TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
----------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA: 37

Đềtài:
THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Ths. Tăng Thanh Phương

Sơn Thị Liên

5115810

Lớp: Luật Tư pháp 1, Khóa: 37
Bộ môn: Tư pháp
CầnThơ, Tháng 11- 2014


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
LỜI CẢM ƠN
Khi tiến hành luận văn tốt nghiệp “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai”, em đã
nhận được sự ủng hộ và giúp đỡ tận tình của Quý Thầy, Cô khoa Luật. Em xin gửi lời
cảm ơn chân thành đến Quý Thầy, Cô đã tận tình dạy dỗ và truyền đạt cho em những kiến
thức bổ ích.

........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................
........ ..............................................................................................................................


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................
........ .............................................................................................................................

nhưng quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề này vẫn chưa rõ ràng và thống nhất.
Hơn nữa, trên thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn
chưa đồng bộ từ đó tạo nên những bất cập và vướng mắc của người tham gia giao dịch,…
Vì vậy, để có thể giải quyết các vấn đề trên thì việc hoàn thiện quy định pháp luật luôn
được đặt ra đối với các nhà làm luật. Đó là lý do để người viết thực hiện đề tài “Thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai”.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Vì đây là một lĩnh vực khá mới mẻ cho nên đến thời điểm này chưa có một công trình
nghiên cứu khoa học chính thức nào về đề tài. Trên thực tế, nghiên cứu về “thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai” đã có một số công trình khoa học, bài viết nghiên cứu,
bình luận, nhận xét về vấn đề này. Tuy nhiên, các công trình, bài viết đó chỉ phân tích một
số khía cạnh nhất định, chứ chưa có một công trình nghiên cứu hoàn chỉnh nào về các quy
1

GVHD: Ths. Tăng Thanh PhươngSVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
định của Bộ luật dân sự năm 2005 cũng như các văn bản pháp luật mới hiện nay quy định
về Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là hết sức
cần thiết, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay.
Trong quá trình thực hiện đề tài này tôi có tham khảo một số bài viết nghiên cứu đó và từ
đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình.
3. Mục đích nghiên cứu
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã và đang được các cá nhân, tổ chức tín
dụng sử dụng như một biện pháp bảo đảm. Bởi không những nó giúp bên thế chấp dễ
dàng hơn trong việc sử dụng tài sản đảm bảo ngay cả khi nó chưa hình thành mà còn giúp
Ngân hàng đẩy mạnh hoạt động cấp tín dụng của mình. Tuy nhiên quy định của pháp luật
về vấn đề này còn chưa rõ ràng dẫn đến thực tế áp dụng còn nhiều khó khăn, rắc rối. Vì

luật mà người viết sưu tầm.
5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Trên cơ sở của phương pháp luận duy vật biện chứng, các phương pháp được sử dụng
trong báo cáo bao gồm: thu thập thông tin, phân tích, so sánh thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai. Ngoài ra để hoàn thành báo cáo người viết đã phân tích, nghiên cứu các
quy định có liên quan và tham khảo ý kiến của thầy cô, bạn bè.
6. Bố cục của đề tài
Luận văn có kết cấu ba chương với nội dung như sau:
Chương 1: Lý luận chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai.
Chương 3: Thực trạng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam và hướng
hoàn thiện.

3

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
CHƯƠNG 1 : LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢNHÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
Ngày nay, tài sản hình thành trong tương lai được đưa vào các giao dịch bảo đảm
ngày càng phổ biến, nhất là trong thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ dân sự. Tài sản hình
thành trong tương lai đã và đang được ghi nhận trong các quy định pháp luật. Việc đưa tài
sản hình thành trong tương lai vào giao dịch bảo đảm là một xu thế tất yếu, đáp ứng được
nhu cầu của xã hội trong nền kinh tế đang trên đà phát triển của nước ta. Trong chương
này, người viết nhằm giới thiệu khái quát lý luận chung về tài sản hình thành trong tương


SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
đến khó khăn trong vấn đề xác định tài sản hình thành trong tương lai cũng như việc xử lý
tài sản trong hợp đồng thế chấp.
1.1.1.2 Tài sản hình thành trong tương lai.
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã và đang được sử dụng rộng rãi như một
biện pháp bảo đảm ở nhiều nước trên thế giới. Pháp luật Việt Nam đã cho phép sử dụng
tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự từ năm 1999 thông qua
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm. Nghị định số
165/1999/NĐ-CP đã giải thích rõ thuật ngữ tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó,
thì “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản; bất động sản hình thành sau thời điểm
ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức,
tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm
có quyền nhận” và “Nghĩa vụ có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều tài sản, kể cả tài
sản hình thành trong tương lai, bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm”2. Nghị định
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về “Đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng” có
một tên gọi khác về tài sản hình thành trong tương lai là tài sản hình thành từ vốn vay
“Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và
tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín
dụng”, “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng
tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay
đó đối với tổ chức tín dụng”3. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai đã thể hiện
một số điểm bất cập sau một thời gian áp dụng như quy định tài sản hình thành trong
tương lai chỉ giới hạn tài sản hình thành trong tương lai ở vật, chưa đề cập đến các dạng
tài sản khác như quyền đòi nợ trong tương lai,... ngoài ra dùng từ “thời điểm hình thành
tài sản” để xác định tài sản hình thành trong tương lai là chưa hợp lý vì chưa có quy định
pháp luật về thời điểm hình thành tài sản là thời điểm nào,...

tài sản pháp luật bắt buộc đăng ký quyền sở hữu, chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã
hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản đã hình thành xong. Nếu theo
quy định pháp luật cũ thì trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm nghĩa vụ được xác
lập hoặc giao dịch bảo đảm thì không phải là tài sản hình thành trong tương lai, còn nếu
căn cứ theo quy định mới, nếu tài sản hình thành rồi nhưng chưa thuộc quyền sở hữu thì
là tài sản hình thành trong tương lai, đây là một điểm khác nhau cơ bản giữa quy định
pháp luật mới và cũ. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Có thể hiểu là tài sản đó đang trong quá
trình hình thành, chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
Khoản 2 Điều 320 BLDS quy định “vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là
vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai”, trong khi đó tại Khoản 2 Điều 1 Nghị
định số 11/2012/NĐ-CP quy định “tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình
thành trong tương lai”. Như vậy, phạm vi tài sản bảo đảm trong Nghị định số
11/2012/NĐ-CP tuy phù hợp với nội hàm của khái niệm tài sản trong Bộ luật dân sự (vật,
quyền tài sản…) và thực tiễn cuộc sống, nhưng xét về nội hàm thì rộng hơn so với quy
định tại Khoản 2 Điều 320 Bộ luật dân sự. Quy định cũ lấy tiêu chí thời điểm sở hữu tài
sản bảo đảm để xác định tài sản hình thành trong tương lai, tức là tài sản hình thành trong
tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập
hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Quy định mới có ưu điểm là liệt kê một cách rõ
ràng danh sách các tài sản hình thành trong tương lai. Song danh sách này có vẻ chỉ
hướng đến các tài sản hữu hình chứ chưa bao quát hết các loại tài sản có thể coi là tài sản
6

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
hình thành trong tương lai, đặc biệt là các quyền tài sản vốn có xu hướng ngày càng

4

Xem thêm Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
7

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
♦ Là một loại tài sản đặc biệt khi chưa hình thành nhưng mang tính chắc chắn về việc
hình thành cũng như sở hữu của chủ sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai.
Dựa vào khái niệm tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự 2005 thì tài sản hình thành
trong tương lai được coi là tài sản khi mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật và ở đây có
thể hiểu vật chưa có thực chính là tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản thì sẽ gắn với
quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản có quyền đối với tài sản của mình, nên việc mở rộng đối
tượng của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham
gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình linh
hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai đã
thỏa mãn được hai điều kiện cơ bản của tài sản mặc dù nó là một dạng tài sản mang tính
chất đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi ro so với tài sản hiện có… Thứ nhất, lợi ích của nó có
thể được sử dụng để tham gia các giao dịch dân sự cho mục đích bất kỳ. Thứ hai, giá trị
của tài sản hình thành trong tương lai có thể được xác định thông qua những tài liệu dùng
để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà chung cư, hóa đơn v.v…Vì vậy, tài
sản hình thành trong tương lai hoàn toàn là một tài sản theo như định nghĩa tại Bộ luật
dân sự 2005.
♦ Chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hoặc
hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu.Khác với tài sản đã hình thành rồi và đã
xác lập quyền sở hữu, tài sản hình thành trong tương lai có thể chưa hình thành hoặc chưa

có hoặc được hình thành trong tương lai nhưng trong bảy biện pháp bảo đảm thì chỉ có
một biện pháp bảo đảm có quy định về tài sản hình thành trong tương lai đó là biện pháp
thế chấp, còn tài sản thông thường thì tham gia được tất cả các biện pháp. Tài sản hình
thành trong tương lai là tài sản thuộc một trong các trường hợp sau đây:
Sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản mới được hình thành và thuộc sở hữu
của bên bảo đảm;
Tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản có thể là hàng hoá đang được sản
xuất, công trình đang được xây dựng; sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản
mới hình thành đồng bộ và thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
Tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản đang tồn tại, nhưng chưa hoàn tất thủ
tục chuyển quyền sở hữu cho bên bảo đảm; sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, tài
sản mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm bằng việc hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở
hữu.
1.1.3 Phân loại tài sản hình thành trong tương lai.
Tài sản hình thành trong tương lai đã và đang tham gia phổ biến trong các giao dịch
dân sự. Hiện nay, tài sản hình thành trong tương lai ngày càng phong phú và đa dạng, tồn
tại ở nhiều dạng nhưng việc xác định còn gặp nhiều khó khăn, hạn chế do tài sản hình
thành trong tương lai chỉ mới đưa vào giao dịch trong những năm gần đây, quy định pháp
luật chưa hoàn thiện. Từ đó, dẫn đến khó khăn trong việc phân loại tài sản hình thành
trong tương lai so với việc phân loại tài sản thông thường.
♦ Căn cứ vào nghị định 11/2012/ NĐ-CP thì “tài sản hình thành trong tương lai gồm:
Tài sản được hình thành từ vốn vay
9

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

10

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự thuộc các dự án xây dựng nhà ở để bán đang
trong quá trình thi công.
Tàu thuyền sẽ được đóng, các máy móc, dây chuyền thiết bị sẽ được chế tạo theo hợp
đồng đặt hàng đã được ký.
Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự đã xây dựng xong nhưng chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu, hoặc ô tô, xe máy, tàu thuyền đã được mua nhưng chưa được
cấp giấy đăng ký quyền sở hữu,…
Tàu thuyền sẽ được đóng, các máy móc, dây chuyền thiết bị đã được đặt mua, đã có
hợp đồng mua bán nhưng bên mua chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán.
1.2 Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
1.2.1 Sơ lược các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai qua các thời kì.
Thuật ngữ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được sử dụng rộng rãi ở
nhiều nước trên thế giới. Ở nước ta, thuật ngữ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
chỉ được sử dụng trong thời gian gần đây. Tại Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự
đầu tiên của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khái niệm tài sản hình thành
trong tương lai chưa được nhắc đến. Thuật ngữ tài sản hình thành trong tương lai lần đầu
tiên được nhắc đến tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo
đảm. Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã giải thích rõ thuật ngữ tài sản hình thành trong
tương lai. Theo đó, thì “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản; bất động sản hình
thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm
như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản

tương lai, đã đưa đến sự ra đời của Nghị định 11/2012/NĐ-CP. Khái niệm tài sản hình
thành trong tương lai được hiểu rõ hơn trong nghị định 11/2012/NĐ-CP. Nghị định
11/2012/NĐ-CP quy định “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
Tài sản được hình thành từ vốn vay;
Tài sản đang trong giai đoạn hình thành và đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm;
Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp
luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”.Quy định đã
liệt kê một cách rõ ràng danh sách các tài sản hình thành trong tương lai.
Và gần đây nhất, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh
tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển thì pháp luật về thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai ngày càng được hoàn thiện hơn. Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT ra đời hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở. Thông tư
hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật
Nhà ở. Theo Thông tư liên tịch số 01/2014/ TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (có hiệu
lực thi hành từ ngày 16/6/2014), nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay
12

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
vốn bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thông tư đã mở rộng hơn về đối tượng của biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai.
Đáng lưu ý là bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này gồm 12 chương với 188 điều

13

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp
luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”.
Từ đây, ta có thể hiểu “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là việc một bên
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong
giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp
luật để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Thế chấp là biện pháp bảo đảm duy nhất trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự với đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai. Thế chấp là biện pháp bảo
đảm phù hợp do thế chấp không đặt ra yêu cầu chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận
thế chấp.
1.2.2.2 Đặc trưng của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một biện pháp giao dịch bảo đảm có
nhiều đặc trưng riêng và mang những đặc trưng cơ bản của biện pháp giao dịch bảo đảm
thế chấp.
♦ Thứ nhất, biện pháp thế chấp không có sự chuyển giao tài sản. Trong thế chấp tài
sản, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà vẫn trực tiếp
nắm giữ tài sản đó, bên nhận thế chấp thì phải chuyển giao các giấy tờ pháp lý (như giấy

sinh khi có sự thỏa thuận của các bên. Sự thỏa thuận của các chủ thể được thể hiện trong
việc thỏa thuận về thực hiện nghĩa vụ, cách thực hiện nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên thanh toán
khi xử lý tài sản,…Bên cạnh đó, cũng có một số trường hợp việc áp dụng biện pháp bảo
đảm đi kèm là quy định của pháp luật chứ không phải từ sự thỏa thuận, nhưng việc thỏa
thuận đó cũng không làm thay đổi tính chất thỏa thuận trong việc xác lập và thực hiện các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
♦ Thứ tư, phạm vi bảo đảm do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Các
giao dịch dân sự được xác lập trên cơ sở là sự thỏa thuận, tự nguyện của các bên, giao
dịch bảo đảm cũng thế, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm có thể bị hạn chế bởi sự thỏa
thuận của các bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Trường hợp các bên các bên không thỏa
thuận và pháp luật không có quy định thì coi như nghĩa vụ chính được bảo đảm toàn bộ.
Như vậy về nguyên tắc, phạm vi bảo đảm là toàn bộ nghĩa vụ khi các bên không thỏa
thuận và háp luật không có quy định khác. Quy định này có nghĩa là vẫn có trường hợp
phạm vi bảo đảm nhỏ hơn phạm vi nghĩa vụ khi các bên của quan hệ thống nhất thỏa
thuận như vậy. Trong thực tế, người có nghĩa vụ có thể đưa một tài sản có giá trị lớn hơn
nhiều lần so vơi giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm để đảm bảo thực hiện thực hiện nhĩa
vụ nhưng người có quyền cũng chỉ được lấy đi phần quyền của mình ngang với nghĩa vụ
được bảo đảm đã xác định.

15

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
♦ Thứ năm, hợp đồng thế chấp tài sản trong một số trường hợp phải đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Do đặc tính của biện pháp thế chấp là không chuyển giao
tài sản thế chấp nên việc quy định về đăng ký thế chấp là rất cần thiết và nhằm tránh

hợp thế chấp bằng tài sản của người thứ ba. Phạm vi chủ thể thế chấp tài sản hình thaành
trong tương lai rất rộng, cần phải thỏa mãn hai điều kiện là có tài sản và thuộc đối tượng
được sở hữu loại tài sản đó thì sẽ được thế chấp tài sản đó. Theo nghị định 11/2012 NĐCP thì “Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất
của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên
cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức
chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp”9. Bên thế chấp phải có quyền sở hữu
hoặc quyền định đoạt đối với tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.
Bên nhận thế chấp là bên có quyền, là chủ nợ có bảo đảm và được quyền ưu tiên
đối với tài sản thế chấp. Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì “Bên nhận bảo đảm là bên
có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc
nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc,
bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và bên
có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong trường hợp ký quỹ”10.
Pháp luật dân sự hiện hành có quy định chủ thể của các giao dịch dân sự là cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Thế chấp là một trong những biện pháp giao
dịch bảo đảm nên chủ thể của biện pháp thế chấp có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia
đình, tổ hợp tác. Để bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể tham gia vào quan hệ thế
chấp thì các chủ thể của thế chấp tài sản phải đáp ứng đầy đủ quy định của pháp luật về
điều kiện chủ thể và có tài sản bảo đảm. Theo quy định của pháp luật thì bên thế chấp
phải có quyền sở hữu hoặc định đoạt đối với tài sản thế chấp. Nhưng đối với tài sản thế
9

Khoản 1 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
Khoản 2 Điều 3 Nghị định163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
17

10

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm11. Tài sản bị hạn chế giao dịch, lưu
thông với những điều kiện nhất định thì vẫn được coi là tài sản được phép giao dịch,
nhưng khi xử lí tài sản bảo đảm thì phải tuân thủ đầy đủ điều kiện đó.Điều kiện này đảm
bảo quyền và lợi ích cho bên nhận bảo đảm. Trong trường hợp bên bảo đảm không thực
hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình thì bên nhận bảo đảm vẫn giữ được
11

Khoản 10 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về giao dịch bảo đảm
18

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên


Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
quyền và lợi ích của mình. Nếu tài sản đảm bảo thuộc loại tài sản bị pháp luật cấm giao
dịch, bên nhận bảo đảm sẽ không được bảo đảm về mặt pháp lí để xử lí tài sản bảo đảm
và sẽ gặp nhiều tổn thất. Do vậy, tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép giao dịch.
Quy định này của pháp luật thể hiện sự tôn trọng yếu tố thỏa thuận, định đoạt của
các bên, vốn là một đặc thù của các quan hệ dân sự. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận
dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được đảm
bảo, trừ trường hợp có pháp luật quy định.
Điều kiện đối với tài sản hình thành trong tương lai:
Đối với tài sản hình thành trong tương lai thì ngoài điều kiện chung trên còn có
một số yêu cầu sau: xuất phát từ đặc thù một số tài sản tại thời điểm giao dịch chưa thuộc
quyền sở hữu của bên đảm bảo. Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài
sản hình thành trong tương lai thì bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài
sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó.
Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu tài sản mà bên bảo đảm

Thứ ba, tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì đối với những tài sản có đăng ký quyền sở hữu
thì tài sản thuộc quyền sở hữu khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. tài sản hình
thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc thù, khác với tài sản thông thường là quyền
sở hữu được xác lập sau đó.
Để xác định một tài sản có phải là tài sản hình thành trong tương lai hay không,
tiêu chí duy nhất để xác định là thời điểm tài sản đó thuộc sở hữu của bên bảo đảm, tại
thời điểm đang xét tài sản đó chưa hình thành. Để tài sản hình thành trong tương lai trở
thành đối tượng được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải có căn cứ chứng minh tài
sản hình thành trong tương lai sẽ thuộc sở hữu của mình để bên nhận thế chấp-chủ nợ
chấp nhận làm tài sản thế chấp.
Nếu như trước đây BLDS 1995 quy định, đối tượng thế chấp chỉ có thể là bất động
sản và một số tài sản nhất định như tàu biển, tàu bay thì theo quy định của BLDS 2005
đối tượng thế chấp được mở rộng, không bị bó hẹp trong quy định tài sản thế chấp là bất
động sản nữa mà còn bao gồm cả động sản, quyền tài sản, vật hiện có và tài sản hình
thành trong tương lai. Tài sản có thể thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ
ba trong trường hợp thế chấp bằng tài sản của người thứ ba, lúc này việc thế chấp được
gọi là bảo lãnh bằng tài sản của bên bảo lãnh.
Theo Điều 320 BLDS 2005 thì tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất
động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết. Vậy đối tượng của thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai có thể là động sản và bất động sản. Đối với tài sản thế chấp, BLDS đã mở rộng khái
niệm tài sản theo hướng mọi tài sản điều có thể được dùng để thế chấp bao gồm cả động
sản và bất động sản, trừ những tài sản pháp luật quy định cấm giao dịch hoặc không được
phép giao dịch.
20

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương


tương lai được thế chấpnhư sau:

12

Điều 33 Bộ luật Hàng hải Việt Nam 2005

21

GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương

SVTH: Sơn Thị Liên