ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA LUẬT
*******
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài:
BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG
HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
GVHD : Th.S Nguyễn Hoàng Duy Linh
SVTH : Nguyễn Thị Tuyết Mai
LỚP
: 37k13
Đà Nẵng, tháng 11 năm 2014
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian nghiên cứu, học tập tại khoa Luật - Trường Đại học Kinh tế - Đại
học Đà Nẵng, được sự giúp đỡ tận tình của các thầy giáo, cô giáo, tôi đã hoàn thiện
chuyên đề thực tập với đề tài: “Bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai trong hợp đồng tín dụng”.
Hoàn thành chuyên đề này, cho phép tôi được bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc tới thầy
Người cam đoan
Nguyễn Thị Tuyết Mai
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 3
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TSHTTTL
HTTTL
BLDS
NHNN
BTP
NĐ-CP
TTLT
TAND
VKSND
HĐXX
CTCP
TNHH
TMCP
:
:
:
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
MỤC LỤC
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 5
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
MỞ ĐẦU
1. Mục đích nghiên cứu
-
-
Làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn của các khái niệm thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai, biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Đánh giá thực trạng và nêu ra những bất cập của pháp luật hiện hành về tài sản
hình thành trong tương lai, trình tự thủ tục xác lập, đăng ký, xử lý tài sản thế chấp hình
thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng.
Từ đó đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
trong hợp đồng tín dụng.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng: Tất cả quy định pháp luật liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
Từ những căn nguyên nêu trên, nghiên cứu một cách có hệ thống, khoa học các
quy định của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai để hiểu đúng và thực hiện
đúng, cũng như phát hiện ra những điểm bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành
nhằm hoàn thiện chúng là một công việc thực sự cần thiết và cấp bách. Lựa chọn vấn
đề: “Bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hợp
đồng tín dụng” làm đề tài chuyên đề tốt nghiệp, tôi mong muốn sẽ góp phần hoàn
thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai, để khẳng định vị trí xứng đáng của biện pháp thế chấp trong
điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay.
5. Cấu trúc chuyên đề
Ngoài phần Mở đầu và Kết luận thì Chuyên đề gồm có 3 chương:
Chương 1: Lý luận về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Chương 2: Thực tiễn thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo tiền
vay trong hợp đồng tín dụng
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hợp
đồng tín dụng.
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 7
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện
nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình 2.
Các biện pháp bảo đảm bằng tài sản:
-
-
Cầm cố tài sản: là việc khách hàng vay (gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở
hữu của mình cho tổ chức tín dụng (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ vay của mình bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn (nếu có) 3.
Thế chấp tài sản: là việc khách hàng vay (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với tổ chức tín dụng (bên
1 Điều 372 BLDS 2005
2 Điều 361 BLDS 2005
3 Điều 326 BLDS 2005
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 8
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong hoạt
động tín dụng ngân hàng, đây là biện pháp bảo đảm được sử dụng phổ biến hơn cả.
Trong phạm vi chuyên đề, tôi chỉ xin được phân tích bản chất pháp lý và một số
vướng mắc xung quanh việc áp dụng biện pháp thế chấp.
Điều này xuất phát từ bản chất của thế chấp, đó là không có sự chuyển giao tài
sản thế chấp. Khoản 1 Điều 324 BLDS 2005 quy định: “Một tài sản có thể được dùng
để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao
dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả
thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Như vậy, một tài sản có thể dùng để
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 9
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nếu như tại thời điểm xác lập các giao dịch, tổng giá trị
các nghĩa vụ không vượt quá giá trị tài sản bảo đảm.
Trong quan hệ dân sự quyền thỏa thuận của các bên luôn được coi trọng, chính vì
vậy các bên có thể thỏa thuận dùng một tài sản có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn tổng giá
trị các nghĩa vụ được bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ đó. Điều 5 Nghị định
163/2006/NĐ-CP ngày 19-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định:
“Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân
sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự thì các bên có thể thoả thuận
dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo
đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Mặc dù có những ưu điểm kể trên nhưng biện pháp thế chấp vẫn chứa những rủi
ro cho bên nhận thế chấp cao hơn so với bên nhận cầm cố.
Thứ nhất, đó là việc xác định tính xác thực của các giấy tờ thế chấp. Thực tế đã
chứng minh có rất nhiều bất cập xoay quanh vấn đề giấy tờ thế chấp như trường hợp:
làm giả giấy đăng ký ô tô, xe máy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách phổ
biến và tinh vi đến nỗi nếu không thẩm tra cụ thể tài sản trên thực tế thì bên nhận thế
Bên nhận thế chấp là bên có quyền, là chủ nợ có bảo đảm và được quyền ưu tiên
đối với tài sản bảo đảm.
Khi tham gia vào quan hệ thế chấp, các chủ thể phải đáp ứng đầy đủ quy định
của pháp luật về điều kiện chủ thể và có tài sản bảo đảm.
Pháp luật dân sự hiện hành quy định chủ thể của các giao dịch dân sự là cá nhân,
pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Vậy chủ thể của biện pháp thế chấp tài sản có thể là
cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Các chủ thể này khi tham gia vào các giao
dịch dân sự nói chung và thế chấp nói riêng đều phải thỏa mãn các điều kiện của pháp
luật đối với chủ thể của giao dịch.
Đối tượng của thế chấp:
Không phải bất cứ tài sản nào cũng có thể đem thế chấp, một tài sản là đối tượng
của biện pháp thế chấp phải đáp ứng những yêu cầu của pháp luật đối với tài sản bảo
đảm. Trước đây, BLDS 1995 quy định, đối tượng thế chấp chỉ có thể là bất động sản
và một số tài sản nhất định như tàu bay, tàu biển. Theo quy định của BLDS 2005 thì
đối tượng thế chấp được mở rộng, không chỉ bó hẹp trong quy định tài sản thế chấp là
bất động sản mà còn bao gồm cả động sản, quyền tài sản, vật hiện có và vật hình thành
trong tương lai.
Hình thức thế chấp tài sản:
Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc
ghi trong hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những
điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính. Nếu việc
thế chấp được lập thành văn bản riêng thì văn bản thế chấp phải có công chứng hoặc
chứng thực nếu pháp luật có quy định. Việc công chứng, chứng thực tạo điều kiện
thuận lợi cho việc quản lý nhà nước một cách chặt chẽ hơn đối với việc chuyển giao
các bất động sản. Nếu bất động sản đó được dùng thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ
thì mỗi lần thế chấp phải được lập thành một văn bản riêng.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp tài sản:
Bên thế chấp4:
-
doanh nhưng số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được sẽ trở thành
tài sản thể chấp thay thế cho số tài sản đã bán. Ngoài ra, bên thế chấp cũng được bán,
tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
Bên nhận thế chấp có quyền5:
- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; xem
xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp; giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản
trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai.
- Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba phải bảo quản tốt tài sản thế chấp và
khắc phục thiệt hại khi tài sản bị hư hỏng.
- Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế
chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp6:
-
Nếu do thoả thuận mà bên nhận thế chấp giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản
thì phải trả lại giấy tờ đó khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước đăng ký thế chấp.
Xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt việc thế chấp:
Nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý để thực hiện nghĩa vụ.
Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua phương thức
bán đấu giá. Tuy nhiên, nếu các bên đã thoả thuận trước hoặc khi đến thời hạn thực
hiện nghĩa vụ các bên tự thoả thuận về phương thức xử lý tài sản thì tài sản thế chấp
5 Điều 351 BLDS 2005
6 Điều 350 BLDS 2005
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 12
tư cách là một loại tài sản của quan hệ pháp luật dân sự nhưng lại không giải thích vật
là gì. Vì vậy có nhiều tranh luận về điều kiện về vật là tài sản. Tuy nhiên có một sự
thống nhất cho rằng vật là tài sản hữu hình, nó sẽ mang đặc tính của một tài sản hữu
hình như thuộc sở hữu của ai đó, mang một lợi ích vật chất hoặc tinh thần, có thể đang
tồn tại hoặc được hình thành trong tương lai.
Trong BLDS 2005 không có những quy định để làm rõ bản chất của tiền, tuy
nhiên, thông qua các quan niệm thì có thể đưa ra một định nghĩa chung nhất về tiền:
“Tiền được sử dụng làm thước đo giá trị của các loại tài sản khác và nó phải có giá trị
lưu hành trên thị trường”. Như vậy, chỉ có loại tiền đang được lưu hành tức là được
pháp luật thừa nhận tại thời điểm đó mới được coi là một loại tài sản.
Theo nghĩa rộng, giấy tờ có giá nói chung được hiểu là chứng chỉ hoặc bút toán
ghi sổ, trong đó xác nhận quyền tài sản của một chủ thể nhất định xét trong mối quan
hệ pháp lý với các chủ thể khác. Theo nghĩa hẹp, tại Điều 4 Quyết định số
02/2005/QĐ-NHNN: “Giấy tờ có giá là chứng nhận của tổ chức tín dụng phát hành
để huy động vốn trong đó xác nhận nghĩa vụ trả nợ một khoản tiền trong một thời hạn
nhất định, điều kiện trả lãi và các điều khoản cam kết khác giữa tổ chức tín dụng và
người mua”. Tuy nhiên trong pháp luật dân sự không phải loại giấy tờ có giá nào cũng
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 13
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
được coi là một loại tài sản trong giao lưu dân sự. Những loại giấy tờ có giá không ghi
danh hay những giấy tờ minh chứng cho quyền tài sản vô danh mới được coi là giấy tờ
có giá với tư cách là một loại tài sản (cổ phiếu, công trái, séc,…) còn một số loại giấy
tờ khác như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy đăng lý ô tô, sổ tiết kiệm, thẻ tiết
kiệm – minh chứng cho quyền tài sản chứ không phải giấy tờ có giá.
nhiều loại TSHTTTL phát sinh khác mà khái niệm trên đã không liệt kê được như
quyền đòi nợ HTTTL; máy móc, thiết bị đang sản xuất theo đơn đặt hàng… Bên cạnh
đó, trong khái niệm đã nêu ra TSHTTTL sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm gây
khó khăn cho việc xác định ở từ “sẽ”, không xác định được một mốc thời gian cố định.
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 14
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
Chính vì những hạn chế đó mà đến năm 2005, chế định này đã được ghi nhận lại
tại BLDS “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được
hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản
thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch
bảo đảm được giao kết”7.
Tiếp theo đó, Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định chi tiết
hơn về TSHTTTL như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở
hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm
được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình
thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao
dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Quy định này dựa trên Khoản 2
Điều 320 BLDS 2005 theo đó vật HTTTL là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của
bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao
kết. Có thể thấy cả hai văn bản này đều lấy tiêu chí thời điểm sở hữu tài sản bảo đảm
để xác định TSHTTTL. Thiết nghĩ đây là cách tiếp cận hợp lý cần được duy trì trong
hệ thống quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Và sau đó, khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của
chấp. Thực ra, quyền đòi nợ tương lai là quyền đòi nợ chưa trở thành tài sản của bên
thực hiện giao dịch. Nó có thể còn chưa phát sinh do giao dịch hay sự kiện pháp lý có
thể làm phát sinh quyền đòi nợ này còn chưa diễn ra.
Ví dụ với một công ty hàng không, thu nhập từ việc bán các vé máy bay hiện còn
chưa được bán nhưng sắp được bán là các quyền đòi nợ HTTTL vì giao dịch bán chưa
diễn ra. Các khoản phải thu tương lai là các khoản phải thu phát sinh từ các hợp đồng
với khách hàng của doanh nghiệp mà các hợp đồng này còn chưa được ký kết. Tiền
phạt vi phạm hợp đồng khi một cầu thủ vi phạm nghĩa vụ với một câu lạc bộ bóng đá
cũng là một quyền đòi nợ tương lai vì sự kiện pháp lý (việc cầu thủ vi phạm nghĩa vụ
quy định trong hợp đồng) chưa diễn ra.
Cần lưu ý một khoản nợ sẽ được thanh toán trong tương lai theo quy định tại một
hợp đồng đã được ký kết là một quyền đòi nợ hiện tại chứ không phải là một quyền
đòi nợ tương lai.
Chẳng hạn, tiền thuê tài sản mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê không phải là
quyền đòi nợ tương lai khi mà hợp đồng thuê tài sản ghi nhận các cam kết của bên
thuê tài sản đã được ký kết vì trong trường hợp này, quyền đòi nợ đã phát sinh từ một
hợp đồng đã được xác lập, duy chỉ việc quyền đòi nợ đến hạn là diễn ra trong tương lai
mà thôi.
Ðối với nghĩa vụ dân sự có điều kiện (Ðiều 294, BLDS 2005), sự kiện pháp lý
làm phát sinh nghĩa vụ chính là điều kiện mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Do điều kiện này chưa phát sinh tại thời điểm xác lập giao dịch (và có thể không bao
giờ phát sinh) nên về nguyên tắc, có thể xem quyền đòi nợ có điều kiện là một quyền
đòi nợ tương lai. Chẳng hạn, quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ
vừa là một quyền đòi nợ hiện tại (trong trường hợp người được bảo hiểm còn sống khi
hết thời hạn quy định trong hợp đồng) vừa là một quyền đòi nợ tương lai (trong trường
hợp người được bảo hiểm chết trong thời hạn quy định trong hợp đồng). Do việc
người được bảo hiểm chết vốn là sự kiện pháp lý có khả năng làm phát sinh quyền đòi
nợ bảo hiểm còn chưa diễn ra vào thời điểm sử dụng hợp đồng bảo hiểm nhân thọ làm
tài sản thế chấp để bảo đảm khoản vay, nên quyền đòi nợ có điều kiện này là một
quyền đòi nợ tương lai.
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết
Theo quy định của BLDS 2005 thì đối với những tài sản có đăng ký quyền sở
hữu thì tài sản thuộc quyền sở hữu khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
TSHTTTL có thuộc quyền sở hữu của bên nhận đảm bảo không còn tùy thuộc vào
những điều kiện khách quan và chủ quan. Chính vì điều này mà TSHTTTL tiềm ẩn
nhiều rủi ro hơn tài sản thông thường khi tham gia vào các giao dịch dân sự.
Điều kiện và phạm vi tham gia vào giao dịch dân sự bị hạn chế hơn tài sản hiện
có thông thường.
TSHTTTL chỉ được sử dụng trong một số giao dịch dân sự nhất định. Tuy quy
định vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được HTTTL
nhưng trong bảy biện pháp bảo đảm thì chỉ có một biện pháp bảo đảm có quy định về
TSHTTTL là thế chấp.
I.3.3.
Phân loại tài sản hình thành trong tương lai
Hiện nay TSHTTTL tham gia vào giao dịch dân sự ngày càng đa dạng và phổ
biến hơn. Một số dạng TSHTTTL hiện nay như: nhà chung cư chưa xây xong, nhà
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 17
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
chung cư đã xây xong nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, tàu
thuyền, máy móc được sản xuất theo hợp đồng đặt hàng…Do TSHTTTL chỉ mới được
đai 2013 tại điều 188 quy định người sử dụng đất được thực hiện thế chấp quyền sử
dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, Luật nhà ở 2005 quy định tại Điều 91: Trong giao dịch về thế
chấp thì nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Như vậy, nguyên
tắc chung để một tài sản có thể sử dụng vào giao dịch bảo đảm là tài sản phải được
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 18
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
phép giao dịch, phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và phải có giấy tờ chứng
nhận quyền sở hữu, sử dụng.
Điều kiện này được đặt ra bởi trên thực tế, khi bên bảo đảm không thực hiện
được nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm thì tài
sản bảo đảm lúc này sẽ bị đưa ra để thực hiện nghĩa vụ chính trong hợp đồng. Do đó,
tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Để chứng minh tài sản thuộc quyền
sở hữu của mình, bên bảo đảm phải xuất trình giấy tờ và tài liệu có liên quan thực hiện
quyền sở hữu của mình.
Điều 91 Luật Nhà ở 2005 chỉ yêu cầu nhà ở tham gia giao dịch về thế chấp phải
có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật mà không
quy định việc thế chấp nhà ở HTTTL. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 quy định tổ chức, cá nhân
mua nhà ở HTTTL của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp
nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Do đó, vô hình trung Luật Nhà ở 2005 và Nghị
định 71/2010/NĐ-CP đã hạn chế quyền của các cá nhân, tổ chức thế chấp nhà ở
HTTTL mà nhà ở này được mua từ cá nhân, tổ chức không phải doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản.
của giao dịch bảo đảm.
Theo quy định trên thì TSHTTTL phải đáp ứng được các điều kiện:
Thứ nhất, TSHTTTL sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là “vật”. Vật có thể
bao gồm động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật không tiêu hao,
vật cùng loại, vật đặc định. Ở đây có sự mâu thuẫn trong quy định của Nghị định
163/2006/NĐ-CP khi khoản 1 Ðiều 22 của Nghị định này quy định có thể thế chấp cả
quyền đòi nợ HTTTL.
Thứ hai, TSHTTTL dùng vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chưa hình thành
hoặc đã hình thành rồi nhưng chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
Thứ ba, TSHTTTL dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên
thế chấp sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
I.4.
Khái quát chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
I.4.1.
Có thể thấy TSHTTTL là một loại tài sản đặc biệt. Thông thường để trở thành
đối tượng của một giao dịch bảo đảm, tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo
đảm. Thế chấp TSHTTTL là một ngoại lệ của nguyên tắc này.
Hiện nay chưa có một khái niệm cụ thể về thế chấp TSHTTTL mà từ khái niệm
thế chấp của BLDS 2005 và khái niệm về TSHTTTL theo Nghị định 11/2012/NĐ-CP
thì ta hiểu thế chấp TSHTTTL như sau: “Thế chấp TSHTTTL là việc một bên (sau đây
gọi là bên thế chấp) dùng tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong quá
trình hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng
sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy
định của pháp luật để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi
là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
lý được tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Ngày 02-04-2014, liên cơ quan Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng,
Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch
01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (Thông tư 01) hướng dẫn thủ tục thế chấp
nhà ở HTTTL theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Theo đó, Thông tư 01 đưa ra
khái niệm, loại nhà ở, điều kiện nhà ở HTTTL làm tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp
nhà ở HTTTL, quy định về công chứng, đăng ký và chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà
ở HTTTL. Thông tư liên tịch này ra đời được kỳ vọng sẽ tạo nên một hành lang pháp
lý an toàn và là giải pháp tích cực góp phần giải tỏa những khó khăn, vướng mắc của
người dân cũng như các văn phòng công chứng và các ngân hàng. Tuy nhiên, thực
tiễn áp dụng cho thấy vẫn còn tồn tại khá nhiều bất cập, vướng mắc, nhiều cách hiểu
khác nhau liên quan đến việc thế chấp nhà ở HTTTL theo quy định của Thông tư 01
này.
I.4.2.
Phân loại thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Căn cứ vào tính chất vật lý của TSHTTTL thì có thể phân loại thành thế chấp
TSHTTTL là tài sản hữu hình (Ví dụ thế chấp tài sản gắn liền với đất) và thế chấp
TSHTTTL là tài sản vô hình (Ví dụ thế chấp quyền đòi nợ HTTTL)
Trường hợp thế chấp TSHTTTL phổ biến hiện nay và được quy định trong các
văn bản pháp luật có liên quan đó là thế chấp tài sản gắn liền với đất HTTTL.
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 21
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
khoản chính như sau:
Điều khoản về chủ thể của hợp đồng:
Thông tin về bên thế chấp và bên nhận thế chấp như: tên, địa chỉ, đại diện...
Điều khoản về nghĩa vụ được bảo đảm:
Đây là điều khoản hết sức quan trọng của hợp đồng thế chấp. Trong điều khoản
này hai bên sẽ thỏa thuận phạm vi nghĩa vụ bảo đảm. Thông thường, nghĩa vụ trả nợ
của bên thế chấp bao gồm: khoản nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn, phí tư vấn pháp lý
(nếu có), các khoản phải trả khác theo hợp đồng vay và quy định của pháp luật; nghĩa
vụ thanh toán các chi phí và phí tổn của bên thế chấp khi bên nhận thế chấp yêu cầu
thanh toán, các chi phí, phí tổn liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp, thực hiện hợp
đồng... Ngân hàng đã dự liệu trước các khoản chi phí sẽ có thể phát sinh để tránh bị
thiệt hại nên thường nêu ra tất cả những nghĩa vụ nào có thể.
SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Mai. Lớp: 37k13 Trang 22
Chuyên đề tốt nghiệp
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
Điều khoản về tài sản thế chấp hình thành trong tương lai:
Mục đích của điều khoản này là xác định được chính xác TSHTTTL thế chấp
nên có những mô tả về tài sản cũng như những giấy tờ liên quan về tài sản đó. Giá trị
tài sản thế chấp cũng được ghi nhận trong hợp đồng, để so sánh giá trị tài sản thế chấp
với khoản vay đảm bảo giá trị tài sản thế chấp bằng hoặc lớn hơn nghĩa vụ thanh toán.
Trong bất kì hợp đồng thế chấp nào cũng phải xác định được giá trị tài sản thế chấp,
thông thường, hai bên sẽ thỏa thuận chọn một tổ chức trung gian định giá.
Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên:
Bên thế chấp được quyền sử dụng tài sản thế chấp đó trong thời gian thế chấp và
có nghĩa vụ giao toàn bộ các giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp khi
Linh
GVHD: Th.S Nguyễn Hoàng Duy
Trên là những nội dung cần có trong một hợp đồng thế chấp TSHTTTL, trong đó
phần lớn có các điều khoản chung mà hợp đồng thế chấp nào cũng có. Tuy nhiên, tại
các ngân hàng thì không soạn hợp đồng mẫu cho cả hai mà chỉ có mẫu hợp đồng thế
chấp trong đó có quy định một số điều dành riêng cho TSHTTTL. Và vì hợp đồng thế
chấp là do các ngân hàng soạn sẵn nên ngân hàng sẽ cố gắng có những điều khoản bảo
vệ tối đa cho ngân hàng vì khi thế chấp tài sản nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ khoản
vay thì rủi ro đối với ngân hàng nhiều hơn, ngân hàng cần xử lý tài sản để thu hồi
khoản vay từ hợp đồng tín dụng.
I.4.3.3.
Hình thức hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 401 BLDS 2005: “Trong trường hợp pháp luật có quy
định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải
đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Hợp đồng không bị vô hiệu
trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”
Khi chưa có quy định cụ thể cho hình thức hợp đồng thế chấp TSHTTTL, trách
nhiệm hướng dẫn lại thuộc về Ngân hàng nhà nước nhưng NHNN lại chưa hướng dẫn
cụ thể là có bắt buộc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký hay không nên nếu người
dân và các doanh nghiệp không công chứng thì có khả năng hợp đồng sẽ bị vô hiệu về
mặt hình thức, và vì thói quen công chứng những hợp đồng liên quan đến bất động sản
nhằm đảm bảo giá trị hợp đồng nên đã đi công chứng nhưng công chứng viên lại từ
chối. Và ngược lại có một số quan điểm cho rằng do hợp đồng chỉ công chứng khi
pháp luật có quy định bắt buộc, mà do chưa có quy định bắt buộc phải công chứng hợp
đồng thế chấp TSHTTTL nên họ không công chứng.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005 thì: “Hợp đồng về nhà ở
Copyright: Tài liệu đại học ©