Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM
1. Cơ sở pháp lý đối với tình hình quản lý nhà nước về Đất đai
1.1 Vai trò của Đất đai
Trong số những điều cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời sống của con người, đất
với lớp phủ thổ nhưỡng và mặt bằng lãnh thổ (bao gồm cả tài nguyên trên mặt đất, trong lòng
đất và mặt nước) là điều kiện đầu tiên. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con
người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất được tồn tại như một vật thể tự nhiên. Nếu
đất tách rời sản xuất (tách rời con người) thì đất được tồn tại như một vật thể lịch sử tự nhiên.
Như vậy đất không phải là tư liệu sản xuất. Còn nếu đất gắn liền với sản xuất, nghĩa là gắn
với con người, gắn với lao động thì đất được coi là tư liệu. Đất chỉ khi tham gia vào quá trình
lao động, khi kết hợp với lao động sống và lao động quá khứ thì đất mới trở thành một tư liệu
sản xuất.
Không phụ thuộc vào hình thái kinh tế xã hội, để thực hiện quá trình lao động, cần
phải có đủ 3 yếu tố: hoạt động hữu ích, đối tượng lao động, tư liệu lao động. Như vậy, quá
trình lao động chỉ có thể bắt đầu và hoàn thiện được khi có con người và điều kiện vật chất.
Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con
người, vừa là đối tượng lao động vừa là phương tiện lao động, vì vậy Đất đai là ''Tư liệu sản
xuất''.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt:
- Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con
người; là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động. Chỉ
khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất đai mới trở
thành tư liệu sản xuất. Trong khi đó, các tư liệu sản xuất khác là kết quả của lao động có
trước của con người (do con người tạo ra).
- Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất (số lượng) bị
giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu. Các tư liệu sản xuất khác có thể tăng về số
lượng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu của xã hội.
- Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về chất lượng, hàm lượng các chất

- Hiến pháp năm 1992;
Luật Đất đai ngày 14/ 07/1993;
- Nghị định số: 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành văn bản quy
định về giao đất nông nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 02/1994/NĐ-CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ ban hành văn bản quy
định về giao đất Lâm Nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
vào mục đích sản xuất Lâm Nghiệp;
- Nghị định số: 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về việc mua bán và
kinh doanh nhà ở;
- Nghị định số: 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc quy định
khung giá các loại đất;
- Nghị định số: 09/NĐ-CP ngày 12/2/1996 của Chính phủ về việc quy định chế độ
quản lý và sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh.
- Chỉ thị số: 10/1998/CT-TTg ngày 20/2/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc giao
đất và cấp GCN QSDĐ nông nghiệp;
- Nghị định số: 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt
hại về đất khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích Quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng;
- Nghị định số: 88/1998/NĐ - CP ngày 17/8/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc
quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất để phát triển đô thị;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật Đất đai ngày 2/12/1998;
- Thông tư số: 346/1998/TT - TCĐC ngày 16/3//1999 của Tổng Cục địa chính hướng
dẫn đăng ký Đất đai và lập sổ địa chính, lập hồ sơ địa chính.
- Nghị định số: 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất.
- Nghị định số: 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ
xung một số điều của nghị định số 64;
- Nghị định số: 163/1999/NĐ - CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về việc giao đất,

- Thông tư số 29/2004/TT - BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số: 30/2004/TT - BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất lâu
dài;
- Thông tư số: 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều, nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất
đai.
- Thông tư số: 02/2005/TT - BTNMT hướng dẫn nghị định số 149/2004/NĐ - CP
ngày 27/7/2004 của Chính phủ quy định việc cấp phép thăm dò, khai thác, xả nước thải vào
nguồn nước.
- Quyết định số: 04/2005/QĐ - BTNMT về việc hướng dẫn quy trình lập và điều
chỉnh quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất;
- Quyết định số: 10/2005/QĐ - BTNMT về việc ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật
lập và điều chỉnh quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất;
- Quyết định số: 13/2005/QĐ - BTNMT về việc phân công nhiệm vụ quyền hạn chức
năng nhiệm vụ của vụ thẩm định và đánh giá tác động môi trường;
2. Những nội dung quản lý nhà nước về Đất đai
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

Hiến pháp năm 1980 của Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định "Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" Điều này được tiếp tục khẳng
định trong hiến pháp 1992 [5]. Nhà nước quản lý Đất đai thông qua 7 nội dung được quy định
cụ thể tại Luật Đất đai 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật Đất đai năm 1998 và
năm 2001 tiếp tục khẳng định lại và sửa đổi, bổ sung 7 nội dung trên, bao gồm,(Quốc hội
1992) [5]

8- Quản lý tài chính về Đất đai;
9- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
10- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

11- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về Đất đai và xử lý vi
phạm pháp luật về Đất đai;
12- Giải quyết tranh chấp về Đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng Đất đai;
13- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về Đất đai.
- Các nội dung quản lý nhà nước đối với Đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với Đất đai.
Để công tác quản lý Đất đai được tốt chúng ta phải thực hiện đầy đủ và đồng bộ các nội dung
đó.
3. Những nét chính về quản lý và sử dụng Đất đai ở Việt Nam.
Nước ta có tổng diện tích tự nhiên là 32.924.061 ha (Bộ Tài Nguyên& Môi Trường,
2008) [1], trong đó:
-

Vùng núi và Trung du Bắc bộ là 10,33 triệu ha, chiếm 31,37% tổng diện tích tự nhiên
của cả nước.

-

Vùng Tây nguyên là 5,5 triệu ha, chiếm 16,59% tổng diện tích tự nhiên của cả nước.


thị trường bất động sản. Sau một năm thi hành luật Đất đai năm 2003, thực hiện nhiệm vụ của
Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 về việc triển khai thi
hành Luật Đất đai năm 2003, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã rà soát, kiểm tra công tác
quản lý Nhà nước về Đất đai trong phạm vi cả nước tại 64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương, 160 quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, 159 xã, phường, thi trấn... Hầu hết
UBND cấp tỉnh đã có văn bản chỉ đạo, có kế hoạch triển khai cụ thể các văn bản quy phạm về
Đất đai.

1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

Công tác phổ biến, giáo dục về pháp luật Đất đai có nhiều tiến bộ, đã tổ chức được
nhiều đợt tập huấn Luật Đất đai. Bộ máy quản lý Nhà nước về Đất đai từng bước được kiện
toàn. Các tỉnh đều đã lập Sở Tài nguyên và Môi Trường, hầu hết đã thành lập phòng Tài
nguyên và Môi trường cấp huyện. Mặt khác các xã, phường, thị trấn đều có cán bộ địa chính.
3.1. Quản lý đất đai - Những khía cạnh đặc thù [2].
Quản lý đất đai là vấn đề lớn, bức xúc cả về phương diện lý luận và thực tiễn, vi mô
lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách; đối với người dân cũng như với các cấp chính
quyền.
•

Tính chất đặc biệt của tài nguyên đất

Đại đa số các vụ khiếu kiện đông người, phức tạp, khó giải quyết; số cán bộ có khuyết
điểm, làm sai, bị kỷ luật nhiều hơn cả cũng là liên quan đến đất đai. Tiêu cực, tham nhũng
xảy ra cả với cán bộ lẫn người dân cũng liên quan nhiều đến đất đai...
Có nhiều ý kiến cho rằng, trình độ, năng lực và phẩm chất cán bộ các cấp yếu kém và

1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

nhiên cũng như xã hội. Vì thế, sự ứng xử với vấn đề đất đai trong hoạt động quản lý không
thể được đơn giản hoá, cả trong nhận thức cũng như trong hành động.
•

Đất đai và vấn đề định giá

Trong cơ chế thị trường, những người có quan điểm coi đất đai cũng là hàng hoá
không có gì sai. Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng các cơ chế,
chính sách liên quan đến đất đai, chủ trương định giá đất đền bù sát giá thị trường mà quên đi
tính chất hết sức đặc biệt, đặc thù của đất đai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hoá bình
thường cũng như những hàng hoá đặc biệt quý giá khác con người đều có thước đo giá trị để
định giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao động làm ra sản
phẩm v.v... Nhưng với đất đai thì không thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy
luật kinh tế đó bởi đất đai không đơn thuần là sản phẩm do sức lao động con người sáng tạo
ra.
Nếu đi vào cụ thể, sẽ giải thích và vận dụng chính sách định giá, đền bù ra sao với
1m2 ở đầu phố và cuối phố; hướng đông và hướng tây; mặt trước và mặt sau; nơi thuận tiện
giao thông, học hành, vui chơi, hoặc hình dạng thửa đất vuông vắn hay méo mó v.v. và v.v...
cho "sát giá thị trường" như một số vị thường say sưa giải thích?
Giá thị trường xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp nhận là hợp lý khi Nhà
nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỉ đồng cho một dự án, làm cho đất đai đang rẻ
bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng? Trong những trường hợp như vậy, ngay cái được coi là giá
bình quân cũng rất khó xác định. Bình quân là chia đôi giữa hai thời điểm trước, sau dự án thì
Nhà nước hay nhà đầu tư cũng không thể đủ sức đền bù, kèm theo đó lại còn vô số những

Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

nói trên của TTBĐS hầu như ai cũng biết, đó là “nạn đầu cơ”, “kích cầu ảo” làm cho giá cả
đất đai nói riêng và giá cả bất động sản (BĐS) nói chung vượt quá giá trị thực của chúng và
vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế. Hậu quả là TTBĐS đã đóng băng, lần thứ ba trong
vòng 10 năm trở lại đây. Hạn chế này đã gây khó khăn rất lớn cho nền kinh tế, mà trực tiếp là
các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS và các ngân hàng thương mại đã cung cấp vốn cho
các DN này. Nhiều giải pháp đã được đề xuất để giải quyết khó khăn vừa nêu. Trong đề xuất
của Bộ Tài nguyên & Môi trường gửi Chính phủ, đầu cơ đất đai cũng đã được “xác nhận” là
nguyên nhân chính gây nên tình trạng bất ổn của TTBĐS ở nước ta. Bài viết này sẽ phân tích
một số khía cạnh kinh tế và pháp lý về đầu cơ đất đai, đưa ra những giải pháp nhất định để
chống đầu cơ đất đai, với hy vọng góp phần làm sáng sủa hơn bức tranh TTBĐS ở nước ta.
3.2.1. Đầu cơ đất đai và hậu quả của nó
Đầu cơ là hành vi phổ biến trong bất kỳ xã hội nào có nền sản xuất hàng hóa. Tùy
thuộc vào từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, đầu cơ được hiểu, nhìn nhận và đánh giá ở
các góc độ khác nhau. Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu cơ là hành vi mua bán hàng hóá có
giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao bằng cách lợi dụng những biến động bất thường
của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị trường khan hiếm (giả tạo) để bán
với giá cao. Xét dưới góc độ tiêu cực, đầu cơ là thủ đoạn xấu, vì mục đích sinh lợi được thực
hiện không phải bằng hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu của
xã hội, mà chỉ vì lợi ích của bản thân người đầu cơ. Chính vì vậy, có những khoảng thời gian
nhất định, đặc biệt là trong thời kỳ của nền kinh tế tập trung bao cấp ở Việt Nam, đầu cơ bị
coi là hành vi phạm pháp và thậm chí có thể là tội phạm hình sự.
Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, hành vi đầu cơ không còn bị ngăn cấm.
Một phần là do yêu cầu của thực tế cuộc sống, và hơn nữa vì hành vi mua bán tài sản, hàng
hóá (không thuộc vào loại bị cấm mua bán) tất nhiên không phải là hành vi phạm pháp.
Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường hiện nay, đầu cơ còn được quan niệm gần như là
“đầu tư”. Người đầu cơ mua hàng hóa và tin tưởng rằng, dựa trên cơ sở đánh giá những thông
tin có được, hàng hóa sẽ lên giá và sẽ bán ra để được lợi lớn một cách nhanh chóng, dễ
dàng. Điều này càng diễn ra phổ biến trong lĩnh vực đất đai, bởi đây là loại tài nguyên hạn

đề đặt ra là làm cách nào để hạn chế đầu cơ đất đai. Để có thể giải quyết được vấn đề, việc
làm tất yếu là phải tìm ra nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai ở nước ta. Theo tôi,
những nguyên nhân cơ bản sau đây là cơ hội cho đầu cơ đất đai phát triển:
a) Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai
Cho đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một cách thỏa đáng. Đây
chính là cơ hội để những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đầu cơ vào các “điểm nóng” để trục lợi. Ngoài ra, không chỉ thông tin về quy hoạch,
kế hoạch SDĐ mà các thông tin khác về tình trạng pháp lý của đất đai nói chung, cũng như
BĐS nói riêng cũng rất khó để biết được, bởi các thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận những
thông tin này vẫn chưa được quy định rõ. Hạn chế này làm cho môi trường đầu tư không
thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn những nhà đầu tư lớn, đặc biệt là đầu tư nước
ngoài.
b) Quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém
Sự yếu kém này thể hiện ở các điểm sau:
- Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này không chỉ
thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn cả trong tầm nhìn và
phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền sở hữu (QSH) tài sản gắn liền với đất giữa Bộ Tài
nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời gian qua đã thể hiện tính cục
bộ trong quan hệ nói trên. Ngoài ra, việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho
đến thời điểm này vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương (đơn vị
hành chính cấp tỉnh). Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh
mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo
tính chính xác, cũng như để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương
khác nhau không thể thực hiện được. Vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai là điều
không thể.
- Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật buộc
người SDĐ phải có GCNQSDĐ (hoặc GCNQSDĐ và QSH tài sản trên đất – gọi chung là
GCNQSDĐ) mới được thực hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp GCNQSDĐ lại diễn ra quá

dưới dạng “xí phần” dự án ở những vị trí thuận lợi cho kinh doanh, nhưng sau đó không làm
gì cả, mà chỉ chờ bán lại dự án để hưởng chệnh lệch. [17] Dạng này về lý thuyết đã bị pháp luật
loại trừ và không phổ biến nên chúng ta không bàn ở đây. Như vậy, vấn đề cần làm rõ là yếu
tố nào trong pháp luật đất đai hiện hành còn sơ hở, tạo điều kiện cho việc đầu cơ đất đai
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện. Có thể nói, đó chính là do các công
cụ quản lý hành chính và tài chính đất đai thể hiện trong pháp luật đất đai hiện hành còn rất
nhiều hạn chế.
- Về mặt quản lý hành chính, dù có những tiến bộ so với trước đây, Luật Đất đai 2003
và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn còn có những quy định thể hiện sự can thiệp hơi “thô
bạo” vào những quan hệ mang tính thị trường hoặc sự can thiệp không đúng nơi, đúng lúc.
Quy định tại Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP (NĐ181) ngày 29/10/2004 về thi hành
Luật Đất đai 2003 về việc cấm các DN nghiệp kinh doanh nhà ở phân lô bán nền là một điển
hình.
Quy định này chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề và thể hiện sự lúng túng của
các nhà làm luật trước thực trạng đầu cơ đất đai đã lên đến đỉnh điểm. Thực tế, các chủ thể
SDĐ để đầu tư kinh doanh nhà ở và những người đầu cơ vẫn có thể lách luật bằng một hợp
đồng góp vốn (mà pháp luật không cấm) để thực hiện dự án với nhau. Như vậy, hoạt động
đầu cơ vẫn được tiếp diễn.
Chỉ có một điểm khác là khó khăn bắt đầu đến với các DN kinh doanh BĐS kể từ khi
có quy định này. Đó là việc các tổ chức tín dụng quay lưng với các DN kinh doanh BĐS, bởi
rủi ro trong kinh doanh tiền tệ cao hơn.
Rõ ràng pháp luật hiện hành chỉ cấm DN kinh doanh nhà ở phân lô bán nền, chứ
không cấm việc thế bảo QSDĐ và kết cấu hạ tầng cơ bản đã xây dựng gắn liền với đất tại các
tổ chức tín dụng để vay tiền cho việc thực hiện dự án. Vấn đề ở chỗ, nếu nghĩa vụ được đảm
bảo bằng QSDĐ này không thể thực hiện được thì tài sản đảm bảo cũng không thể xử lý, vì
pháp luật không cho chuyển nhượng QSDĐ trước khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở. Tệ
hơn nữa, theo khoản 2 Điều 101 NĐ181, nếu người thực hiện dự án không thể tiếp tục thực
hiện dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi đất; khoản tiền đã đầu tư vào dự án sẽ được trả lại theo
nguyên tắc “nhiều nhất là bằng khoản tiền đã bỏ ra”. Sự can thiệp phi thị trường, đầy mâu
1

trong trường hợp nhà đầu tư bị người đang SDĐ làm khó, đòi giá “trên trời”. Dự án đầu tư có
thể bị “đứng” lại, quy hoạch, kế hoạch SDĐ của Nhà nước không thể thực hiện được, diện
tích đất đã thỏa thuận được sẽ bị lãng phí và dự án đầu tư cuối cùng sẽ phải dừng lại ở mức
độ “đầu cơ”.
- Chính sách tài chính về đất đai chưa phù hợp và chưa được tận dụng triệt để nhằm
hạn chế đầu cơ đất đai. Quan sát các quy định về nghĩa vụ tài chính của người SDĐ trong
thời gian qua cho thấy, chính sách tài chính về đất đai thiếu sự nhất quán qua các giai đoạn và
càng ngày càng dễ dãi hơn đối với hành vi đầu cơ đất đai.
Trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành), hộ gia đình, cá
nhân SDĐ ở tại đô thị từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về
QSDĐ thì phải nộp 20% tiền SDĐ đối với đất trong hạn mức và 100% tiền SDĐ đối với đất
vượt hạn mức giao đất. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2004 trở về sau, các trường hợp tương tự
không phải nộp tiền SDĐ, không phân biệt đất sử dụng trong hay ngoài hạn mức giao đất.
Bên cạnh đó, quy định về hạn mức giao đất ở trong pháp luật hiện hành cũng chỉ nhằm thực
hiện (áp dụng cho) hoạt động giao đất của Nhà nước, không nhằm và cũng không có quy định
nào nhằm hạn chế việc tích tụ đất ở, nhà ở. Kết hợp với chính sách thuế nhà, đất rất “thông
thoáng” hiện nay (là thu như nhau đối với diện tích nhà, đất sử dụng trong và ngoài hạn
mức), các quy định về tài chính đất đai hiện hành đã tạo thành một “môi trường pháp lý lý
tưởng” cho hoạt động đầu cơ đất đai, bởi đầu cơ đất đai, đặc biệt là đất ở, chỉ có lợi mà thôi.
3.2.3. Giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam [4]
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008 là năm điều chỉnh nội bộ nền kinh tế sau
năm tăng trưởng lớn 2007. Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2009 là năm điều chỉnh do
tác động của khủng hoảng tài chính thế giới.
Năm 2010, nhiều khả năng nền kinh tế vượt qua giai đoạn điều chỉnh và tăng trưởng

Năm là nghiên cứu, ban hành văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản. Việc phát
hành trái phiếu bất động sản đã manh nha hình thành tại Việt Nam. Tuy nhiên, do chưa có
khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được. Vì vậy, việc
nghiên cứu, ban hành một văn bản pháp quy về vấn đề này sớm hay muộn cũng là cần thiết
để mở ra một luồng tài chính cho thị trường. Hướng triển khai là Ngân hàng Nhà nước phối
hợp với Bộ Tài chính ra thông tư liên bộ cho thí điểm, nhân lên diện rộng và ban hành chính
sách.
Sáu là nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch. Hiện có rất nhiều quy hoạch: quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy
hoạch ngành. Luật Quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hành; Luật Quy hoạch sử dụng
đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất nghiên cứu trong Bộ luật Đất đai; Nghị
định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã được ban hành. Vì vậy, cần thống nhất
các quy hoạch vào một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thể thực hiện được là thống nhất
về mặt luật pháp.
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

Bảy là nghiên cứu ban hành luật về thông tin bất động sản để xây dựng các chỉ số
liên quan đến thị trường. Triển khai tinh thử chỉ số giá nhà. Bước đầu la tính thử, chỉnh sửa
theo điều kiện Việt Nam, sau đó mở rộng, tinh cho cả nước, các vùng, các tỉnh, thậm chí là
các huyện quận, hoặc một phường xã. Căn cứ vào kinh nghiệm trên thị trường hàng hóa dịch
vụ, vào đặc điểm của hàng hóa bất động sản, của thị trường bất động sản cũng như đặc điểm
thông tin và giao dịch bất động sản thời gian tới, cần xây dựng việc tính toán chỉ tiêu đánh
giá thị trường bất động sản. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, việc xây dựng chỉ số thị
trường bất động sản mức độ hẹp là hiện thực hơn.
Tám là hình thành cơ quan đủ tầm quản lý thị trường bất động sản.Lĩnh vực này
không đơn thuần là một ngành kinh tế kỹ thuật nên cần một số cơ quan nhà nước đồng thời

Các quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề tái định cư đã khá đầy đủ nhưng
các địa phương thực hiện chưa tốt, thậm chí một số địa phương chưa quan tâm giải quyết
nhiệm vụ này dẫn đến tình trạng KN kéo dài.
Thứ hai, là KN về việc cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là dạng KN rất phổ biến hiện nay. Dạng KN này phát sinh một phần từ sai sót
của cơ quan có thẩm quyền, như : Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai sót về tên chủ
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

sử dụng, sơ đồ thửa đất, diện tích… Có những trường hợp, không cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất mà không có lý do chính đáng hoặc lý do không rõ ràng. Các cơ quan có thẩm
quyền trong quá trình giải quyết lại không giải thích rõ cho dân hiểu lý do tại sao không cấp
giấy. Quá trình giải quyết hồ sơ diễn ra chậm, gây phiền hà, sách nhiễu… gây khó khăn cho
người sử dụng đất. Một nguyên nhân khác là do quy hoạch treo hoặc do người dân không
chấp nhận dù lý do không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chính đáng….
Thứ ba, là KN quyết định xử phạt vi phạm hành chính về vi phạm chế độ quản lý, sử
dụng đất đai.
Nội dung KN này cũng có nhiều dạng. Một số bộ phận người dân không nắm rõ về
Luật Đất đai và Luật KN,TC nên phát sinh tình trạng vi phạm pháp luật hoặc các trường hợp
lấn chiếm, vi phạm quy tắc xây dựng. Một số người mặc dù khá am hiểu pháp luật nhưng vẫn
cố tình vi phạm, khi bị phát hiện và xử phạt thì ngoan cố khiếu nại. Bên cạnh đó cũng có
phần trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết, như : ra quyết
định xử phạt sai đối tượng, bị nhầm lẫn, sai tên chủ sử dụng; việc thi hành quyết định xử phạt
có sai sót hoặc sai pháp luật; việc ra quyết định không đúng căn cứ pháp luật; việc ra quyết
định quá nhẹ hoặc quá nặng (về mức phạt hoặc hình thức phạt) hoặc thiếu trách nhiệm, thiếu
khách quan.
Thứ tư, là KN việc giải quyết các tranh chấp về đất đai của các cơ quan nhà nước.

tăng.
+ Ba là, do việc cho thuê, cho mượn, cầm cố đất đai trong nội bộ nhân dân, việc đưa
đất đai, lao động vào các tập đoàn sản xuất, các nông, lâm trường, không có hoặc không lưu
giữ được các tài liệu, sổ sách; việc trưng dụng, trưng thu, trưng mua, thu hồi đất không có
quyết định, chưa bồi thường hoặc đã bồi thường nhưng không lưu giữ giấy tờ, hồ sơ nên
không có cơ sở để xác định khi diễn ra tranh chấp.
+ Bốn là, Luật Đất đai, Bộ Luật Tố tụng dân sự, Luật Khiếu nại tố cáo, Pháp lệnh về
thủ tục giải quyết các vụ án hành chính còn chồng chéo, mâu thuẫn, không thống nhất. Chính
sách, pháp luật về đất đai chưa theo kịp cơ chế kinh tế thị trường, đặc biệt là chính sách tài
chính đất đai chưa điều tiết hoặc đã điều tiết, phân phối nhưng chưa hợp lý phần giá trị tăng
thêm mang lại từ đất khi sử dụng đất cho các dự án đầu tư như trong công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi..
+ Năm là, công tác giải quyết tranh chấp, khiếu kiện đất đai ở một số nơi còn dựa vào
cảm tính chủ quan, nể nang, chưa đúng pháp luật và thiếu công bằng.
Công tác xét xử các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án còn bộc lộ những hạn
chế, lúng túng nhất định khi áp dụng pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự, đường lối chính
sách của Nhà nước về đất đai trong từng giai đoạn lịch sử dẫn đến một số bản án, quyết định
của Tòa án còn chưa thật sự chính xác thiếu khách quan. Chất lượng xét xử của Tòa án trong
một số vụ chưa cao, có vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần, kéo dài; có những vụ án có
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

sai lầm trong áp dụng pháp luật, cấp trên phải sửa đổi hoặc hủy bản án, quyết định của Tòa án
cấp dưới. .
Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai ở các địa phương nhìn
chung hiệu quả chưa cao, thiếu kịp thời, chưa dứt điểm còn để tồn đọng nhiều đơn thư chưa
giải quyết.

Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1) Bộ Tài nguyên & Môi trường, Báo cáo quy hoạch cả nước đến năm 2010.
2) , Quản lý đất đai - Những khía cạnh đặc thù.
3) , Đầu cơ đất đai trong thị trường BĐS
4)
5) www.thanhtra.gov.vn
6)
7)

1