1
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU 4
KÝ HIỆU VIẾT TẮT 5
LỜI MỞ ĐẦU 6
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY XNK & XD VIỆT NAM
(VINACONEX) 7
1.1. Vai trò của các tổng công xây dựng việt nam với hoạt động đầu tư
phát triển khu đô thị mới 7
1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư 7
1.1.1.1 Hướng đầu tư phát triển nhà ở các khu đô thị mới: 9
1.1.1.2 Đầu tư khu đô thị mới theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc,
quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội 10
1.1.2 Vai trò của các tổng công ty xây dựng đối với hoạt động đầy tư xây
dựng khu đô thị mới tại Việt Nam 12
1.2. Giới thiệu về TCT 17
1.2.1 Vài nét về Tổng công ty CP VINACONEX 17
1.2.2 Cơ cấu tổ chức của công ty: 19
1.2.2.1 Mô hình tổ chức của toàn tổng công ty: 19
1.2.2.2 Hoạt động kinh doanh của công ty: 22
1.3. Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô
thị mới tại TCT XNK & XD Việt Nam (Vinaconex) thời gian qua 26
1.3.1 Giới thiệu một số dự án của TCT 26
1.3.2 Việc huy động nguồn vốn 26
1.3.3 Phân tích cơ cấu vốn đầu tư 35
2
1.3.4. Việc thực hiện đầu tư khu đô thị mới 39
1.4 Hiệu quả đầu tư theo dự án 46
1.5 Đánh giá thực trạng qua mô hình SWOT 49

kiếm cơ hội đầu tư 26
Bảng 2: huy động vốn từ các nguồn 27
Biểu đồ1: Thể hiện tổng vốn đầu tư khu đô thị qua các năm 28
Bảng 3: thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn 30
Biểu đồ 2: Thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn 31
Bảng 4: cơ cấu vốn đầu tư 35
Biểu đồ 4: cơ cấu vốn đầu tư 36
Bảng 5: Tiến độ thi công của các khu đô thị tính đến hết 2008 39
Hình 3: thể hiện quá trình đầu tư một dự án khu đô thị mới 40
Bảng 6: Bảng: thể hiện chi phí hàng năm của một dự án khu đô thị mới
(Trung Hòa – Nhân Chính) 43
Bàng 7: khu đô thị kinh doanh dịch vụ 46
Bảng 8: Một số chỉ tiêu tài chính 46
5
KÝ HIỆU VIẾT TẮT
TCT: tổng công ty
XNK & XD: xuất nhẩu khẩu và xây dựng.
TP. Thành phố
HCM: Hồ Chí Minh
NĐ: Nghị định
VĐT: Vốn đầu tư.
TDTM: Tín dụng thương mại.
ĐTPT: Đầu tư phát triển.
HTKT: Hạ tầng kỹ thuật
HTXH: Hạ tầng xã hội
6
LỜI MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh Việt Nam đang trong xu hướng đổi mới và hội nhập
Quốc tế một cách sâu rộng. Việt Nam đã mở rộng quan hệ ngoại giao với
nhiều nước, với nhiều tổ chức quốc tế. Việt Nam đã trở thành viên thứ 150

vào nhóm nhà ở cao cấp, chưa đáp ứng được nhu cầu đang có mức thu nhập
thấp, trong khu nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng. Chỉ tính riêng
khối sinh viên, trong khoảng 600 trường đại học và cao đẳng, dự kiến đến
năm 2015. tổng số sinh viên có thể lên đến con số gần 3 triệu. Dự kiến tổng
vốn đầu tư để giải quyết nhà ở là 21000 tỷ đồng. Về công nhân lao động trong
194 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, và hiện có khoảng 1 triệu lao
động trực tiếo và 1.5 triệu lao động gián tiếp. Trong số đó khoảng 20% có nhà
ở, 2% được trọ ở nhà họ hàng. Trên 30% các hộ gia đình có nhà dưới 36 m2.
Nhu cầu về các nhà ở cao cấp cũng tăng: mức sống xã hội ngày càng
tăng thì việc chi trả cho những căn nhà có giá trị không thành vấn đề đối với
xã hội, những căn nhà được các dự án khi vừa khởi công đã thu hút đông đảo
nhiều nhà đầu tư sẵn sàng đặt tiền mua, ta biết rằng nhu cầu con người thì
ngày càng tăng, dân số thì ngày càng tăng với tốc độ tăng hơn 1 triệu người/
năm mà diện tích đất thì không thể nở ra trong khi đó kiến trúc của những
ngôi nhà, những khu tập thể trước thì ngày càng xuống cấp vì thế việc hình
8
thành và phát triển các khu đô thị mới nhằm đáp ứng về ở, nhu cầu thẩm mỹ,
mức sống của người dân là tất yếu.
Phát triển nhà ở theo kiểu khu đô thị mới có ý nghĩa là đảm bảo sự đồng
bộ về kiến trúc – quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội đảm bảo tính
đồng bộ và hiện đại của khu đô thị mới. Huy động được các nguồn vốn của
phát triển nhà ở như vốn đầu tư cùa nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp,
vốn của cán bộ công nhân viên và nhân dân đóng góp. Đây là mô hình đang
được áp dụng rộng rãi chủ yếu ở các thành phố lớn trong nước và thể hiện
một xu thế vượt trội so với các mô hình trước đây, việc áp hình thức đầu tư
khu đô thị mới này ngoài sự nỗ lực chủ quan từ phía cơ quan quản lý nhà
nước quan trọng hơn là phản ánh đúng nhu cầu khách quan trong vấn đề nhà
ở tại các thành phố lớn.
“Dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới là các dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, nhằm tạo ra quỹ nhà ở, các khu vực đồng bộ về hạ tầng kỹ

trong nội thành mà còn cả dân nhập cư mới từ ngoại thành là tất yếu.
• Sự ra đời của các khu đô thị giải quyết được các vấn đề sau:
o Dãn dân trong khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giao
thông, sinh hoạt, môi trường tại đây.
o Có điều kiện thiết lập đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ
thuật trong xây dựng phát triển nhà nhằm đạt mục đích phục vụ sinh hoạt vật
chất và tinh thần của cư dân đô thị ngày càng cao.
o Tạo hướng mở, giải quyết nhu cầu nhà ở trong tương lai.
10
Ta có thể thấy như ở Hà nội đã xác định được cho mình định hướng
tổ chức không gian trong những năm sau: ngoài khu vực hạn chế phát
triển thì không gian sẽ được mở rộng theo hai hướng:
• Phát triển và mở rộng theo phía hữu ngạn sông Hồng: hướng
này bao gồm các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, và Thanh Trì tại đây là những khu
vực Nam Quận Hai Bà Trưng, huyện Từ Liêm và Thanh Trì. Hiện tại đây là
những khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh với 2.271,3 ha xây dựng. Khu đô
thị mới mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng được phân ra.
o Khu vực Tây Bắc Hồ (một phần nằm trong quận Tây Hồ và
một phần nằm trong phía Nam Thăng Long): định hướng khu đô thị mới hiện
nay xây dựng đồng bộ phát triển theo các dự án.
o Khu vực Tây Nam Hồ Tây (nằm trong khu vực phía Nam
đường Minh Khai) đẩy nhanh đô thị hóa, xây dựng mới khu cây xanh và khu
đầu mới kỹ thuật.
o Khu Thanh Trì – Từ Liêm (thuộc quận Thanh Xuân) phát triển
trung tâm đô thị chuyên ngành, nghỉ dưỡng…
o Khu Từ Liêm: khu đô thị mới hiện đại, công nghiệp và dân cư.
• Khu vực phát triển xây dựng phía Bắc sông Hồng: khu vực đã có
khoảng 246,6 ngàn người (cả dân đô thị và nông thôn dự kiến năm 2010 là
1000 ngàn người với 12.820ha).
Như vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô

"Bản sắc đô thị mới" phải thể hiện sự tương đồng của thành phố tương
lai với quá khứ, hiện tại; gắn kết với đô thị hiện hữu mang đến sự cảm nhận
tốt cho cư dân đô thị về tính thân thiện và sự tự hào cần thiết; thể hiện được
đấu ấn đô thị, tạo nên những công trình trục đường mang tính biểu tượng và
12
những không gian thiên nhiên đặc trưng của Thành phố nơi nó được xây
dựng.
Đảm bảo sự phát triển bền vững cho trung tâm kinh tế thành phố, tránh
hiện tượng khu quy hoạch Thương mại Trung tâm (CBD) tấp nập vào ban
ngày nhưng hoàn toàn yên tĩnh và thiếu các hoạt động về đêm.
Giải pháp sử dụng đất hỗn hợp được khuyến khích, tối ưu hóa quy hoạch
với 3 lĩnh vực lớn bao gồm thiết kế quy hoạch kiến trúc, khả năng tài chính và
tính khả thi về mặt kỹ thuật. Dung hoà giữa cũ và mới.
Một không gia kiến trúc thành phố hài hoà giữa thẩm mỹ đô thị và tính
tiện ích là một quá trình lâu dài, đòi hỏi một nghệ thuật sắp đặt không gian và
kết cấu xã hội của nhiều nhà kiến trúc đô thị, của nhiều thế hệ. Chính vì vậy,
không gian kiến trúc thành phố sẽ phản chiếu dấu ấn thời đại, bản sắc và trình
độ thẩm mỹ của cả dân tộc. Cấu tạo nên không gian kiến trúc đô thị bao gồm
3 chất liệu cơ bản: Khối công trình, cây xanh và mặt nước được gọi chung là
không gian mở.
Nhận thấy việc phát triển các khu đô thị là một trong những định hướng
của Việt Nam nên các tổng công ty đã sáng suốt chuyển hướng chủ yếu sang
việc đầu tư khu đô thị mới. Mặc dù còn nhiều khó khăn vì những dự án về
khu đô thị đòi hỏi quy mô vốn lớn nhưng công ty đã bước đầu vượt qua
những khó khăn và bắt nhịp với sự chuyển mình của nền kinh tế Việt Nam.
1.1.2 Vai trò của các tổng công ty xây dựng đối với hoạt động đầy tư xây
dựng khu đô thị mới tại Việt Nam.
Xây dựng là một ngành không thể thiếu được trong sự phát triển kinh tế,
các tổng công ty xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng cơ sở
hạ tầng cho xã hội đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội. Như ta đã biết thời

14
bền vững gia tăng giá trị của công ty. Chuyển đổi cơ cấu đầu tư sao cho phù
hợp với thị trường và phù hợp với năng lực của công ty.
• Thực hiện vai trò đầu tư có chiến lược hiệu quả huy động và tập
trung nguồn lực đầu tư vào các lĩnh vực then chốt như hiện nay là đầu tư vào
các khu đô thị mới để đảm bảo cho việc quy hoạch phân bố lại dân cư cho
hợp lý. Từ đó tạo giá trị bền vững động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế tăng
năng lực cạnh tranh với các tập đoàn xây dựng trên thế giới, liên kết hợp tác
với các công ty trong và ngoài nước để học hỏi kinh nghiệp xây dựng giá trị
thương hiệu Việt ngày càng nâng cao.
• Xây dựng các tổng công ty xây dựng thành các tập đoàn riêng biệt
theo tiêu chuẩn quốc tế, có đội ngũ lao động tiên tiến, áp dụng khoa học kỹ
thuật cao, luôn đi tiên phong về sự thay đổi sáng tạo.
Và vai trò của các công ty xây dựng đối việc đầu tư vào khu đô thị
mới như sau:
Hiện cả nước có 288 khu đô thị mới đã, đang được xây dựng. Riêng trên
địa bàn Hà Nội, con số này là 40 với khoảng 6 triệu m
2
vuông nhà ở xây mới
(gồm hơn 400 chung cư cao tầng, còn lại là thấp tầng như: biệt thự, nhà vườn,
chia lô, liên kế ). Đây là con số tại thủ đô nói riêng, cả nước nói chung đã
phấn, kể từ "cái mốc" Linh Đàm - đô thị mới đầu tiên được khởi công xây
dựng.
15
Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm - đô thị mới đầu tiên của
Thủ đô
Chặng đường hơn một thập kỷ phát triển các khu đô thị mới của Việt Nam
đã kinh qua tất thảy các khó khăn, thành công, thất bại. Đây là một khu đô thị
đầu tiên ra đời với quy mô lớn thể hiện sự sáng tạo của các công ty xây dựng,
đây là sự khởi xướng cho những công trình đô thị mới về sau, tiếp nối sau đó sẽ

hình thành về sau, có thể tiện nghi hơn về không gian căn hộ, về trang thiết bị
nội ngoại thất so với các dự án đi trước nhưng lại kém hơn về không gian
dành cho cộng đồng, độ thân thiện với môi trường, cảnh quan.
17
Các tổng công ty đã đóng góp không ít công sức để xây dựng nên những
khu đô thị như vậy giải quyết chỗ ở cho người dân, bố trí một cách hợp lý vừa
tạo ra cảnh quan cuộc sống vừa tiết kiệm diện tích đất xây dựng, phù hợp với
xu thế phát triển của kinh tế thế giới, sự ra đời của các khu đô thị đã giải
quyết cho hơn 1,5 triệu người có nhà ở.
Như khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính của tổng công ty Vinaconex làm
chủ dự án đầu tư. Dự án đã giải quyết được hơn 15.000 chỗ ở và làm việc. Và
cũng không dừng ở đó Tổng công ty còn thực hiện nhiều dự án khu đô thị mới
với quy mô lớn hơn đạt cả lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội. Công ty đã xây
dựng các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp giảm một bớt gánh nặng cho
nhà nước để đảm bảo cho nhu cầu sinh hoạt của người lao động có thu nhập
thấp, đây là một sự đóng góp vô cùng to lớn của công ty đối với nhà nước.
1.2. Giới thiệu về TCT.
1.2.1 Vài nét về Tổng công ty CP VINACONEX
Quá trình thành lập và phát triển:
Được thành lập ngày 27/09/1988, Tổng công ty Cổ phần xuất nhập khẩu
và xây dựng Việt Nam (VINACONEX), tiền thân là công ty dịch vụ và xây
dựng nước ngoài (có nhiệm vụ quản lý cán bộ, công nhân ngành xây dựng
làm việc ở nước ngoài), và sau đó tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng Việt
Nam được thành lập, đã xác định mục tiêu đa doanh, đa lĩnh vực và đa sản
phẩm là mục tiêu lâu dài. Tổng công ty hiện có trên 70 đơn vị đầu mối trực
thuộc với hơn 40.000 cán bộ, kỹ sư, chuyên gia, công nhân có kiến thức
chuyên sâu và giàu kinh nghiệm hoạt động trên khắp mọi miền của đất nước
cũng như ở nước ngoài.
18
Sinh ra trong thời kỳ đổi mới và dưới ánh sáng đường lối đổi mới của

trong quá trình xây dựng tổng công ty trở thành một tập đoàn kinh doanhhàng
đầu Việt Nam và khu vực.
Trong suốt quá trình hoạt động của mình, VINACONEX luôn coi trọng
và xác định chữ tín với khác hàng là yếu tố vô cung quan trọng. Nhờ đó, đến
nay, thương hiệu của VINACONEX đã được biết đến rộng rãi trên thương
trường, được khách hàng trong và ngoài nước tôn trọng và đặt niềm tin khi
thiết lập quan hệ hợp tác kinh doanh.
1.2.2 Cơ cấu tổ chức của công ty:
1.2.2.1 Mô hình tổ chức của toàn tổng công ty:
20
Hình 1: Mô hình hoạt động của tổng công ty
Ngày 5/10/2006 Bộ trưởng bộ xây dựng đã có quyết định số 1384/QĐ-
BXD phê duyệt phương án cổ phần hoá Tổng công ty VINACONEX . Theo
phương án được duyệt, VINACONEX được phép giữ nguyên phần vốn nhà
nước hiện có, phát hành cổ phiếu để thu hút vốn. Tổng công ty cổ phần xuất
nhập khẩu xây dựng Việt Nam VINACONEX là Công ty mẹ của tổ hợp công
ty Mẹ- Công ty Con, hoạt động theo luật doanh nghiệp 2005, với vốn điều lệ
là 1.500 tỷ đồng trong năm 2006 và đã tăng lên 2.000 và 3.000 tỷ vào tháng 7
năm 2008. Trong đó, tỷ trọng cổ phần nhà nước chiếm 63.35%, các cổ đông
Đại hội đồng cổ đông
Đại hội đồng quản trị
Tổng giám đốc
Ban kiểm soát
Các Phòng, Ban chức
năng của tổng công ty
Các đơn vị có phần
vốn góp chi phối
của tổng công ty
Các công ty liên
kết

22
bao gồm việc chuyển đổi hình thức hoạt động với một cơ cấu tổ chức hợp lý
phù hợp với đặc điểm của Tổng công ty.
1.2.2.2 Hoạt động kinh doanh của công ty:
Các hoạt động kinh doanh chính:
Từ một công ty chỉ hoạt động trong lĩnh vực xuất khẩu lao động và
chuyên gia nước ngoài, VINACONEX hiện là một tổng công ty lớn với các
lĩnh vực kinh doanh chủ yếu là lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản,
xây lắp công trình, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng, tư vấn thiết kế,
xuất khẩu lao động, xuất nhập khẩu, đầu tư tài chính, kinh doanh thương mại,
du lịch và khách sạn, giáo dục đào tạo và nhiều lĩnh vực khác.
Phương hướng cơ bản và lâu dài của VINACONEX trong hoạt động sản
xuất kinh doanh là thực hiện đa doanh, đa dạng hoá ngành nghề, đa sở hữu
trên cơ sở trên cơ sở các lĩnh vực sản xuất, đẩy mạnh sản xuất công nghiệp
trong đó đầu tư và kinh doanh bất động sản tiếp tục là thế mạnh, là lĩnh vực
then chốt tạo đà cho VINACONEX đầu tư mạnh vào các dự án công nghiệp
khác, đặc biệt là lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng. Riêng trong lĩnh vực tài
chính, VINACONEX sẽ thành lập các mô hình tài chính phù hợp nhằm thu
hút, quản lý các nguồn vốn phục vụ cho phát triển và tăng cường mở rộng đầu
tư vào thị trường bảo hiểm và thị trường chứng khoán.
Với các sản phẩm được đa dạng hoá dựa trên một cơ cấu hợp lý, hoạt
động đầu tư được đẩy mạnh, giá trị sản xuất công nghiệp, kim ngạch xuất
khẩu hàng hoá và xuất khẩu lao động được nâng cao cùng quá trình cổ phần
hoá vững mạnh, VINACONEX đang phấn đấu trở thành tập đoàn kinh tế
mạnh của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á
Mô hình các lĩnh vực hoạt động chính của VINACONEX:
23
Hình 2: Các lĩnh vực hoạt động của Tổng công ty
Về đầu tư và kinh doanh bất động sản:
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực có nhiều tiềm năng mang lại

dựng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị, giao thông, thuỷ lợi…
dưới các hình thức nhận thầu, tổng thầu xây lắp, tổng thầu EPC. Đây là lĩnh
vực hoạt động then chốt, sẽ luôn được VINACONEX tăng cường về nguồn
lực, đổi mới công nghệ, thiết bị để đảm nhận các dự án quy mô lớn và phức
tạp hơn…
Về tư vấn, thiết kế:
Tư vấn thiết kế là một trong những lĩnh vực hoạt động còn mới của
VINACONEX. Nhận thưc được trình độ và năng lực tư vấn của doanh nghiệp
Việt Nam hiện nay chậm sau hàng chục năm so với các nước khác trong khu
vực và trên thế giới, VINACONEX luôn tìm tòi và đưa ra những ý tưởng để
các sản phẩm của mình có thể bắt kịp xùng với xu hướng phát triển chung
hiện nay. Các giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, kết cấu… do VINACONEX
đề xuất đều hướng tới mục tiêu chung phát triển bền vững, đáp ứng tốt nhất
nhu cầu của cuộc sống, mang hơi thở thời đại nhưng cũng đậm đà bản sắc dân
tộc…
Về sản xuất công nghiệp:
Gắn kết giữa kinh doanh bất động sản- tư vấn thiết kế và xây lắp, sản
xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng là lĩnh vực hoạt động trọng tâm trong
các lĩnh vực hoạt động của VINACONEX. Các sản phẩm công nghiệp và vật
liệu xây dựng của công ty là những sản phẩm thiết yếu đối với đời sống xã
hội, hàm chứa yếu tố công nghệ cao, được sản xuất trên dây chuyền công
nghệ hiện đại và mang tính cạnh tranh trên thị trường …
Về xuất khẩu lao động:
25
Với kinh nghiệm là đơn vị hàng đầu trong xuất khẩu lao động,
VINACONEX đã góp phần vào việc giải quyết công ăn việc làm, mang lại lợi
ích cho người lao động và doanh nghiệp. Với đội ngũ kỹ sư và công nhân có
chất lượng cao kết hợp với việc quản lý có hiệu quả lực lượng lao động và
chuyên gia sang làm việc ở nước ngoài, uy tín của VINACONEX trên thị
trường quốc tế ngày càng được nâng cao và được các đối tác đánh giá là địa