Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong nhiều nội dung về cải cách hành chính như: Cải cách thể chế; cải
cách tổ chức bộ máy hành chính; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức,
cải cách tài chính công… thì cải cách tổ chức bộ máy hành chính là một trong
những nội dung rất được Đảng và Nhà nước quan tâm triển khai khai thực hiện
nhằm sắp xếp lại gọn hơn tổ chức bộ máy hành chính các cấp, bảo đảm quản lý
thống nhất, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần 3 năm thay thế cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp đã cho thấy sự thống nhất cao
về mặt chuyên môn và đúng quy định của pháp luật trong việc tiếp nhận giải
quyết hồ sơ tại các chi nhánh quận huyện. Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về tính
pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính; giải quyết kịp thời nhiều vướng mắc về chuyên
môn; quản lý tốt việc biến động đất, nhất là việc tách thửa đất không để xảy ra
tình trạng chia cắt manh mún không đúng quy định gây khó khăn cho công tác
quy hoạch chỉnh trang đô thị của thành phố, hạn chế nguyên nhân dẫn đến tranh
chấp, khiếu kiện. Việc cập nhật các biến động, quản lý dữ liệu địa chính được đi
vào nền nếp. Mặt khác, việc kiện toàn Văn phòng đăng ký một cấp đã bảo đảm
sự lãnh đạo chỉ đạo điều hành thống nhất từ UBND thành phố đến Sở Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký và đến các chi nhánh của Văn phòng
đăng ký tại các quận huyện.
Hiện nay, thành phố Đà Nẵng đã hoàn thành việc bàn giao, tiếp nhận biên
chế, lao động, tài chính, tài sản, tài liệu và những nội dung có liên quan đến hoạt
động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện cho Văn phòng
đăng ký một cấp quản lý, sử dụng theo đúng quy định của Nhà nước trong tháng
7 năm 2012. Sau khi triển khai nhiệm vụ kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2012 đến
nay, có thể nhận thấy được những sự thay đổi, những điểm mới trong quy định
về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và những khó khăn cần khắc phục khi thực
hiện Văn phòng 1 cấp. Mặc dù vậy, bước đầu thực hiện mô hình Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất một cấp vẫn còn nhiều thách thức như: không thể sử

của chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại quận Liên
Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

2


Phần 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai
2.1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Khoản 15 Điều 4 Luật đất đai 2013: “Đăng ký đất đai,
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản
lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”[12].
Đăng ký quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm chung như các loại
hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy
định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất;
Hai là: đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị
sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng
chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng
tăng; giá trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng
tăng lên.
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền
sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại
không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối
tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng,

- Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chưa thực hiện;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan [8].
2.1.1.4 Đăng ký đất đai
Trong thực tế đời sống, có những sự việc phát sinh về vấn đề hộ tịch, về
nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản và một số nhu cầu khác… Có những phát
sinh bắt buộc phải đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân sự…,
nhưng cũng có nhiều sự việc không cần đăng ký hoặc dựa trên sự tự nguyện của
người có nhu cầu như đăng ký kết hôn, đăng ký khai sinh… Qua đó, ta có thể
hiểu rằng: đăng ký là công việc của cơ quan nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân
4


nào đó đứng ra thực hiện việc ghi nhận hoặc xác nhận về một sự việc, một tài
sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như của
tổ chức, cá nhân đứng ra đăng ký.
Đất đai với vai trò là một tài nguyên quý giá đối với mỗi quốc gia, mỗi cộng
đồng, tham gia mọi hoạt động của xã hội loài người, là điều kiện tồn tại và phát
triển của con người cũng như của muôn loài; đã trở thành một loại tài sản không
thể thiếu và có giá trị vô cùng lớn đối với mỗi cá nhân cũng như với cộng đồng.
Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo định
nghĩa của UN-ECE, nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức
các quyền lợi đối với đất đai dưới các hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch
hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền
sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của
quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký(có thể là hồ sơ giấy tờ

Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi
phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch)
hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng
nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền...); khi phát sinh các nhu cầu khác: đăng ký lao động,
du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự..., song cũng có nhiều việc
đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là
công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực
hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo
quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng
ra thực hiện việc đăng ký.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện
đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó
thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật
thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
Theo điều 95 của Luật Đất đai và điều 696 của bộ Luật dân sự, việc đăng
ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa
giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực
hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước
giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử
dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử
dụng đất đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng
xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt
chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật[8].
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác
lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ


học của đất đai được xác định thông qua các hoạt động địa chính do cơ quan
quản lý đất đai thực hiện (cơ quan địa chính hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi
trường). Đăng ký và xác lập chủ quyền đất đai được người sử dụng đất tiến hành
tại cơ quan tư pháp. Việc xác định giá đất thuộc trách nhiệm của cơ quan thuế.
Và hoạt động lập quy hoạch sử dụng đất thuộc trách nhiệm của chính quyền
trung ương lẫn chính quyền địa phương. Và mặt dù có sự khác nhau nhưng bốn
yếu tố đều có mối liên hệ và sự tương tác lẫn nhau tùy thuộc những phương diện
khác nhau, nhưng sự tương tác giữa bốn yếu tố là không thể thiếu. Thông tin và
7


hoạt động của yếu tố này sẽ là cơ sở để triển khai, hỗ trợ hoạt động cho những
yếu tố còn lại. Quy hoạch đất đai được thực hiện thông qua các hoạt động địa
chính cụ thể mang tính chất kỹ thuật trong việc xác định đặc điểm hình học của
đất đai và dựa trên thông tin ghi nhận về giá trị và chủ quyền đất. Giá trị đất đai
được xác định trên cơ sở sự tính toán sự tác động của tổng hòa các yếu tố về đặc
điểm hình học (vị trí thuận lợi hay không, diện tích đất lớn hay nhỏ), đặc điểm
pháp lý (chủ quyền hợp pháp hay không, quyền lợi trên đất đến mức độ nào) và
việc sử dụng đất (mục đích sử dụng nào có hiệu quả, giá trị ra sao khi thay đổi
mục đích sử dụng đất), cũng như giới hạn về quyền sở hữu/sử dụng đất (có hay
không bị hạn chế bởi quyền đi qua bất động sản liền kề, quyền sử dụng các lợi
ích công cộng đi qua khu đất người khác). Quyền, lợi ích trên đất được đảm bảo
trong một phạm vi được xác định với ranh giới, vị trí rõ ràng, và chịu sự tác
động lẫn giới hạn trong mục đích sử dụng đất... Tất cả được tập hợp lại tạo nên
một hệ thống thông tin đất đai hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu thông tin của Nhà
nước, cơ quan quản lý đất, người sử dụng đất và các chủ thể khác có nhu cầu.
Do sự gắn bó chặt chẽ này ở nhiều quốc gia hiện nay, với mục tiêu xây
dựng hệ thống đăng ký đất đai thống nhất, đang từng bước thực hiện việc liên
kết những yếu tố và hoạt động có sự gần gũi lại với nhau, đặt dưới trách nhiệm
chung của một cơ quan thống nhất nhằm thuận tiện cho việc quản lý và đơn giản

Nhà Nguyễn là công trình to lớn và có ý nghĩa nhất trong lịch sử quản lý đất đai
thời kỳ phong kiến Việt Nam, đóng góp rất quan trọng trong việc hoạch định các
chính sách về quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam ở thế kỷ
thứ XIX. Hiện nay, nước ta đang lưu giữ 11.000 quyển địa bạ của thời kỳ này và
trở thành một tư liệu lịch sử quý giá của Quốc gia.
Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng
đất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra đối
với các triều đại phong kiến Việt Nam từ thế kỷ thứ XI đến thế kỷ thứ XV. Ở
giai đoạn này, phần lớn ruộng đất công được Nhà nước trung ương giao cho các
làng xã quản lý, lo việc phân chia cho dân đinh cày cấy, thu thuế và nộp đủ cho
Nhà nước. Tuy nhiên, Nhà nước chưa trực tiếp can thiệp vào việc đo đạc ruộng
đất. Việc lập điền bạ không được đặt ra. Để nắm được số diện tích ruộng đất cụ
thể cho việc thu thuế và phong thưởng hay ban, cấp, các triều đại Lý-Trần sử
dụng một số hình thức quản lý thô sơ, chứ chưa phải là hình thức đo đạc ruộng
đất theo định kỳ[16]. Quan hệ mua bán ruộng đất cũng được điều chỉnh, đưa vào
quy củ với quy định phải có văn khế chứng nhận giữa bên mua và bên bán ở thời
Lý. Đến thời nhà Trần, do sự phát triển của việc mua bán và tranh chấp ruộng
đất, năm 1227, nhà Trần đã phải quy định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn
khế mua bán ruộng đất, thậm chí việc điểm chỉ thế nào cũng được quy định cụ
thể năm 1237.
Cuối thế kỷ thứ XIV, khi lên nắm chính quyền, Hồ Quý Ly đã ban hành
chính sách hạn điền nhằm hạn chế ruộng đứng tên hay ruộng tư. Để thực hiện
chính sách này, năm 1398, Hồ Quý Ly ra lệnh những người có ruộng đất tư phải
khai diện tích thuộc sở hữu của mình và cắm thẻ ghi rõ tên họ trên bờ ruộng.
Nhà nước cũng giao cho các quan phủ, châu, huyện phải cùng nhau đi đo và lập
sổ sách.
9


Như vậy, có thể thấy việc đo đạc, đăng ký đất đai ở Việt Nam đã được các

Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh
vực địa chính. Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long.
Trước hết là sự thay đổi các cơ quan quản lý đất đai. Thực dân Pháp chú trọng
phát triển chế độ sở hữu lớn về ruộng đất ở Nam Kỳ, duy trì chế độ công điền và
10


chế độ sở hữu nhỏ ở Bắc Kỳ và Trung Kỳ. Tổ chức hệ thống quản lý đất đai trên
lãnh thổ Việt Nam theo 3 cấp: Cơ quan quản lý Trung ương là Sở Địa chính
thuộc Thống sứ Bắc Kỳ, Khâm sứ Trung Kỳ và Thống đốc Nam Kỳ, về sau trực
thuộc Phủ Toàn quyền Đông Dương; Cơ quan cấp tỉnh là Ty Địa chính; cấp cơ
sở làng xã có nhân viên địa chính là chưởng bạ ở Bắc Kỳ, Trung Kỳ và hương
bộ ở Nam Kỳ. Thực dân Pháp đã tiến hành đo đạc bản đồ địa chính từ năm 1871
ở Nam Kỳ, sau đó công việc đo đạc được triển khai ra khắp lãnh thổ. Các bản đồ
được xây dựng để thành lập hồ sơ địa chính phục vụ cho việc thu thuế,quản lý
đất đai.
Năm 1867, Pháp thành lập Sở Địa chính Sài Gòn, sau đó đổi tên thành Sở
Địa chính Nam kỳ vào năm 1869, do một thanh tra hành chính người Pháp quản
lý. Đến năm 1896, Sở Địa chính được quản lý trực tiếp bởi thống đốc Nam kỳ.
Ở Trung kỳ, Sở bảo tồn điền trang Trung kỳ được thành lập bởi Khâm sứ
Trung kỳ năm 1930, và vào năm 1939 đổi tên là Sở Quản thụ địa chính Trung
kỳ, phụ trách việc đo đạc giải thửa và lập địa bạ.
Ở Bắc kỳ, Sở Địa chính được thành lập năm 1906[4].
Hoạt động địa chính cũng có sự thay đổi. Hệ thống bản đồ địa chính được
đo vẽ lại và giấy chứng nhận được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị.
Tuy nhiên, để phục vụ cho chính sách cai trị, Pháp triển khai nhiều chế độ đăng
ký đất đai khác nhau cho từng miền.
Từ năm 1925, để thống nhất hoạt động quản lý đất đai, Chính phủ Pháp
ban hành sắc lệnh ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế chế độ địa
bộ, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng và

nhau quản lý như lâm nghiệp, xây dựng… dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn
trong các quy định quản lý đất đai[4].
2.2.1.4. Giai đoạn 1975 đến 1980
Trước sự chồng chéo trong quản lý Nhà nước về đất đai, nhu cầu thống
nhất được đặt ra. Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực
thuộc Hội đồng Chính phủ, với trách nhiệm thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai trên toàn lãnh thổ nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi
trường, sử dụng tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả các loại đất[4].
2.2.1.5. Giai đoạn 1980-1988
Sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, trải qua một thời gian củng cố,
xây dựng bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký đất đai mới bắt đầu được thực
hiện trở lại. Trong năm 1980, có hai quy định của Hội đồng Chính phủ được
ban hành. Đó là: Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980 về thống nhất quản lý
ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; và Chỉ
thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc,
phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất.
Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã
ban hành Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký
thống kê trong cả nước. Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống
12


nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ. Mỗi xã
thành lập một Hội đồng đăng ký – thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh
giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đất đai và lập sổ sách đăng ký
của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14 loại mẫu
giấy tờ khác nhau. Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới
được đăng ký và cấp giấy chứng nhận. Các mẫu giấy tờ trong hồ sơ đất đai bao
gồm: biên bản xác định ranh giới hành chính; sổ dã ngoại; biên bản và các kết
quả chi tiết kiểm tra, đo đạc ngoài đất, trong phòng; phiếu thửa; đơn đăng ký


thực hiện. Đến cuối năm 1988, việc đăng ký đất đai chỉ mới tiến hành được tại
khoảng 6.500 xã với nhiều hạn chế[17].
2.2.1.6. Giai đoạn từ năm 1988 đến nay
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu
lực năm 1988 [10], vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp
GCNQSDĐ được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt
động quản lý nhà nước đối với đất đai[10], trở thành một trong những nhiệm
vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành.
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299-TTg,
Tổng cụ Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/7/1989
ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989
để hướng dẫn thi hành quy định này. Các địa phương đã đồng loạt triển khai
thực hiện từ năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất
đai. Đặc biệt, GCNQSDĐ theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định
trong Quyết định 201/ĐKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể
hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính [18] .
Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước đó,
rà soát khắc phục tồn tại. Chỉ có việc cấp GCNQSDĐ là thủ tục mới hầu như
chưa được thực hiện. Hơn nữa, do hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánh hiện
trạng, còn nhiều sai sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp lý và quyền
của người sử dụng đất, đồng thời, do chính sách đất đai có nhiều biến động nên
thực tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế.
Chính sách đất đai trong giai đoạn này có những thay đổi quan trọng. Thứ
nhất, sự thay đổi chế độ sở hữu đối với đất đai. Nếu trước Hiến pháp 1980[9],
còn tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai là sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể và sở hữu tư nhân; thì đến Hiến pháp 1980, điều 19 quy định
thống nhất chỉ còn một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân.
Thứ hai, sự thất bại của phong trào hợp tác xã khi áp dụng ở miền Nam

được quyền sử dụng đất của người sử dụng đất với tư cách là một tài sản của
người dân được đưa vào giao dịch trên thị trường trong điều kiện phát triển của
nền kinh tế thị trường. Vì vậy, hệ thống đăng ký đất đai tiếp tục có sự thay đổi
cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục đăng ký.
Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý
nhà nước về đất đai và đo đạc, bản đồ trên phạm vi toàn quốc [1]. Cũng
trong năm 1994, hoạt động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị
được trao cho Bộ Xây dựng [2]. Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng
ký đất đai: một dành cho đăng ký quyền sử dụng đất thuộc ngành địa chính, và
một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị
thuộc ngành xây dựng.
Trong nhiều năm sau đó, Tổng cục Địa chính đã ban hành nhiều quy định
thay thế các quy định cũ, đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ đăng ký, thậm chí cho
phép các địa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình mà tiến
hành hoạt động đăng ký cho phù hợp nhằm đẩy nhanh công tác cấp
15


GCNQSDĐ .
Năm 1998, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư 346/1998/TTTCĐC ngày 16/3/1998 hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập
hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ. Đến năm 2001, Thông tư 346/1998/TTTCĐC được thay thế bởi Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày
30/11/2001. Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký
biến động đất đai, chỉnh lý đơn giản hồ sơ địa chính, tạo sự chủ động theo
điều kiện của địa phương.
Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước,
những năm gần đây, cơ cấu kinh tế nước ta đang có sự chuyển đổi mạnh mẽ từ
nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ; kéo theo nó là sự chuyển đổi trong
việc sử dụng các nguồn lực lao động, công nghệ, đất đai, tài nguyên thiên
nhiên…v.v và sự tác động đến môi trường. Điều này đặt ra nhu cầu đất đai và
tài nguyên thiên nhiên cần được quản lý thống nhất; sự phát triển bền vững phải

triển của đất nước. Dù hiện nay đã đạt được những thành quả tương đối,
nhưng hệ thống đăng ký đất đai vẫn chưa thực sự phát huy được hiệu quả tích
cực trong việc hỗ trợ hoạt động quản lý, khai thác đất đai và sự lành mạnh,
minh bạch của thị trường bất động sản. Vì vậy, Việt Nam đang có nhiều nỗ
lực nhằm xây dựng hệ thống đăng ký đất đai ngày càng hoàn thiện hơn.
2.2.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký đất đai theo hai cấp
2.2.2.1. Cơ sở pháp lý
- Căn cứ Nghị định số 60/2003/NĐ-CP ngày 06 tháng 6 năm 2003 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Ngân sách nhà nước;
- Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27
tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị
định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc
chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;
- Căn cứ Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2008 của
Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ
Tài nguyên và Môi trường;
- Căn cứ Nghị định số 48/2008/NĐ-CP ngày 17 tháng 4 năm 2008 của
Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ
Nội vụ;
- Căn cứ Nghị định số 118/2008/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2008 của
Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ
Tài chính;
- Căn cứ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của
Chính phủ quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

17



lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc
Sở Nội vụ.

18


+ VPĐKQSDĐ cấp quận, huyện trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi
trường, do UBND cấp quận, huyện QĐ thành lập theo đề nghị của Trưởng
phòng Tài nguyên và Môi trường và Trưởng phòng Nội vụ.
+ VPĐKQSDĐ được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh là đơn vị sự nghiệp công lập,
có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật.
- Thực hiện theo Thông tư liên tịch 05/2010/ TTLT-BTNMT-BNV-BTC
ngày 15 tháng 03 năm 2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ
chức biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ, tại điều 2 quy định:
+ Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể nhiệm vụ,
quyền hạn và cơ cấu tổ chức của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh theo đề nghị của Giám
đốc Văn phòng.
+ VPĐKQSDĐ thành phố có thẩm quyền thực hiện các thủ tục đối với
các đối tượng là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
(trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài.
+ Chủ tịch UBND cấp huyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và tổ
chức của VPĐKQSDĐ cấp huyện theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên
và Môi trường và TP Nội vụ.
+ VPĐKQSDĐ quận huyện có thẩm quyền thực hiện các thủ tục đối với
các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

2.2.3.2. Bộ máy đăng ký và nhân sự
a. Về cơ cấu tổ chức
Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký bao gồm:
+ Lãnh đạo, quản lý chi nhánh (1 giám đốc, 2 phó giám đốc)
+ Bộ phận Tiếp nhận (05 chỉ tiêu)
+ Bộ phận Đăng ký (06 chỉ tiêu)
+ Bộ phận kỹ thuật (12 chỉ tiêu)
+ Bộ phận Lưu trữ (03 chỉ tiêu)
b. Về chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền
Chi nhánh Liên Chiểu có chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp trong phạm vi địa bàn được giao
quản lý bao gồm: Thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận và đăng ký
biến động đối với cá nhân và hộ gia đình trọng phạm vi địa bàn quản lý; kiểm
tra điều kiện đăng ký, chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp
giấy chứng nhận;xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp đối với trường
hợp đăng ký biến động không phải cấp giấy chứng nhận mới; cập nhật chỉnh lý
thường xuyên hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; quản lý hồ sơ địa chính
và cung cấp thông tin đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ.
Riêng thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận sẽ thực hiện tại thành phố Đà
Nẵng giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp giấy chứng nhận cho tất cả
các đối tượng, bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài; hộ gia
đình; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo.
20


c. Về nhân lực
Nhân lực của Văn phòng đăng ký một cấp được kế thừa nhân lực hiện có
của Văn phòng đăng ký Liên Chiểu. Trong quá trình thực hiện mô hình sẽ căn
cứ vào yêu cầu nhiệm vụ thường xuyên của từng địa bàn để xác định lại nhu cầu
nhân lực và điều chuyển, tuyển dụng bổ sung, đào tạo nâng cao năng lực nhằm

hiện so sánh hiệu quả hoạt động giữa hai mô hình.
21


Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Quy trình hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất một cấp (áp dụng từ ngày 1 tháng 8 năm 2012) và quy trình hoạt động của
mô hình hai cấp trước đây tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.
3.2. Phạm phi nghiên cứu
3.2.1. Phạm vi không gian
Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố
Đà Nẵng.
3.2.2. Phạm vi thời gian
- Đề tài được thực hiện từ ngày tháng 1 đến ngày tháng 5 năm 2015.
- Phạm vi thời gian về số liệu thu thập từ năm 2010 đến tháng 2 năm 2015.
3.3. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Liên Chiểu, thành
phố Đà Nẵng và tình hình về quản lý nhà nước về đất đai quận Liên Chiểu,
thành phố Đà Nẵng.
- Phân tích tình hình cấp giấy chứng nhận của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất theo mô hình một cấp (từ 01/8/2012 đến tháng 2 năm 2015).
- So sánh và phân tích hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất một cấp so với mô hình hai cấp.
- Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
của mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại quận Liên
Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

VPĐKQSDĐ tại quận Liên Chiểu và phân tích tài liệu thứ cấp.
- Đánh giá tài nguyên đất đai tại địa phương
3.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
Tổng hợp báo cáo tình hình thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ
địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành
phố Đà nẵng. Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi
mô trong phân tích, mô tả, và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đăng ký,
cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. Sử dụng
phần mềm Excel để thống kê, so sánh.
3.4.3. Phương pháp tham vấn các đối tượng có liên quan
Tham khảo ý kiến của những cán bộ lãnh đạo, chuyên môn đầu ngành về
những giải pháp trong công tác đăng ký đất đai để nâng cao hiệu quả quản lý
Nhà nước về đất đai.

23


Phần 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Quận Liên Chiểu nằm ở phía Tây Bắc thành phố Đà Nẵng có tọa độ
108 12’ kinh độ Đông, 16015’ vĩ độ Bắc.
0

-

Phía Bắc giáp Đèo Hải Vân
Phía Tây giáp huyện Hòa Vang và quận Cẩm Lệ

Từ giữa mùa khô thường có hoạt động của gió mùa Tây Nam làm cho thời
tiết ở đây khô hanh, nhiệt độ cao nhất trong ngày trên 35 OC, độ ẩm không khí
xuống dưới 55%, nước bốc hơi nhiều, độ mặn thường xâm nhập sâu vào hạ lưu
các sông.
Trong suốt 12 tháng đều có khả năng có bão hoặc áp thấp nhiệt đới hoạt
động trên biển Đông và đều có khả năng ảnh hưởng đến thời tiết quận Liên
Chiểu. Bên cạnh đó còn xuất hiện các đợt mưa to đến rất to kéo dài trong vài ba
ngày, trên diện rộng thường dẫn đến lũ lụt.

4.1.1.4. Đặc điểm thủy văn, thủy triều
a. Thủy văn
25