TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp

KHOÁ LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:
Thực trạng và giải pháp phát triển một số dự án nhà chung
cư trên địa bàn thành phố Huế

Sinh viên thực hiện

: Nguyễn Anh Tuấn

Lớp

: QLTT BĐS 45

Thời gian thực tập

: Từ 05/01 đến 08/05/2015

Địa điểm thực tập

: Sở Xây dựng thành phố Huế

Giáo viên hướng dẫn : CN. Nguyễn Tiến Nhật
Bộ môn

: Quy hoạch và kinh tế đất

công tác thực tế sau này.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn
Huế, ngày 18 tháng 5 năm 2015
Sinh viên
Nguyễn Anh Tuấn

DANH MỤC CÁC BẢNG
2


DANH MỤC BIỂU ĐỒ

DANH MỤC CÁC HÌNH

3


MỤC LỤC

4


PHẦN I
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng. Đó
không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao
động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia
đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở
không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm

nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng
văn minh, hiện đại. Gần đây, nhà chung cư đã được đầu tư xây dựng ở các đô thị
lớn với tốc độ khá cao. Theo số liệu điều tra về nhà ở đến cuối năm 2009, toàn
quốc có trên 350.000 căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng, trong đó thành
phố Hà Nội có số lượng khá lớn, khoảng 126.000 căn, chiếm 36% của cả nước.
Trong thời gian qua, cùng với sự phát triển nhà chung cư, công tác quản lý
sử dụng nhà chung cư trong cả nước nói chung và trên địa bàn Thủ đô nói riêng
đã bước đầu đạt được một số kết quả nhất định. Tình trạng lấn chiếm trái phép
tại các nhà chung cư đã được chấm dứt. Thông qua việc triển khai thực hiện các
quy định về quản lý sử dụng nhà ở đã duy trì được chất lượng của nhà chung cư,
giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng cao điều kiện sống trong các khu chung cư;
đặc biệt đã góp phần hình thành một nếp sống trong nhà chung cư theo hướng
văn minh, hiện đại.
Nhà chung cư có đặc điểm là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các
chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người sử
dụng là người đi thuê... Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu
chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối đi chung...). Để tạo cơ sở pháp
lý cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở đã có các quy định
khá cụ thể, đó là các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư trong Luật Nhà
ở được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD
ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ... Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc tăng
cường thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện
sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo lập nếp
sống văn minh trong các khu nhà chung cư [10].
Với những phân tích trên tôi cũng xét thấy việc phát triển nhà ở chung cư là
một vấn đề rất quan trọng không thể thiếu cho mổi con người. Vì vậy nhằm giải
quyết nhà ở nhất là cho người có thu nhập thấp nên vậy tôi tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển một số dự án nhà chung cư trên

Theo khoản 1, điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005: “Bất động sản là các
loại tài sản bao gồm: đất đai nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền
với đất đai: các tài sản khác do pháp luật quy định” [9].
b. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản
Bất động sản cũng như các tài sản khác, nó chỉ trở thành hàng hóa khi được
trao đổi trên thị trường. Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị
và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên hàng
hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngoài những đặc điểm chung
của hàng hóa nó còn có những đặc điểm riêng biệt, cụ thể:
- Tính cố định về mặt vị trí, không thể di dời được.
Bất động sản có tính cố định về mặt vị trí, không thể di dời theo ý muốn
của chủ sỡ hữu, không thể đem bất động sản từ nơi này đến nơi khác để giao
dịch. Đặc điểm này có ảnh hướng rất lớn đến việc đầu tư và giá trị của từng bất
động sản vì khả năng sinh lời của chúng ở những nơi khác nhau là khác nhau.
- Có tính lâu bền.
Những hàng hóa thông thường khác bị hao mòn, xuống cấp rất nhanh theo
thời gian nhưng đối với bất động sản thì thường được dùng trong nhiều năm, tốc
độ hao mòn rất chậm hoặc bị hủy hoại khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp. Vật
kiến trúc có thể tồn tại đến hàng chục năm đến hàng trăm năm [8].
- Là loại hàng hóa có tính cá biệt và khan hiếm.
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là giới hạn về diện tích của từng vùng, khu
vực, lãnh thỗ… Chính vì tính khan hiếm, cố định về mặt vị trí, chịu ảnh hưởng
8


của các yếu tố xung quanh… Chính vì điều này đã tạo nên tính cá biệt của bất
động sản.
Khó có thể tìm được hai bất động sản giống hệt nhau, thậm chí trong cùng

9


phụ thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hang hóa, được trao đổi,
mua bán, cho thuê, chuyển nhượng… Nói chung là hoạt động kinh doanh bất
động sản đang được tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo
quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2 :Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về
bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là tổ chức các quyền có liên quan đến
đất, sao cho chúng trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này
độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Nhìn khái quát thì thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường, theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng
hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong
một thời điểm nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra
các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
b. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản không phải là là thị trường giao dịch chính bản
thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong bất động sản đó [6].
Luật đất đai 1993 quy định rõ: “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý”. Do vậy Nhà nước là người đại diện duy nhất
có quyền định đoạt đất đai, còn các thành viên khác trong xã hội chỉ có quyền sử
dụng và được hưởng lợi từ việc sử dụng đất đó. Như vậy, trên thị trường bất
động sản, hàng hóa tham gia vào thị trường chính là các quyền và lợi ích chứa
đựng trong tài sản bất động sản. Cho dù bất động sản được chuyển từ người này
sang người khác một hay nhiều lần thì cũng chỉ thực hiện giao dịch chuyển đổi

dịch bất động sản không hoàn hảo, người mua lẫn người bán thiếu thông tin liên
quan, do đó thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Thị trường chịu sự chi phối mạnh mẽ, chặt chẽ của pháp luật, quản lý của
Nhà nước.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị về mặt kinh tế, văn hóa, chính trị, quân
sự... nên chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, quản lý của Nhà nước. Nhà
nước quản lý thị trường bất động sản bằng pháp luật: Luật đất đai, luật kinh
doanh bất động sản… Bất động sản muốn trở thành một hàng hóa và thực hiện
giao dịch trên thị trường chẳng những được pháp luật quy định về quyền mua,
bán, thế chấp, góp vốn... mà pháp luật còn hướng dẫn (quy định) biện pháp hợp
đồng giao dịch dân sự, quy định nộp thuế, đăng kí giao dịch... với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
- Cung trong thị trường bất động sản không phản ứng kịp với với sự thay
đổi của cầu.
Trong thị trường hàng hóa bình thường, khi nhu cầu tăng lên thì cung cũng
11


tăng theo. Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản cung không thể phản ứng
nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bời vì việc tạo lập bất động sản
mất nhiều thời gian và phức tạp như: thời gian tìm hiểu thị trường, mua đất, xin
giấy phép xây dựng...
Tuy nhiên trong ngắn hạn, cung của một loại bất động sản cũng có thể tăng
lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác.
Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng đó chỉ có thể được thực hiện khi quy
hoạch cho phép và ngược lại.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị cao, người cần có một khối lượng tiền
lớn để đáp ứng khả năng thanh toán. Do đó cần phải huy động vốn từ các Ngân
hàng, tổ chức tài chính... Thị trường vốn phát triển làm cho lượng vốn huy động

động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
+ Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động
sản tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống…
- Căn cứ vào khu vực có bất động sản
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường
nhà xưởng công nghiệp, thị trường thương mại, thị trường bất động sản công
cộng v.v..
+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi
nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh, thị
trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản
công cộng.
+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở: thị trường đất nông nghiệp;
thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp: thị
trường bất động sản công cộng.
- Căn cứ theo công dụng của bất động sản
+ Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
+ Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung
tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế,
văn hoá...)
+ Thị trường công trình công nghiệp
+ Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
+ Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động
sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được như di sản văn hoá, di
tích lịch sử…
- Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh)
+ Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
13



phát trong dân không qua với sảm phẩm chủ yếu là đất nền.
Số lượng giao dịch thành công qua sàn( chủ yếu là đất nền) có 18 trường hợp
14


với tổng giá trị 23.544.000.000 đồng. Về giá cả nhà, đất ở, căn hộ chung cư không
tăng so với năm 2011, có những dự án dảm đến 30% so với thời kì đỉnh điểm.
Một số hoạt động văn phòng cho thuê trên địa bàn chủ yếu tại Thành phố
Huế như: Trụ sở làm việc công ty TNHH NN MTV( 2.210m2sàn)
Trụ sở văn phòng công ty CPKDN TT Huế( 1.152m2), văn phòng cho thuêHCC Building của công ty xây lắp Thừa thiên Huế( 12.500m2)
Về cấp chứng chỉ hành ngề môi giới và định giá bất động sản, trong năm
2013: Môi giới bất động sản đã cấp 56 trường hợp, định giá bất động sản 18
trường hợp.
HIện nay bộ máy quản lý nhà ở cấp huyện chưa đáp ứng nhu cầu theo yêu
cầu của Luật nhà ở, chủ yếu được giao nhiệm vụ tại phòng Công thương, vị vậy
việc tổng hợp số liệu thống kê về nhà ở hàng năm gặp nhiều khó khăn.[17]
2.1.1.4. Khái niệm và đặc điểm nhà ở
a. Khái niệm nhà
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu.
- Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và
không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với không gian bên ngoài
dùng để ở.
- Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời
sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự
nhiên [13].
b. Đặc điểm của nhà ở
- Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây
dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu.Mà
hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến
vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất.

trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận.Trong khi đó thị trường bất
động sản chỉ hoạt động mạnh mẻ và diển ra sôi nổi ở các đô thị lớn.Cung - cầu
và chất lượng nhà ở sẻ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, điều này
thế hiện ở những cơn sốt giá đất.
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động
đô thị:
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của
quá trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh
hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì đầu
tiên là đảm bảo các điều kiện ăn ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt.
Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng
tự nhiên ánh nắng, mưa, gió bão, giá rét…mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục
16


đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao
động của con người.
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều
chỉnh quan hệ xã hội:
Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với
mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình
độ phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, mức sống dân cư của mỗi dân tộc. Một
thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục tập quán, đời
sống vật chất tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà đó. Xã hội
ngày càng phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mỗi ngày
càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp [13].
2.1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò nhà ở chung cư
2.1.2.1. Khái niệm nhà ở chung cư
Căn cứ khoản 1,2,3 Điều 70 về việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo
Luật nhà ở 2005 quy định.

2.1.2.2. Đặc điểm về nhà chung cư
- Nhà chung cư được thiết kế dựa trên tế bào của nó là căn nhà. Mỗi căn
nhà là một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt
độc lập khép kín của một gia đình. Gia đình vô’n khác nhau về mặt cấu trúcnhân
khẩu, về mối quan hệ giữa các thành viên, về nghề nghiệp xã hội, cho nên để
thiết kế tốt nhà chung cư thì người thiết kế phải nắm được tỉ lệ cấu trúc các loại
hộ gia đình khác nhau trong đốỉ tượng dân cư mình phục vụ tại khu ở tương lai.
Trong từng khu nhà, tỉ lệ các loại căn hộ phải phù hợp hoặc gần phù hợp
vói thực tế lúc khai thác sử dụng (cần dựa trên các số liệu điều tra và dự báo)
Nếu như trong các căn nhà bình thường, ít tầng, kiến trúc sư thiết kế dựa
theo đơn đặt hàng của chủ nhân các gia đình sẽ đến ở trong tương lai, thì trong
mảng nhà ở chung cư này, người kiến trúc sư phải dựa trên những nghiên cứu
tiếp thị, điều tra xã hội, những thông kê về dân số, gia đình để đưa ra những
thông số hợp lý.
- Tiêu chuẩn diện tích ở, các tiện nghi đời sông phải được nghiên cứu, đáp
ứng, căn cứ trên điều kiện kinh tế xã hội của đất nước theo những quy pháp hiện
hành nhằm bảo đảm cho đại bộ phận những người nghèo, thu nhập thấp có khả
năng toại nguyện sự mưu cầu một chỗ ở. Nói cách khác, loại hình nhà ở này
phải tuân theo những định hướng và không chế của chính sách nhà ở.
- Thiết kê phải đáp ứng được điều kiện xây dựng phổ cập với quy mô lớn
(nhanh, nhiều, tốt, rẻ). Thông thường, người ta sử dụng phương pháp xây dựng
công nghiệp hóa, xây dựng hàng loạt theo hướng những thiết kế mẫu, thiết kế
điển hình, sử dụng lặp đi lặp lại nhiều lần một sêri mẫu.
- Loại nhà này không trang bị thang máy, còn với những căn hộ ở trên tầng
năm thì phải thiết kế những kiểu căn hộ thông tầng (người sử dụng căn hộ này
chỉ lên đến tầng năm bằng thang bộ chung, từ tầng năm đến tầng bảy là phạm vi
liên hệ trong một gia đình). Tuy nhiên vể giải pháp mặt bằng – không gian thì
chung cư nhiều tầng và cao tầng như nhau, có khác là chỉ ở nút giao thông đứng
có hay không có thang máy.
2.1.2.3. Vai trò của nhà chung cư

nhà ở chung cư cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp
nhằm đảm bảo giá thành xây dựng công trình [10].
- Những hỗ trợ riêng của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút
các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho
những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp
khó khăn về tài chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng
nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do nhà ở
thương mại quá cao, việc đầu tư phát triển chung cư với mức giá thuê, thuê mua
phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến
phân khúc nhà ở này.
- Mặt khác, phát triển các dự án nhà ở chung cư góp phần kích cầu một số
20


các lĩnh vực khác nhau như: Ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm da
dụng... những ngành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải quyết việc làm
cho một bộ phận lao động lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của
các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung.
c. Góp phần bình ổn thị trường bất động sản
Việc phát triển nhà ở chung cư sẽ góp phần cung cấp cho thị trường bất
động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng nhà ở trên thị
trường hiện nay. Đồng thời việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường
sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở, thị trường vốn
được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được
cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều. Sự phong phú về
sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có
thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạnh tranh trên thị
trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường
nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở riêng biệt.
Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất của nó.

- Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kể bảo đảm những
tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:
+ Tại các đô thị loại đặc biệt phải là nhà 5 hoặc 6 tầng.
+ Tại các đô thị loại I, II, III, IV, V phaỉ là nhà không quá 6 tầng.
- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp,
hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn
- Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân
sách nhà nước để phục vụ cho các đối tượng là công nhân, người lao động trong
khu công nghiệp, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế
diện tích sàn mỗi căn hộ chung cư không quá 70 m2, không khống chế số tầng,
chủ đầu tư được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5
lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành, phù hợp với quy hoạch được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt [10].
b. Việc lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thi công xây dựng nhà ở xã
hội được thực hiện theo quy định của pháp luật.
c. Đơn vị tư vấn thiết kế phải căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng,
tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội để thiết kế nhà ở, bảo đảm chất lượng và hạ giá
thành xây dựng, khuyến khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở
xã hội.
Thứ ba: Thời hạn sử dụng nhà chung cư
a. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình
xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
nơi có nhà chung cư theo quy định của nhà nước. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố
trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
22


23



+ Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu
được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá
dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung
24


cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ tư: Quản lý vận hành nhà chung cư
a. Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
- Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực
quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
- Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp
quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý
vận hành nhà chung cư thực hiện.
b. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức
năng và năng lực theo quy định sau đây:
- Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc
Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư.
- Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà
chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi
trường.
- Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở
bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận
hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo,
bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư
theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
c. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành
hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì
nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác
liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.