MỤC LỤC

1


LỜI MỞ ĐẦU
Nhà nói chung và nhà ở nói riêng là những tài sản đặc biệt không thể thiếu
được của mỗi gia đình và mỗi quốc gia. Nhìn vào nhà ở của mỗi gia đình, mỗi
quốc gia người ta có thể đánh giá được sự phồn thịnh, giàu nghèo của mỗi gia
đình, mỗi quốc gia. Cũng chính vì vậy mà ở bất kỳ quốc gia nào, nhà nước cũng
đều rất quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện thông qua việc ban
hành các chính sách pháp luật của nhà nước, tạo khung pháp lý an toàn cho người
dân thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch về mua bán nhà ở nói
riêng. Trong nội dung bài viết này, em xin phân tích và trình bày Vấn đề 5:
“Đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà
ở”.

NỘI DUNG
I.

Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở.
1. Khái niệm nhà ở
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, bảo đảm cho con người
có cuộc sống ổn định, bảo vệ con người khi thời tiết nắng, mưa. Nhà ở không chỉ là
tài sản của cá nhân mà nó còn biểu hiện trình độ phát triển kinh tế, văn hóa của
một đất nước. Khi nhìn vào ngôi nhà có thể biết được phong tục, tập quán, cuộc
sống văn hóa, tinh thần và vật chất của nhân dân, của những người đang sống trong
ngôi nhà đó. Hiểu theo góc độ pháp luật thì theo Điều 1 Luật Nhà ở 2005 (Sửa đổi,
bổ sung năm 2009): Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
2. Đặc điểm nhà ở

• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ
3


Tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở thể hiện ở chỗ các bên đều có quyền
và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia
và ngược lại. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn
các bên đã thỏa thuận đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền
mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức các bên đã thỏa thuận. Bên
mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà đã bán.
• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng ưng thuận
Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản
nói chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Hợp đồng mua
bán nhà ở phát sinh hiệu lực pháp lý vào thời điểm các bên đã giao kết xong hợp
đồng chứ không phụ thuộc vào thời điểm chuyển giao nhà ở. Do hợp đồng mua
bán nhà ở là hợp đồng phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng
thực nên thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm khi các bên đã
hoàn tất các thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù
Trong hợp đồng mua bán nhà, khi một bên đã thực hiện cho bên kia một lợi ích
thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Giữa bên mua và bên bán
nhà ở luôn có sự trao đổi lợi ích vật chất, theo đó bên bán chuyển giao nhà ở và
được nhận tiền còn bên mua trả tiền và được nhận nhà ở.
• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà
hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua
Trong quan hệ mua bán nhà, người bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và
quyền sở hữu tài sản là ngôi nhà về phương diện pháp lý cho người mua. Bản chất
của việc mua bán tài sản là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán
của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với tài sản của người
mua.

Dân sự năm 2005 về chủ thể nói chung và quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở năm
2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 nói riêng.
• Đối với chủ thể là cá nhân: Đây là chủ thể chủ yếu, thường xuyên tham gia vào
hợp đồng mua bán nhà ở. Để tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở với tư cách là

5


một chủ thể độc lập, cá nhân phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực
hành vi dân sự.
“Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền
dân sự và nghĩa vụ dân sự” (Khoản 1 Điều 14 BLDS 2005).
“ Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi
của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”(Điều 17 BLDS 2005).
Pháp luật Việt Nam quy định: đối với những người chưa có đầy đủ năng lực
hành vi dân sự, không có năng lực hành vi dân sự, mất năng lực hành vi dân sự thì
phải thực hiện giao dịch này thông qua người đại diện hợp pháp. Đối với trường
hợp người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự quy định tại Điều 23 BLDS 2005 thì
những giao dịch liên quan đến tài sản là nhà ở của họ phải có sự đồng ý của người
đại diện theo pháp luật.
Hiện không có quy định cụ thể về độ tuổi của những người trực tiếp tham gia
hợp đồng mua bán với tư cách là bên mua và bên bán. Theo quy định tại BLDS
2005 thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng văn bản có công chứng hoặc
chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở thì một trong những điều kiện của các bên
tham gia giao dịch về nhà ở (đối với cá nhân) là phải có năng lực hành vi dân sự.
Vấn đề đặt ra là người có năng lực hành vi dân sự một phần (người từ đủ sáu tuổi
đến chưa đủ mười tám tuổi) có được tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
hay không và vấn đề hiệu lực pháp luật của hợp đồng này như thế nào.
Mặt khác, các văn bản pháp luật hiện hành đều không quy định về năng lực

đủ điều kiện đã mua nhà ở tại Việt Nam thông qua phương thức nhờ người trong
nước đứng tên mua hộ. Các quy định về điều kiện để được mua nhà tại Việt Nam
của các đối tượng này còn quá nhiều ràng buộc khiến họ khó có thể tiếp cận được
để mua nhà ở tại Việt Nam. Vì vậy, theo quan điểm của cá nhân em, pháp luật Việt
7


Nam nên mở rộng đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hướng
giảm bớt các điều kiện bắt buộc để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy sẽ
giúp các chủ thể này có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong thời gian sinh sống
và làm việc tại Việt Nam, bên cạnh đó cũng thu hút được một nguồn vốn đầu tư
không nhỏ vào thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
•

Đối với chủ thể là tổ chức:
Đối với chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở là tổ chức thì phải thông qua
người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền của tổ chức đó và người đại diện
phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở thì
đối với tổ chức là bên bán nhà thì phải có chức năng kinh doanh nhà ở theo quy
định của pháp luật, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh
doanh.
Chủ thể là tổ chức theo quy định của pháp luật hiện hành bao gồm: Hộ gia
đình, tổ hợp tác, pháp nhân... Đối với những chủ thể khác nhau lại có những quy
định khác nhau về điều kiện khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở.
Cho dù chủ thể là cá nhân hay tổ chức thì ngoài việc đáp ứng điều kiện về năng
lực chủ thể, khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở, các chủ thể này còn phải đảm
bảo điều kiện hoàn toàn tự nguyện. Điều này cũng thể hiện nguyên tắc tự do, bình
đẳng khi tham gia giao dịch dân sự của quan hệ pháp luật dân sự.

2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

định như vậy sẽ đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

9


Theo Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở thì nhà ở có thể được phân thành các loại sau đây : Nhà ở thương
mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà biệt thự tại đô thị, nhà chung cư…
Pháp luật về nhà ở Việt Nam hiện hành quy định đối tượng về hợp đồng mua
bán nhà ở theo quan niệm truyền thống, có nghĩa là nhà ở phải là công trình xây
dựng kiên cố và gắn liền hoặc liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay
đã xuất hiện những loại hình nhà ở biến tướng như “nhà bè” như ở khu vực đồng
bằng sông Cửu Long. Cụ thể, tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long có rất nhiều
sông ngòi, kênh, rạch. Những người dân đã sinh sống trên những ngôi “nhà bè” di
chuyển trên sông nước thậm chí là qua nhiều thế hệ. Và đối với họ, đây là một ngôi
nhà đúng nghĩa. Một loại hình nhà ở khác cũng sẽ xuất hiện tại Việt Nam trong
tương lai, đó là những ngôi nhà lắp ráp sẵn, có thể di động theo kiểu “nhà toa xe”.
Nếu vẫn giữ nguyên quan điểm về nhà ở như trước đây thì sẽ tạo ra những khoảng
trống trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đối với những
đối tượng này. Vì vậy, pháp luật cần quy định mở rộng đối tượng của hợp đồng
mua bán nhà ở dựa trên chức năng của nhà ở chứ không phải dựa trên tính chất cố
định, gắn liền với đất đai như quan niệm từ trước tới nay.
3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Theo quy định tại khoản 2 Điều 439 BLDS năm 2005 thì thời điểm chuyển
quyền sở hữu đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền
sở hữu là thời điểm các bên hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài
sản đó. Tuy nhiên, tại khoản 5, điều 93 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung năm
2009 thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm hợp
đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với nhau hoặc đã
giao nhận nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một

11


quyền sở hữu là thời điểm các bên hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ
quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở
Nội dung của hợp đồng chỉ được thể hiện ra bên ngoài thông qua hình thức
biểu hiện của nó. Hiểu theo nghĩa pháp lý thì hình thức của hợp đồng là phương
tiện để ghi nhận, lưu trữ, chuyển tải nội dung của hợp đồng, là cách thể hiện sự
thỏa thuận giữa các bên về nội dung của hợp đồng.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được
lập thành văn phải và phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều 450 BLDS
2005 ghi nhận : “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công
chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Mục đích
của việc quy định hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải bằng văn bản và
phải được công chứng hoặc chứng thực là để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các
bên khi tham gia giao dịch. Bên cạnh đó nhà ở là tài sản có giá trị lớn, có vai trò
quan trọng trong đời sống, phần lớn lại gắn liền với loại tài sản đặc biệt là đất đai,
nên việc pháp luật quy định như vậy giúp nhà nước nắm được sự biến động về nhà
ở, đất đai, từ đó thực hiện việc quản lý về nhà ở, cũng như đưa ra các chính sách
nhà ở phù hợp với tình hình thực tế.
Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã cụ thể hóa
quy định về hình thức trong BLDS năm 2005: Hợp đồng mua bán nhà ở phải có
chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở
tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ trường hợp
bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở.
Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở còn là điều kiện bắt buộc để hợp đồng
này có hiệu lực pháp luật. Theo quy định tại Điều 134 BLDS 2005 thì: “Trong
trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực
của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên,

13


Ngoài ra, pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn
bản có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới
có hiệu lực pháp luật nhằm đảm bảo tính an toàn và tính xác thực về mặt pháp lý
cao hơn so với những thỏa thuận miệng hoặc giấy viết tay giữa các bên. Các bên
khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà, thông qua việc đáp ứng các điều kiện về
hình thức sẽ có cơ sở để xác định được hợp đồng đó có phù hợp với các điều kiện
của pháp luật hay không. Vì vậy pháp luật quy định điều kiện về hình thức của hợp
đồng là hoàn toàn hợp lý. Đồng thời, việc quy định về hình thức của hợp đồng
cũng chính là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành quản lý các
giao dịch về nhà ở trên thị trường bất động sản, từ đó đề ra những chính sách về
nhà ở phù hợp với tình hình thực tế.
Trên thực tế, có những trường hợp bên bán và bên mua đã nhận tiền, giao nhà,
nhưng không thực hiện đúng các yêu cầu của luật định về điều kiện có hiệu lực về
hình thức của hợp đồng. Bên mua đã sử dụng nhà ở ổn định trong một thời gian thì
bên bán yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm các điều kiện có
hiệu lực về hình thức mà lỗi lại thuộc về bên bán, cố ý không công chứng, chứng
thực để gây khó khăn cho bên mua. Nếu như áp dụng các quy định của pháp luật
để giải quyết thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận, như vậy sẽ tạo điều kiện để các bên bội ước khi có sự thay đổi
về giá trị ngôi nhà, làm mất đi tính ổn định trong giao dịch dân sự và bên chịu thiệt
hại thông thường là bên mua. Vì vậy mà pháp luật cần phải xem xét tới yếu tố lỗi
của bên vi phạm khi giải quyết các tranh chấp liên quan tới hình thức của hợp đồng
mua bán nhà ở không được công chứng, chứng thực theo hướng nếu hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức do lỗi của một bên chủ
thể thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực. Các bên cần tiếp tục thực hiện nghĩa vụ ghi
trong hợp đồng mua bán nhà ở và công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm
quyền.