
trong nền kinh tế quốc dân do vậy sự quản lý của nhà nước là rất cần thiết và
không thể thiếu . Nhà nước quản lý, điều tiết nền kinh tế nói chung và thị
trường BĐS nói riêng bằng công cụ pháp luật và các chính sách.Mọi giao dịch
BĐS phải có sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý.
Sự tham gia của nhà nước sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn
hơn.Thông qua việc quản lý, giám sát nhà nước còn tăng được nguồn thu
ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
BĐS có giá trị lớn nên cần một lượng vốn rất lớn. Lượng vốn này cần
phải được huy động từ thị trường vốn.Nếu không có thị trường vốn phát triển
lành mạnh và ổn định thì cũng không thể có một thị trường BĐS ổn định và
lành mạnh được. Khi thị trường BĐS khủng hoảng dẫn đến lượng vốn bị ứ
đọng và các khoản nợ khó đòi của ngân hàng sẽ tăng lên, và khủng hoảng tài
chính sẽ xảy ra ngay sau đó.
Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị
trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian
Thị trường BĐS là một trong những thị trường mà rào cản nhập ngành
và rút ngành không hề dễ dàng. Để tham gia vào thị trường BĐS doanh
nghiệp cần phái có rất nhiều yếu tố :Nguồn lực vốn lớn, kiến thức, kinh
trong nhân dân.
12
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận
: 6.280.688
Phát triển thị trường BĐS góp phần làm tăng thu cho ngân sách nhà
nước.
Khi thị trường BĐS phát triển tức là số lượng các giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp …đều làm tăng thu
cho ngân sách nhà nước. Trong mua bán,chuyển nhượng nhà nước thu 4% phí
chuyển quyền sử dụng đất và 1% phí trước bạ. Ngoài ra còn có một số nguồn
thu khác.
Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng các thị trường trong và
ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.
Khi thị trường BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát
triển theo để đầu tư phát triển. Khi đó thị trường sức lao động và thị trường
các loại hàng hoá trong đó có hàng hoá đầu vào cho thị trường BĐS cũng phát
triển theo tương ứng.
Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường
ngoài nước.Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường
ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các
chủ thể là người nước ngoài được tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng
thời còn cho phép họ đầu tư sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư
trú và sinh sống tại đó.Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự
hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc.
Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội.
Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn của
thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên
xuống thất thường …Điều đó sẽ tác động đến niềm tin của người dân đối với
các chủ trương chính sách của nhà nước, sẽ hạn chế sự phát triển của thị
Cần phân biệt giữa cầu và nhu cầu BĐS :Nhu cầu của con người không
có giới hạn, là cái tiềm ẩn trong con người có giới hạn.
Cầu là một phần của nhu cầu nhưng có khả năng thanh toán.
Giữa cầu và nhu cầu thường không ăn khớp nhau trên các khía cạnh:
-Có nhu cầu nhưng không có khả năng thanh toán.
-Có khả năng thanh toán nhưng chưa có nhu cầu cần đáp ứng ngay
14
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận
: 6.280.688
-Không có nhu cầu sử dụng nhưng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với
mục đích đầu cơ
-Có nhu cầu sử dụng hoặc tiêu dùng, có khả năng thanh toán nhưng
trên thị trường không có hàng hoá đó.
b. Phân loại cầu BĐS.
-Phân loại theo loại BĐS.
Cầu về đất ở, nhà ở .
Cầu về BĐS dịch vụ .
Cầu BĐS văn phòng, công sở.
Cầu BĐS công nghiệp.
Cầu BĐS trong nông nghiệp: Cầu về đất đai và các công
trình xây dựng phục vụ nông nghiệp như vườn cây lâu năm, nuôi
trồng thuỷ sản, hệ thống thuỷ lợi, thuỷ nông, hệ thống chuồng trại
cho chăn nuôi.
Cầu BĐS khác.
Phân loại theo trình tự xuất hiện.
Cầu sơ cấp: BĐS được sử dụng với mục đích kinh doanh
Cầu thứ cấp : Cầu BĐS thoả mãn nhu cầu người tiêu dùng.
Cầu BĐS cho sản xuất: Gắn cả kinh doanh và tiêu dùng.
4.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS.
Đô thị hoá dẫn đến cầu về các khu đô thị mới gia tăng và tương ứng với
chúng là cơ sở hạ tầng dịch vụ theo kiểu đô thị, làm thay đổi kết cấu các hoạt
động kinh tế xã hội, kết cấu dân cư, thay đổi quy hoạch.
Đô thị hóa sẽ mở ra những cơ hội mới cho các nhà kinh doanh BĐS,
cầu về đầu tư, kinh doanh BĐS sẽ gia tăng.
d.Giá BĐS.
BĐS không như các hàng hoá thông thường khác là khi gía giảm thì
cầu tăng và khi giá tăng thì cầu giảm. Với BĐS khi giá giảm nhưng sẽ không
giảm tới mức mà người mua có thể mua thêm 1 BĐS nữa.
16
Copyright: Tài liệu đại học ©