BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRẦN VĂN THƯƠNG
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ GIA NGHĨA
TỈNH ĐĂK NÔNG
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã ngành:
60.31.05
LUẬN VĂNTHẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. BÙI QUANG BÌNH
Đà Nẵng - Năm 2015
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được
ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả luận văn
TRẦN VĂN THƯƠNG
MỤC LỤC
1.3. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CỦA CÁC ĐỊA
PHƯƠNG KHÁC............................................................................................ 31
1.3.1. Quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh ........................................ 32
1.3.2. Kinh nghiệm của Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa........... 34
1.3.3. Kinh nghiệm của Thành phố Đà nẵng .......................................... 35
1.3.4. Bài học kinh nghiệm về quản lý nhà nước về đất đai................... 36
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ GIA NGHĨA ..................................................... 38
2.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ GIA
NGHĨA ............................................................................................................ 38
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên................................... 38
2.1.2.Tình hình kinh tế - xã hội............................................................... 42
2.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI .............. 54
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................. 54
2.2.2. Biến động đất đai giai đoạn 2006 - 2013 ...................................... 58
2.3. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ............................ 59
2.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó ................................................. 59
2.3.2. Công tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính..................................... 60
2.3.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................... 62
2.3.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất .............................................................................................. 63
2.3.5. Tài chính về đất............................................................................. 65
2.3.6. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất và quản lý các hoạt động dịch vụ công vế đất đai ................... 67
2.3.7. Công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai........................................................................................... 68
2.4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ HẠN CHẾ TRONG QUẢN LÝ NHÀ
DANH MỤC CÁC BẢNG
Số bảng
Bảng 2.1
Tên bảng
Dân số trung bình giai đoạn 2005 - 2013, phân theo
giới tính và phân theo thành thị và nông thôn
Bảng 2.2 Thống kê nguồn lao động thị xã qua các năm
Bảng 2.3
Lao động trong độ tuổi lao động đang làm việc trong
các ngành kinh tế tại thời điểm tháng 01-7 hàng năm
Trang
42
43
44
Tay nghề đào tạo của Lao động trong độ tuổi lao
Bảng 2.4 động đang làm việc trong các ngành kinh tế tại thời
45
điểm tháng 01-7 hàng năm
Bảng 2.5
Bảng 2.6
Hình 2.2
Cơ cấu kinh tế
50
Hình 2.3
Cơ cấu đất nông nghiệp
55
Hình 2.4
Cơ cấu đất sản xuất nông nghiệp
55
Hình 2.5
Cơ cấu đất phi nông nghiệp
56
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Gia Nghĩa là đô thị loại 4 trực thuộc tỉnh Đăk Nông, là trung tâm
hữu toàn dân về đất đai chưa thể hiện rõ, hiệu quả quản lý thấp, nhiều nơi còn
để xảy ra sai phạm.
Để đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình phát
triển kinh tế - xã hội và đô thị hóa của thị xã Gia Nghĩa giai đoạn từ 2004 đến
năm 2013, cần nghiên cứu thực trạng của nó để thấy được những kết quả đạt
được, những mặt còn tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về đất đai của
thị xã, từ đó đưa ra những biện pháp khắc phục phù hợp nhằm khai thác sử
dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả hơn. Đó là những nội dung cần được
nghiên cứu và đây cũng là những vấn đề mang tính cấp thiết hiện nay. Nhằm
góp phần làm sáng tỏ những vấn đề nêu trên, tác giả chọn đề tài nghiên cứu
“Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thị xã Gia Nghĩa tỉnh Đăk
Nông”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến quản lý
nhà nước về đất đai ở một địa phương cấp huyện đang trong quá trình đô thị
hóa.
- Nhận diện được các vấn đề về quản lý nhà nước về đất đai cùng với
các nguyên nhân của nó ở thị xã Gia Nghĩa.
- Trả lời được câu hỏi “phải làm thế nào để công tác quản lý nhà nước
về đất đai tốt hơn góp phần vào sự phát triển thị xã Gia Nghĩa đến năm 2020”.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trên địa
bàn thị xã Gia Nghĩa liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành. Trong phạm vi đề
tài chỉ tập trung nghiên cứu công tác quản lý nhà nước về đất đai của chính
quyền thị xã Gia Nghĩa tỉnh Đăk Nông.
- Phạm vi nghiên cứu:
3
4
+ Mối tương quan giữa kinh tế - xã hội - đất đai.
+ Chính sách sử dụng đất trong tổng thể chính sách kinh tế- xã hội của
thị xã Gia Nghĩa.
+ Mối tương quan giữa chính sách quản lý đất đai giữa thị xã và tỉnh.
- Tiếp cận lịch sử: so sánh những giai đoạn khác nhau trong vận dụng
chính sách.
4.3.Nguồn thông tin dữ liệu, công cụ phân tích chính
- Chủ yếu sử dụng số liệu thống kê của Tỉnh và thị xã Gia Nghĩa từ
năm 2006 đến nay, các báo cáo tổng kết của Sở Tài nguyên và Môi trường
Đăk Nông và của UBND thị xã Gia Nghĩa.
- Ý kiến của chuyên gia.
- Công cụ chính: sử dụng chương trình xử lý số liệu bằng phần mềm
MicroSoft Excel.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu là địa phương mới với những đặc điểm nhất định.
- Nghiên cứu đã vận dụng lý luận chính sách quản lý, sử dụng đất đai
trong nền kinh tế quốc dân vào một địa phương cấp huyện ở khu vực Tây
Nguyên trong bối cảnh đang đô thị hóa mạnh mẽ.
- Lần đầu tiên một nghiên cứu chủ đề này được tiến hành ở thị xã Gia
Nghĩa nói riêng và tỉnh Đăk Nông nói chung.
- Các giải pháp đề xuất phù hợp với tính đặc thù của thị xã Gia Nghĩa.
6. Nội dung của đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm có ba chương:
Chương 1. Quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế
Chương 2. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị
xã Gia Nghĩa.
Chương 3. Định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý
nhà nước về đất đai ở thị xã Gia Nghĩa đến năm 2020.
6
+ Việc cải thiện hệ thống thông tin cho đất đai là việc phải làm thường
xuyên, ngay cả các quốc gia có thị trường đất đai phát triển cũng phải trả giá
cho việc thiếu thông tin;
+ Bất động sản hiện đang có ảnh hưởng lớn nhất đến chính sách tiền tệ,
tuy nhiên nhiều ngân hàng phải thừa nhận rằng mình không hề biết điều gì
xảy ra;
+ Thị trường đất đai đòi hỏi phải được kiểm tra, kiểm soát thường
xuyên, chặt chẽ để thậm chí chỉ là bắt đầu hiểu được các quá trình vận hành
của nó; mô hình xây dựng thị trường bất động sản phức hợp của Wallece và
Williamson đưa ra năm 2005 là: đăng ký đất đai, định giá đất đai, năng lực
nhận thức (cam kết, sự tham gia, minh bạch, tính sáng tạo, tư duy trừu tượng)
và các dịch vụ tài chính, sự phối hợp giữa các cơ quan QLNN. Sự phối hợp
giữa Nhà nước và tư nhân trong QLĐĐ cần phải nhịp nhàng.
Các chính sách quản lý đất đai, xây dựng phát triển công trình, đô thị,
tín dụng tài chính đều được phát huy nhằm tối đa việc phát triển thị trường bất
động sản. Nhà nước chỉ tác động vào các hoạt động mang tính vĩ mô, còn các
hoạt động kinh doanh, đầu tư khác do khu vực tư nhân đảm nhiệm. Hệ thống
thông tin đất đai hiện đại, tin cậy và thuận lợi cho người quản lý và sử dụng.
Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch được tiến hành có sự tham gia phối
hợp của nhiều phía. Cần có sự phối hợp của các cơ quan tư pháp như: Tòa án,
Viện kiểm sát trong quản lý đất đai, trong kiểm tra thực thi luật, các quyết
định quản lý của cơ quan hành pháp tại địa phương…
Nghiên cứu của các nhà khoa học trong nước đối với QLNN về đất đai
ở Việt Nam, trước tiên có thể kể đến công trình nghiên cứu ở cấp Luận án
Tiến sỹ như: Luận án Tiến sỹ kinh tế của Trần Thế Ngọc (1997) "Chiến lược
QLĐĐ thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010" nghiên cứu chủ yếu về công
8
CHƯƠNG 1
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
- Khái niệm đất: Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có
cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động
thực vật, khí hậu, địa hình, thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đánh giá
bằng số lượng diện tích (m2, ha, km2) và độ phì nhiêu, màu mỡ.
Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất
đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có
ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa
đất đai bao gồm: yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ
văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt
động của con người.
Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh, quốc
phòng. Nhưng đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí
cố định trong không gian.
- Sử dụng đất: Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của
loại đất được sử dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: “ những
hoạt động của con người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài
nguyên đất hoặc có tác động lên chúng”.
Số liệu về quá trình và hình thái các hoạt động đầu tư (lao động, vốn,
nước, phân hoá học ...), kết quả sản lượng (loại nông sản, thời gian, chu kỳ
mùa vụ ...) cho phép đánh giá chính xác việc sử dụng đất, phân tích tác động
khiếu nại, tố cáo,… liên quan đến quyền sử dụng đất.
10
Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa
đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu
giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử
dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản.
Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm:
các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất, giám
sát và quản lý việc sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý.
Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất
đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp luật đất đai
và pháp luật liên quan đến đất đai. Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước
xác định một số nội dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước;
tập trung và phân cấp quản lý; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của
lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức
địa chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp
về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế.
Như vậy, Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của
cơ quan Nhà nước về đất đai. Đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý
tình hình sử dụng đất đai, trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử
dụng đất theo chủ trương của Nhà nước, trong việc kiểm tra, giám sát quá
trình sử dụng đất đai. Mục tiêu cao nhất của quản lý nhà nước về đất đai là
bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đảm bảo sự quản lý thống nhất của
Nhà nước, đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững
và ngày càng có hiệu quả cao.
Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước cần phải xây dựng hệ
thống cơ quan quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng để thực thi có
cũ. Nói cách khác quan niệm quản lý đất đai theo kiểu cũ chỉ quan tâm tới
việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trong phạm vi dân sự và hành chính, chưa
chú ý tới vai trò của đất đai trong bức tranh hoạt động vĩ mô của nền kinh tế xã hội.
12
Khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công nghiệp, con người đã ý
thức được rõ hơn ý nghĩa của quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô, từ đó xuất hiện
khái niệm “quản lý đất đai hiện đại”. Quản lý đất đai hiện đại bao gồm các nội
dung sau:
- Điều tra, khảo sát để nắm vững được toàn bộ số lượng và chất lượng
của tài nguyên cả nước;
- Thành lập hệ thống hồ sơ địa chính để quản lý đến từng thửa đất về
mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý làm cơ sở để giải quyết mối quan hệ
dân sự và hành chính về đất đai và xây dựng hiện trạng sử dụng đất chính xác;
- Xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, các chính sách đất đai để điều
chỉnh các mối quan hệ đất đai từ từng thửa đất (vi mô) tới toàn bộ tài nguyên
đất (vĩ mô);
- Xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ, theo
ngành và cả nước để thiết lập mặt bằng, cơ cấu sử dụng đất có lợi cho ổn định
chính trị, công bằng xã hội và phát triển kinh tế, trong đó có quyền lợi của
từng người sử dụng đất;
Vì vậy, phân tích các hiện tượng kinh tế - xã hội có nguồn gốc từ quan
hệ đất đai trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất để hoạch định và điều chỉnh các
chính sách và pháp luật về đất đai.
1.1.2. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế - xã hội và có những đặc trưng riêng, đất đai được Nhà nước thống
nhất quản lý nhằm:
bởi pháp luật. Quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền nhằm thực hiện
việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cơ quan, đơn vị kinh
tế; hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước tạo điều kiện cho
người sử dụng đất có thể phát huy tối đa các quyền đối với đất đai. Có như
vậy người sử dụng đất mới yên tâm, chủ động đầu tư lao động, vật tư, tiền
vốn và áp dụng thành tựu khoa học và công nghệ vào các việc bảo vệ cải tạo,
14
làm tăng độ màu mỡ của đất; khai hoang, phục hóa, đưa diện tích đất trống,
đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng; đồng thời, phát triển hạ
tầng để làm tăng giá trị đất.
b. Nguyên tắc phân cấp gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn
thành nhiệm vụ: cơ quan địa chính ở trung ương và địa phương (địa phương
gồm cả cấp tỉnh và cấp huyện) chịu trách nhiệm trước Chính phủ và cơ quan
chính quyền cùng cấp (UBND tỉnh và UBND huyện, thị, thành phố trực thuộc
tỉnh) trong quản lý nhà nước về đất đai; Chính quyền cấp tỉnh thực hiện việc
giao đất, cho thuê đất cũng như thu hồi đất của tổ chức và có trách nhiệm hỗ
trợ, phối hợp, kiểm tra chặt chẽ trong việc thực hiện nhiệm vụ của cấp huyện;
chính quyền cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, giám sát, hỗ trợ chính quyền
cấp xã (phường, thị trấn) và thực hiện quyền giao đất, cho thuê đất và thu hồi
đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý.
c. Nguyên tắc tập trung dân chủ: quản lý nhà nước về đất đai của
chính quyền phải tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiện quyền chủ sở
hữu toàn dân về đất đai, bằng việc tạo điều kiện để người dân có thể tham gia
giám sát hoạt động quản lý nhà nước của chính quyền trực tiếp thông qua tổ
chức Hội đồng nhân dân và các tổ chức chính trị - xã hội cùng cấp.
d. Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng
lãnh thổ: chính quyền các cấp thống nhất quản lý nhà nước về đất đai theo
Hoạt động của thị trường luôn có hai mặt tích cực và tiêu cực, do đó
cần có sự quản lý, can thiệp, điều chỉnh của Nhà nước bằng các công cụ và
chính sách thích hợp nhằm phát huy tính tích cực và hạn chế những tiêu cực
của thị trường.
Việc phát triển thị trường bất động sản là một thành phần nhạy cảm
nhất trong quản lý nhà nước về đất đai. Ngay cả đối với những nước được coi
là có nền kinh tế thị trường tự do phát triển, thì vai trò quản lý nhà nước đối
với phân bổ và sử dụng đất cũng rất lớn. Vì vậy, quản lý nhà nước về đất đai
16
là nhằm đảm bảo 3 mục đích cơ bản: (i) đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả; (ii)
đảm bảo tính công bằng trong quản lý và sử dụng; (iii) đảm bảo nguồn thu
cho ngân sách nhà nước.
a. Đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, không tái tạo
được. Do vậy, đất đai cần được sử dụng một cách khoa học, tiết kiệm, nhằm
mang lại nguồn lợi ích cao nhất cả về mặt vật chất và tinh thần cho mọi
người. Sự can thiệp của chính quyền nhằm phát huy những tích cực và hạn
chế tiêu cực. Trong thực tế, xảy ra nhiều trường hợp mâu thuẫn về lợi ích
thường được gọi là hiệu ứng ngoại lai, mà tự bản thân thị trường không giải
quyết được. Ví dụ, như việc một nhà máy chế biến tinh bột sắn gây ô nhiễm
nằm trong khu dân cư, sẽ gây tác động xấu cho cộng đồng dân cư ở đó.
Ngược lại, những dự án xây dựng các khu công viên cây xanh mang lại lợi ích
xã hội, nhưng lại không hấp dẫn với các nhà đầu tư nên cần phải được chính
quyền hỗ trợ hoặc có chính sách ưu đãi. Hoặc việc đầu tư xây dựng công trình
trên đất của tư nhân, nhưng không tuân thủ quy hoạch về chiều cao, mật độ
xây dựng, đem lại lợi ích cho cá nhân về diện tích nhưng lại ảnh hưởng tới
c. Đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Nhà nước có chính sách phát huy tạo nguồn vốn từ đất đai thông qua
việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các thuế và điều tiết hợp lý các
khoản thu - chi ngân sách. Phần giá trị tăng thêm của đất có được do quy
hoạch, do Nhà nước đầu tư làm tăng giá trị đất cần phải có cơ chế điều tiết
hợp lý thu nộp vào ngân sách. Chính quyền cơ sở có trách nhiệm thực hiện
các khoản thu từ đất cho ngân sách Nhà nước.
1.2. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
Quản lý nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ
quan Nhà nước về đất đai. Đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình
hình sử dụng đất đai, trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất
theo chủ trương của Nhà nước, trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng
đất đai. Mục tiêu cao nhất của quản lý nhà nước về đất đai là bảo vệ chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai, đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước, đảm
Copyright: Tài liệu đại học ©