http://kilobooks.com
1

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

MỤC LỤC
Danh mục các từ viết tắt .............................................................................................i

OBO
OKS
.CO
M

Danh mục các bảng .................................................................................................. ii
Danh mục các hình ................................................................................................. iii
PHẦN MỞ ĐẦU ..............................................................................................................4
Chương 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY
CAO SU KHI CỔ PHẦN HÓA ......................................................................................7
1.1. CỔ PHẦN HÓA DNNN VÀ GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY CAO SU ............................7
1.1.1 Doanh nghiệp nông nghiệp ....................................................................... 7
1.1.2 Doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước ........................................................ 7
1.1.3 Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ........................................................ 7
1.1.4 Giá trò vườn cây cao su khi cổ phần hóa ................................................... 8
1.2. VAI TRÒ CỦA CÂY CAO SU TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN. ...........8
1.2.1 Về mặt kinh tế ........................................................................................... 9
1.2.2 Về xã hội ................................................................................................. 11
1.2.3 Về môi trường ......................................................................................... 12
1.2.4 Về an ninh quốc phòng............................................................................ 12
1.3. ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ KỸ THUẬT KINH DOANH CAO SU THIÊN
NHIÊN ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY ...............12


2.2. TIẾN TRÌNH CPH CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH CAO SU
THUỘC TẬP ĐOÀN.....................................................................................................37
2.2.1.Thí điểm CPH Nhà máy chế biến Hàng Gòn ......................................... 37
2.2.2 Thí điểm CPH vườn cây gắn với nhà máy chế biến tại Nông trường cao
su Hòa Bình ............................................................................................. 38
2.2.3 Thí điểm CPH toàn bộ các công ty: Công ty Cao su Đồng Phú, Tây Ninh
và Phước Hòa .......................................................................................... 40
2.3 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY CAO SU KHI CPH TẠI TẬP ĐOÀN .....42
2.3.1 Xác đònh giá trò vườn cây cao su khi CPH tại Nông trường cao su Hòa
Bình ......................................................................................................... 42
2.3.2 Xác đònh giá trò vườn cây cao su tại Công ty cao su Đồng Phú, Tây Ninh

KI L

và Phước Hòa .......................................................................................... 45
2.4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG QUÁ TRÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
VƯỜN CÂY CAO SU KHI CPH TẠI TẬP ĐOÀN..................................................51
2.4.1 Về phương pháp xác đònh giá trò vườn cây cao su................................... 51
2.4.2 Về giá trò quyền sử dụng đất khi xác đònh giá trò vườn cây cao su.......... 53


http://kilobooks.com
3

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

2.4.3 Xác đònh giá trò vườn cây cao su bỏ qua các đặc điểm kinh tế kỹ thuật
ảnh hưởng đến giá trò vườn cây ............................................................... 54

OBO


http://kilobooks.com
4

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:

OBO
OKS
.CO
M

Ở nước ta, cổ phần hóa các DNNN là chủ trương lớn, là giải pháp quan
trọng của Đảng và Nhà nước trong tiến trình sắp xếp, đổi mới khu vực kinh tế
quốc doanh.

Trải qua gần 15 năm, kể từ khi bắt đầu thí điểm vào năm 1992 đến thực
hiện chính thức năm 1996, kết quả đạt được trong quá trình cổ phần hoá DNNN
về cơ bản là tích cực. Qua CPH đã giảm bớt được những DNNN kinh doanh kém
hiệu quả đồng thời hình thành mới loại hình DN đa hình thức sở hữu, thu hút vốn
và kinh nghiệm của các nhà đầu tư cũng như người lao động vào phát triển sản
xuất kinh doanh, tạo động lực mới, phát huy quyền tự chủ kinh doanh, nâng cao
hiệu quả và sức cạnh tranh của DN.

Tuy những mặt tích cực của CPH đã thể hiện rõ, nhưng cho đến nay tốc độ
thực hiện CPH ở Việt Nam nhìn chung vẫn còn chậm, chưa đáp ứng được như yêu
cầu đặt ra. Đó là do nhiều vướng mắc đã phát sinh không chỉ trong quá trình tổ
chức thực hiện mà ngay cả đối với DN đã được CPH cũng cần hoàn thiện thêm ở

Tập đoàn nhằm thúc đẩy tiến trình CPH tại Tập đoàn là rất cần thiết và mang

Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tôi xin chọn đề tài nghiên cứu là: “
Giải pháp xác đònh giá trò vườn cây cao su khi cổ phần hóa doanh
nghiệp nhà nước tại Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam” làm luận
văn tốt nghiệp, với mong muốn góp một phần kiến thức nhằm thúc đẩy tiến trình
CPH các đơn vò thuộc Tập đoàn trong thời gian tới.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài:

Mục đích hệ thống hóa lý thuyết xác đònh giá trò doanh nghiệp, xác định
giá trị vườn cây cao su để cổ phần hoá DNNN kinh doanh cao su thiên nhiên làm
cơ sở để phân tích thực trạng việc đònh giá trò vườn cây cao su tại Tập đoàn trong
thời gian qua, trên cơ sở đó phát hiện vấn đề và giải quyết vấn đề nhằm hoàn
thiện lý thuyết xác đònh giá trò vườn cây cao su để CPH các DNNN kinh doanh
cao su thiên nhiên tại Tập đoàn.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá giá trò vườn cây cao su khi CPH
của các công ty cao su như Nông trường cao su Hòa Bình, Công ty cao su Đồng
Phú, Công ty TNHH một thành viên Tây Ninh và Công ty cao su Phước Hòa, đã

KI L

tiến hành CPH cả vườn cây cao su và nhà máy thuộc Tập đoàn.
4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài:
Đề tài sử dụng cơ sở lý thuyết về xác đònh giá trò DN nói chung và xác
đònh giá trò vườn cây cao su phù hợp với đặc điểm sinh học riêng có của nó với
những quy luật của kinh tế thò trường và những văn bản hiện hành của nhà nước
về đònh giá trò DNNN để CPH.

phần hóa.

Chương 2:

Thực trạng việc xác đònh giá trò vườn cây cao su khi cổ phần hóa
tại Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam.
Các giải pháp hoàn thiện việc xác đònh giá trò vườn cây cao su
khi cổ phần hóa tại Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam.

KI L

Chương 3:


http://kilobooks.com
7

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

Chương 1:

OBO
OKS
.CO
M

CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
VƯỜN CÂY CAO SU KHI CỔ PHẦN HÓA
1.1. CỔ PHẦN HÓA DNNN VÀ GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY CAO SU
1.1.1 Doanh nghiệp nông nghiệp

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

1.1.4 Giá trò vườn cây cao su khi cổ phần hóa
Giá trò vườn cây cao su là một phần không thể tách rời trong tổng tài sản

OBO
OKS
.CO
M

của DN kinh doanh cao su thiên nhiên. Việc xác đònh giá trò vườn cây cao su khi
CPH các doanh nghiệp nông nghiệp kinh doanh cao su thiên nhiên là xác đònh
đúng giá trò vườn cây làm cơ sở để đưa ra một mức giá thích hợp đối với phần vốn
mà nhà nước đã đầu tư hình thành tài sản là vườn cây cao su. Trong tổng giá trò
tài sản DN thì giá trò tài sản là vườn cây cao su chiếm trên 70%, do đó việc xác
đònh giá trò vườn cây cao su khi CPH là một công việc yêu cầu có tính chính xác
cao nhằm xác đònh đúng giá trò và giá cả của doanh nghiệp nông nghiệp kinh
doanh cao su thiên nhiên để có thể tiến hành CPH doanh nghiệp và trao đổi, giao
dòch trên thò trường.

1.2. VAI TRÒ, LI ÍCH CỦA CÂY CAO SU TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC
DÂN.

Cây cao su xuất xứ từ Brasil, có tên khoa học là Hevea Brasi Liensis, được
biết đến từ thế kỉ 18, tại vùng châu thổ sông Amazôn thuộc Nam Mỹ. Được du
nhập vào Việt Nam từ năm 1897 do bác sỹ Yersin trồng thành công tại Viện
nghiên cứu Pasteur Nha Trang. Tính đến cuối năm 2006, diện tích trồng cây cao
su trên thế giới khoảng 10 triệäu ha với sản lượng mủ gần 09 triệu tấn năm. Trong
đó diện tích cao su ở Việt Nam trên 500.000ha, gồm: Miền Đông Nam bộ


giá trò cây ngày càng tăng trưởng cho nguồn thu từ gỗ khi thanh lý.
+ Mủ cao su: Sản phẩm chủ yếu của cây cao su là mủ (Natural Rubber NR) với nhiều loại sản phẩm đa dạng như CV, SVRL, SVR 3L, SVR 5L, SVR 10,
SVR 20, Latex…. Có các đặc tính đặc biệt hơn hẳn cao su nhân tạo về độ giãn, độ
đàn hồi cao, chống nứt, chống lạnh tốt, ít phát nhiệt khi cọ sát, dễ sơ luyện,… Sản
phẩm từ mủ cao su thiên nhiên là một trong những nguyên liệu cần thiết của
nhiều ngành công nghiệp hiện đại trên thế giới, xếp thứ tư sau dầu mỏ, than đá,
sắt thép và đặc biệt là không thể chế biến được cao su nhân tạo có đặc tính như
cao su thiên nhiên. Sản phẩm từ mủ cao su thiên nhiên có trên 50 ngàn công
dụng khác nhau và rất cần thiết đối với ngành công nghiệp ô tô, máy bay, sản
xuất dụng cụ y tế và nhiều ngành công nghiệp phục vụ tiêu dùng khác.
Bảng 1.1: Dự đoán nhu cầu cao su thiên nhiên (NR) và cao su nhân tạo
(SR) đến năm 2020.

Vỏ xe

KI L

Nhu cầu

Sản phẩm khác
Tổng
NR

2007

Năm

2010

2015


10,601

11,681


http://kilobooks.com
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

10

SR

14,133

15,575

16,992

40/60

40/60

40/60

41/59

OBO
OKS
.CO


RRIV 4

71,8

PB 235

74
66,9

cao

14 năm tuổi

m3 / cây

m3 / ha

m3 /cây

m3 /ha

65,1

6,44

0,30

150


5,13

0,17

85

0,24

100

52,4

3,49

0,10

50

KI L

GT 1

chu vi –m)

10 năm tuổi

(Nguồn: Hiệp hội cao su Việt Nam – Cao su Việt Nam trên đường hội nhập
Quốc tế – NXB Lao động).

Hạt cao su ngoài việc dùng làm giống còn dùng để ép dầu, làm thức ăn

DNNN kinh doanh cao su thiên nhiên đã thu hút hàng chục vạn lao động từ
các vùng đồng bằng đông dân cư lên khai phá vùng rừng, đồi núi trọc, hoang hóa
xa xôi hẻo lánh có điều kiện kinh tế xã hội và cơ sở hạ tầng nghèo nàn, yếu kém,
tạo lập nên những vùng dân cư, nông thôn mới, nhờ thuận lợi về giá cả, thò
trường, thu nhập của người lao động được nâng cao trong những năm gần đây,

KI L

làm thay đổi bộ mặt kinh tế - văn hóa - xã hội. Nhiều đòa phương đã sử dụng cây
cao su như một giải pháp xóa, giảm hộ đói nghèo.
Mặt khác, do nhu cầu đi lại vận chuyển mủ, đường sá của vùng trồng cao
su được đầu tư mở mang, góp phần nâng cấp hệ thống giao thông vùng nông
thôn.


http://kilobooks.com
12

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

1.2.3 Về môi trường
Cây cao su là loại cây trồng có thể thích nghi với nhiều loại đòa hình, nhiều

OBO
OKS
.CO
M

vùng sinh thái khác nhau. Có thể gọi cây cao su là “Cây môi trường” vì nó có khả
năng chòu hạn tốt, góp phần phủ xanh đất trống, đồi trọc, tạo sự cân bằng sinh


http://kilobooks.com
13

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

mủ cao, trữ lượng gỗ lớn đã được thay thế dần các giống củ. Do đó chu kỳ của
cây đã được rút ngắn còn 27 năm, trong đó thời gian KTCB là 7 năm và thời gian

OBO
OKS
.CO
M

khai thác là 20 năm. Vườn cây cao su của các công ty cao su hầu hết đều nằm ở
vùng sâu, vùng xa, đòa hình hiểm trở, diện tích lớn trải dài trên nhiều xã, huyện
vì vậy việc kiểm kê, đánh giá phân loại vườn cây gặp rất nhiều khó khăn phức
tạp.

Giá trò vườn cây cao su phụ thuộc rất lớn vào năng suất, chất lượng vườn
cây. Do đó việc xác đònh các yếu tố làm ảnh hưởng đến năng suất, chất lượng
vườn cây rất có ý nghóa trong việc xác đònh giá trò vườn cây cao su. Qua quá trình
nghiên cứu nhân thấy năng suất, chất lượng vườn cây cao su phụ thuộc rất nhiều
vào các yếu tố như: Giống cây, mật độ cây, phương pháp trồng, loại đất và kỹ
thuật thâm canh, quy trình khai thác và tay nghề của công nhân, cụ thể :
+ Mật độ cây hữu hiệu, số cây thực sinh trên 1 ha ảnh hưởng việc phân
loại chất lượng vườn cây để xác đònh sản lương mủ của từng năm và cả chu kỳ
kinh doanh là căn cứ quan trọng có tính quyết đònh đến việc xác đònh giá trò còn
lại vườn cây, và giá bán khi giao dòch.


hình có độ dốc là >8% và đòa hình có độ dốc
yếu tố như đã nói ở trên.

1.3.4 Giá trò vườn cây cao su gắn liến với giá trò đất

Tài sản là vườn cây cao su được hình thành từ khi vườn cây kết thúc

KI L

giai đoạn đầu tư cho đến khi chuyển sang thời kỳ kinh doanh. Tất cả giá trò
đầu tư được chuyển thành giá trò của tài sản. Đây là giá trò của tài sản trên
đất. Thực tế khi giao dòch trên thò trường thì giá trò vườn cây cao su được
tính bao gồm cả giá trò đất, vì giá trò đất đã tạo nên giá trò giao dòch mua bán
của vườn cây cao su.


http://kilobooks.com
16

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

Như vậy giá trò của vườn cây cao su được xác đònh bởi giá trò quyền
sử dụng đất và những giá trò đầu tư tài sản trên đất, để hình thành nên giá trò

OBO
OKS
.CO
M

bất biến của tài sản là vườn cây cao su của doanh nghiệp


http://kilobooks.com
17

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

Cây cao su cho 2 loại sản phẩm chính đó là mủ cao su và gỗ cao
su, để nâng cao hiệu quả kinh doanh sản xuất cao su, phải gắn sản xuất

OBO
OKS
.CO
M

khai thác với chế biến và tiêu thụ sản phẩm mủ và gỗ cao su, nên mỗi
DN phải có cơ cấu diện tích vườn cây cao su theo năm tuổi bảo đảm sản
lượng mủ và gỗ cao su hàng năm phù hợp với quy mô và công suất của
nhà máy chế biến mủ và gỗ cao su. Xác đònh cơ cấu diện tích vườn cây
theo giống, năm tuổi để có sản lượng mủ và gỗ nguyên liệu bảo đảm
tương đối ổn đònh cho các nhà máy chế biến mủ và gỗ cao su hoạt động
nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của từng công ty. Từ những lý do
nêu trên, việc xác đònh giá trò DN của mỗi DN sẽ khác nhau được quyết
đònh bởi tính hợp lý của cơ cấu sản xuất, cơ cấu kinh doanh mặc dù vốn
đầu tư giá trò còn lại trên một đơn vò vườn cây cao su có thể tương đương
nhau. Tham khảo các bảng dưới đây:

Bảng 1.3: Năng suất vườn cây cao su theo năm cạo và cây giống năm 2007
Đơn vò tính : kg mủ quy khô/ha/năm

1
2

750

750

1.300

900

850

1.600 (x3)

1.200 (x3)

1.000(x3)

1.900 (x3)

1.500 (x3)

1.200 (x3)

2.400 (x4)

1.800 (x4)

1.000 (x4)

2.200 (x4)


20.300 kg/ha

B/q mỗi

1.828 kg/ha/năm

1.276 kg/ha/năm

812 kg/ha/năm

năm

OBO
OKS
.CO
M

Tổng cộng

( Nguồn: Số liệu thống kê năm 2007 - VRG )
Trong đó: (x) mở miệng cạo khi cây 6 tuổi, (xx) mở miệng cao khi cây 7 tuổi;
(x3), (x4), … là số năm cạo cùng năng suất.

Bảng 1.3 cho thấy: Thời kỳ khai thác vườn cây cao su suốt chu kỳ 25 năm
được chia thành 9 nhóm năng suất khác nhau, năng suất cao su biến động tăng
dần từ năm cạo thứ nhất và đạt năng suất cao nhất vào những năm cạo thứ 10 đến
năm cạo thứ 13, sau đó giảm dần từ năm cạo thứ 21 đến năm cạo thứ 25.
Bên cạnh sự biến thiên về năng suất theo chu kỳ kinh doanh và giống cây,
sản lượng vườn cây phụ thuộc rất lớn vào thời gian khai thác trong năm. Trong
một năm khai thác cây cao su chỉ thu được sản phẩm trong vòng 10 tháng,

OBO
OKS
.CO
M

tăng dần từ quý 1 đến quý 4. Đây là đặc điểm quan trọng để các tổ chức kinh
doanh cao su thiên nhiên xác đònh cơ cấu vườn cây cao su theo năm trồng phù
hợp với quy mô của nhà máy chế biến và thiết lập phương án tổ chức sản xuất
hợp lý trong năm nhằm đảm bảo quy trình sản xuất khép kín của DN từ vườn cây
khai thác mủ đến nhà máy –chế biến cao su.

Sản phẩm chính của cây cao su là mủ nước, chiếm 75 - 85% tổng sản
lượng vườn cây, số còn lại là mủ tạp. Chất lượng mủ nước ảnh hưởng lớn đến chất
lượng cao su sơ chế mủ cốm, mủ tờ, mủ kem… Mủ nước tốt có thể chế biến ra mủ
loại I đạt 95 - 98% tổng sản phẩm mủ cao su sơ chế hàng năm. Mủ nước được
khai thác từ vườn cây phải được bảo quản tốt, chuyển tới nhà máy ngay trong
ngày và được chế biến với công nghệ hiện đại, sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao
trong kinh doanh sản xuất cao su thiên nhiên. Do đó, kinh doanh sản xuất cao su
thiên nhiên phải được tổ chức tập trung trên quy mô lớn, đòa bàn rộng. Mặt khác,
do đặc điểm sản xuất mang tính sinh học của sản xuất cao su thiên nhiên nên cần
phải xác lập những người chủ cụ thể trên từng diện tích vườn cây cao su phù hợp
với khả năng kiểm soát, quản lý của họ, để mang lại cho DNNN hiệu quả trong
sản xuất kinh doanh.

KI L

Quy trình chăm sóc và khai thác mủ cao su, đặc biệt là kỹ thuật cạo mủ phải
tỉ mỉ, khéo léo mới giữ được chất lượng vườn cây cho năng suất chất lượng mủ
cao và bền vững. Cây cao su cho mủ liên tục khoảng 10 tháng trong năm, trừ thời
gian rụng lá nghỉ đông, vào khoảng tháng 1, tháng 2 dương lòch hàng năm, do đó

1.4.1.1 Giá trò doanh nghiệp cổ phần hóa theo phương pháp tài sản
1. Giá trò thực tế của doanh nghiệp cổ phần hóa là giá trò toàn bộ tài sản
hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hóa có tính đến khả năng sinh lời
của doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều chấp nhận được.
Giá trò thực tế vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ phần hóa là giá trò thực tế
của doanh nghiệp sau khi đã trừ các khoản nợ phải trả, số dư quỹ khen thưởng,
quỹ phúc lợi và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu có).

KI L

2. Khi cổ phần hóa toàn bộ tập đoàn, tổng công ty nhà nước thì giá trò vốn
nhà nước là giá trò thực tế vốn nhà nước được xác đònh tại tập đoàn, tổng công ty
nhà nước.

3. Trường hợp cổ phần hóa công ty mẹ trong tổ hợp công ty mẹ - công ty
con thì giá trò vốn nhà nước là giá trò thực tế vốn nhà nước tại công ty mẹ.
4. Đối với các tổ chức tài chính, tín dụng khi xác đònh giá trò doanh nghiệp
theo phương pháp tài sản được sử dụng kết quả kiểm toán báo cáo tài chính để


http://kilobooks.com
21

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

xác đònh tài sản vốn bằng tiền, các khoản công nợ nhưng phải thực hiện kiểm kê,
đánh giá đối với tài sản cố đònh, các khoản đầu tư dài hạn và giá trò quyền sử

OBO
OKS

Chính phủ, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
b)

Tập đoàn, tổng công ty nhà nước, công ty mẹ, công ty nhà

nước độc lập để xử lý theo quy đònh đối với các doanh nghiệp: Công ty thành
viên hạch toán độc lập thuộc Tổng công ty do Nhà nước quyết đònh đầu tư và
thành lập; Đơn vò hạch toán phụ thuộc của công ty nhà nước độc lập, tập đoàn,


http://kilobooks.com
22

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

tổng công ty nhà nước, công ty mẹ, công ty thành viên hạch toán độc lập của
Tổng công ty và các công ty trách nhiệm hữu hạn do Tập đoàn, Tổng công ty,

-

OBO
OKS
.CO
M

Công ty mẹ nắm giữ 100% vốn điều lệ.

Đối với công trình phúc lợi: nhà trẻ, nhà mẫu giáo, bệnh xá và các

tài sản phúc lợi khác đầu tư bằng nguồn Quỹ khen thưởng, Quỹ phúc lợi thì



http://kilobooks.com
23

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối (kể cả
đất đã được nhà nước giao có thu hoặc không thu tiền sử dụng đất) thì doanh

OBO
OKS
.CO
M

nghiệp cổ phần hoá có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ
quan có thẩm quyền xem xét, quyết đònh. Doanh nghiệp được lựa chọn hình thức
thuê đất hoặc giao đất theo quy đònh của luật đất đai.

Trường hợp doanh nghiệp đã được giao đất nay lựa chọn hình thức thuê đất
thì phải hoàn tất thủ tục chuyển sang thuê đất gửi cơ quan quyết đònh cổ phần hoá
và cơ quan quản lý nhà đất tại đòa phương trước khi chính thức chuyển sang công
ty cổ phần.

2. Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất (kể cả diện tích đất
nhà nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh
doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dòch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì phải tính giá trò quyền sử dụng đất vào giá trò
doanh nghiệp theo giá đất đã được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy đònh và công bố.

đầy đủ trình tự và thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
ký hợp đồng thuê đất theo quy đònh của pháp luật hiện hành về đất đai trước khi
chính thức chuyển sang công ty cổ phần.

1.4.1.5. Giá trò lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp

1. Giá trò lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá gồm giá trò lợi
thế về vò trí đòa lý, giá trò thương hiệu, tiềm năng phát triển.

2. Giá trò lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá do cơ quan có
thẩm quyền quyết đònh cổ phần hoá doanh nghiệp xem xét, quyết đònh nhưng
không thấp hơn giá trò lợi thế kinh doanh được xác đònh theo hướng dẫn của bộ tài
chính.

1.4.1.6. Xác đònh giá trò vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa tại
các doanh nghiệp khác

1. Giá trò vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa tại các doanh
nghiệp khác được xác đònh trên cơ sở:

a) Tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cổ phần hóa trên vốn điều lệ hoặc
tổng số vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác;

b) Giá trò vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo báo cáo tài chính

KI L

đã được kiểm toán. trường hợp chưa kiểm toán thì căn cứ vào giá trò vốn chủ sở
hữu theo báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của doanh nghiệp đó để xác
đònh;


1. Giá trò thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp được xác đònh theo
phương pháp dòng tiền chiết khấu dựa trên khả năng sinh lời của doanh nghiệp
trong tương lai.

Trường hợp xác đònh giá trò doanh nghiệp của toàn tổng công ty theo
phương pháp này thì khả năng sinh lời của tổng công ty được xác đònh trên cơ sở
lợi nhuận của tổng công ty nhà nước theo quy đònh tại quy chế quản lý tài chính
của công ty nhà nước.

Trường hợp doanh nghiệp đầu tư vốn vào doanh nghiệp khác thì lợi nhuận

KI L

do việc đầu tư vốn vào doanh nghiệp khác mang lại cũng là căn cứ để xác đònh
giá trò doanh nghiệp.

2. Giá trò thực tế của doanh nghiệp bao gồm giá trò thực tế phần vốn nhà
nước, nợ phải trả, số dư bằng tiền quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi và số dư kinh
phí sự nghiệp (nếu có).