Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên
địa bàn quận Lê Chân - thành phố Hải Phòng

Nguyễn Văn Sửu

Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
Luận văn ThS chuyên ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80
Người hướng dẫn: TS. Mẫn Quang Huy
Năm bảo vệ: 2012 Abstract: Trình bày cơ sở lý luận về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tìm
hiểu công tác định giá đất tại quận Lê Chân - TP Hải Phòng. Thu thập giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh
hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng. Đánh giá và đề xuất một số giải pháp
phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc
biệt là giá đất.

Keywords: Địa chính; Giá đất; Hải Phòng; Đất đai Content
* Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá
Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn
vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”.
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế
đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác
nhau.

Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Lê Chân, từ cán bộ địa chính các phường trên địa bàn
quận, các trung tâm môi giới đất đai và nguồn thông tin khảo sát điều tra thực tế của người dân
tại các đường phố, đoạn phố nghiên cứu.
Phƣơng pháp chọn địa điểm nghiên cứu.
- Chọn các tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được phát triển kinh tế xã hội
của quận, cụ thể:
Đường phố loại I gồm các đường: Nguyễn Đức Cảnh, Tô Hiệu.
Đường phố loại II, gồm các đường: Hai Bà Trưng
Đường phố loại III gồm các đường: Tôn Đức Thắng, Trần Nguyên Hãn, Mê Linh
Đường phố loại IV bao gồm các đường: Chùa Hàng, Dư Hàng, Nguyễn Công Trứ, Nguyễn
Văn Linh
* Xử lý số liệu
- Loại bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả thị trường, những thông tin phản ánh
sai sự thật.
- Trong quá trình điều tra, những mảnh đất có những tài sản trên đó, việc xác định giá đất
sẽ được tính bằng phương pháp tách giá trị tài sản gắn liền với đất.
Giá trị còn lại của công trình xây dựng được tính theo công thức sau:
P
1
= P - G
Áp dụng công thức sau để tính giá trị thửa đất:
G
D
= G
BĐS
- P
1

* Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian từng quý của các

Theo quy định pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ sử dụng đất
phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất
(thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia
vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp).
Việc phân định thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách
tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước- người sử dụng) và những quan hệ tiếp
theo (người sử dụng- người sử dụng).
Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trƣờng đất đai:
* Giai đoạn trước năm 1993
Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá đất được thể
hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của
nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
* Từ 1945 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai
(Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật
pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua
bán bị hạn chế theo quá trình “công hữu hóa đất đai”. Thị trường đất đai hầu như không được
pháp luật thừa nhận trên thực tế.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất
(khoản 3, điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định 5 quyền, đất đai
được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 đã thể hiện "đất đai là hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn
to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc".
Đặc điểm của thị trƣờng đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi
tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

* Đầu cơ nhà đất:
* Tiến trình đô thị hóa
Yếu tố quốc tế
* Tình hình kinh tế thế giới
* Yếu tố chính trị quốc tế
Yếu tố kinh tế
* Tình trạng phát triển kinh tế
* Mức độ dự trữ và đầu tư
* Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ
* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
* Biến động vật giá
* Mức lãi suất
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Vị trí
Điều kiện giao thông
Điều kiện thiết bị hạ tầng
Chất lượng môi trường
Hạn chế của quy hoạch đô thị
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Diện tích
Chiều rộng
Chiều sâu
Hình dáng
Độ dốc
Điều kiện thiết bị thị chính của loại đất
Hạn chế của quy hoạch đô thị
Vị trí đất
Thời hạn sử dụng đất
1.1.4. Định giá đất của một số nƣớc trên thế giới
1.1.4.1 Thái Lan

17/8/1994 quy định khung giá các loại đất.
Ngày 14/11/1994 Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban Vật giá
Chính phủ ban hành Thông tư liên bộ số 94 – THỊ TRƯỜNG/LB hướng dẫn thi hành Nghị định
số 87/CP.
- Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ
số (K) trong khung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994. Nội dung chính của
Quyết định này là nới rộng hệ số (K) quy định tại Nghị định 87/CP từ 0.5 đến 1.8 lần.
Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy đinh: việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo
nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có
chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều
chỉnh cho phù hợp.
Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy
định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
CHƢƠNG 2: CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN VÀ
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn quận Lê Chân
2.1.1. Điều kiện tự nhiên [15]
Quận Lê Chân là một quận nội thành nằm ở trung tâm thành phố Hải Phòng. Có diện tích
tự nhiên hiện nay của quận là 1.187 ha. Dân số là 193.500 người mật độ dân số trung bình cao
nhất thành phố Hải Phòng (15.653 người/km
2
), song phân bố dân cư không đồng đều. Hiện toàn
quận có 43,5km đường quốc lộ 5; 7,5km đường đô thị loại 1, có hơn 1.800 ngõ nghẽn đã được bê
tông hoá; mật độ đường chính 3,5km/km
2
hệ thống đường sắt Hải Phòng - Hà Nội - Lào Cai -
Vân Nam (Trung Quốc), có 5,5km sông Lạch Tray là tuyến giao thông thủy cho tàu có trọng tải

phân loại đường phố và giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại thành phố Hải Phòng năm 2008, giá
đất ở theo quy định được thể hiện bảng 01 và bảng giá đất này được áp dụng đến hết năm 2008.
Ngày 31/12/2008, UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 2286/QĐ-
UBND Quy định về phân loại đường phố và giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại thành phố Hải
Phòng năm 2009.
Ngày 31/12/2009, UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 2640/QĐ-
UBND Quy định về phân loại đường phố và giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại thành phố Hải
Phòng năm 2010.
Đến tháng 12 năm 2010, UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số
2295/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 quy định giá đất ở tại đô thị theo từng vị trí đất.
2.4. Giá đất thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Lê
Chân, thành phố Hải Phòng.
2.4.1. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại 1 và các yếu tố ảnh hƣởng
Đường phố loại 1 trên địa bàn quận Lê Chân có đường Tô Hiệu và đường Nguyễn Đức
Cảnh. Đây là 2 tuyến đường thuộc trung tâm thành phố, trước mặt nhà hát lớn, có nhà Bảo tàng
của thành phố, công viên cây xanh trung tâm; rất gần bến xe Tam Bạc, chợ Sắt; các hộ có nhà
mặt đường dùng để kinh doanh quần áo, giầy dép thời trang và nội thất là chính.
Từ tháng 1 năm 2008 đến khoảng tháng 12 năm 2011 giá đất thị trường trung bình có xu
hướng tăng, đạt cao nhất là năm 2010. Từ năm 2010 đến năm 2011, giá đất thị trường trung bình
có xu hướng giảm trên tất cả các vị trí của đường phố loại 1. Việc giá đất trên thị trường tại 2
tuyến đường trên qua các năm có xu hướng tăng là tình hình tăng chung trên toàn thành phố Hải
Phòng. Nhất là tại 2 tuyến đường này cơ sở hạ tầng kỹ thuật rất đồng bộ, giao thông thuận tiện,
là trung tâm thành phố, có nhiều trung tâm hành chính, thương mại và đường rất thuận lợi cho
việc buôn bán của người dân. Năm 2010 đến năm 2011, giá đất thị trường có xu hướng giảm
chút ít nhưng cũng là tình hình chung của thành phố. Việc giá đất thị trường có giảm là do yếu tố
hành chính. Nhà nước đã ban hành những văn bản để xiết chặt tài chính ngân hàng nhằm giảm
lạm phát, tăng đầu tư cho sản xuất hàng hóa.
Thành phố Hải Phòng đã ban hành các quyết định điều chỉnh giá đất qua các năm nhưng
mức độ chênh lệch với giá thị trường trung bình các năm còn rất lớn, thấp nhất là 15.000.000
đồng và cao nhất là 45.000.000 đồng.Việc chênh lệch này đã gây rất nhiều khó khăn trong công

cũng đã phản ánh nên đư tình hình biến biến động đất đai và là một trong những yếu tố ảnh
hưởng giá đất trên thị trường.
2.4.3. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại 3 và các yếu tố ảnh hƣởng
Đường phố loại 3 trên địa bàn quận Lê Chân gồm các đường Tôn Đức Thắng, Trần
Nguyên Hãn và đường Mê Linh. Các đường này có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, giao thông
thuận tiện, gần trung tâm thành phố, gần trung tâm hành chính thương mại và đường rất thuận lợi
cho việc kinh doanh.
Cũng tương tự như các đường phố trên, có sự chênh lệch rất lớn giữa giá thị trường và
giá theo quy định của nhà nước các năm 2008, 2009, 2010 và 2e011 dao động từ
15.000.000đ/m2 đến 35.000.000đ/m2.
Theo thống kê, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đường phố loại 3 (bảng 10)
cho thấy: Trong thời gian từ tháng 1 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011 tại 3 đường phố Tôn Đức
Thắng, Trần Nguyên Hãn và đường Mê Linh của quận Lê Chân có 295 vụ chuyển nhượng
QSDĐ.
2.4.4. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại 4 và các yếu tố ảnh hƣởng
Các đường phố loại 4 trên địa bàn quận Lê Chân gồm các đường được chọn nghiên cứu
là Chùa hàng, Dư Hàng, Nguyễn Công Trứ và đường Nguyễn Văn Linh
Các đường phố tại tuyến đường phố loại 4 có đặc điểm gần trung tâm hành chính phường
quận, gần bệnh viện lớn của thành phố (bệnh viện VIệt Tiệp), có nhiều chợ đầu mối lớn (chợ
Con, chợ Hàng, chợ An Dương ), giao thông tương đối thuận lợi, có bến xe Niệm Nghĩa, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, nhà ở của người dân là những nhà ở riêng lẻ thấp tầng
chủ yếu là vừa ở và kinh doanh, đặc biệt có đường Nguyễn Văn Linh là tuyến đường giao thông
quan trọng để luân chuyển hàng hoá từ cảng Hải Phòng đi các tỉnh lân cận.
Cũng tương tự như các đường phố trên, có sự chênh lệch rất lớn giữa giá thị trường và
giá theo quy định của Nhà nước các năm 2008, 2009, 2010 và 2011 dao động từ 10.000.000đ/m2
đến 35.000.000đ/m2. Việc chênh lệch giá đất thị trường và giá đất theo quy định cũng đã gây
nhiều khó khăn cho việc quản lý đất đai như đã nói ở trên.
Theo thống kê tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Lê Chân, số vụ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên đường phố loại 4 cho thấy: Trong thời gian từ tháng 1 năm 2008
đến tháng 12 năm 2011 tại 4 đường phố trên có 415 vụ chuyển nhượng QSDĐ.

- Duy trì và mở rộng quan hệ quốc tế trong công tác đào tạo, phát triển nguồn nhân lực,
trao đổi kinh nghiệm, nâng cao năng lực thể chế.
- Nâng cao vai trò cấp phường, cán bộ địa chính và đội ngũ cán bộ tổ dân phố.
- Tổ chức định kỳ các cuộc gặp gỡ, trao đổi, giải đáp thắc mắc về quản lý đất đai gữa cán
bộ nhà nước với quần chúng nhân dân.
- Thường xuyên tuyên truyền, vận động và giải thích đầy đủ mục đích và ý nghĩa của việc
định giá. Bên cạnh đó, cần công khai đầy đủ bảng giá đất hàng năm, tham khảo ý kiến của nhân
dân để từ đó đảm bảo tính dân chủ, minh bạch.
- Khuyến khích kịp thời những tổ chức, cá nhân chấp hành tốt về giá đất, xử lý nghiêm
minh những cá nhân tổ chức gian lận trong việc xác định giá đất để từ đó có tính răn đe.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra.
- Hàng tháng thường xuyên tổ chức giao ban định kỳ rút kinh nghiệm về công tác định
giá đất.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
* Kết luận:
- Quận Lê Chân là một quận trung tâm của thành phố Hải Phòng, hội tụ đầu đủ những yết
tố thuận lợi để góp phần vào mục tiêu phát triển kinh tế, chính trị và xã hội của toàn thành phố.
- Công tác định giá đất đai trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng đã bám sát
các quy định của Chính phủ, các văn bản Thông tư hướng dẫn của các Bộ ngành liên quan.
- Chậm thay đổi, điều chỉnh khi trên thị trường có những biến động lớn về giá cả.
- Mức chênh lệch giữa giá thị trường trung bình các năm và giá đất theo quy định của nhà
nước trên địa bàn còn rất lớn, thấp nhất là 10.000.000 đồng và cao nhất là 45.000.000 đồng.
- Trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng, từ tháng 1 năm 2008 đến khoảng
tháng 12 năm 2011, giá đất thị trường trung bình có tăng. Năm 2011 có giảm do có biện pháp
hành chính, biện pháp tín dụng của Nhà nước.
* Kiến nghị:
Khi có những biến động lớn về giá đất trên thị trường, chính quyền địa phương cần có
những biện pháp bình ổn giá trước khi nhà nước điều chỉnh.
- Chú trọng đào tạo đội ngũ cán bộ toàn diện hơn về cả chuyên môn với nghiệp vụ trong
công tác xác định giá đất.

12. Trần Quốc Toàn (1993), Một số vấn đề đổi mới trong quan hệ sở hữu đất đai, Nhà
xuất bản Thông tin lý luận, Hà Nội.
13. Vụ Đăng ký- Thống kê, giá đất trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở
nước ta, Hà Nội.
14. Các Quyết định quy định khung giá các loại đất áp dụng tại thành phố Hải Phòng theo
các năm nghiên cứu.
15. Thuyết minh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 quận Lê Chân- thành phố Hải Phòng
(giai đoạn 2009- 2025).
16. UBND quận Lê Chân (2010), Báo cáo số 46/QĐ- UBND ngày 26/4/2010 về Kết quả
kiểm kê đất đai trên địa bàn quận Lê Chân.
17. Các Báo cáo của UBND quận Lê Chân về công tác định giá đất trên địa bàn quận Lê
Chân từ năm 2008 đến năm 2011.