ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------

NGUYỄN THÀNH BẮC
Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn

: ThS. Nguyễn Ngọc Anh

Tân Thịnh, ngày 5 tháng 4 năm 2015
Sinh viên

Nguyễn Thành Bắc


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Dân số theo độ tuổi ........................................................................................... 29
Bảng 4.2: Diện tích, cơ cấu các loại đất trên địa bàn phường Tân Thịnh năm 2014 .... 36
Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của tuyến
đường phố nhóm I ................................................................................................................ 42
Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường,
phố nhóm II ........................................................................................................................... 44
Bảng 4.5: Giá đất thực tế từng vị trí của các tuyến đường (nhóm I), (nhóm II)
năm 2014 ............................................................................................................................... 47
Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí
năm 2014................................................................................................................................. 49
Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế của các tuyến đường tại các vị trí
khác nhau năm 2014............................................................................................................ 49
Bảng 4.8: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên các tuyến đường điều tra tại VT1..... 50
Bảng 4.9 Đặc điểm một số thửa đất trên đường Thống Nhất đoạn 2 ...................... 52
Bảng 4.10: Khả năng sinh lợi của từng vị trí ảnh hưởng đến giá đất trong nhóm I....... 54


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH


CSHT

: Cơ sở hạ tầng

DV

: Dịch vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KDC

: Khu dân cư

NĐ

: Nghị định

NN

: Nhà nước

QĐ

MỤC LỤC
Trang
Phần 1: MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1
1.1 Đặt vấn đề ............................................................................................................ 1
1.2. Mục đích .............................................................................................................. 2
1.3. Mục tiêu............................................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa ................................................................................................................ 3
Phần 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................... 4
2.1. Tổng quan về giá đất .......................................................................................... 4
2.1.1.Khái quát chung về giá đất ............................................................................... 4
2.1.1.1. Khái niệm giá đất ........................................................................................... 4
2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất ..................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................................. 5
2.1.2.1 Địa tô ............................................................................................................... 5
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng ......................................................................................... 6
2.1.2.3. Quan hệ cung - cầu ........................................................................................ 6
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................... 8
2.1.3.1. Yếu tố thông thường ....................................................................................... 8
2.1.3.2. Yếu tố khu vực: ............................................................................................. 12
2.1.3.3. Yếu tố cá biệt: ............................................................................................... 13
2.2. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất......................................................... 14
2.2.1. Nguyên tắc thay thế ........................................................................................ 14
2.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ............................................................... 14
2.2.3. Nguyên tắc biến động ..................................................................................... 15
2.3. Các phương pháp định giá đất ........................................................................ 15
2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp ...................................................................... 15
2.3.2. Phương pháp thu nhập .................................................................................. 16
2.3.3. Phương pháp chiết trừ ................................................................................... 16



4.1.1.4. Thủy văn ....................................................................................................... 26


vii

4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên khác .......................................................................... 26
4.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ............................................................................... 28
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế ...................................................................................... 28
4.1.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế .......................................................................... 28
4.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ....................................................... 29
4.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị ......................................................................... 30
4.1.2.5. Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật ................................................ 30
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai. ............................................................................. 33
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai. ............................................................................ 35
4.2.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý
- sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Thịnh năm 2013 ...................................... 38
4.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 ... 39
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Tân Thịnh năm 2012 – 2014 ..... 39
4.3.2. Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất phi nông nghiệp..................................... 40

4.3.3. Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn
2012 - 2014 ............................................................................................................... 41
4.3.4. Thực trạng giá đất ở của phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 .......... 42
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh giai
đoạn 2012 - 2014 ...................................................................................................... 46
4.4.1. Yếu tố vị trí ...................................................................................................... 46
4.4.2. Cơ sở hạ tầng .................................................................................................. 49
4.4.3. Đặc điểm thửa đất .......................................................................................... 51
4.4.4. Khả năng sinh lợi ........................................................................................... 53
4.4.5. Yếu tố khác ..................................................................................................... 55

đi lên. Cùng với sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến
đất đai, theo đó nhu cầu sử dụng đất của người dân trong phường ngày càng cao, đất
đai lại là tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề khó khăn trong công tác
quản lý và sử dụng đất là không thể tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện cũng như việc
chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn phường diễn ra còn nhiều phức tạp, một
trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác và thỏa
đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định)


2

gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi
đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên và dựa trên tình hình thực tế, nhằm tìm
hiểu và nâng cao hiệu quả việc xác định giá đất, góp phần thực hiện tốt công tác quản
lý và sự dụng đất trên địa bàn phường Tân Thịnh, đồng thời được sự đồng ý của Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với
sự hướng dẫn của thầy giáo giảng viên. Thạc sĩ Nguyễn Ngọc Anh, em đã tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn phường Tân Thịnh, tp Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”
1.2. Mục đích
- Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn
phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014.
- Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Tân Thịnh, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở
phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn
định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị
trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.3. Mục tiêu

Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của tuyến
đường phố nhóm I ................................................................................................................ 42
Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường,
phố nhóm II ........................................................................................................................... 44
Bảng 4.5: Giá đất thực tế từng vị trí của các tuyến đường (nhóm I), (nhóm II)
năm 2014 ............................................................................................................................... 47
Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí
năm 2014................................................................................................................................. 49
Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế của các tuyến đường tại các vị trí
khác nhau năm 2014............................................................................................................ 49
Bảng 4.8: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên các tuyến đường điều tra tại VT1..... 50
Bảng 4.9 Đặc điểm một số thửa đất trên đường Thống Nhất đoạn 2 ...................... 52
Bảng 4.10: Khả năng sinh lợi của từng vị trí ảnh hưởng đến giá đất trong nhóm I....... 54


5

thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm
lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí,
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố, vị trí của
thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng.[8]
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.2.1 Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong

nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm
đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô.
Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do
người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu
nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người
bán mới chấp nhận bán. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác
định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lại và mang lại lợi
nhuận cao. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đương
nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian
tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của yếu tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế
quốc dân có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn
hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.[8]
2.1.2.3. Quan hệ cung - cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết
định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao,


7

ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung
cầu. Điều kiện hình thành là:
(1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng
tính chất.
(2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến
động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết
định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên,
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình

sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ
cấu giữa các loại đất.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô
thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô
khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến
thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá
của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến
động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả
năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.[8]
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính
phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội
thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
* Yếu tố hành chính: Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà
nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục
đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã
hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy
chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được mục
đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến
giá đất. Yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất phường Tân Thịnh năm 2014 ..................37
Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất trên thị trường của các
tuyến đường (VT1), (VT2) và (VT3) năm 2014 ......................................................48

- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển công
nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ công nghiệp
hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói
chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu
hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc


11

thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc
độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông
thường.[7]
* Yếu tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể
tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
- Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất
đai cũng không có ngoại lệ.
- Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ giữa các quốc gia thường là tổng hợp
của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá
đất cao và ngược lại.[7]
* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối
với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia. Trong quá
trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả
vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để đánh
giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng tức là
kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái
có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không

- Vị trí: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về vị
trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự
ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập
trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với
các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao
thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm hai
loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực,


13

điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và cự li.
- Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi
trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất, địa thế,
độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều kiện nhân văn như:
loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
- Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản
lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực
tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác
nhau trong đô thị.[7]
2.1.3.3. Yếu tố cá biệt:
Là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng
của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,


BXD

: Bộ xây dựng

CP

: Chính phủ

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

DV

: Dịch vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KDC

: Khu dân cư

NĐ


VT

: Vị trí


15

2.2.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá giá cả đất đai là được
hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến
động chung của chúng. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính
xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc
biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời
gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí.[8]
2.3. Các phương pháp định giá đất
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành thông tư số
114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định
phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp
thu nhập.
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 145/2007/TT-BTC
hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày
27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số
188/2004/NĐ-CP. Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm 4 phương

giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.(Điều 4 Nghị định 1882004/ NĐ-CP)
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các
khoản thu nhập mang lại từ đất.(Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)[4]
2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị


17

bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).( Điều 4
Nghị định 123-2007/NĐ-CP)
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của thửa đất
trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập
số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với
thửa đất cần định giá. (Điều 5 Nghị định 123-2007/NĐ-CP)[5]
2.3.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng
để sử dụng tố nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra
khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. (Điều 4 Nghị định 1232007/NĐ-CP)
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống
có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất
trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để
áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.( Điều 5 Nghị định 123-2007/NĐ-CP)[5]
Các bước cụ thể để thực hiện các phương pháp định giá trên được hướng dẫn