LỜI NÓI ĐẦU !
Đô thị hoá đang là vấn đề mà bất cứ quốc gia đang phát triển nào cũng đang
dành thời gian và không ít tiền của để giải quyết. Dẫu biết rằng, Đô thị hoá là con đ ường tất yếu phát triển của mọi quốc gia, song mỗi nước lại có quá trình Đô thị hoá
không giống nhau, do vậy mỗi nước sẽ có cách giải quyết khác nhau. Ơ Việt Nam
trong vài năm gần đây, quá trình Đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đặc biệt là hai thành
phố lớn là Hà Nội và T.P Hồ Chí Minh. Thủ đô Hà Nội đang có bộ mặt thay đổi từng
ngày. Theo chính sách của Đảng và Chính phủ, hàng loạt các khu Đô thị mới mọc lên
từng ngày nhằm phục vụ cho sự phát triển kinh tế của đất nước đồng thời nhằm thoả
mãn nhu cầu ngày một cao của một bộ phận tầng lớp dân cư. Song, đi đôi với quá
trình Đô thị hoá, hàng loạt các mặt trái của vấn đề này đang đặt ra cho các cấp chính
quyền và các ban nghành chức năng, chẳng hạn như: quy hoạch, biến đổi đời sống
dân cư, giá đất, giá nhà, tệ nạn xã hôi...Và vấn đề đầu tiên và trước hết là có được mặt
bằng, có được diện tích đất để xây dựng các khu Đô thị mới.
Trong giới hạn của một chuyên đề thực tập tốt nghiệp , mặc dù đang có rất
nhiều vấn đề đặt ra trong quá trình Đô thị hoá ở Hà Nội, nhưng trong giới hạn khả
năng cho phép, tôi xin được đề cập đến vấn đề đang rất bức xúc và cấp bách đó là vấn
đề giải phóng mặt bằng, với tên đề tài: “ Bước đầu xây dựng mô hình các bước giải
phóng mặt bằng cho các dự án xây dựng khu Đô thị mới tại Hà Nội”. Hy vọng,
với đề tài này, sẽ có một quy chuẩn chung về giải phóng mặt bằng cho các dự án xây
dựng các khu Đô thị mới, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trong quá
trình Đô thị hoá đang diễn ra tại Hà Nội.
1
CHƯƠNG I: LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG
TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
I. CÁC KHÁI NIỆM:
1. Đô thị:
1.1 Khái niệm:
Đô thị là một không gian cư trú của cộng đồng người sống tập trung và hoạt
Theo chiều sâu: Chuyển dịch cơ cấu lao động từ các hoạt động nông nghiệp sang hoạt
động phi nông nghiệp ngay trong lòng nông thôn.
- Vấn đề tổ chức không gian và môi trường: Quy mô dân số Đô thị tập
trung quá lớn so với trình độ quản lý, dẫn đến không điều hòa nổi, gây bế tắc trong tổ
chức môi trường sống Đô thị.
- Vấn đề giao thông: Tại các Đô thị lớn, vấn đề tắc nghẽn giao thông, tai
nạn giao thông, bụi khói, tiếng ồn đang là vấn đề nhức nhối và cấp bách cho chính
quyền Đô thị. Có rất nhiều giải pháp được đưa ra nhằm giải quyết vấn đề trên. Tuy
nhiên, để lựa chọn từng giải pháp phù hợp với tình trạng, điều kiện hiện có của từng
Đô thị là không đơn giản bởi lẽ nó có liên quan đến sự phát triển bền vững của Đô
thị.
- Quan hệ thành thị và nông thôn luôn tồn tại, ngày càng trở nên quan
trọng: Khi muốn tìm hiểu hoạt động của thành phố, chúng ta lại phải nghiên cứu vùng
nông thôn. Chúng ta sẽ không hiểu thành phố hoạt động như thế nào nếu không biết
đến những ảnh hưởng qua lại giữa thành phố và vùng nông thôn, khi hệ thống địa
giới hành chính bắt đầu được hình thành.
- Hệ thống thị trường Đô thị với những đặc trưng riêng biệt: Vì thành
phố là nơi tập trung đông dân với hoạt động sản xuất chuyên môn hóa cao, nên nhu
cầu cung cấp, trao đổi hàng hóa, hay tiêu dùng cũng rất cao. Cung và cầu gặp nhau
3
trên thị trường Đô thị (thị trường Đô thị là một hệ thống hoặc địa điểm, ở đó diễn ra
việc mua bán, trao đổi hàng hóa và dịch vụ.).
- Đô thị mang tính kế thừa của nhiều thế hệ cả về cơ sở vật chất, kinh tế,
văn hóa, xã hội…Thành phố Hà nội được xây dựng cách đây hàng nghìn năm. Nền
văn hóa đó được kế thừa và phát triển với bản sắc dân tộc Việt Nam.
2. Đô thị hóa và các khu Đô thị mới:
2.1 Khái niệm về Đô thị hóa:
hóa trong mọi lĩnh vực kinh tế – xã hội ở Đô thị.
Cả hai hình thái đều dẫn đến hiện tượng dân số Đô thị tăng nhanh. Sự thay đổi
về hành chính dẫn đến những người dân hôm qua còn là nông dân, hôm nay trở thành
người thành thị, cộng với sự nhập cư ồ ạt vào các Đô thị cũ với cơ sở hạ tầng sẵn có
đã cung cấp cho Đô thị nguồn nhân lực dồi dào, là cơ sở cho các doanh nghiệp sản
xuất mới ra đời, doanh nghiệp cũ mở rộng quy mô sản xuất… nhưng nó cũng tạo ra
những mất cân đối về cung cầu lao động việc làm và các vấn đề khác trong Đô thị.
2.3 Khái niệm và sự cần thiết khách quan của việc xây dựng các KĐTM
2.3.1 Khái niệm:
Khu Đô thị mới là khu Đô thị có diện tích tương đối lớn đang được phát triển
tập trung theo dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng, các công
trình sản xuất, công trình phúc lợi và nhà ở.
Các khu ĐTM thường được gắn với một Đô thị hiện có hoặc với một Đô thị
đang hình thành. Trên phương diện pháp luật, KĐTM phải ranh giới và chức năng
xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng Đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
2.3.2 Sự cần thiết khách quan:
5
Các khu Đô thị mới trên thực tế được hình thành và phát triển tại các khu vực
gần Đô thị cũ, khi các điều kiện của Đô thị cũ đã quá tải, không đáp ứng được yêu
cầu cuộc sống của dân cư, cũng như yêu cầu phát triển Đô thị thể hiện qua một số
mặt như:
+ Sự thiếu đất xây dựng làm giá nhà và đất tăng vọt, gây nên tình trạng thiếu
nhà ở, thiếu điều kiện để xây dựng các công trình trong Đô thị hiện hữu.
+ Hệ thống hạ tầng quá tải gây nên tình trạng ách tắc giao thông, thiếu nước, vệ
sinh môi trường không đảm bảo, trong khi đó việc cải tạo quá tốn kém hoặc khó
khăn.
thấy có 4 điểm để xây dựng và phát triển các khu Đô thị mới là:
+ Xây dựng các khu Đô thị mới ở vùng ven đô, gắn với 1 Đô thị hiện có nhằm
tiếp tục mở rộng Đô thị đó theo các hướng phát triển thuận lợi nhất.
+ Xây dựng các Đô thị mới trong vùng ảnh hưởng của Đô thị lớn, gồm các Đô
thị hạt nhân và Đô thị đối trọng.
+ Xât dựng các Đô thị mới ở các vùng đang phát triển hoặc kém phát triển
nhằm khai thác hợp lý tài nguyên, khoắng sản và gắn với việc hình thành các cụm,
khu công nghiệp mới, từ đó tạo ra động lực thúc đẩy sự tăng trưởng và chuyển dịch
cơ cấu kinh tế – xã hội các vùng đó.
+ Xây dựng các Đô thị mới trên nền các Đô thị cũ bị tàn phá do chiến tranh
hoặc do thiên tai gây ra.
Như vậy, trên góc độ vĩ mô các nhà kinh tế – quản lý Đô thị, các nhà quy
hoạch Đô thị, cần biết các doanh nghiệp và các tổ chức lựa chọn vị trí của mình như
thế nào để tạo ra các khu Đô thị mới có khả năng cạnh tranh cao. Việc lựa chọn sai vị
7
trí sẽ dẫn đến tình trạng Đô thị hoang vắng, kém hiệu quả hoặc không theo kế hoạch
dẫn đến lẵng phí các nguồn tài nguyên.
3. Công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án xây dựng các Khu Đô thị
mới
3.1 Khái niệm:
Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặt
bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì
nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm
trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong lĩnh vực
xã hội, chính trị trên pham vị quốc gia.
Các yêu cầu ngay càng hoàn thiện về cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống
cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh
làm, an ninh, xã hội, thu nhập, ổn định cuộc sống…).
Mục đích của công tác giải phóng mặt bằng là:
+ Tạo ra quỹ đất để làm mặt bằng tiến hành triển khai thực hiện dự án trong đó
có dự án xây dựng phát triển các khu Đô thị mới.
+ Quy hoạch lại Đô thị, tạo điều kiện cơ sở hạ tầng tốt hơn phục vụ cho việc tái
định cư của người dân phải di dời ở các dự án giải phóng mặt bằng khác.
3.2 Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng:
Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó
không được đáp ứng thì con người không thể làm khoa học, văn hóa và hoạt động
chính trị.
9
Bài học của một số nước phát triển đã cho chúng ta một cách nhìn mới, đó là
bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những khu nhà
ổ chuột của dân lao động- công bằng và nhân quyền không thể chỉ thông qua tuyên
truyền mà thực tế lại không thực hiện.
Đất nước chúng ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chúng
ta không thể chỉ có những Đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ, những
công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được
nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn. Chính vì vậy mà phải tính một cách toàn diện,
không thể có hiện tượng một công trình mới ra đời là kéo theo những người dân
không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ, dù đó là một gia đình.
Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án
đầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã có hàng
ngàn gia đình không có chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, như vậy là sự phát triển thiên lệch,
mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được. Vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng ở vấn
đề ở mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, tiêu cực xã hội phát sinh sẽ ảnh hưởng đến
xây dựng các ĐTM một phần trong đó cũng là để xây dựng các khu tái định cư cho
những người dân bị di dời do phải GPMB trong các dự án phát triển kinh tế – xã hội
khác. Phát triển nhiều khu dân cư mới đồng bộ về cơ sở hạ tầng với nhà ở chất lượng
tốt không chỉ dành riêng cho người bị giải tỏa mà cho cả những người có nhu cầu về
nhà ở. Các dự án muốn triển khai được thì phải tạo lập được nơi ở mới cho người
dân, ở nơi đó họ phải được sống trong những điều kiện tôt hơn ở nơi cũ. Như thế mới
là tạo động lực để phát triển. Vì thế, công tác GPMB trong các dự án xây dựng
KĐTM đóng một vai trò hết sức quan trọng, phải được quan tâm và thực hiện tốt của
các cơ quan ban nghành có liên quan.
4. Những nội dung chủ yếu của công tác đền bù GPMB.
4.1 Điều tra hiện trạng khu đất quy hoạch dự án:
11
4.1.1 Phân loại đất quy hoạch dự án:
+ Đất Đô thị: Đất Đô thị là đất nội thành phố, nội thị xã, thị trấn, được sử dụng
để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở
hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, an ninh và vào các mục đích khác. Đất ngoại
thành, ngoại thị đã có qui hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển dự án đô thị cũng được quản lý như đất Đô thị.
+ Đất nông nghiệp, lâm nghiệp: Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu
để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản
hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. Đất nghiệp gồm có đất rừng tự nhiên,
đất đang có rừng trồng và đất để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng,
khoanh nuôi, bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí
nghiệm về lâm nghiệp.
+ Đất ở thuộc nông thôn: Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất ở
để làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống gia đình.
4.1.2 Hiện trạng sử dụng đất:
4.2.2 Phương pháp tính mức đền bù thiệt hại về tài sản:
Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền vơí đất được đền
bù theo mức thiệt hại thực tế:
Mức đền bù thực = Giá trị hiện có của nhà và công trình + Một khoản tiền bằng
một tỷ lệ(%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình.
Nhưng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ
hơn 60% giá trị nhà, công trình theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương với công trình phá dỡ.
Giá trị hiện có của nhà, công trình được định bằng tỷ lệ phần trăm giá trị của
nhà, công trình đó được tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà, côn
13
trình là mức giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực trực thuộc Trung ương ban
hành theo mức quy định của nhà nước.
Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND do tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quyết định theo đề nghị của Hội đồng đền bù GPMB.
Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và phụ độc lập, mức đền bù thiệt hại được
tính bằng giá xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương
theo giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy
định của nhà nước.
- Đối với nhà công trình bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được
phần diện tích còn lại không sử dụng được thì được đền bù thiệt hai cho toàn bộ công
trình.
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử dụng
được phần diện tích còn lại thì được đền bù thiệt hại phần giá trị của công trình bị phá
dỡ và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa hoàn thiện công trình còn lại.
- Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt
thì chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, lắp đặt vận chuyển và chi phí hao hụt trong quá
định và phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích theo quy định hiện
hành.
4.3.2 Yêu cầu của phương án tái định cư.
-
Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương, căn cứ
vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để đền bù, số hộ gia
đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển nơi khác, UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quyết định hoặc ủy quyền cho UBND quận huyện, thị xã thành phố
trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung, khu tái
định cư phân tán cho phù hợp với tình hình kinh tế của địa phương.
-
Việc xây dựng tái định cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây
dựng.
-
Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy
chuẩn xây dựng ở Đô thị hoặc ở nông thôn.
-
Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải
được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất
xây dựng của địa phương.
5. Các chính sách hỗ trợ người dân bị thu hồi đất:
nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ vi phạm luật đất đai hoặc không có
chứng thư pháp lý. Tình trạng tranh chấp đất đai hoặc không, khiếu kiện trong nhân
dân do không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ hay vì những quyết định sai chế độ, chính
16
sách của cấp có thẩm quyền ở địa phương không có dấu hiệu giảm. Vì vậy, tăng
cường công tác quản lý đất đai Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế ổn
định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết
tốt các mối quan hệ pháp luật đất đai. Đồng thời, vai trò quản lý nhà nước có tác động
rất lớn đối với việc thực hiện chính sách GPMB trong thời kỳ hình thành và phát triển
thị trường bất động sản. Yếu tố này được thể hiện qua 5 nội dung sau:
-
Thứ nhất: Công tác điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và
lập bản đồ địa chính, thông qua đó tạo cơ sở pháp lý của thửa đất và các thông tin ban
đầu được xác định, những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất và
khu vực của dự án.
-
Thứ hai: Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chính
quyền địa phương chưa được đồng bộ và bị buông lỏng, không công khai quy hoạch
là kẽ hở tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng đầu cơ buôn đất. Việc xây dựng kế hoạch
sử dụng đất mang tính tính ước lượng, giưa kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và
nguồn vốn đầu tư cho các dự án, công trình với kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm bị
sai lệch, tác động,tác động đến tính khả thi của kế hoạch và tiến độ GPBM khi có dự
án.
đất đai, đất đai được thiết lập chủ yếu trên kết quả số liệu của bản đồ giải thửa, sổ kê
mục, thống kê đất đai, nội dung sổ sách, phản ánh từng loại đất, chủ sử dụng đất,
nhưng không đề cập đến cơ sở pháp lý của đất đai. Việc quy định cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, mỗi chủ một giấy gồm tất cả các thửa, làm giảm tính linh
họat trong tổ chức thực hiện (bắt buộc phải đo đạc khép kín trong toàn xã mới cấp
được ). Thực tế, vẫn có hộ gia đình cá nhân được cấp nhiều lần giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do công tác quản lý hoặc do ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất sai thẩm quyền
Công tác định giá đất và giá đất:
Thực tiễn trong quá trình thực hiện thu hối đất GPMB, hầu hết đều bị ách tắc
trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chính phủ đã được điều
chỉnh 2 lần, nhưng đối với khung giá đất hiện hành, nếu đem áp dụng để tính thuế thì
người dân chấp thuận, nếu dùng để tính giá đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
thì người dân chưa chấp thuận, nếu đem áp dụng để tính thuế thì người dân chấp
thuận vì giá đất trong quan hệ sở hữu toàn dân ở nước ta là một vấn đề rất mới. Trong
điều kiện hiện nay, thực trạng tốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần
điều chỉnh những quan hệ trong quản lý, sử dụng đất đai, đáp ứng nhu cầu phát triển
18
kinh tế của đất nước, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài và giải quyết được mục
tiêu công bằng dân chủ trong xã hội.
Quá trình thực hiện các chính sách về giá đất trong những những năm qua,
đang tồn tại nhiều vấn đề bất cập, đó là:
-
Việc xác định hệ số K cũng như việc xác định hệ số K còn nhiều điểm
chưa tỏ như: giá thị trường bình quân, phương thức cập nhật, xử lý thông tin giá thị
chặt chẽ trong việc xác định phương án đền bù, địa phương thiếu sự quan tâm, chỉ
đạo, hướng dẫn, kiểm tra sâu sát của các phòng ban chuyên môn.
Tính pháp chế:
19
Yếu tố pháp chế có tác động rất lớn trong quá trình hoạt động của pháp luật nói
chung và trực tiếp ảnh hưởng đến công tác đền bù GPMB và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất. Các yếu tố tác động bao gồm:
Thứ nhất: Đối với cơ chế chính sách
- Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất khi vận dụng vào thực tế khu vực
đô thị, với quy định tiền sử dụng đất, khi xét hợp thức hóa để cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đô thị và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để áp giá đền bù giải
tỏa có nhiều phức tạp.
- Đối với các hộ gia đình có khuôn viên đất ở, việc sử dụng đất ổn định, không
có tranh chấp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trong đó không xác định
rõ diện tích đất đã được giải quyết theo NĐ 04/ CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ,
tuy nhiên việc hướng dẫn thi hành Nghị định này chưa đầy đủ, chưa kịp thời, dẫn đến
việc áp dụng lúng túng, không thống nhất ở địa phương.
- Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác GPMB và cơ chế phối hợp hành
động chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ của các chủ đầu tư, hội đồng đền bù trì
trệ trong việc lập và thẩm định phương án, cũng như việc đề xuất cấp có thẩm quyền
giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện
Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
-
Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan có thẩm
quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ sở để người bị thu hồi đất so
Công tác giải phóng mặt bằng hiện nay ở Hà Nội:
Phương án đền bù:
Trong các cuộc điều tra xã hội gần đây cho thấy, phương án đền bù bằng tiền
cho đến thời điểm này là phương án được áp dụng phổ biến, vì trên thực tế quỹ đất
phục vụ cho việc đền bù GPMB và tái định cư còn lại không đáng kể nên không đáp
ứng được yêu cầu đền bù bằng đất và lập khu tái định cư. Mặt khác, với một số lượng
lớn các hộ phải di dời để GPMB, có hộ diện tích đất bị thu hồi lớn thì việc đền bù cho
họ một diện tích với giá trị tương đương là rất khó
Tỷ lệ đền bù bằng đất và tái định cư là rất thấp, hầu hết địa điểm tái định cư
cũng như cơ sở hạ tầng nơi tái định cư không thỏa mãn yêu cầu của người bị ảnh
hưởng như không thể kinh doanh, buôn bán, cách xa trung tâm thị trấn, thị xã… nên
rất nhiều trường hợp người bị thu hồi đất lựa chọn phương án đền bù bằng tiền.,
Chính sách hỗ trợ:
21
-
Chính sách đào tạo một số dự án có thực hiện nhưng sau đào tạo, số lao
động được tạo nghề vẫn không đủ trình độ kỹ thuật, tay nghề được làm việc ở các nhà
máy xí nghiệp vì thời gian đào tạo nghề quá ít, chất lượng đào tạo kém ( dự án khu
công nghiệp Sài Đồng- Gia Lâm- Hà Nội ), nhiều trường hợp người bị ảnh hưởng
sau khi đào tạo chuyển nghề, đi làm được thời gian ngắn lại bị đào thải do tay nghề
yếu.
-
Tình trạng không có việc làm các khu vực có dự án ngày càng tăng, nhất
thêm cho ngang bằng với giá đất hạng 1, 2.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng trong
-
việc xác định điều kiện được đền bù thiệt hại, trong khi thực tế tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở hầu hết các địa phương vẫn còn rất chậm trễ. Việc xác định
giá trị pháp lý của các loại đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất kho
khăn, gây cản trở cho công tác thu hồi đất, GPMB.
Tình trạng chung hiện nay là do những quy định về tính hợp pháp của thửa
-
đất đã và đang được điều chỉnh theo xu hướng giảm dần các căn cứ pháp lý, vì vậy,
để GPMB kịp tiến độ, nhiều địa phương, nhiều dự án vẫn phải thỏa thuận đền bù cho
các trường hợp đền bù cho các trường hợp không có đủ căn cứ pháp lý sử dụng đất.
2.3.2 Giá đất, phương pháp xác định giá đất:
Trong một thời gian dài Nhà nước chưa thừa nhận đất đai có giá, nhưng thực tế
thị trường bất động sản(bao gồm đất đai) vẫn diễn ra theo những kênh ngầm, giá
chuyển nhượng biểu hiện qua hình thức viết giấy trao tay, “ thuận mua vừa bán”,
không cần chứng nhận của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
Luật đất đai.
Đối với công tác phân loại vị trí được các địa phương quy định chi tiết hơn so
với NĐ 87/ CP của Chính phủ và được phân chia thành nhiều mức giá khác nhau, giá
đất xác định căn cứ vào chiều sâu của lô đất, bên cạnh đó có dựa vào đường nhánh,
ngõ hẻm.
Hiện nay, việc xác định vị trí đất theo Thông tư liên bộ số 94/TTLB ngày
11/11/1994 của Liên bộ Tài chính – Xây dựng – Tổng cục địa chính chưa có quy định
cụ thể, trong khi việc xác định vị trí đất ở Đô thị là rất phức tạp, nó phụ thuộc vào
nhiều yếu tố như quy mô, vị trí, địa hình và chức năng của Đô thị, cơ sở hạ tầng. Vì
24
chủ đầu tư lập. Hội đồng đền bù GPMB chỉ tham gia với tư cách tư vấn, nên trách
nhiệm của chính quyền địa phương thường không cao và là nguyên nhân giảm hiệu
lực pháp luật của chính sách đền bù và tái định cư , ảnh hưởng tiến độ GPMB. Nguồn
đất xây dựng khu tái định cư ở các Đô thị loại I và II rất khan hiếm, mặc dù đã có
chính sách xây dựng nhà ở chênh lệch lớn về các dịch vụ xã hội, những hộ sống bằng
nghề buôn bán thì hầu hết không lựa chọ phương án đổi đất lấy đất, còn ở khu dân cư
nông thôn, việc thu hồi đất làm ảnh hưởng lớn đến tập quán sinh sống, đất giao mới
với quy mô diện tích như hiện nay không đáp ứng được yêu cầu như nhà phải có sân
chơi, vườn cây, gần gũi họ hàng, làng xóm. Bởi vậy cần quy định rõ thêm dự án nào
có TĐC, dự án nào không có và quy trình lập thẩm định kế hoạch TĐC cụ thể giúp
cho người bị thu hồi đất không bị thiệt thòi và ổn định cuộc sống sau khi giải tỏa.
Trên thực tế, những năm vừa qua, các dự án thực hiện trong giai đoạn chuyển
tiếp giữa hai Nghị định 90/CP và 22/CP hầu hết là không có chính sách TĐC như dự
án cố đê Hà Nội, việc thực hiện công tác GPMB và tái định cư mang tính chất bị
động, phụ thuộc tiến độ triển khai và phê duyệt thiết kế chi tiết, theo báo cao của Ban
quản lý dự án 401 tính đến 10/12/1998 có tới 380 hộ di chuyển, khoảng 4000 hộ bị
ảnh hưởng tạm thời hoặc mất đất nông nghiệp vĩnh viễn nhưng không có chính sách
tái định cư.
25
Copyright: Tài liệu đại học ©