NHẶN
XÉT CỦA
GIẢNG
VIÊNTHƠ
HƯỚNG
TRƯỜNG
ĐẠI
HỌC CẦN
DẪN
KHOA LUẬT
—^ • -ạ—

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP cử NHÂN LUẬT
• • •
KHÓA 33: 2007 -2011

BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA vụ BẰNG
NHÀ Ở - LÝ LUẬN VÀ THựC TIỄN

Giảng viên hướng dẫn:
Th.s Tăng Thanh Phưưng
Bộ mồn: Luật Tư Pháp
Lớp: Luật Thương mại 3 - K33

MỤC LỤC


Trang
LỜI NÓI ĐẦU..............................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài..............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..........................................................................................2

vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự.............................................................................19
1.4.2. Góp phần hoàn thiện hom các quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản nói chung và bằng nhà ở nói riêng........................19
1.4.3. Đảm bảo quyền tự do ý chi trong giao kết hợp đồng bảo đảm.....................20


2.1.1.......................................................................................................................... Giao
kết hợp đồng thế chấp nhà ở....................................................................................22
2.1.1.1................................................................................................................... Hình
thức và trình tự thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở...................................................22
2.1.1.2................................................................................................................... Chủ
thể trong hợp đồng thế chấp nhà ở.......................................................................28
2.1.1.3................................................................................................................... Nhà
ở thế chấp.............................................................................................................32
2.1.1.4................................................................................................................... Nghĩ
a vụ được bảo đảm...............................................................................................35
2.1.2. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở........................................................36
2.1.2.1................................................................................................................... Quy
ền và nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở................................................................37
2.1.2.2................................................................................................................... Quy
ền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp nhà ở.......................................................39
2.1.3. Chẩm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở.............................................................42
2.2...........................................................................................................................Cầm
cố nhà ở.............................................................................................................44
2.3...........................................................................................................................Mua
trả chậm, trả dàn nhà ở.....................................................................................45
2.3.1. Giao kết hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở.........................................45
2.3.1.1. Hình thức của hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở..........................45
2.3.1.2. Chủ thể trong hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở...........................45
2.3.1.3. Nhà ở trong hợp đồng mua trả chậm, trả dần.......................................47

cho các chủ thể trong việc xác lập các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở.
Nhằm hiểu đúng, và đầy đủ những quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ bằng nhà ở, cũng như những phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
đồng thời tìm ra những bất cập đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở,
qua đó đưa ra ý kiến đề xuất. Do đó, trong thời gian tới cơ quan có thẩm quyền cần hoàn
thiện hơn quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản nói
chung, bảo đảm bằng nhà ở nói riêng.
Với những kiến thức làm nền tảng cơ sở lý luận, mà người viết được trang bị trong quá
trình học tập và tìm hiểu những quy định pháp luật điều chỉnh về biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, người viết quan tâm đến vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với
đối tượng là nhà ở. Nhà ở được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng những phương thức nào?
Quy định pháp luật điều chỉnh đối với các phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với
nhà ở đó ra sao? Vì vậy, người viết đã chọn đề tài: “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
bằng nhà ở-lý luận và thực tiễn ” làm đề tài luận văn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật trong Bộ luật dân sự
năm 2005, Luật nhà ở hiện hành, các văn bản có liên quan, kết họp với thực tiễn. Nhằm tìm
hiểu các phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, Qua đó, nêu lên những điểm
bất cập trong thực tế khi áp dụng các quy định của pháp luật đối với các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở. Cuối cùng người viết đưa ra một số ý kiến đề xuất nhằm góp
phần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa


vụ bằng nhà ở.
3. Phạm vi nghiên cứu
Với đề tài này, người viết đi vào nghiên cứu các quy định pháp luật điều chỉnh về biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhà ở hiện
hành, Nghị Định 163/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm, Nghị định
83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010, về đăng ký giao dịch bảo đảm, các văn bản có
liên quan và tìm hiểu thực tiễn.

dân sự.
Nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên, đặc biệt là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ
dân sự, để bên có quyền có thể chủ động thực hiện quyền yêu cầu của mình đối với bên có
nghĩa vụ, pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự. Bộ luật dân sự năm 2005 Điều 318, quy định các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự trong đó bao gồm 7 biện pháp bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài
sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Bên cạnh các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trên thì hình thức bảo lưu quyền sở hữu trong họp đồng mua bán gồm: mua
trả chậm, trả dần (Điều 461) và bán với điều kiện chuộc lại (Điều 462) mang đầy đủ những
đặc điểm, tính chất của một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Với việc thỏa
thuận xác lập các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thì bên có quyền trong một
quan hệ nghĩa vụ dân sự có thể chủ động thực hiện được quyền yêu cầu của mình bằng cách
tác động lên tài sản của bên có nghĩa vụ theo cách thức đã thỏa thuận với nhau, hoặc theo
quy định của pháp luật khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ của mình. Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được hiểu với nội dung và ý nghĩa
như sau:
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp do pháp luật quy định và do các
bên tham gia quan hệ nghĩa vụ thỏa thuận xác lập, nhằm thúc đẩy người có nghĩa vụ thực
hiện nghĩa vụ của mình vì lợi ích của bên có quyền đồng thời tạo điều kiện cho người có
quyền trực tiếp thực hiện các quyền của mình trong trường họp người có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình, bằng cách dựa vào luật hoặc dựa


1 Đoàn Thị Phưomg Diệp: Giảo trình bảo đảm nghĩa vụ, Khoa Luật Trường Đại Học cẩn Thơ, 2008.
2 Hình thức bảo đảm bằng bảo lưu quyền sở hữu trong hợp đồng mua trả chậm, trả dần là việc người bán
trong
hợp
vào sự thỏa thuận của các bên để sáp nhập thêm vào nghĩa vụ chính một nghĩa vụ bổ sung1. đồng mua trả
chậm, trả dần
giữ

nhà ở trả chậm, trả dần và bên mua trong họp đồng bán nhà ở với điều kiện chuộc lại) bảo
lưu quyền sở hữu nhà ở của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa
vụ, trong quan hệ nghĩa vụ dân sự. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
cũng như biện pháp bảo đảm bằng tài sản khác, chỉ có điều đối tượng của biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ ở đây là tài sản cụ thể - là nhà ở. Việc thỏa thuận xác lập biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, có tác dụng đảm bảo cho quyền chủ động yêu cầu


bên có nghĩa vụ, thực hiện nghĩa vụ của mình, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên
có quyền trong quan hệ nghĩa vụ, và khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ,
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền thực hiện
quyền của mình, bằng cách tác động trục tiếp lên nhà ở đuợc bảo đảm để thu hồi nợ. Việc
xác lập biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, tạo cho bên nhận bảo đảm có ưu
thế hơn so với các bên nhận bảo đảm khác hoặc chủ nợ không có bảo đảm khi thực hiện
quyền yêu cầu của mình.
1.1.2. Đặc điểm của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
Mỗi một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở đều có những đặc điểm,
tính chất riêng nhưng nhìn một cách tổng thể thì các biện pháp bảo đảm bằng nhà ở đều có
những đặc điểm chung sau:
- Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở là biện pháp mang tính chất
bổ sung cho nghĩa vụ chính
Tính chất bổ sung của biện pháp bảo đảm bằng nhà ở thể hiện ở chỗ, mục đích của các
bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự khi xác lập giao dịch bảo đảm bằng nhà ở nhằm đảm bảo
cho việc thực hiện nghĩa vụ chính trong một họp đồng đã được xác lập trước đó (họp đồng
chính). Hiệu lực của giao dịch bảo đảm bằng nhà ở (họp đồng bảo đảm) phụ thuộc vào hiệu
lực của họp đồng chính, chỉ khi nào nghĩa vụ trong họp đồng chính không được thực hiện,
hoặc được thực hiện nhưng không đúng thì thỏa thuận trong giao dịch bảo đảm bằng nhà ở
mới có hiệu lực. Neu bên có nghĩa vụ thực hiện một cách nghiêm túc nghĩa vụ của mình đối
với bên có quyền thì họp đồng bảo đảm bằng nhà ở mặc nhiên chấm dứt.
- Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở được thiết lập trên cơ sở thỏa

ở ra làm biện pháp bảo đảm là để đảm bảo cho nghĩa vụ của ông A, vì thế tổ chức tín dụng
trên chỉ có thể thu hồi số nợ trong phạm vi nghĩa vụ phải thực hiện của ông A.
- Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở nâng cao trách nhiệm của
bên có nghĩa vạ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
Khi một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được thỏa thuận xác lập giữa hai bên
thì, mục đích chính mà các bên hướng tới là nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ trong họp đồng
chính. Đảm bảo quyền yêu cầu của bên có quyền đối với bên có nghĩa vụ. Còn đối với bên
có nghĩa vụ thì sẽ có trách nhiệm hơn với nghĩa vụ của mình, sẽ dè dặt, cân nhắc hơn trong
trường họp có ý định vi phạm nghĩa vụ, vì bên có nghĩa vụ ý thức được hệ quả pháp lý của
việc vi phạm nghĩa vụ.
Mỗi biện pháp bảo đảm bằng nhà ở đều có những đặc điểm và mục đích cụ thể khác
nhau, vì thế các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự có thể dựa vào đặc điểm, mục đích của
từng biện pháp mà thỏa thuận áp dụng để phù họp với ý chí của mình, tuy nhiên n hìn một
cách tổng quát thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở đều có ba chức
năng: chức năng tác động, chức năng dự phòng, và chức năng dự phạt. Đều nhằm hướng
đến mục đích chung là tác động, thúc đẩy việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, dự phòng và dự
phạt trong trường họp bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ trong họp đồng chính được bảo
đảm.
- Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở mang đặc điểm của biện pháp
bảo đảm đổi vật
Biện pháp bảo đảm bằng nhà ở, ngoài những đặc điểm chung được nêu trên còn mang
đặc điểm, đặc trưng của biện pháp bảo đảm đối vật thể hiện như sau:
+ Biện pháp bảo đảm bằng nhà ở, được thiết lập sẽ tạo ra quyền ưu tiên của bên nhận


bảo đảm trước các chủ nợ không có bảo đảm khác trên giá trị nhà ở bảo đảm khi nhà ở này
được đem xử lý để thu hồi nợ.
Bên nhận bảo đảm khi nhận bảo đảm bằng nhà ở, trong trường hợp bên bảo đảm không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu
cầu xử lý nhà ở bảo đảm để thu hồi nợ và yêu cầu thanh toán, và quyền yêu cầu thanh toán

nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Hình thức cầm cố bất động sản “được áp
dụng trong trường hợp người vay muốn dùng ruộng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả


4 Nguyễn Ngọc Điện: Một sô suy nghĩ vê đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam, NXB Trè TP.
Hô
ChíMinh, 1999,
nợ nhưng lại không muốn chuyển quyền sở hữu ruộng đất cho chủ nợ, luật mở ra cho các Tr.190.
5
Nguyễn Ngọc
bên cơ hội giao dịch bằng việc thiết lập chế định cầm cố bất động sản theo đó người vay Điện: Một số suy
nghĩ về đảm bảo
giao ruộng đất cho người cho vay giữ và khai thác; một khi nợ được trả đủ, thì người cho thực hiện nghĩa
vụ vay giao trả tài sản cho người cho người vay; nếu nợ không được trả thì người vay bán đứt trong Luật dân
sự
Việt Nam, NXB
Trẻ tài sản cho người cho (thông thường cam kết hứa bán được ghi nhận trong họp đồng vay có TP. Hồ
Chi Minh,1999,
Tr’ bảo đảm”4. Bên cạnh biện pháp bảo đảm bằng cầm cố bất động sản còn có biện pháp mang189 - 190.
6
Một
hình
tính chất của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là bán với điều kiện chuộc lại.
thức bảo đảm
thực hiện nghĩa
- Bán với điều kiện chuộc lại
vụ
trong đó nguời
“Bán với điều kiện chuộc lại có lẽ là hình thức bảo đảm cổ xưa nhất trong luật Việt nhận bảo đảm
Nam: người bán chuyển nhượng quyền sở hữu ruộng dất cho người mua và đổi lấy một số không có quyền

hưởng Bộ luật của pháp, các Bộ Luật dân sự Bắc kỳ, Bộ Luật dân sự Trung kỳ được xây
dựng trên nền tảng bộ luật dân sự Napoleon, ghi nhận sự bảo đảm đối vật là cầm cố động
sản, cầm cố bất động sản và để đương6. Cả Bộ luật dân sự Bắc kỳ và Trung kỳ đều quy định


7 Nguyễn Ngọc Điện: Một sô suy nghĩ vê Đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ Tp.
Hô
Chi Minh, 1999,
biện pháp bảo đảm đối vật bằng cầm cố động sản, cầm cố bất động sản và để đương dựa Trl92 - 193.
trên nguyên tắc theo hợp đồng. “ Tất cả các chế định bảo đảm đối vật trong các Bộ luật này
đều được xây dựng theo khuôn mẫu của Bộ luật dân sự Napoleon và, do đó, mang đầy đủ
các đặc điểm của bảo đảm đối vật trong Luật La Tinh: 1 - Trong trường hợp người mắc nợ
không trả nợ, thì trừ một vài ngoại lệ được công nhận đối với cầm cố động sản, chủ nợ
không có quyền chiếm lấy tài sản làm của riêng, cũng không được phép yêu cầu người mắc
nợ bán tài sản cho mình để trừ nợ, mà chỉ có thể bán đấu giá tài sản và nhận tiền thanh toán
từ giá bán, trước các chủ nợ khác (quyền ưu tiên); 2 - chủ nợ luôn có tài sản cụ thể đó để
bảo đảm việc thu hồi nợ, dù tài sản có thuộc về ai khác (quyền đeo đuổi)”7. Như vậy, pháp
luật dân sự thời kỳ này ghi nhận bảo đảm đối vật là cầm cố bất động sản, cầm cố động sản
và để đương. Tuy rằng, không có quy định cụ thể về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
bằng nhà ở nhưng cũng như trong luật cổ, biện pháp bảo đảm bằng nhà ở có tồn tại nhưng
không phổ biến thể hiện qua việc cầm cố bất động sản. Vào thời kỳ này, tài sản mà người ta
ưa chuộng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự không phải là nhà ở. Do đó, các
quy định pháp luật về bảo đảm bằng nhà ở chưa phát triển.
Tại Nam Kỳ, vào thời kỳ này không có luật quy định về vấn đề bảo đảm nghĩa vụ. Vì
vậy, khi xác lập một quan hệ nghĩa vụ dân sự thì họ tiếp tục duy trì các tục lệ có nguồn gốc
trong luật cổ đã sớm hình thành trong cộng đồng dân cư mà họ đã biết. Các quy định về cầm
cố động sản theo họp đồng miệng và vật cầm cố được giao cho chủ nợ quản lý. cầm cố bất
động sản được xác lập bằng văn bản, bất động sản có thể được giao cho chủ nợ hoặc để lại
cho người vay giữ và sử dụng như một người thuê và các bên có thể thỏa thuận bán tài sản
cầm cố cho chủ nợ trong trường họp người đi vay không có khả năng trả nợ.

Sự ra đời của bộ luật dân sự năm 1995 đã chứng tỏ sự nỗ lực của cơ quan lập pháp
trong việc khắc phục những khó khăn và hoàn thiện hệ thống pháp luật trong những năm
đầu đổi mới, qua thực tế áp dụng, các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, phần lớn đã
đáp ứng được nhu cầu thực tế của các chủ thể tham gia trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự,
bên cạnh đó, vẫn còn một số quy định chưa phù họp. Do đó, Bộ luật năm 2005 ra đời trên
cơ sở kế thừa những quy định phù họp, bổ sung và hướng tới hoàn thiện một số quy định về
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Bộ luật dân sự 2005 vẫn giữ nguyên các biện
pháp bảo đảm đối vật được quy định tại Bộ luật dân sự năm 1995. Với sự phát triển của nền
kinh tế đồng thời hướng tới hoàn thiện hơn quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm, giảm
sự khác biệt đối với các nước trong quá trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới. Bộ luật dân
sự năm 2005 không dựa vào tiêu chí tài sản là động sản hay bất động sản để phân biệt giữa
cầm cố và thế chấp tài sản như Bộ luật dân sự năm 1995 mà dựa vào tiêu chí có hay không
sự chuyển giao nhà ở để phân biệt giữa cầm cố và thế chấp. Theo quan điểm của Bộ luật dân
sự 2005 thì nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai cũng có thể trở thành đối tượng của biện
pháp cầm cố. Bên cạnh, cầm cố và thế chấp nhà ở thì hình thức bảo lưu quyền sở hữu trong
mua bán nhà ở gồm mua trả chậm, trả dần và bán với điều kiện chuộc lại là những biện pháp
bảo đảm mang tính chất, đặc điểm của biện pháp bảo đảm đối vật, và tồn tại trên thực tế đối
với tài sản nói chung và nhà ở nói riêng, vì nó có tác dụng đảm bảo cho quyền của bên nhận
bảo đảm trong quan hệ nghĩa vụ dân sự bằng cách bên nhận bảo đảm được quyền tác động
trực tiếp lên nhà ở - tài sản bảo đảm khi bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ của mình. Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định thế chấp
Nguyễn Ngọc Điện: Một sô suy nghĩ vê Đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong luật dân
sự Việt Nam, NXB Trẻ Tp. Hô
Chi Minh, 1999, Trl94.


nhà ở, một biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, Nghị Định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm quy định chi tiết một số
quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối
với tài sản đó gồm cả nhà ở. Những quy định trên đã góp phàn tạo hành lang pháp lý đối với

trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự. Vì vậy, thế chấp nhà ở là một hình thức của thế chấp tài
sản, do đó, thế chấp nhà ở bên cạnh việc mang các đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản


theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành thì, thê châp nhà ở với tu cách biện pháp bảo
đảm nghĩa vụ còn mang những đặc điểm sau:
- Biện pháp thế chấp nhà ở đuợc xác lập trên cơ sở có sự thỏa thuận của các bên trong
một quan hệ nghĩa vụ dân sự
Thế chấp nhà ở, là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được xác lập trên cơ sở sự
thỏa thuận của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với bên nhận bảo đảm. Do đó, sẽ không có thế chấp nhà ở
theo pháp định mà chỉ có thế chấp nhà ở theo sự thỏa thuận của các bên.
- Nhà ở thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ không chuyển giao từ bên thế chấp
sang bên nhận thế chấp về mặt vật chất, mà chỉ chuyển giao về mặt pháp lý có nghĩa là bên
có nghĩa vụ chỉ chuyển giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở cho bên nhận thế chấp,
bên thế chấp nhà ở có quyền quản lý, sử dụng nhà ở thế chấp đó.
1.3.2 cầm cổ nhà ở
1.3.2.1. Định nghĩa cầm cố nhà ở
Cầm cố nhà ở là việc một bên (bên cầm cố) giao nhà ở thuộc sở hữu của mình cho bên
Ma (bên nhận cầm cổ) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Cầm cố nhà ở, là kết quả của sự thỏa thuận giữa các bên về việc bên có nghĩa vụ dùng
nhà ở để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền, trong một quan hệ
nghĩa vụ dân sự bằng cách chuyển giao nhà ở đó cho bên nhận cầm cố. Theo đó, bên có
nghĩa vụ phải giao nhà ở thuộc sở hữu của mình cho bên có quyền để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự.
1.3.2.2. Đặc điểm của cầm cố nhà ở
Cầm cố nhà ở là hình thức của cầm cố tài sản. Do đó, cầm cố nhà ở mang những đặc
điểm của cầm cố tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, bên cạnh đó biện pháp
cầm cố nhà ở còn mang những đặc điểm sau:
- Biện pháp cầm cố nhà ở được xác lập khi có sự thỏa thuận của các bên trong một

“1. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong
một thời hạn sau khi nhận vật mua; bên bán được bảo ỉưu quyển sở hữu của mình đoi với
vật bản cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có
quyền sử dụng vật mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác ”9.
Dựa vào quy định của pháp luật về mua trả chậm, trả dần. Ta có thể hiểu khái niệm
mua trả chậm, ừả dần nhà ở như sau: Mua trả chậm, trả dần nhà ở là hình thức của họp đồng
mua bán, trong đó các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm, trả dần tiền mua nhà
trong một thời hạn, và trong thời hạn trả chậm, trả dần đó, bên bán được bảo lưu quyền sở
hữu đối với nhà ở nhằm đảm bảo cho quyền yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ của mình
đối với bên bán.
I.3.3.2. Đặc điểm của mua trả chậm, trả dần nhà ở
Mua trả chậm, trả dần về cơ bản là hình thức của họp đồng mua bán. Vì vậy, nó mang
đầy đủ những đặc điểm của một họp đồng mua bán. Tuy nhiên, với tư cách biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì mua trả chậm, trả dàn nhà ở còn mang những đặc điểm
sau:
- Mua trả chậm, trả dần nhà ở là kết quả của sự thỏa thuận của hai bên trong họp đồng
mua bán. Biện pháp bảo đảm bằng mua trả chậm, trả dần nhà ở chỉ được xác lập trên cơ sở
có sự thỏa thuận của các bên trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự.
- Với hình thức mua trả chậm, trả dần nhà ở thì bên bán được bảo lưu quyền sở hữu
nhà ở của mình trong thời gian bên mua trả chậm, ừả dần tiền mua nhà. Việc bảo lưu quyền


sở hữu của bên bán nhằm đảm bảo cho quyền yêu cầu, bên mua thục hiện nghĩa vụ đối với
bên bán.
- Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần có quyền sở hữu nhà ở phải chịu rủi ro trong thời
gian sử dụng, trừ trường họp có thỏa thuận khác.
Đối với nhà ở mua trả chậm, trả dần kể từ khi bên mua và bên bán giao kết họp đồng
mua bán với điều kiện trả chậm, trả dần thì bên mua có quyền sử dụng nhà ở đó nhưng đồng

10 Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2005


với bên mua vê quyên chuộc lại nhà ở đã bán sau một thời hạn (thời hạn chuộc lại). Và
trong thời hạn chuộc lại của bên bán thì bên mua được quyền bảo lưu quyền sở hữu của
mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bán đối với bên mua nhà ở.
I.3.4.2. Đặc điểm của chuộc lại nhà ở đã bán
Chuộc lại nhả ở đã bán là một hình thức của hợp đồng mua bán. Do đó, về cơ bản nó
mang đầy đủ những đặc điểm chung của một hợp đồng mua bán thông thường, bên cạnh đó,
với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì chuộc lại nhà ở đã bán còn
mang những đặc điểm riêng như:
- Chuộc lại nhà ở đã bán là hình thức của hợp đồng mua bán có điều kiện, điều kiện
chuộc lại, được xác lập trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên khi giao kết.
Cũng như đối với biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, cầm cố, mua trả chậm, trả dàn nhà
ở. Bán nhà ở với điều kiện chuộc lại cũng chỉ được xác lập khi có sự thỏa thuận của các bên
trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự.
- Quyền sở hữu nhà ở, được bên mua giữ lại trong thời hạn chuộc lại của bên bán,
nhằm bảo đảm cho việc bên bán thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên mua. Thời hạn
chuộc lại đối với nhả ở đã bán do các bên thỏa thuận, nhưng theo quy định của pháp luật là
không quá năm năm.
Trong trường hợp bán nhà ở với điều kiện chuộc lại, mặc dù quyền sở hữu đã được
chuyển giao nhưng chủ sở hữu nhả ở đó vẫn có thể có lại tư cách chủ sở hữu, khi thực hiện
quyền chuộc lại nhà ở của mình trong thời hạn được thỏa thuận ấn định. Đối với nhà ở pháp
luật quy định thời hạn chuộc lại là không quá năm năm, quy định như vậy nhằm tạo điều
kiện thuận lợi cho các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự, vì nhà ở là tài sản gắn bó với mỗi
người. Hơn nữa, giá trị của nó bị giảm sút theo thời gian, nhưng như vậy không có nghĩa
quyền tự do thỏa thuận của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự bị mất đi, các bên vẫn có
quyền thỏa thuận về thời hạn chuộc lại trong khoảng thời gian mà luật cho phép.
- Bên bán có quyền chuộc lại nhà ở đã bán bất cứ lúc nào trong thời hạn chuộc lại,
nhưng phải báo trước cho bên mua trong thời gian hợp lý.

kiện chuộc lại. Tuy nhiên, quyền sở hữu này là quyền sở hữu không đầy đủ, thể hiện qua
quyền định đoạt đối với nhà ở đó. Bên mua nhà ở với điều kiện chuộc lại không được quyền
định đoạt đối với nhà ở của bên bán trong thời hạn chuộc lại như: không được chuyển
nhượng dù là chuyển nhượng có hay không có đền bù đối với nhà ở của bên bán trong thời
hạn chuộc lại đó. Và ừong thời hạn chuộc lại đó nếu có rủi ro đối với nhà ở đó thì bên mua
phải chịu trách nhiệm đối với bên bán.
1.4. Tầm quan trọng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
1.4.1. Đảm bảo quyền chủ động yêu cầu của bên có quyền đổi với bên có nghĩa vụ
trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
Biện pháp bảo đảm đóng vai trò rất quan trọng trong cuộc sống nói chung và trong các
quan hệ nghĩa vụ dân sự nói riêng. Biện pháp bảo đảm bằng nhả ở nhằm đảm bảo cho việc
thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền trong một quan hệ nghĩa vụ
dân sự, đảm bảo cho quyền của bên nhận bảo đảm trong trường họp bên bảo đảm không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình. Khi đó bên nhận bảo đảm sẽ tác
động trực tiếp lên nhà ở của bên bảo đảm để thu hồi nợ của mình, và việc đó cũng sẽ thuận
lợi hom việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, vì, có thể khi biện pháp cưỡng chế
được áp dụng nhưng bên có quyền vẫn không thực hiện được quyền yêu cầu bên có nghĩa
vụ phải thực hiện nghĩa vụ. Do quá trình từ lúc mà người yêu cầu nộp đơn yêu cầu đến lúc
biện pháp cưỡng chế được áp dụng thì mất khoảng thời gian khá dài, và trong khoảng thời


gian chờ đợi đó quyền lợi của bên chủ thể có quyền có thể bị ảnh huởng nếu nhu bên có
nghĩa vụ cố tình trốn tránh nghĩa vụ bằng cách tẩu tán hết tài sản hoặc không còn tài sản để
thực hiện nghĩa vụ của mình khi đó quyền của bên nhận bảo đảm có nguy cơ gặp ro.Vì vậy,
việc áp dụng biện pháp bảo đảm bằng nhà ở là càn thiết vì khi bên có nghĩa vụ, vi phạm
nghĩa vụ của mình thì bên có quyền sẽ vẫn đảm bảo được quyền chủ động của mình bằng
cách tác động trực tiếp lên nhà ở được dùng để bảo đảm.
1.4.2. Góp phần hoàn thiện hơn các quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng tài sản nói chung và nhà ở nói riêng
Khi các chủ thể tham gia vào một quan hệ dân sự thì điều đầu tiên họ quan tâm đến đó

hạn trả chậm, trả dần tạo cho bên bán quyền yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ bằng cách
thanh toán tiền mua. Do đó, với quy định của pháp luật dân sự về các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng nhà ở tạo cho các bên, trong quan hệ nghĩa vụ dân sự có thể
chủ động lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng nhà ở phù họp với ý chí cũng nhu mục đích của
mình khi tham gia vào giao dịch bảo đảm bằng nhà ở.
1.4.4. Góp phần nâng cao ý thức, trách nhiệm của các bên đặc biệt là bên có nghĩa
vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng nhà ở được xác lập theo sự thỏa
thuận giữa các bên, vì thế, khi nhả ở được dùng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ thì
các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự ý thức được về quyền và nghĩa vụ của mình. Đặc biệt
đối với bên có nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ ý thức được hệ quả pháp lý trong trường họp vi
phạm nghĩa vụ, thì nhà ở dùng vào việc bảo đảm sẽ được xử lý như thế nào? Điều đó càng
trở nên quan trọng hom trong trường họp bên có nghĩa vụ chỉ có tài sản duy nhất là nhà ở
đang được bảo đảm đó, biện pháp bảo đảm bằng nhà ở được áp dụng sẽ có tác dụng hạn
chế vi phạm trong quan hệ nghĩa vụ dân sự.
Tóm lại: Với những tính chất, đặc điểm và tầm quan trọng của biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng nhà ở và xuất phát từ nhu cầu của người dân trong việc dùng nhà ở để
bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, những quy định pháp luật điều chỉnh đối với
biện pháp bảo đảm bằng nhà ở có vai trò quan trọng là cơ sở để các chủ thể thực hiện quyền
dân sự của mình.



CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT YÈ BỆN PHÁP BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA YỤ
BẰNG NHÀ Ở
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, có vai trò quan trọng trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự, nó tạo ưu thế chủ động đối với bên có quyền và hạn chế những vi phạm
trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự. Góp phần hoàn thiện hom quy định quy định pháp luật
về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên cạnh đó, xét về mặt kinh tế biện pháp bảo đảm

11

Điều 93 khoản 3 Luật nhà ở năm 2005 sừa đổi, bổ sung năm 2009


12 Điều 130 Luật đất đai năm 2003.
đồng thế chấp nhả ở, thì việc lập thảnh văn bản và có công chứng hoặc chứng thực của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền là điều kiện bắt buộc để họp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực.
❖
Trình
tự,
thủ
tục
đăng
hý
thế
chấp
nhà
ở
- Trình tự thủ tục đãng ký thế chấp đối với nhà ở gắn với quyền sử dụng đất, Và thế
chấp nhà ở không gắn với quyền sử dụng đất
Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở gắn với quyền sử dụng đất
Được thực hiện theo trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, hoặc
bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất12. Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng tài sản
gắn liền với đất bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản ủy quyền (nếu có);
+Họp đồng thế chấp đã có công chứng một (01) bản
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong trường họp bên thế chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp
một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của

và
Bộ
Tài
Nguyên và Môi Truờng huớng dẫn việc đãng ký thế chấp , bảo lãnh bằng quyền sử
dụng
đất,
tài
sản
gắn
liền
với
đất.
Thông tu liên tịch Bộ Tu Pháp- Bộ Tài Nguyên và môi truờng số 05/2005/TTLT- BTPBTNMT
ngày
16/6/2005
của
Bộ


hướng dẫn người yêu cầu thực hiện theo đúng quy định. Việc từ chối đăng ký phải được lập
thành văn bản và nêu rõ lý do từ chối.
Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện
đăng ký thế chấp trong trường họp bên thế chấp là tổ chức kinh tế người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Vãn phòng đãng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi Trường huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên
và Môi Trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất
đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (gọi
chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) thực hiện đăng ký thế chấp thực