TRƢỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG TP HÀ NỘI
LỚP BỒI DƢỠNG NGẠCH CHUYÊN VIÊN K2A-2015

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP
Xử lý tình huống về tranh chấp bất động sản thừa kế đối với
trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
xã Cổ Đô, huyện Ba Vì

HỌ VÀ TÊN HỌC VIÊN : CHU THỊ NGUYỆT ÁNH
ĐƠN VỊ CÔNG TÁC

: PHÕNG TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HUYỆN BA VÌ

Hà Nội, tháng 11 năm 2015


MỤC LỤC

I. LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. Lý do lựa chọn đề tài ................................................................................. 1
1.2. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................... 1
1.3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 2
1.4. Bố cục tiểu luận ......................................................................................... 2
II. NỘI DUNG
2.1. Mô tả tình huống ....................................................................................... 3
2.2 Xác định mục tiêu xử lý tình huống .........................................................................4
2.3. Phân tích nguyên nhân và hậu quá ............................................................. 5

2.4. Xây dựng, lựa chọn phƣơng án giải quyết tình huống................................ 8
2.5.Tổ chức thực hiện phƣơng án đã chọn ........................................................ 11
III. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................. 16

giáo và các học viên. Tôi xin chân thành cảm ơn!
1.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp thu thập tài liệu
1


- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp
1.3. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
- Phạm vi không gian: xã Cổ Đô, huyện Ba Vì
- Nội dung nghiên cứu: giải quyết “Tranh chấp bất động sản thừa kế đối
với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
4. Bố cục tiểu luận
Tiểu luận gồm các nội dung sau:
I. lỜI NÓI ĐẦU
II. NỘI DUNG
III. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

2


II. NỘI DUNG
2.1. MÔ TẢ TÌNH HUỐNG
Ông Nguyễn Văn Hiền, nghề nghiệp làm ruộng tại xã Cổ Đô, huyện Ba
Vì, thành phố Hà Nội và bà Nghiêm Thị Ngát lấy nhau đƣợc hơn 6 năm nhƣng
chƣa có con. Do đó năm 1980, gia đình ông nhận xin con nuôi và đã đƣợc giải
quyết đầy đủ thủ tục pháp lý. Con nuôi của ông bà Hiền tên là Nguyễn Văn Phúc
(lúc đó Phúc đƣợc 01 tuổi). Ba năm sau vợ chồng ông sinh thêm đƣợc 02 ngƣời
con gái nữa lần lƣợt có tên là Hà và Hồng.
Đầu năm 1993, hộ gia đình ông Hiền đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm

Ba Vì đã tham mƣu cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện ký quyết định hành
chính chấp thuận nội dung khởi kiện của bà Ngát, buộc anh Phúc phải giao lại
1000 m2 đất trồng cây ăn quả cho bà Ngát. Anh Phúc vẫn đƣợc sử dụng xe gắn
máy do ông Hiền cho, tặng (vì giá trị xe máy không đáng kể). Mặt khác, bà Ngát
phải trả lại cho anh Phúc 15 triệu đồng, số tiền mà anh Phúc đã bỏ ra để đầu tƣ
hệ thống ống tƣới tiêu phục vụ cho việc trồng trọt và công chăm sóc cây ăn quả.
Bất ngờ trƣớc quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Ba Vì, anh
Phúc đã làm đơn khiếu nại gửi đến ban tiếp công dân của Ủy ban nhân dân
thành phố Hà Nội.
2.2. XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU XỬ LÝ TÌNH HUỐNG
1. Mục tiêu chung
- Đảm bảo kỷ cƣơng pháp luật, phù hợp với nguyên tắc cơ bản mà Hiến
pháp đã nêu: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân.
- Giải quyết hài hòa giữa tính pháp lý, lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội.
- Bảo đảm sự hài lòng của công dân.
- Tăng cƣờng pháp chế xã hội chủ nghĩa.
2. Mục tiêu đối với việc xử lý tình huống: giải quyết một cách hợp tình,
hợp lý vụ việc tranh chấp tài sản thừa kế theo di chúc giữa hộ gia đình bà Ngát
với anh Phúc. Do vậy, cần phải xác định rõ các vấn đề sau:
4


- Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ khởi kiện trên đúng luật định.
Nếu sai thẩm quyền thì sẽ giải quyết ra sao và trình tự nhƣ thế nào mới đúng?
- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vụ kiện đƣợc xác định nhƣ
thế nào?
- Đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia tranh chấp
- Xử lý hợp tình hợp lý nhằm bảo đảm đƣợc mối quan hệ trong gia đình,
đem đến sự hài lòng cho mọi thành viên trong gia đình
2.3. PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN VÀ HẬU QUẢ

không tổ chức hòa giải giữa bà Ngát và anh Phúc mà chuyển ngay đơn đến Ủy
ban nhân dân huyện Ba Vì là trái với qui định của pháp luật.Trong chƣơng XIII,
tại mục 2, điều 203, khoản 1- Luật đất đai năm 2013 qui định thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai:
“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà
không thành thì được giải quyết như sau:
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong
các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn
liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”
Nhƣ vậy, do hộ Ông Hiền đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao
cho 5000m2 đất nông nghiệp để trồng cây ăn quả bằng quyết định hành chính,
nên theo qui định, khi đã tiến hành hoà giải mà không thành thì Ủy ban nhân dân
xã Cổ Đô phải hƣớng dẫn cho các bên tranh chấp nộp đơn khởi kiện đến Tòa án
nhân dân chứ không đƣợc tự ý chuyển hồ sơ qua Ủy ban nhân dân huyện.
* Đối với UBND huyện Ba Vì

6


Theo qui định, sau khi nhận đƣợc đơn kiện của bà Ngát, do Ủy ban nhân
dân xã Cổ Đô chuyển đến, Ủy ban nhân dân huyện Ba Vì phải giải quyết nhƣ
sau:
- Xem xét hồ sơ: nếu Ủy ban nhân dân xã Cổ Đô chƣa tiến hành hòa giải
thì trả hồ sơ lại và yêu cầu Ủy ban nhân dân xã Cổ Đô tổ chức hòa giải giữa bà
Ngát và anh Phúc theo luật định.
- Nếu đã hòa giải rồi mà không thành thì chỉ đạo và chuyển hồ về Ủy ban
nhân dân xã Cổ Đô để hƣớng dẫn các đƣơng sự nộp đơn khởi kiện đến Tòa án
nhân dân để giải quyết vụ khởi kiện tranh chấp. Vì nhƣ đã nêu trên, thẩm quyền

XXII, điều 631-Bộ Luật dân sự “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài
sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng
di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Theo điều 648 của chƣơng XXIII thì
anh Phúc hoàn toàn có đủ điều kiện để hƣởng thừa kế của ông Hiền.
Do đó, Ủy ban nhân dân huyện Ba Vì đã giải quyết vụ khởi kiện nói trên
không đúng quy định của pháp luật. Việc này làm mất đi uy tín của cơ quan nhà
nƣớc trong việc xử lý các vi phạm pháp luật nói chung và vi phạm đất đai nói
riêng.
* Đối với gia đình bà Ngát: mặc dù không có nhƣng thiệt hại về kinh tế
nhƣng việc xảy ra mâu thuẫn mà không tự hòa giả đƣợc làm mất đi tình cảm gia
đình giữa các thành viên.
Qua phân tích ở trên ta thấy rằng: vụ kiện giữa bà Ngát và anh Phúc có
thể giải quyết được ngay tại Ủy ban nhân dân xã Cổ Đô, thông qua bước hòa
giải tại Ủy ban nhân dân xã. Có như vậy sẽ hạn chế tình trạng kiện tụng,
khiếu nại đến nhiều cấp, nhiều nơi, gây phức tạp mà vẫn không giải quyết
đến nơi, đến chốn, đúng pháp luật.
2.4. XÂY DỰNG, LỰA CHỌN PHƢƠNG ÁN GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1. Các phƣơng án xử lý tình huống
Trên cơ sở phân tích tình huống nêu trên, học viên đƣa ra 3 phƣơng án xử
lý nhƣ sau:
8


a) Phương án 1: giáo dục, thuyết phục
Phƣơng án này áp dụng đối với các trƣờng hợp đơn giản, tính chất mức độ
sự việc không nghiêm trọng. Chủ tịch UBND xã cùng các tổ chức đoàn thể để
thuyết phục, giải quyết.
- Ưu điểm: đơn giản, không tốn kém, giữ đƣợc mối quan hệ tình cảm,
láng giềng.
- Nhược điểm: Phải xây dựng đƣợc các tổ chức đoàn thể đủ mạnh, uy tín,

Cổ Đô. Chỉ đạo Ủy ban nhân dân xã Cổ Đô tiến hành hòa giải tranh chấp quyền
thừa kế tài sản theo quy định của Pháp luật.
- Đối với UBND xã Cổ Đô:
Sau khi nhận lại đơn của hộ bà Ngát do Ủy ban nhân dân thành phố
chuyển đến, tiến hành mời đƣơng sự và các bên liên quan tiến hành hòa giải theo
quy định của Pháp luật về quyền thừa kế tài sản.
+ Nếu hòa giải thành thì lập biên bản hòa giải thành và kết thúc vụ việc.
+ Nếu hòa giải không thành thì lập biên bản hòa giải không thành và
hƣớng dẫn các bên tranh chấp nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân để giải
quyết.
c) Phương án 3: chuyển hồ sơ qua Tòa án nhân dân giải quyết.
- Ưu điểm: Đảm bảo nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa.
- Khuyết điểm:
+ Có thể mất đi tình làng nghĩa xóm.
+ Kỷ cƣơng pháp luật dễ bị xem nhẹ nếu xử lý không hợp lý. Sau khi
nhận đƣợc đơn và các hồ sơ pháp lý liên quan của ngƣời khởi kiện, căn cứ vào
các quy định của Pháp luật Toà án nhân dân xem xét:
 Năng lực hành vi của các chủ thể.
 Loại đất đƣợc hƣởng thừa kế là gì
 Tính hợp pháp của di chúc để thừa kế nhƣ thế nào? Có hay không
10


 Diện tích đất để thừa kế theo di chúc so với phần diện tích của mỗi
thành viên hộ gia đình ông Hiền. có đúng theo quy định của luật
không.
 Tổng diện tích đất sau khi đƣợc hƣởng thừa kế của hộ gia đình anh
Phúc so với hạn mức quy định của Pháp luật.
 Tính hợp pháp về quyền sử dụng đất đã để thừa kế.
 Đối tƣợng sử dụng đất sau khi đƣợc hƣởng thừa kế, có thuộc đối

phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
(sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP):
- Thời gian thực hiện hòa giải không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được
khiếu kiện
- UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
(i) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu
thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá
trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
(ii) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội
đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân
phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện
của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn
gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp
xã, phường, thị trấn;
(iii) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp,
thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan.

12


- Nếu nhƣ các bên đƣơng sự khởi kiện (hộ bà Ngát và anh Phúc) cùng
thống nhất ý chí (và kết quả giải quyết khác so với ban đầu thì cũng phải ghi
biên bản hòa giải thành theo ý chí mà họ đã cùng thống nhất).
- Trƣờng hợp hòa giải không thành thì phải tuân thủ theo quy định của
pháp luật và nhất thiết phải đƣa ra Tòa án nhân dân để giải quyết.
3. Đối với Tòa án nhân dân
Nếu hòa giải không thành ở Ủy ban nhân xã thì Tòa án nhân dân tiến hành
giải quyết nhƣ sau:

- Anh Phúc có quyền hƣởng thừa kế theo di chúc của ông Hiền (theo điều
648 - chƣơng XXIII - Bộ luật dân sự). Diện tích đất 1000 m2 để lại cho anh
Phúc theo di chúc là phần đất của ông Hiền trong khối tài sản chung của hộ gia
đình (5000 m2 chia đều cho năm ngƣời, mỗi ngƣời là 1000 m2). Tuy nhiên, trong
bản di chúc của ông Hiền không đƣợc sự thống nhất của gia đình bà Ngát và các
con gái. Ông không nhắc đến vợ và các con gái của ông (có lẽ sự cổ hữu và đầu
óc phong kiến vẫn đè nặng với ông trong việc trọng nam hơn). Vì vậy để đảm
bảo quyền lợi của các thành viên trong gia đình; đặc biệt là thể hiện đƣợc
nguyện vọng của Anh Phúc là luôn giữ mối quan hệ tình cảm tốt đẹp là truyền
thống và đạo lý của ngƣời Việt Nam.
Vì thế, Tòa căn cứ vào điều 669 - Bộ luật dân sự năm 2005: là ngƣời thừa
kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc để quyết định việc phân chia 1000
m2 đất và 01 xe máy do Ông Hiền để lại trong di chúc:
“Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba
suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản được chia theo pháp luật,
trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ
cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó, trừ khi họ là những người từ
chối nhận di sản theo quy định tại Điều 642 hoặc họ là những người không có
quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 643 của Bộ luật này”.
Theo đó, Bà Ngát là ngƣời đƣợc hƣởng phần di sản bằng hai phần ba suất
của một ngƣời thừa kế theo pháp luật.
14


Cụ thể nhƣ sau:
Theo Điều 674, thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều
kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định và Điều 676, những ngƣời thừa kế
theo pháp luật đƣợc quy định theo thứ tự hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng,
cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của ngƣời chết. Nhƣ vậy, Bà
Ngát là vợ, Chị Hà, Chị Hồng con ruột và Anh Phúc là con nuôi. Nếu chia thừa

xã thông hiểu pháp luật, có kiến thức chuyên môn và có tinh thần trách nhiệm
cao. Ngƣợc lại, nếu cản bộ quản lý thiếu trình độ và trách nhiệm thì làm cho sự
việc hành chính trở nên rắc rối; phát sinh khiếu nại từ cơ sở, gây ra sự mất đoàn
kết và xáo trộn trong nội bộ nhân dân, gây mất niềm tin trong nhân dân.
Đối với tình huống nêu trên, việc thiếu trách nhiệm của cán bộ xã và
UBND huyện Ba Vì do ra quyết định hành chính sai đã làm cho vụ việc phức
tạp hơn nhiều lần. Sau khi xem xét toàn bộ sự việc học viên đã đề xuất, lựa chọn
phƣơng án xử lý theo trình tự sau (phƣơng án 2 kết hợp với phƣơng án 3):
- UBND thành phố Hà Nội chuyển đơn kiện về cho UBND huyện Ba Vì.
- UBND huyện Ba Vì trả lại đơn kiện cho UBND xã Cổ Đô để tiến hành
hòa giải theo luật định
- UBND xã Cổ Đô tiến hành hòa giải tranh chấp giữa bà Ngát và các con
gái với anh Phúc
+ Nếu hòa giải thành sẽ làm biên bản và chứ ký đồng thuận của các bên
liên quan.
+ Nếu hòa giải không thành sẽ chuyển hồ sơ lên tòa án nhân dân giải
quyết
- Tòa án nhân dân sẽ thụ lý vụ án đối với trƣờng hợp hòa giải ở UBND xã
bị thất bại, một trong các bên không có sự đồng thuận. Tòa án sẽ xử lý vụ việc
theo quy định pháp luật.
3.2. KIẾN NGHỊ
- Nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ xã, phƣờng, thị trấn nhằm
đảm bảo việc xử lý khiếu nại, tố cáo không bị vƣợt cấp: Hội nghị lần thứ VIII
16


Ban Chấp hành Trung ƣơng khóa VII đã đề ra Nghị quyết về việc “tiếp tục xây
dựng và hoàn thiện nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, cải cách một
bước nền hành chính nhà nước”. Trong đó ghi rõ: “Tiến hành sửa đổi bổ sung
thể chế và đề cao trách nhiệm của các cơ quan hành chính trong việc giải quyết

18