ĐỀ TÀI: Quy hoạch và các chương trình phát triển bất
động sản.
I. Quy hoạch phát triển đô thị
1. Quy hoạch đô thị là gì?
Quy hoạch xây dựng đô thị là nghệ thuật sắp xếp tổ chức các
không gian chức năng, khống chế hình thái kiến trúc trong đô thị trên
cơ sở cácđiều tra, dự báo, tính toán sự phát triển, đặc điểm, vai trò,
nhu cầu và nguồn lực của đô thị, nhằm cụ thể hóa chính sách phát
triển, giảm thiểu các tác động có hại phát sinh trong quá trìnhđô thị
hóa, tận dụng tối đa mọi nguồn lực, và hướng tới sự phát triển bền
vững

Những hoạt động cụ thể liên quan đến ngành quy hoạch đô thị
là:


Đầu tư và phát triển bất động sản: Ở đây việc đầu tư và

phát triển bất động sản phải tuân theo quy luật phát triển chung của xã
hội-kinh tế riêng từng khu vực cụ thể.


Văn hóa, lối sống cộng đồng



Chính sách quản lý và phát triển bất động sản và nhà ở



Chiến lược phát triển kinh tế xã hội cho mỗi vùng, mỗi

dân. Trong đó, các đô thị phát triển mạnh có kinh tế đạt tăng trưởng
bình quân 12 – 15%, cao gấp 1,5 – 2 lần bình quân chung và đóng góp
gần 70% GDP cả nước.
Tuy nhiên để sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa không
phát sinh các tác động có hại và hướng tới sự phát triển bền vững,
công tác quy hoạch các không gian đô thị, công trình hạ tầng kỹ thuật,
công trình hạ tầng xã hội đô thị là rất quan trọng và phải phù hợp với
sự phát triển tổng thể của kinh tế - xã hội – môi trường.


Theo chiến lược phát triển đô thị Việt Nam tới năm 2020, dự
báo dân số cả nước năm 2020 là 103 triệu người, trong đó dân số đô
thị là 46 triệu người, chiếm tỷ lệ 45% số dân cả nước, bình quân tăng
1,56 triệu người / năm. Đất xây dựng đô thị sẽ là 460.000 nghìn ha,
chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên cả nước, bình quân 100m2/ người.
Về cơ cấu quy hoạch và định hướng tổ chức không gian, mạng
lưới đô thị cả nước được hình thành và phát triển trên cơ sở các đô thị
trung tâm, gồm thành phố trung tâm cấp quốc gia, thành phố trung
tâm cấp vùng, các thành phố, thị xã trung tâm cấp tỉnh, các đô thị
trung tâm cấp huyện và các đô thị trung tâm cấp tiểu vùng. Các đô thị
trung tâm các cấp được phân bố hợp lý trên 10 vùng đô thị hóa phân
bố đều khắp trên địa bàn cả nước. Các đô thị trung tâm lớn được tổ
chức thành các chum đô thị, có vành đai xanh bảo vệ để hạn chế tối đa
sự tập trung dân số, kinh tế và giữ gìn cân bằng hình ảnh sinh thái,
tránh sự hình thành các siêu đô thị.
Về phân bố và tổ chức các khu chức năng chủ yếu trong đô thị:
đối với các khu công nghiệp hiện có, bố trí sắp xếp lại cho phù hợp
với cơ cấu quy hoạch đô thị; đưa các xí nghiệp gây ô nhiễm ra khỏi
khu vực nội thành, di chuyển dân cư còn ở xen kẽ với công nghiệp;
đối với các khu công nghiệp mới thì bố trí gắn bó hữu cơ với các khu

cấp điện và chiếu sáng đô thị, thông tin, 100% đô thị đều được cấp
điện và chiếu sáng công cộng.


Về xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội: xây dựng nhà ở đến năm
2020 là 18 – 20m2/ người theo các chương trình phát triển nhà nhằm
cung cấp các loại nhà ở phù hợp với các đối tượng xã hội có nhu cầu
và mức thu nhập khác nhau. Xây dựng các công trình phục vụ công
cộng bảo đảm dành từ 3 – 5m2 đất/ người, đáp ứng nhu cầu vật chất và
tinh thần của nhân dân ở từng đô thị, dành 5% quỹ đất đô thị cho xây
dựng công trình phục vụ công cộng.
3.

Tác động của quy hoạch phát triển đô thị tới cung bất

động sản
Quy hoạch đô thị rõ ràng sẽ giúp định hướng rõ ràng các không
gian chức năng, các khu vực của thủ đô, làm tăng cung bất động sản.
Khi nguồn cung tăng thì các nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều lựa chọn và
nhiều cơ hội đầu tư hơn, nhận biết chỗ nào nên rót tiền, chỗ nào cần
tránh. Cụ thể nó sẽ giúp cho thị trường cạnh tranh hơn về nhiều mặt
như: dịch vụ bán hàng; giá; kiến trúc; chất lượng; uy tín; tiến độ... và
khi đó thị trường tiềm năng nhất là những người có nhu cầu mua nhà
để ở sẽ có cơ hội được phát huy.
4.

Thực tiễn Việt Nam. Tác động của quy hoạch phát

triển đô thị đến cung bđs
Tích cực: cung bất động sản nhiều hơn, đa dạng hơn. Gần

thị là một dự án dài hơi, phát huy tác dụng trong dài hạn, vậy nên tại
thời điểm hiện tai thì thị trường bất động sản đang bị đóng băng, cung
bds bị ứ lại, nhưng trong tương lai sẽ có những biến chuyển tích cực.
II.
Quy hoạch sử dụng đất
1.
Quy hoạch sử dụng đất là gì?
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kỹ thuật, kinh
tế pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất và quản lý đất đai


đầy đủ, hợp lý khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân
bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất nhằm nâng
cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất đai và
môi trường.
2. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến cung bất động
sản
Quy hoạch sử dụng đất phân vùng, không gian rõ ràng, vùng
đất đó nằm ở đâu, với điều kiện ở vùng đó thì nên được sử dụng làm
gì để đạt hiệu quả. Với nội dung này của quy hoạch sử dụng đất thì,
với tổng diện tích đất không đổi, nhưng sẽ có sự dao động nguồn cung
bất động sản giữa các khu vực: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ,
giữa các ngành, các lĩnh vực.
3.Thực tiễn Việt Nam
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong 10 năm qua về cơ bản
đã đạt được các chỉ tiêu Quốc hội quyết định tại Nghị quyết số
29/2004/QH11 và Nghị quyết số 57/2006/QH11. Trong đó, đất nông
nghiệp vượt 0,02%, đất phi nông nghiệp đạt 92,14%, khai thác đất
chưa sử dụng đạt 95,15%... Theo đánh giá chung, công tác quản lý đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày càng thực chất, góp


- Đát rừng đặc chủng: 2.271

2.220

- Đất rừng sản xuất:

8.132

7.972

- Đất làm muối:

15

15

- Đất nuôi trồng thủy sản: 790
* Đất phi công nghiệp: 4880
- Đất quốc phòng: 388
- Đất an ninh :

82

750
4448

372
78


- Đất bãi thải, xử lý chất thải ( trong đó có đất để xử ly, chon
cất chất thải ):
- Đất ở tại đô thị:

21
202

16
179

* Đất chưa sử dụng:
- Đất chưa sử dụng còn lại: 1.483
- Diện tích đất đưa vào sử dụng: 1.681

2.079
1.067

Từ các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất trên ta thấy:
Nếu chỉ tiêu sử dụng đất cho mục tiêu nào tăng lên thì sẽ dẫn
đến tăng cung bất động sản để thực hiện mục tiêu đó và ngược lại.
Ví dụ chỉ tiêu tăng diện tích đất phục vụ cho xây dựng trường
học thì cung bất động sản về đất xây dựng trường, nhà sách, thư viện
hay nhà cho thuê…..
III. Quy họach phát triển kinh tế xã hội
Khác với các hàng hoá thông thường, cung về Bất Động
Sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ
quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất hay quy hoạch
phát triển kinh tế xã hội v.v
-Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng khu vực khác
nhau sẽ định hướng mục tiêu, quy mô phát triển các ngành kinh tế trên

đô thị Xuân Mai, đô thị Phú Xuyên, đô thị Sóc Sơn. Việc hình thành
và phát triển nhanh các đô thị vệ tinh có chức năng hỗn hợp và đặc thù
riêng, hoạt động tương đối độc lập để hỗ trợ và chia sẻ với đô thị
trung tâm các chức năng về đào tạo, công nghiệp, dịch vụ, nhà ở,...




Đô thị Hòa Lạc có chức năng chính về khoa học - công

nghệ và đào tạo. => tăng cung bất động sản phục vụ về truờng học,
viện nghiên cứu, đào tạo cùng với sự gia tăng của cung bất động sản
về việc cho thuê nhà


Đô thị Sơn Tây là đô thị văn hóa lịch sử, du lịch nghỉ

dưỡng; trọng tâm là bảo tồn Thành cổ Sơn Tây, làng cổ Đường Lâm
và phát triển mới trung tâm phục vụ du lịch gắn với hồ Xuân Khanh,
các dịch vụ đào tạo, y tế dẫn đến tăng cung bất động sản về du lịch
như khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi, giải trí, …


Đô thị Xuân Mai là đô thị dịch vụ - công nghiệp hỗ trợ

phát triển tiểu thủ công nghiệp và hệ thống làng nghề


Đô thị Phú Xuyên là đô thị công nghiệp, đầu mối giao


Nguyễn Thế Thảo: Để thực hiện giãn dân ở nội đô ra bên ngoài, phải
thực hiện đồng bộ các giải pháp. Trước tiên, chúng ta phải di dời cơ
sở sản xuất, trường ĐH lớn, kể cả các cơ quan hành chính ra bên
ngoài. Còn giải pháp quan trọng nhất là phải tạo ra một khu đô thị mới
với những tiện ích tốt hơn nhằm tạo sức hút đối với người dân tự động
chuyển ra từ nội đô. Theo lộ trình, trong năm tới, chúng ta bắt đầu
giãn dân của bốn quận nội thành với mục tiêu giảm từ hơn 1 triệu
xuống còn dưới 1 triệu người. Riêng phố cổ, TP đã có chủ trương từ
lâu là xây dựng một số khu đô thị mới hiện đại như Khu đô thị Việt
Hưng để thu hút, vận động người dân trong phố cổ giãn ra phía bên
ngoài, giảm mật độ dân cư. Như vậy với kế hoạch này thì cung về bất
động sản nhà, đất xây dựng truờng học, cơ sở sản xuất… ở các khu đô
thị mới như đô thị Việt Hưng sẽ tăng lênHiện tại Hà Nội đang có
những thay đổi lớn trong quy hoạch, triển khai quy hoạch và trong
phát triển cơ sở hạ tầng nên có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư đón
đầu. Vì vậy một lượng tiền đáng kể được vận hành đổ vào thị trường
này với tâm lý đi trước đón đầu để sinh lời cao
IV. Quy hoạch không gian phát triển


1. Định nghĩa
Quy hoạch không gian phát triển là việc tổ chức không gian đô
thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại
các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa lợi ích quốc gia với lợi ích
cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc
phòng, an ninh, bảo vệ môi trường”.

Phân loại quy hoạch không gian .
+ Quy hoạch không gian chia thành 3 cấp chủ yếu là: 1) quy

trung tâm hành chính lên Ba Vì.
Đây là nội dung chính Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà
Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, do Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt tại QĐ 1259 ngày 26/7. Phạm vi lập quy hoạch gồm
toàn bộ diện tích theo địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội rộng khoảng
3.344,6 km2.
Theo Quy hoạch, tổ chức không gian đô thị Hà Nội sẽ theo mô
hình chùm đô thị, gồm khu vực đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh, các
thị trấn được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đai kết hợp
các trục hướng tâm, có mối liên kết với mạng lưới giao thông vùng và
quốc gia.
V. Phát triển BĐS trong CN-SX


1. Định hướng phát triển
- Tối đa hóa việc sử dụng đất đai trong công nghiệp, sản xuất
tránh tình trạng gây lãng phí tài nguyên đất.
- Nhà nước cần có các biện pháp thúc đẩy kinh tế phát triển đặc
biệt là phát triển CN-XD qua đó sẽ làm thị trường đất CN sôi động
hơn
- Định hướng phát triển thị trương BĐS trong CN-SX ở những
vùng kinh tế còn khó khăn
- Mở rộng và phát triển xây dựng các KCN có đầu tư tư nhân và
có vốn đầu tư nước ngoài
- Định hướng sử dụng, tái sử dụng đất kém hiệu quả
2. Thực trạng sử dụng đất trong CN
Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất thời kỳ 2001-2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN và
MT) cho thấy tỷ lệ sử dụng đất làm khu, cụm công nghiệp trong giai
đoạn này đạt 100.000 ha, bằng chỉ tiêu đã được Quốc hội phê duyệt,

1. Định hướng phát triển nhà ở :
1.1.

Mục tiêu :

-

Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng

nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và
nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá nhằm
thực hiện có kết quả các mục tiêu cơ bản của Nghị quyết Hội nghị lần


thứ V và lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã đề
ra.
-

Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các

thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở; thúc đẩy
hình thành và phát triển thị trường bất động sản, thực hiện có hiệu quả
chủ trương kích cầu.
Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập
thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các
khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học
chuyên nghiệp và các đối tượng chính sách khác) mua hoặc thuê phù
hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng; thực hiện chính sách hỗ
trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình
sinh sống tại các khu vực thường xuyên bị thiên tai.

khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 và 20 m2sàn vào năm 2020, chất
lượng nhà ở đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia.
1.2.2. Về phát triển nhà ở nông thôn
a) Tập trung ưu tiên việc cải thiện và nâng cao chất lượng chỗ ở
của các hộ dân cư nông thôn (sửa chữa, cải tạo và nâng cấp chỗ ở hiện
có). Phát triển nhà ở nông thôn gắn với việc phát triển và nâng cấp hệ
thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo phù hợp
với điều kiện sản xuất, đặc điểm tự nhiên và tập quán sinh hoạt của
từng địa phương; sử dụng có hiệu quả quỹ đất ở sẵn có để tiết kiệm
đất đai;


b) Chú trọng triển khai công tác quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn để làm cơ sở cho việc thực hiện xây dựng nhà ở và hệ
thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch;
khuyến khích phát triển nhà tầng, phát triển nhà ở theo dự án đối với
những khu vực đã có quy hoạch được duyệt;
c) Phát huy khả năng của từng hộ gia đình, cá nhân kết hợp với
sự giúp đỡ, hỗ trợ của cộng đồng, dòng họ và các thành phần kinh tế
để thực hiện mục tiêu cải thiện chỗ ở tại khu vực nông thôn;
d) Tiếp tục thực hiện chính sách tạo điều kiện cải thiện chỗ ở
cho đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình nghèo tại các địa bàn
khó khăn, vùng sâu, vùng xa, khu vực thường xuyên bị thiên tai thông
qua việc hỗ trợ kinh phí làm nhà, cho vay vốn ưu đãi, trợ giúp về kỹ
thuật, vật liệu xây dựng;
đ) Hoàn thành chương trình tôn nền vượt lũ, xây dựng nhà ở tại
các cụm tuyến dân cư vùng thường xuyên ngập lũ đồng bằng sông
Cửu Long vào năm 2005; phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành chương
trình hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với các hộ gia đình đồng bào dân tộc
thiểu số tại chỗ và các hộ thuộc diện chính sách tại các vùng: Trung

thị từ loại I đến loại II đạt trên 50%, đô thị loại III đạt trên 30% tổng
số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu
khoảng 20% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên;
- Phấn đấu hoàn thành việc hỗ trợ người có công với cách mạng
cải thiện nhà ở trên cơ sở các cơ chế, chính sách đã ban hành; tiếp tục


nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và triển khai thực hiện các quy định về
hỗ trợ người có công cách mạng cải thiện nhà ở.
2.2. Lộ trình đến năm 2020:
- Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25
m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 29 m 2sàn/người và tại nông thôn
đạt 22 m2 sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8
m2sàn/người;
- Trong giai đoạn 2016 - 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây
dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị;
đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học,
cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công
nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ
ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới)
tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở;
- Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70%, trong đó tại đô
thị đạt trên 75%, tại nông thôn đạt 65%; xóa hết nhà ở đơn sơ trên
phạm vi toàn quốc; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ
sinh lên 90%, trong đó tại đô thị đạt xấp xỉ 100% và tại nông thôn đạt
trên 80%;
- Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các
đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 90%,
đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40%
tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu

3. Thực trạng phát triển nhà ở đô thị và những vấn đề đặt
ra:
3.1. Thực trạng :
Nhà ở đô thị do dân tự lo, hoặc Nhà nước và nhân dân cùng
làm, bộ mặt các khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo sự phát triển của nền
kinh tế thị trường, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến. Đến cuối
1990 diện tích nhà cả nước ta có khoảng 500 triệu m 2 , trong đó tại
các đô thị là 81 triệu m 2 , nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 26
triệu m 2 (chủ yếu là các đô thi). Diện tích bình quân đầu người cả
nước khoảng 7m 2 , trong đó ở đô thị là 5,8m 2 / người. Trong những
năm từ 1991-1995, các đô thị cả nước xây dựng được 26 triệum 2 nhà
ở. Đến cuối 1995 diện tích nhà ở đô thị nước ta có khoảng 107 triệu m
2 , bình quân là 7,2 m 2 /người. Ước tính từ 1996-2000, các đô thị cả
nước xây dựng được 40 triệu m 2 nhà ở. Thực tế đến cuối 2000 cả
nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m 2 , bình quân là 7,7 m 2 /
người; trong đó Hà Nội có 9 triệu m 2 nhà ở , bình quân là 6,8 m 2
/người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m 2 nhà ở, bình quân là
7,8 m 2 /người.
Trong giai đoạn này Nhà nước có nhiều văn bản xoá bỏ bao
cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu tư nhà
ở cũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều
kiện đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong xây dựng nhà ở.Việc
đổi mới sản xuất nhà ở đô thị ởViệt Nam thể hiện trên hai mặt: khối
lượng được sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia
vào quá trình sản xuất nhà ở .Vì vậy, trong năm 1990 tại các đô thị đã


có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân. Năm
1992 vốn đầu tư xây dựng nhàở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân
gấp 2 lần vốn của Nhà nước .Đến 1994 thì 70% nhà ở là do dân tự

các chương trình phát triển đúng đắn sẽ giúp cho cung bất động
sản phát triển minh bạch tránh hiện tượng bong bóng bất động
sản hay sốt nóng sốt ảo. Từ đó góp phần phát triển thị trường bất
động sản bền vững, lành mạnh.