ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
***
NGUYỄN VĂN NGỌC

PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
***
NGUYỄN VĂN NGỌC

PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Giảng viên hƣớng dẫn: PGS.TS. Lê Thị Thu Thủy

1.2. NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................................... 21
1.2.1. Khái niệm pháp luật về cho vay của ngân hàng thƣơng mại có thế chấp bằng
quyền sử dụng đất ........................................................................................................... 21
1.2.2. Cấu trúc của pháp luật về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ........ 22
1.2.3. Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về cho vay có thế chấp bằng quyền
sử dụng đất ....................................................................................................................... 23
Chƣơng 2:......................................................................................................................... 26
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ............................ 26
2.1. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................. 27
2.1.1. Hợp đồng tín dụng ................................................................................................ 27


2.1.2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............................................................... 51
2.1.3. Định giá quyền sử dụng đất khi nhận thế chấp tại các ngân hàng thƣơng mại
........................................................................................................................................... 55
2.1.4. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất ................................................................... 56
2.1.5. Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ........................................... 59
2.1.6. Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ của các ngân hàng thƣơng mại .......... 60
2.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI ................................................................................................................................... 65
2.2.1. Những khó khăn trong việc quy định tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay
có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ............................................................................. 65
2.2.2. Về nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ........................................... 72
2.2.3. Quy định về xử lý tài sản thế chấp tiền vay là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ
vay ..................................................................................................................................... 80
Chƣơng 3:......................................................................................................................... 93

Bảo đảm tiền vay là biện pháp quan trọng nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của
người vay mà cũng nhằm bảo đảm vốn đối với ngân hàng thương mại. Trong đó, đảm
bảo tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chủ yếu nhờ
những đặc tính về tính thanh khoản, tính cố định và là một trong số những tài sản có các
giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng rõ ràng nhất. Ở Pháp, Bô ̣ luâ ̣t Dân sự và mô ̣t
số đa ̣o luâ ̣t khác cũng quy đinh
̣ rấ t nhiề u về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự , bảo đảm
tiề n vay, tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay . Bô ̣ luâ ̣t Dân sự của
Nga và Luâ ̣t về cầ m cố bất động sản của Ngacũng có các quy định đề cập về vấnđề này.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam về bảo đảm tiền vay và pháp luật về tín dụng ngân
hàng vẫn còn chưa chặt chẽ, đặc biệt là pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có
thế chấp bằng quyền sử dụng đất, hoặc có những quy định còn quá cởi mở, trao quyền chủ
động lớn cho các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp trong quá trình thỏa thuận các biện
pháp bảo đảm nợ cũng như mở rộng quyền cho các tổ chức tín dụng...
Tuy nhiên, nợ quá hạn vẫn là vấn đề tồn tại nóng bỏng của các ngân hàng thương
mại hiện nay. Cơ chế thu hồi nợ quá hạn chủ yếu là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của
khách hàng. Nhưng hiện nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là vấn đề nan giải khó giải
quyết, dẫn đến một nguồn vốn không nhỏ của các ngân hàng thương mại đang nằm trong

1


các tài sản cầm cố , thế chấp mà vẫn chưa được xử lý . Đây cũng là vấ n đề nóng của các
hệ thống ngân hàng ở các nước Mỹ , Pháp... Tình trạng này là do tồn tại bất cập từ nhiều
phía: Từ các văn bản pháp luật, các cơ quan chủ quản và các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ trong các ngân hàng
thương mại.
Theo pháp luật Việt Nam, các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất phong
phú và đa dạng (có thể là động sản, bất động sản, quyền tài sản,…). Đặc biệt về vấn đề
xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiê ̣n nay rấ t

học Tài chính - Kế toán, thành phố Hồ Chí Minh năm 1996; “ Hoàn thiện pháp luật bảo
đảm tiền vay trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế” của Nguyễn Văn Phương, Tạp chí
Ngân hàng, số 11/2007; nhiề u Luâ ̣n văn Tha ̣c sĩ đã đề câ ̣p đế n vấ n đề chế đô ̣ pháp lý về
cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các

Tổ chức tín du ̣ng hay các n gân

hàng; cũng như các bài viết mang tính nghiên cứu trao đổi của các chuyên gia pháp lý
đăng trên các tạp chí chuyên ngành như: Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí Luật học, Tạp chí
dân chủ và pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử, Thời báo kinh tế Việt Nam,
Website của Ngân hàng

nhà nước Việt Nam , Website của Hiê ̣p hô ̣i Ngân hàng Viê ̣t

Nam,… Hơn nữa, nhiều hội thảo của Bô ̣ Tài chính , Hiê ̣p hô ̣i Ngân hàng đã được tổ chức
nhằm tháo gỡ và giải quyết các vấn đề vướng mắc về cho vay có thế chấp bằng quyền sử
dụng đất.
Tuy nhiên , trong các giáo trin
̀ h , sách tham khảo , các đề tài nghiên cứ u, các bài
viế t và nhiề u buổ i hô ̣i thảo ,... đều tập trung nghiên cứu khái quát chung về cho vay có
thế chấp bằng quyền sử dụng đất cũng như đưa ra những giải pháp , phương hướng hoàn
thiê ̣n pháp luâ ̣t chung mang tin
́ h bao trùm về tài sản bảo đảm tiề n vay nói chung , tài sản
đảm bảo là quyền sử dụng đất nói riêng . Việc nghiên cứu chuyên sâu về thực tiển cho
vay có tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất đố i với ngân hàng t hương ma ̣i nói chung ,
đặc biệt là thực tiển tại một số ngân hàng thương mại hàng đầu ở nước ta như Ngân hàng
đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương
Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng công thương Việt Nam (Viettinbank), Ngân hàng
thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank),… chưa đựơc đề cập nhiều .
Chính vì vậy , Luâ ̣n văn Tha ̣c sỹ Luâ ̣t ho ̣c

Nam.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các qui định pháp luật về hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại và về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay
của các ngân hàng ở Việt Nam.
Đề tài giới hạn ở việc phân tích các qui định pháp luật hiện hành về cho vay của
ngân hàng thương mại, thực tiễn thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho

4


vay của một số ngân hàng thương mại ở Việt Nam; trên cơ sở đó đánh giá thực trạng
pháp luật về vấn đề này và nêu lên những bất cập, đề ra các giải pháp, kiến nghị để hoàn
thiện.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh trong quá
trình nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam, từ đó đề xuất
các giải pháp, kiến nghị để hướng tới việc hoàn thiện các quy định của pháp luật ở Việt
Nam về cho vay có thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại.
6. Những kết quả nghiên cứu mới của đề tài
Luận văn là công trình khoa học nghiên cứu về pháp luật cho vay có bảo đảm
bằng thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại ở Việt Nam, có những đóng
góp mới như sau:
- Luận văn phân tích một cách khoa học những vấn đề lý luận về cho vay của
ngân hàng thương mại, về thế chấp quyền sử dụng đất - một biện pháp bảo đảm tín dụng
được sử dụng chủ yếu tại các ngân hàng thương mại Việt Nam; phân tích lý giải tại sao
quyền sử dụng đất lại là tài sản được các ngân hàng thương mại ở Việt Nam "ưa
chuộng" khi nhận bảo đảm để cho khách hàng vay vốn.
- Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về cho vay có bảo đảm bằng quyền sử

1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
Cho vay là một hiện tượng kinh tế khách quan xuất hiện khi trong xã hội có tình
trạng tạm thời thừa và tạm thời thiếu vốn. Cho đến nay, cho vay tài sản đã trở thành một
hoạt động phổ biến trong nền kinh tế các nước không riêng gì ở Việt Nam.
Hiểu theo nghĩa chung nhất, cho vay là việc một người thỏa thuận để cho người
khác sử dụng tài sản (vật cùng loại) của mình trong một thời gian nhất định với điều kiện
có hoàn trả dựa trên cơ sở sự tin tưởng hay tín nhiệm của mình đối với người đó. Lúc
đầu quan hệ cho vay chỉ là hoạt động cung cấp vốn tạm thời cho người cần vốn, tồn tại
trong các giao dịch dân cư nhỏ lẻ, dần cùng với sự phát triển của xã hội và nền kinh tế,
hoạt động cho vay trở thành nghề nghiệp. Cùng với sự cho phép của luật pháp đã khuyến
khích việc thành lập các tổ chức cho vay chuyên nghiệp, có qui mô lớn và nhanh chóng
đáp ứng nhu cầu thiết yếu của thị trường. Hoạt động cho vay được thực hiện bởi nhiều
chủ thể khác nhau trong xã hội, trong đó chủ thể phổ biến nhất là các ngân hàng thương
mại.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường tiền tệ và sức ép
của sự cạnh tranh, các ngân hàng thương mại luôn tìm mọi cách để tăng nguồn vốn huy
động và mở rộng các hoạt động cho vay của mình bằng cách đa dạng hóa các loại hình
cho vay làm cho hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại trở nên vô cùng đa
dạng. Tính đa dạng của hoạt động cho vay được thể hiện như sau: nếu căn cứ thời hạn
cho vay, thì cho vay bao gồm: cho vay ngắn hạn, cho vay trung hạn và cho vay dài hạn;
nếu căn cứ vào mục đích sử dụng khoản vay thì có cho vay phục vụ cho sản xuất kinh

7


doanh của các tổ chức, cá nhân kinh doanh, cho vay phục vụ cho tiêu dùng… Để đảm
bảo an toàn cho hoạt động của mình, mối quan tâm thường xuyên của các ngân hàng
thương mại khi tiến hành các hoạt động cho vay là cho ai vay, người đi vay sử dụng
khoản vay như thế nào, làm thế nào để khoản vay của mình có thể được đảm bảo thanh

và bên cho vay trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong
một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện
gốc và lãi cho bên cho vay khi đến hạn thanh toán” [37, tr. 52].
Hoạt động cho vay là một hình thức cấp tín dụng của ngân hàng cho khách hàng
trong một thời hạn nhất định (gọi là thời hạn cho vay). Thời hạn cho vay là khoảng thời
gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay cho đến khi trả hết nợ gốc và lãi
vay theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
+ Dưới góc độ pháp luật, hoạt động cho vay được quy định trong Bộ Luật Dân sự
năm 2005; Luật các Tổ chức tín dụng năm 2004 và Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010;
Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN, ngày 31/12/2001 của Ngân hàng Nhà nước về qui
chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng; Quyết định số: 127/2005/QĐNHNN ngày 03/02/2005 của Ngân hàng Nhà nước về việc sửa đổi, bổ sung một số điều
của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định
số 1627/2001/QĐ-NHNN, ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.
Cho vay được định nghĩa như sau: "Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo
đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục
đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi"
[27].
- Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại có những đặc điểm cơ bản sau
đây:
+ Xét về bản chất, hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng là giao dịch hợp
đồng, có sự thỏa thuận giữa hai bên, một bên là bên cho vay và một bên là khách hàng
(bên đi vay), hai bên thỏa thuận về mức vay, lãi suất và thời hạn vay và tất cả những điều
kiện khác có liên quan đến hoạt động cho vay, từ đó ký kết hợp đồng tín dụng. Một trong
những đặc điểm quan trọng của hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại là các
ngân hàng thương mại cho vay trên cơ sở nguồn vốn huy động là chủ yếu. Điều đó có

9


nghĩa là, nguồn vốn cho vay của các ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn "đi vay" bởi lẽ các


các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là khái niệm được hình thành từ thuật ngữ
gốc là "bảo đảm nghĩa vụ dân sự" trong Pháp luật Dân sự.
Theo Từ điển Luật học, bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay, hay gọi một cách
ngắn gọn là bảo đảm tiền vay, được định nghĩa là "biện pháp được sử dụng để bên cho
vay thu hồi nợ trong trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ hoàn trả tiền vay" [43, tr. 34].
Theo Nghị định số: 178/NĐ-CP, ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm
tiền vay của các tổ chức tín dụng (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số:
85/2002/NĐ-CP, ngày 25/10/2002 của Chính phủ) (sau đây gọi tắt là Nghị định số:
178/1999/NĐ-CP), khái niệm bảo đảm tiền vay được định nghĩa là "Việc tổ chức tín
dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu
hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay". Hiện nay, Nghị định số: 178/1999/NĐCP đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Nghị định số: 163/2006/NĐ-CP, ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định số:
163/2006/NĐ-CP) và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, ngày 22/02/2012 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Tuy nhiên, trong Nghị
định này và các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan đến giao dịch bảo đảm
đều không đề cập tới khái niệm bảo đảm tiền vay. Điều này có thể hiểu rằng nhà làm luật
đã và đang quan niệm bảo đảm tiền vay thực chất là biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ
hoàn trả tiền vay của bên vay đối với bên cho vay (trong đó có tổ chức tín dụng). Vì thế,
việc đưa ra một định nghĩa trong pháp luật thực định về bảo đảm tiền vay là không cần
thiết.
Mặc dù vậy, trong khuôn khổ Luận văn này vẫn cần phải bàn đến khái niệm cho
vay có thế chấp bằng tài sản nói chung và cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất
nói riêng, với ý nghĩa là một loại hình giao dịch bảo đảm đặc thù phát sinh trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại.
Xét về khía cạnh kinh tế, cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất là loại cho

11


12


nghĩa vụ dân sự. Vì thế, giao dịch này có đầy đủ các dấu hiệu và thuộc tính cơ bản của
giao dịch bảo đảm nói chung, đồng thời cũng có một số đặc trưng riêng thể hiện sự khác
biệt so với các loại giao dịch bảo đảm khác.
Việc cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất có những đặc điểm như sau:
+ Cho vay có thế chấp tạo ra hệ quả pháp lý là: một mặt, hạn chế quyền chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt đối với các tài sản bảo đảm của chủ sở hữu tài sản; mặt khác,
thiết lập cho bên chủ nợ - bên nhận thế chấp là ngân hàng thương mại quyền được ưu
tiên theo đuổi tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, so với các chủ nợ khác (là những chủ thể
không được bảo đảm bằng tài sản đó). Đây là đặc điểm quan trọng nhất phản ánh rõ nét
bản chất của giao dịch bảo đảm nói chung và bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất
nói riêng. Nếu không có thuộc tính này, sự bảo đảm bằng tài sản sẽ không còn nhiều ý
nghĩa nữa trong việc bảo đảm thi hành nghĩa vụ của người có nghĩa vụ đối với chủ nợ.
Đặc điểm này cho phép phân biệt quyền của chủ nợ có bảo đảm với quyền của chủ nợ
không có bảo đảm trong quá trình chiếm hữu, quản lý, theo đuổi tài sản bảo đảm và bán
tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Sự khác biệt này thể hiện ở chỗ, khi giao dịch thế chấp
được thiết lập phù hợp với quy định của pháp luật, chủ nợ có bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất sẽ có quyền ưu tiên thiết lập các biện pháp để thu hồi nợ, không phụ thuộc vào
việc tài sản bảo đảm đó do ai chiếm hữu, quản lý và sử dụng, trong khi các chủ nợ không
được bảo đảm bằng tài sản đó không có quyền này. Đương nhiên, cần lưu ý rằng việc
thiết lập một giao dịch thế chấp bảo đảm giữa chủ nợ với chủ tài sản (có thể là người vay
hoặc người thứ ba) đối với một khối tài sản bảo đảm cụ thể nào đó, không hề ngăn cản
chủ nợ này thực hiện quyền yêu cầu Tòa án cho phép kê biên, phát mại các tài sản khác
không phải là tài sản bảo đảm của con nợ, với tư cách là chủ nợ không có bảo đảm, nếu
khối tài sản đem bảo đảm không đủ để thanh toán nợ cho chủ nợ này [36, tr. 130].
+ Mục đích của cho vay có thế chấp là đảm bảo thi hành nghĩa vụ trả nợ tiền
vay theo hợp đồng tín dụng. Nghĩa vụ này được xác định bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các

đất nói riêng.
+ Bên đi vay: có thể là bất kỳ tổ chức, cá nhân khi thỏa mãn các điều kiện nhất
định về mục đích vay, số tiền vay, thời hạn vay, thời hạn trả nợ, biện pháp bảo đảm tiền
vay. Trong trường hợp cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì đối tượng của

14


hợp đồng bảo đảm tiền vay trong trường hợp này là bất động sản - một loại tài sản đặc
biệt (không thể di dời một cách tự nhiên, thường có giá trị lớn và không thể chuyển giao
theo cách thông thường cho bên nhận bảo đảm cầm giữ giống như các động sản…).
Từ các phân tích nêu trên, có thể kết luận rằng cho vay có thế chấp bằng quyền
sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại thực chất là hoạt động cho vay có bảo đảm.
Việc bảo đảm được thể hiện thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hợp đồng
này phải được công chứng và đăng ký thì mới có hiệu lực (theo qui định của pháp luật
Việt Nam).
1.1.3. Nguyên tắc cho vay của ngân hàng có thế chấp bằng quyền sử dụng
đất
Các nguyên tắc cho vay của ngân hàng có thế chấp bằng quyền sử dụng đất
không nằm ngoài những nguyên tắc cho việc ký kết và thực hiện giao dịch dân sự nói
chung. Có thể nêu một số nguyên tắc sau:
Một là, các bên có quyền tự do thỏa thuận về việc ký kết, thực hiện các hợp
đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay khi xác lập quan hệ vay mượn. Bên
thứ 3 không có quyền áp đặt ý chí đối với ngân hàng hoặc khách hàng khi ngân hàng
thực hiện cho vay. Các bên (ngân hàng cho vay, khách hàng vay) có thể thỏa thuận về số
tiền vay, mục đích vay, thời hạn vay, thời hạn trả nợ, giá trị tài sản bảo đảm là quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên giá trị tài sản trong trường hợp này phải phù hợp với giá thị trường
tại thời điểm định giá.
Hai là, các ngân hàng thương mại cho khách hàng vay khi mục đích sử dụng
vốn vay hợp pháp. Mục đích này có thể là tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh. Đối với

phải là một biện pháp mang tính bắt buộc. Về nguyên tắc, tổ chức tín dụng và khách
hàng vay hoàn toàn có quyền thỏa thuận về việc áp dụng hay không áp dụng biện pháp
thế chấp bảo đảm tiền vay như là một điều kiện của việc cấp tín dụng. Trên thực tế, việc
thẩm định phương án xin vay để xác định tính khả thi và quyết định cho vay là quyền
của tổ chức tín dụng. Điều này cũng đồng nghĩa với việc quyết định áp dụng hay không
áp dụng các biện pháp thế chấp bảo đảm tiền vay cũng do tổ chức tín dụng lựa chọn và
tự chịu trách nhiệm. Việc các tổ chức tín dụng có toàn quyền quyết định vấn đề cho vay
có thế chấp bảo đảm bằng tài sản hay không có thế chấp bảo đảm luôn đi kèm với việc

16


phải tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình, vì vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp tới
an toàn tín dụng của chính tổ chức cho vay. Quyền chủ động đi kèm với nghĩa vụ sẽ đảm
bảo nâng cao tinh thần trách nhiệm của những chủ thể trực tiếp thẩm định và xét duyệt
việc cấp tín dụng. Tuy nhiên, điều này khó được thực hiện một cách thông suốt trong
một môi trường kinh doanh mà các yếu tố thị trường còn chưa được hình thành rõ nét
hoặc đã hình thành nhưng chưa được ổn định như nước ta hiện nay, cùng với sự hạn chế
mang tính chủ quan các đội ngũ thực hiện công tác thẩm định tín dụng. Hơn nữa, tâm lý
e ngại của các cán bộ thẩm định, xét duyệt tín dụng cũng sẽ làm hạn chế phạm vi cho
vay không có thế chấp bảo đảm, dẫn tới hạn chế về nguồn vốn tín dụng cho phát triển
kinh tế - xã hội.
Về mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay,
có thể thấy hai hợp đồng này có mối quan hệ rất chặt chẽ. Trong đó, hợp đồng tín dụng
đóng vai trò là hợp đồng chính, làm phát sinh hợp đồng bảo đảm tiền vay. Thế chấp bảo
đảm tiền vay chỉ phát sinh từ các hợp đồng vay, không có hợp đồng bảo đảm tồn tại một
cách độc lập mà không gắn với hợp đồng tín dụng. Để làm rõ điều này, cần khẳng định
rằng nghĩa vụ được bảo đảm là cái phải được xác định trước, hợp đồng thế chấp bảo đảm
chỉ có thể ký kết và có hiệu lực trên cơ sở đã xác định trước nghĩa vụ mà nó bảo đảm là
nghĩa vụ gì, trừ trường hợp đó là để bảo đảm cho những nghĩa vụ trong tương lai. Dù các

hay thế chấp. Một người vay có thể được miễn cung cấp vật bảo đảm nếu như ngân hàng
thương mại đã kiểm tra và thấy rằng người vay đó có xếp hạng tín dụng cao và có khả
năng hoàn trả” [28, tr. 13].
Ngoài ra, Điều 30 Luật Ngân hàng Ba Lan ngày 31/01/1989 (sửa đổi năm 1992)
quy định: “ Để đảm bảo chắc chắn việc hoàn trả khoản tín dụng, các ngân hàng có thể
yêu cầu người vay có vật bảo đảm như quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Hối phiếu,
cũng như theo các thủ tục được chấp nhận trong hợp tác với các ngân hàng nước
ngoài.” [28, tr. 104].
- Cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc
giúp khách hàng vay có thêm khả năng tiếp cận tín dụng từ hệ thống ngân hàng, từ đó
kích thích hoạt động kinh doanh của của các ngân hàng thương mại. Nếu hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất được xác lập sau khi đã được thẩm định đầy đủ, chặt chẽ từ phía

18


ngân hàng thương mại và sự chủ động, tự nguyện từ phía chủ tài sản bảo đảm thì đây sẽ
là một trong những cơ sở vững chắc để các ngân hàng thương mại yên tâm thực hiện
việc giải ngân cho khách hàng vay. Trừ những trường hợp cho vay theo chỉ định của
Chính phủ hay bảo lãnh của Chính phủ, đối với mọi khách hàng vay, ngay khi có ý định
tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng thì bên cạnh phương án kinh doanh, mục
đích sử dụng vốn... việc có tài sản thế chấp bảo đảm được ngân hàng chấp thuận là một
trong những lợi thế không kém phần quan trọng. Các ngân hàng thương mại thực hiện
thẩm định các yếu tố kinh doanh, lợi nhuận và cũng không quên thẩm định khả năng bảo
đảm tiền vay của khách hàng vậy trong tình huống xấu nhất, đó là khi phải xử lý tài sản
thế chấp. Như vậy, có thể thấy rằng trong nhiều trường hợp tài sản thế chấp là một trong
những cơ sở để khách hàng vay có cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng
nhanh hơn, vững chắc hơn so với các khách hàng vay không có tài sản bảo đảm. Và
đương nhiên, khi thực hiện giải ngân tiền vay cho khách hàng, ngân hàng cũng sẽ có
thêm lợi nhuận, từ đó góp phần mở rộng phạm vi hoạt động, thúc đẩy nền kinh tế - xã