MỤC LỤC
1
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với xu thế chung của thế giới hiện nay, Việt Nam cũng đã và
đang bước vào thời kỳ hội nhập, mở cửa giao lưu với tất cả các nước trên thế
giới để cùng phát triển.Đặc biệt, sau khi gia nhập WTO thì nguồn vốn nước
ngoài đổ vào Việt Nam tăng đáng kể.Có thể nói, thị trường Việt Nam là một
thị trường tiềm năng để phát triển, sức hút của nó càng ngày càng lớn và di
cùng với nó cũng là sự cạnh tranh vô cùng khốc liệt.Chúng ta đang có một cơ
hội lớn và cũng là một thách thức.Một trong những thị trường tiềm năng đó
chính là thị trường Bất động sản.Trong một vài năm gần đây, thị trường Bất
động sản phát triển và luôn chịu ảnh hưởng trực tiếp sự tăng trưởng của nền
kinh tế.Nhiều công ty kinh doanh Bất động sản ra đời, nhiều sàn giao dịch Bất
động sản được thành lập, nhiều tổ chức cá nhân đã tham gia vào thị trường
mới mẻ đầy hấp dẫn này.
Do nhu cầu thành lập các công ty thương mại hay các văn phòng đại
diện của các công ty nước ngoài tại Việt Nam ngày càng lớn, đó chính là khó
khăn cho các nhà quản lý hiện nay.Vấn đề đặt ra là quỹ đất của chúng ta là có
hạn không thể nào đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của các nhà đầu tư, từ đó
gây khó khăn cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp nói riêng và cả nền
kinh tế nói chung.Đứng trước tình hình này, mô hình văn phòng cho thuê là
một giải pháp hữu hiệu nhất.Nhưng không phải vì thế mà thị trường văn
phòng cho thuê trở thành một thị trường hấp dẫn các nhà đầu tư. Có những
giai đoạn thị trường văn phòng cho thuê cực nóng và cũng có những giai đoạn
thị trường này trở nên trầm lắng, thiếu sức thu hút không chỉ người đi thuê mà
còn với cả nhà đầu tư.Vậy làm thế nào để thị trường này trở nên sôi động?
Những tác nhân nào dẫn đến sự trầm lắng hay sôi động của thị trường?Làm
thế nào để thị trường văn phòng cho thuê là vừa đủ cho thị trường hiện nay?
Với mục đích tìm hiều thị trường văn phòng cho thuê ở khu vực Hà Nội
để làm cơ sở lý luận về bất động sản văn phòng và thị trường văn phòng.Tạo
thông tin thực tế để làm sáng tỏ và để nắm vững hơn về lý thuyết môn học Thị

khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác,
BĐS là đất đai và những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong
trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà dịch chuyển sẽ bị hư
hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ bị thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và
chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép…
1.2 Phân loại bất động sản:
Có nhiều cách phân loại BĐS.Chúng ta xét theo hai cách phân loại như
sau:
Thứ nhất phân theo yếu tố cấu thành nên BĐS thì BĐS được chia
thành các loại sau:
- Đất đai
4
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể
(những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không
phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã xác định được chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và
chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng
kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di
động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động
trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu
cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng
đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của
công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài
sản có thể tháo dời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải

BĐS Văn phòng cho thuê mang đầy đủ các đặc điểm của bất động sản
đó là:
Thứ nhất, là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS văn phòng cho thuê
luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới
6
hạn về diện tích và không gian.Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường
BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi
trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của
hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS.
Với chức năng là dùng để làm văn phòng cho các công ty, các doanh nghiệp,
các tổ chức tài chính, các văn phòng giao dịch, vì vậy đối với Văn phòng cho
thuê thì vị trí chiếm vai trò quan trọng nhất.Thường thì các Văn phòng cho
thuê được đặt ở trung tâm thành phố, giao thông vận tải thuận lợi, khả năng
tiếp cận tốt, khoảng các đến các trung tâm văn hoá, chính trị, kinh tế xã hội …
là gần.Ta có thể thấy ở Hà Nội các dự án xây dựng văn phòng cho thuê đều
nằm ở những vị trí rất “đẹp”. Ví dụ Viet Town nằm ở đường Thái Hà- Đống
Đa, hay Vincom city tower nằm ở đường Bà Triệu thuộc quận Hai Bà Trưng,
hay Opera business Center nằm ở ngay phố Tràng Tiền thuộc quận Hoàn
Kiếm…
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng
hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban
tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi
lửa, sạt lở…).Những toà nhà có văn phòng cho thuê được đầu tư vốn rất lớn,
đối với người chủ đầu tư tính lâu bền của những văn phòng cho thuê là rất
quan trọng. Nó mang tính chất ổn định đối với các đối tượng thuê văn phòng
và mang tính chất lợi nhuận đối với người cho thuê.Đặc điểm này ảnh hưởng
lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử
dụng BĐS.
Thứ ba, là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là

phòng cho thuê có mối liên quan chặt chẽ với đất đai, đất đai là địa điểm để
hình thành hàng hoá này. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là người
đứng ra thay mặt quản lý, và công cụ nhà nước dùng để quản lý ở đây chính là
pháp luật.Vì vậy ta có thể hiểu được tại sao Văn phòng cho thuê chịu ảnh
hưởng lớn của chính sách pháp luật
8
Thứ bảy, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê phụ thuộc nhiều vào
năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua
thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó,
đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao
hơn so với các hàng hóa thông thường.Đặc biệt nguồn cung về hàng hoá Văn
phòng cho thuê là rất lớn, như vậy muốn cạnh tranh được trên thị trường thì
năng lực của người quản lý toà nhà có văn phòng cho thuê rất quan trọng.
Điều đó tác động đến chất lượng, đến giá cả, đến khách hàng, …là rất nhiều
2.2 Phân loại Văn phòng cho thuê:
Trên thị trường hình thành các phân khúc Văn phòng cho thuê, được
phân theo các hang A, B, C.Cụ thể được phân thành như sau:
Tòa nhà hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các trang
thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích lớn sàn
không cột, sàn nâng, trần treo, hệ thống điều hòa không khí và sưởi ấm hiệu
quả. Có trình độ quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn. Có tổng
diện tích trên 20.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 1.000 m2, cường độ ánh
sáng tối thiểu là 25 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ
đợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25 giây hoặc thấp hơn.
Tòa nhà hạng B: Cùng tiêu chí hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và chất
lượng thấp hơn. Ngoài ra, có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích sàn tối
thiểu là 600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với các thiết bị
của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặc
thấp hơn.
Tòa nhà hạng C: Chất lượng và vị trí kém hơn hạng B. Nhưng yêu cầu

- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
10
Theo khoản 1 điều 7 luật kinh doanh BĐS nhà công trình xây dưng đưa
vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo
quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đó qua
sử dụng theo yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật
về xây dựng;
- Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu,
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng
đó có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đó
được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi
công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối
với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự
án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà,
công trình xây dựng đó được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai.
11
1.3 Đặc điểm Cung bất động sản Văn phòng cho thuê :
Cung BĐS văn phòng cho thuê là cung về một loại hàng hoá đặc
biệt.Nó có những đăc điểm rất đặc thù so với các loại hàng hoá thông thường
khác.Điều này bắt nguồn từ những đặc điểm của hàng hoá BĐS.Tuy nhiên đặc
điểm nổi bật của cung văn phòng cho thuê trên thị trường BĐS đó là: cung

2
sàn ,38 toà nhà hạng B với tổng
diện tích hơn 300.000 m
2
văn phòng cho thuê cung cấp cho thị trường. Có rất
nhiều tòa nhà đang được xây dựng như VNPT Phạm Hùng, 671 Hoàng Hoa
Thám, Vinaconex Building, Ngoc Khanh Plaza, CEO Tower Phạm Hùng,…
Hứa hẹn một nguồn cung rất lớn trên thị trường văn phòng cho thuê. Theo
thống kê văn phòng hạng A của Hà Nội gồm các toà nhà lớn sau:
13