Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO
THUÊ CAO CẤP
Địa chỉ: Toà nhà Pacific Palace, 83B Lý Thường Kiệt, Q. Hoàn Kiếm,
TP.Hà Nội
I. Lời mở đầu
Trong đà tăng trưởng của đất nước, bộ mặt các đô thị lớn đang dần thay
đổi theo hướng tích cực, từ không gian quy hoạch chung và quy hoạch khu vực,
cảnh quan mỹ thuật và mỹ quan kiến trúc. Các doanh nghiệp càng ngày càng cần
những nơi chốn ổn định và đàng hoàng để tạo dựng môi trường làm việc, giao
tiếp kinh doanh và điều hành công việc của mình. Sự ra đời của các cao ốc văn
phòng, trụ sở làm việc chính là để đáp ứng yêu cầu của môi trường thu hút đầu
tư và mong muốn của các Doanh nghiệp, đồng thời đây cũng là yếu tố đánh dấu
sự thay đổi đi lên của bộ mặt đô thị về mặt quy hoạch và mỹ quan kiến trúc.
Trong bản báo cáo nghiên cứu thị trường này sẽ tập trung vào thị trường văn
phòng cho thuê cao cấp ( văn phòng hạng A) tại khu vực trung tâm Hà Nội
nhằm nghiên cứu khả năng chiếm lĩnh thị trường của dự án đầu tư tòa cao ốc
văn phòng Pacific Palace.
* Mục tiêu:
Nhu cầu thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy
mô của dự án. Vì vậy, thông qua báo cáo nghiên cứu thị trường này, chúng ta
không những có thể xác định được thị phần của dự án toà cao ốc văn phòng
Pacific Palace mà còn xác định phương thức tiếp thị và khả năng cạnh tranh của
dự án.
* Phương pháp nghiên cứu:
1
Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
Bài nghiên cứu này dựa trên phương pháp nghiên cứu thị trường định
lượng.
- Thứ nhất, phân tích định lượng tập trung vào việc đánh giá tác động của
các yếu tố kinh tế, tâm lý, và xã hội của các cá nhân đến hành vi tiêu dùng của

Theo CBRE, sự suy giảm kinh tế dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn
trong kinh doanh, và họ đã cắt giảm chi tiêu mạnh trong đó có chi phí thuê văn
phòng. Bên cạnh đó sự xuất hiện của nhiều nguồn cung mới cũng đã tạo cơ hội
chọn lựa cho khách thuê. Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường văn phòng cao cấp
trong điều kiện khủng hoảng tài chính hiện nay là vô cùng quan trong, không
những gíúp xác định cung- cầu trên thị trường mà còn nhằm đưa ra một mức giá
hợp lý nhằm tăng lượng khách hàng cũng như lợi nhuận
II. Khái quát vĩ mô
* Phân tích tình hình kinh tế xã hội địa phương và khu vực
Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đã
và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cực
đến các mặt của đời sống xã hội. Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với
sự tăng trưởng kinh tế. Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc, các trung tâm
3
Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
liên hợp thương mại lần lượt bước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và góp
phần không nhỏ trong công cuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu
cầu làm việc cũng như mua bán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn,
Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước.
- Về mặt kinh tế: đây là khu vực tập trung các tuyến phố thương mại sầm
uất của Hà Nội, tập trung nhiều toà nhà văn phòng và trụ sở nhiều công ty nổi
tiếng trong các lĩnh vực như tài chính, ngân hang, bảo hiểm, chứng khoán, du
lịch…Các dịch vụ “ăn theo” các toà nhà văn phòng cũng rất phát triển như các
bãi đỗ xe, các quán cà phê, nhà hàng…
- Về mặt xã hội: khu vực trung tâm thành phố tập trung đông dân cư với
mật độ lưu lượng người qua lại lớn.
*Ảnh hưởng của tình hình kinh tế xã hội đến cung cầu trên thị trường
Nằm trong khu đất số 83B trên đường Lý Thường Kiệt, một đường phố
huyết mạch của Thủ Đô bao gồm các trụ sở cơ quan và văn phòng làm việc lớn
của Tp HN, nên Pacific Palace cũng như nhiều toà nhà văn phòng khác có đủ

mở đường cho những công trình xây dựng chất lượng hàng đầu trong tương lai
và đặt ra tiêu chuẩn cho các tòa nhà khác trong khu vực. Cụ thể tòa nhà này có :
Khu Thương mại cho thuê: 8.284m2;
Khu Văn phòng cho thuê dài hạn: 18,885 m2;
Khu căn hộ sang trọng: 185 căn có diện tích từ 46m2 tới 214 m2;
Bãi đỗ cho 400 xe ôtô và 500 xe máy.
5
Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
Khu văn phòng hạng A có diện tích 20.000 m2 (phía đường Lý Thường
Kiệt) được cho thuê dài hạn hoặc với thời gian ngắn thông qua sự cộng tác của
Chesterton Petty, có giá hằng tháng từ 42 USD/m2. Toàn bộ khu mua sắm với
các thương hiệu quốc tế và ăn uống rộng khoảng 2.000 m2 nằm ở tầng 1 với giá
thuê mỗi tháng thấp nhất là 60 USD/m2. Khu căn hộ với thiết kế sang trọng và
hiện đại gồm 179 căn nằm ở hướng đường Phan Bội Châu với ba loại: 1 phòng
ngủ (diện tích từ 49 đến 55 m2), 2 phòng ngủ (từ 81 đến 110 m2) và 3 phòng
ngủ (từ 119 đến 167 m2). Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến từng chi tiết
cùng cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại là đảm bảo chắc chắn cho sự vận hành
linh hoạt và hiệu quả của doanh nghiệp theo cách của riêng mình.
* Xét trên khu vực nghiên cứu thì trong lĩnh vực cho thuê văn phòng , có
một số BĐS cạnh tranh với Pacific Place như : KS Melia Hà Nội (đường Lý
Thường Kiệt), Central Building ( 31 Hai Bà Trưng ) , Minexport ( 35 Hai Bà
Trưng ) , Hà Nội Towers .
Về vị trí địa lý thì các BĐS này đều co vị trí khá thuận lợi , nằm ở khu
trung tâm thành phố , gần với nhà ga và các địa điểm nổi tiếng khác của thành
phố
Về Khu vực thị trường của tòa nhà : Pacific place tọa lạc trên phố Lý
Thuờng Kiệt , quận Hoàn Kiếm ,nằm ngay khu trung tâm giao dịch Hà Nội,
cách nhà ga 600m ,khu thương mại trung tâm 500m . Vị trí tòa nhà nằm trên phố
Lý Thường Kiệt , giao cắt với các phố Bà Triệu , Lê Duẩn , song song với phố
Hai Bà Trưng , gần với khu đại sứ quán các nứớc , gần cầu Long Biên , đây là

7
Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
Do kinh tế phát triển khả quan nên lượng doanh nghiệp Việt Nam thành
lập mới, mở rộng quy mô, nâng tầm hoạt động ngày càng nhiều và không ít
doanh nghiệp trong số này, với thế mạnh về tài chính, cũng muốn chuyển vào
các toà nhà cao cấp để hưởng dịch vụ tốt hơn và nâng cao vị thế.
* Xác định thị hiếu, sở thích của khách hàng tiềm năng
+ Các khách hàng tiềm năng kể trên có xu hướng đặt văn phòng tại các
toà nhà cao cấp là xu thế chung bởi ưu thế về dịch vụ, an ninh và đặc biệt là vị
thế khi giao dịch với đối tác
+ Các tập đoàn lớn thường đặt ra các tiêu chí quan trọng khi mở văn
phòng như nằm khu vực trung tâm, tòa nhà đáp ứng các tiêu chuẩn về hạ tầng
cho hoạt động của doanh nghiệp, an toàn, thuận tiên trong việc kinh doanh… Họ
tìm kiếm những văn phòng nằm tại vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho doanh
nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác. diện tích mặt sàn lớn, tiện ích bên
trong đầy đủ, vấn đề quản lý và dịch vụ như Phòng Cháy Chữa Cháy, điện nước,
thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sản… phải đạt chuẩn.
+Một số các công ty,tập đoàn lớn thậm chí còn yêu cầu nhiều tiện ích đi
kèm như khu văn phòng được xây dựng,dịch vụ tiện nghi như phòng họp, phòng
hội thảo, bãi đỗ xe.
* Dự đoán lượng cầu và thị phần bất động sản
Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giới kinh doanh tin rằng
vẫn sẽ thiếu hụt cầu đối với mảng văn phòng loại A là dòng vốn đầu tư nước
ngoài đổ vào VN đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt ngày càng đông
đảo của các doanh nghiệp nước ngoài. Ngay bản thân một số doanh nghiệp trong
nước có tiềm lực về tài chính cũng muốn chuyển vào các tòa nhà văn phòng cao
cấp để hưởng dịch vụ tốt hơn, và nâng cao vị thế.
8