ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN NGỌC SOA

BÁO CÁO TIẾN ĐỘ
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU HÔI ĐẤT ĐẾN CÁC HỘ
NUÔI TRỒNG THỦY SẢN TẠI THỊ XÃ SÔNG CẦU,
TỈNH PHÚ YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2015


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN NGỌC SOA

BÁO CÁO TIẾN ĐỘ
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU HÔI ĐẤT ĐẾN CÁC HỘ
NUÔI TRỒNG THỦY SẢN TẠI THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ
YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

Tái định cư
Ủy ban nhân dân
Xã hội
Xã hội chủ nghĩa


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.............................................................................................................................3
MỤC LỤC.......................................................................................................................................................................4
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................................................................................6
DANH MỤC BIỂU........................................................................................................................................................6
MỞ ĐẦU.........................................................................................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.............................................................................................................................1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.....................................................................................................................................1
2.1 Mục tiêu chung..........................................................................................................................................1
2.2 Mục tiêu cụ thể..........................................................................................................................................2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN..................................................................................................................2
3.1 Ý nghĩa khoa học.......................................................................................................................................2
3.2 Ý nghĩa thực tiễn........................................................................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................................................3
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.....................................................................................................3
1.1.1 Các khái niệm về đất NTTS....................................................................................................................3
1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.........................................................................3
1.1.3 Vấn đề sinh kế và những tác động của việc thu hồi đất tới sinh kế của người dân...............................5
1.1.4 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB.....................................................................10
1.1.4.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai..............................................................................................10
1.1.4.2 Yếu tố giá đất và định giá đất.............................................................................................................................13

1.1.5 Nội dung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam.....15
1.1.4.1 Các văn bản liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.............................................................15

CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......................................................................38
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.........................................................................................................38
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu...........................................................................................................................38
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu..............................................................................................................................38
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU...............................................................................................................................38
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.........................................................................................................................38
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu nhập số liệu..............................................................................................38
2.3.2 Phương pháp phân vùng và chọn điểm nghiên cứu.............................................................................40


2.3.3 Phương pháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu.................................................40
2.3.4 Phương pháp bản đồ, biểu đồ và hình ảnh..........................................................................................41
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.................................................................................................................42
1ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN..........................................42
3.1.1 Đặc điểm tự nhiên................................................................................................................................42
3.1.1.1Vị trí địa lý...........................................................................................................................................................42

HÌNH 3.1 SƠ ĐỒ VỊ TRÍ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH THỊ XÃ SÔNG CẦU......................................................................43
3.1.1.2Địa hình địa mạo..................................................................................................................................................43
3.1.1.3 Các nguồn tài nguyên.........................................................................................................................................44
3.1.1.4 Hiện trạng môi trường........................................................................................................................................46

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội.....................................................................................................................46
3.1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế............................................................................................................46
3.1.2.3 Phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn..................................................................................................52
3.1.2.4. Phát triển cơ sở hạ tầng....................................................................................................................................53
3.1.2.5. Giáo dục – đào tạo.............................................................................................................................................55
3.1.2.6 Y tế.....................................................................................................................................................................55
3.1.2.7 Văn hóa..............................................................................................................................................................55
3.1.2.8 Quốc phòng, an ninh..........................................................................................................................................56

3.4.1.4 Tác động đến thu nhập.......................................................................................................................................67
3.4.1.5 Tác động đến việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội..................................................67
3.4.1.6 Tác động đến cảnh quan, môi trường.................................................................................................................67
3.4.1.7 Tác động đến một số vấn đề xã hội khác...........................................................................................................67

3.4.2 Đánh giá chung....................................................................................................................................67
3.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CẦN THỰC HIỆN TRONG THỜI GIAN TỚI NHẰM GÓP PHẦN CẢI THIỆN ĐỜI SỐNG,
VIỆC LÀM CHO NGƯỜI CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU.............................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................................................................68


DANH MỤC CÁC BẢNG
BẢNG 3.1 THỐNG KÊ DIỆN TÍCH MỘT SỐ LOẠI CÂY TRỒNG CỦA THỊ XÃ SÔNG CẦU NĂM
2015................................................................................................................................................................................47
BẢNG 3.2 THỐNG KÊ SẢN LƯỢNG MỘT SỐ LOẠI CÂY TRỒNG CỦA THỊ XÃ SÔNG CẦU...........47
BẢNG 3.3 THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG MỘT SỐ GIA SÚC, GIA CẦM CỦA THỊ XÃ SÔNG CẦU.............47
BIỂU 06: DIỆN TÍCH NUÔI THỦY SẢN CỦA THỊ XÃ SÔNG CẦU.............................................................49
BIỂU 07: SẢN LƯỢNG KHAI THÁC THỦY SẢN CỦA THỊ XÃ SÔNG CẦU.............................................49
BẢNG 3.4 TỈ LỆ DÂN SỐ CỦA THỊ XÃ SÔNG CẦU........................................................................................51
BẢNG 3.1: HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2015 CỦA THỊ XÃ SÔNG CẦU......................................58
BẢNG 3.2: BIẾN ĐỘNG DIỆN TÍCH Đ ẤT ĐAI THEO MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2015 CỦA
THỊ XÃ SÔNG CẦU...................................................................................................................................................59
BẢNG 3.4: TỔNG HỢP NTTS TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU...........................................................60
BẢNG 3.3 KẾT QUẢ BỒI THƯỜNG GPMB CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG
CẦU...............................................................................................................................................................................63

DANH MỤC BIỂU
BIỂU ĐỒ 3.1 CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ SÔNG CẦU...........................................................................58



với các dự án này, tôi đã chọn thực hiện đề tài nghiên cứu: “Đánh giá tác động của việc
thu hồi đất đến các hộ nuôi trồng thủy sản tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu chung
Làm rõ ảnh hưởng của việc thu hồi đất tới sinh kế của người dân bị thu hồi đất
nuôi trồng thủy sản. Đề xuất một số giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm
góp phần cải thiện đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi tại thị xã Sông Cầu,
tỉnh Phú Yên


2

2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất nuôi trồng thủy sản trên địa bàn thị xã Sông
Cầu, tỉnh Phú Yên
- Đánh giá việc tác động của quá trình chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản đến
việc làm và thu nhập của người dân trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên.
- Đề xuất một số giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm góp phần cải
thiện đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi trên địa bàn nghiên cứu.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1 Ý nghĩa khoa học
Từ kết quả đánh giá tác động của việc thu hồi đất nuôi trồng thủy sản góp phần
làm cơ sở để hoàn thiện chính sách hỗ trợ, bồi thường và tái định cư.
3.2 Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua đánh giá tác động của việc thu hồi đất đến các hộ nuôi trồng thủy sản
từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần cải thiện đời sống, việc làm cho người
có đất nuôi trồng thủy sản bị thu hồi trên địa bàn nghiên cứu.


3

việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
người bị thu hồi đất”.
Việc bồi thường cho người bị thu hồi đất có thể bằng đất, bằng tiền hoặc bằng
các hình thức bồi thường khác cho người bị thu hồi đối với thiệt hại do việc Nhà nước


4

lấy đi diện tích đất cùng với tài sản gắn liền với đất và các chi phí mà người sử dụng
đã đầu tư vào diện tích đất bị thu hồi.
Căn cứ mục II và III chương VI của Luật đất đai 2013 phân thành 2 loại bồi
thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản.
- Điều kiện đựợc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích – quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Việc bồi thường được thực hiện bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại
đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ
thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.
- Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị
Nhà nước thu hồi gồm: Nhà, các công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, mồ mã,
công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi. Khi Nhà nước thu
hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất thiệt hại về tài sản thì được bồi
thường.
* Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc “Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”. Hỗ trợ đối với người bị thu hồi đất
bao gồm: hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ
ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với
trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khác…Hay nói cách khác, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất để nhanh chóng phục
hồi lại điều kiện sản xuất, đời sống của người bị thu hồi thông qua đào tạo nghề mới,

ro và các cú sốc [23].
Sinh kế bền vững được có thể được mô tả là: Chống đỡ được với những cú sốc
và áp lực bên ngoài, không phụ thuộc vào các hỗ trợ từ bên ngoài, được thích nghi hóa
để duy trì được sức sản xuất lâu dài của nguồn tài nguyên thiên nhiên và bền vững mà
không làm suy yếu và ảnh hưởng tới các giải pháp sinh kế của những người khác [23].
Một kế sinh nhai được gọi là bền vững khi con người với khả năng của mình có
thể đối phó, phục hồi lại được sinh kế của mình sau các áp lực và những tổn thương
(từ các cú sốc, từ các khuynh hướng và từ thay đổi của kỳ vụ) và đồng thời có thể duy
trì hoặc thậm chí nâng cao khả năng nguồn lực con người và thiên nhiên.
* Các nguồn lực để đảm bảo sinh kế
Nguồn vốn con người
Nguồn nhân lực bao gồm kỹ năng, kiến thức, khả năng lao động và sức khoẻ con
người. Các yếu tố đó giúp cho con người có thể theo đuổi những chiến lược tìm kiếm
thu nhập khác nhau và đạt những mục tiêu kế sinh nhai của họ. Ớ mức độ gia đình
nguồn nhân lực được xem là số lượng và chất lượng nhân lực có sẵn. Những thay đổi
này phụ thuộc vào quy mô hộ, trình độ kỹ năng, khả năng lãnh đạo và bảo vệ sức khoẻ.
Nguồn nhân lực là một yếu tố cấu thành nên kế sinh nhai. Nó được xem là nền
tảng hay phương tiện để đạt được mục tiêu thu nhập.
Điều gì có thể tạo nên vốn con người cho người dân ở nông thôn?
Việc hỗ trợ nguồn nhân lực có thể thực hiện cả trực tiếp lẫn gián tiếp. Trong cả
hai cách thực hiện đó kết quả thực sự mang lại chỉ khi con người, chính bản thân họ


6

sẵn sàng đầu tư vào vốn nhân lực của họ bằng cách tham gia vào các khoá đào tạo hay
trường học. Tiếp cận với các dịch vụ phòng ngừa dịch bệnh. Trong trường hợp con
người bị ngăn cản bởi những việc làm trái với lẽ thường (những tiêu chuẩn xã hội hay
chính sách cứng nhắc ngăn cấm phụ nữ tới trường) thì việc hỗ trợ gián tiếp vào việc
phát triển vón con người có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.



7

+ Mang tính tố chức: Tăng tiết kiệm và dòng tài chính nhờ sự hỗ trợ để phát triển
sản xuất hiệu quà thông qua những tổ chức dịch vụ tài chính cho người nghèo. Bằng
cách truyền đạt cho họ phương thức sản xuất hiệu quả, đồng thời các dịch vụ tài chính
này, cần phải đảm bảo nguồn hỗ trợ không bị thất thoát, người nhận cuối cùng phải là
người nghèo.
+ Có tính chất cơ quan: Tăng sự tiếp cận dịch vụ tài chính, vượt qua rào cản liên
đới những người nghèo với nhau ( cung cấp cho họ sự bảo đảm hoặc máy móc đồng
nhất để họ có được những loại tài sản hoạt động song song nhau).
+ Lập pháp/ sự điều chỉnh - cải thiện môi trường dịch vụ tài chính để tổ chức
hoặc giúp đỡ chính phủ cung cấp tốt hơn độ an toàn cho những người nghèo (như
trợ cấp).
Vấn đề có tính tổ chức của sự bền vững là sự gia nhập quan trọng của bộ phận tài
chính vi mô. Trừ khi người ta tin tưởng rằng những tổ chức dịch vụ tài chính sẽ tồn tại
theo thời gian và sẽ tiếp tục đưa ra lãi suất hợp lý, họ không thể giao phó tiết kiệm của
họ cho những tổ chức đó hoặc tin rằng sẽ được trả nợ.
Khi tiết kiệm không theo một hình thức rõ ràng, đặc biệt đến nhu cầu và văn hoá
của chính người sử dụng, cách thức hỗ trợ khác nhau có thể thích hợp. Ví dụ, người
chăn nuôi có được lợi nhuận từ việc cải tiến sức khoẻ vật nuôi và hệ thống tiếp thị, thị
trường giảm rủi ro khi kết hợp với tiết kiệm của họ (ở hình thức vật nuôi) hơn là thiết
lập ngân hàng địa phương.
Những ngũ giác có hình dạng khác nhau có thể được vẽ cho những cộng đồng
khác nhau hoặc cho những nhóm xã hội khác nhau trong cộng đồng đó.
-

Một tài sản riêng lẻ có thể tạo ra nhiều lợi ích. Nếu một người có thể tiếp cận
chắc chắn với đất đai (tài sản tự nhiên) họ cũng có thể có được nguồn tài chính vì họ

- Dự trữ trực tiếp có thể làm giảm sự tham gia cải thiện cơ cấu và quy trình thể
chế để đảm bảo những gì đạt được là bền vững và hàng hoá sản xuất được sử dụng là
tốt nhất.
Vì vậy mục tiêu sinh kế tập trung vào việc giúp đỡ tiếp cận thích hợp, những thứ
giúp ích cho sinh kế của người nghèo. Tiến tới việc tham gia là cần thiết để thiết lập sự
ưu tiên và cần thiết cho những người sử dụng.
Vốn vật thể (in particular infrastructure) có thế là đắt đỏ. Nó không chỉ yêu cầu
nguồn vốn đầu tư ban đầu mà còn cung cấp tài chính cho những gì đang diễn ra và
nguồn lực con người đáp ứng những hoạt động và duy trì chi phí cho dịch vụ.Vì vậy,
việc nhấn mạnh cung cấp một dịch vụ không chỉ đáp ứng những nhu cầu trung gian
của người sử dụng mà còn phải đủ trong thời gian dài. Nó không chỉ quan trọng để
cung cấp sự khuyến khích cùng một lúc đến phát triển kĩ năng, năng lực để đảm bảo
việc quản lý có hiệu quả của dân chúng địa phương.
Cơ sở hạ tầng là một trong những loại tài sản hỗ trợ trực tiếp người dân, đặc biệt
là người nghèo. Tài sản này có thể giúp người nghèo thoát nghèo một cách nhanh
chóng, nếu được đầu tư đúng, và phù hợp với sinh kế hộ nghèo. Như hệ thống đường
xá, vận tải, y tế.
Nguồn vốn xã hội
Vốn xã hội là những nguồn lực xã hội dựa trên những gì mà con người vẽ ra để
theo đuổi mục tiêu kế sinh nhai của họ. Chúng bao gồm:
Các tương tác và mạng lưới, cả chiều dọc (người bảo lãnh/khách hàng quen) và
chiều ngang (giữa các cá nhân có cùng mối quan tâm) có tác động làm tăng cả uy tín
và khả năng làm việc của con người, mở rộng tiếp cận với các thể chế, như các thể chế
chính trị và cộng đồng.
Là thành viên trong một nhóm ảnh hưởng hoặc kế thừa triệt để các quyết định
chung, các quy tắc được chấp nhận, các tiêu chuẩn và mệnh lệnh. Uy túi của các mối


9


Trong khung sinh kế bền vững. Mối quan hệ giữa nguồn vốn tự nhiên và các tổn
hại có sự gắn kết thực sự. Nhiều thảm hoạ tàn phá kế sinh nhai của người nghèo
thường xuất phát từ các tiến trình của tự nhiên, tàn phá nguồn vốn tự nhiên (cháy rừng,
lũ và động đất làm thiệt hại về hoa màu và đất nông nghiệp) Và tính mùa vụ thì ảnh
hưởng lớn đến những biến đổi trong năng suất và giá trị của nguồn vốn tự nhiên qua
các năm.


10

Điều gì có thể làm nên nguồn von tự nhiên cho người dần nồng thôn?
Mục tiêu sinh kế hướng đến một tầm rộng lớn hơn, chú trọng vào con người và
hiểu tầm quan trọng của các quy trình và cấu trúc (những cách thức phân phối đất, các
quy tắc rút ra từ việc đánh bắt cá) trong quá trình xác định cách mà các nguồn vốn tự
nhiên được tạo ra và sử dụng.
Những tiến trình và cấu trúc điều chỉnh các phương cách tiếp cận đối với nguồn
lực tự nhiên và có thể khuyến khích, hoặc ép buộc khi cần thiết để cải thiện việc quản
lý các nguồn lực. Nếu các thị trường hoàn thiện hơn thì giá trị các nguồn lực cũng
được cao hơn, việc xúc tiến quản lý tốt hơn (trong một vài trường hợp, thị trường phát
triển có thể dẫn đến sự sụt giảm doanh số bởi vì nghèo đói có thể làm tăng sự cơ cực).
Việc hỗ trợ gián tiếp đối với vốn tự nhiên thông qua sự chuyển đổi các tiến trình
và cấu trúc thì có ý nghĩa rất quan trọng .Sự hỗ trợ trực tiếp tập trung vào các nguồn
lực mà chính các nguồn lực đó có thể chống lại khả năng sử dụng các nguồn lực đó
của con người vẫn có sự tái tạo cho nhu cầu sử dụng trong tương lai. Một trong các
thành phần chính của mục tiêu sinh kế bền vững là tin và theo đuổi mục tiêu ổn định
nhiều loại nguồn lực khác nhau. Sao cho không ảnh hưởng đến sự ốn định của môi
trường (ổn định nguồn vốn tự nhiên và các dịch vụ của nó, như giảm khí cacbon và
quản lý sự xói mòn).
1.1.4 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB
1.1.4.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp
luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao,
không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng
trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [20].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các
cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các
quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình
trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi
đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại
nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định
pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch
UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu
lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã
ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [1].
* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy trì
cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để
sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thế thiếu được trong
việc tố chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ
thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm
vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương
nói riêng [15].


12

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng
hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định
tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy
đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính
(khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai,
một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội,
các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,.. [15].


13

Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều địa
phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng bộ
ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy
sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh
chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy,
việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại
HSĐC là rất cần thiết.
* Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất
của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất
động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất [2]. Theo quy định của
các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử
dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những
căn cứ chuấn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký

thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai
năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản
1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16
tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp
định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ
trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và
tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động
kinh tế thực tế của đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với
giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là
giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyến tắc đó,
dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
- Từ khi có Luật đất đai 2013:
Về cơ chế giá đất, quy trình quyết định giá đất cụ thể cho các dự án đầu tư với sự
tham gia của bước định giá đất độc lập và Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh. Việc
quy định giá đất cụ thể sẽ tạo môi trường kinh doanh công bằng và khách quan giữa
các nhà đầu tư.
Luật Đất đai sửa đổi quy định chi tiết việc xác định giá đất theo hai phương thức:
(1) bảng giá đất và (2) giá đất cụ thể cho từng trường hợp, bởi một ủy ban định giá đất
dựa trên bảng giá đất và giá thị trường. Bảng giá đất sẽ được công bố năm năm một
lần và được điều chỉnh nếu giá trên thị trường lệch hơn ± 20% so với mức giá tối
đa/tối thiểu quy định trong khung giá đất. Công tác định giá đất cần dựa trên giá thị
trường kết hợp với các phương pháp định giá phù hợp từ các tổ chức chuyên môn. Hai


15


sung Thông tư số 116/2004/TTBTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính về việc hướng
dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.


16

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ/CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nươc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất.
- Thông tư số 57/2010/TT-BTC ngày 01/10/2009 của Bộ Tài chính quy định việc
lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng
mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.
Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều
chính sách nhằm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Các chính sách
ngày càng theo hướng đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Chính vì vậy, luôn
có sự điều chỉnh dựa trên thực tiễn áp dụng ở các địa phương mà cụ thể hóa Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về Quy định bổ sung thay thế một
số điểm củ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 và Nghị định
số 84/2007/NĐ/CP ngày 25/5/2007 ... Bên cạnh đó, ngày càng quy định rõ hơn vai
trò, trách nhiệm của các bên liên quan trong quá trình tổ chức thực hiện; thành lập các
đơn vị có tư cách pháp nhân, có chuyên môn về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư để thực hiện việc giải phóng mặt bằng ngày càng tốt hơn.
Tuy nhiên, để giải quyết những bất cập trong quản lý đất đai so với tình hình
thực tế hiện nay thì ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật

được quy định trong pháp luật về đất đai, bao gồm các chế độ, phương thức bồi
thường đối với đất bị thu hồi, tài sản trên đất bị thu hồi, việc làm của người lao động,
cụ thể như sau:
- Điều kiện bồi thường: Theo điều 14 nghị định 69/2009/NĐ-CP
Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để BT thì
được BT bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng đối với diện tích trong hạn
mức quy định và phần diện tích do được thừa kế, tự khai hoang theo quy hoạch được
cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt [24].
Phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định thì không được BT về
đất, chỉ được BT chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công
ích xã, phường, thị trấn thì được BT chi phí đầu tư vào đất còn lại [25].
Đất nhận giao khoán sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, NTTS
(không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc
doanh; đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh được
bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc
từ ngân sách NN [24].
- Chế độ bồi thường đối với người lao động bị mất việc làm:
Tổ chức kinh tế, hộ tổ chức kinh doanh có đăng ký kinh doanh, có thuê lao động
theo hợp đồng lao động, bị ngừng sản xuất kinh doanh khi NN thu hồi đất thì người
lao động được áp dụng BT theo trợ cấp ngừng việc (được quy định tại khoản 3 điều 62
của Bộ Luật Lao động; thời gian tính BT là thời gian ngừng sản xuất kinh doanh,
nhưng tối đa không quá 6 tháng).


18

Do đó chính sách BT về đất khi NN thu hồi đất: được BT bằng việc giao đất mới
có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để BT thì được BT
bằng thiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Việc BT về đất phải đảm bảo có
giấy tờ hợp pháp về đất, trường hợp không có giấy tờ thì phải có xác nhận của chính

khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian HT tối đa là
24 tháng. Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được HT ổn


19

định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không di chuyển chỗ ở và trong thời gian
24 tháng nếu phải di chuyển chổ ở, trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều
kiện kinh tế-xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn thì
thời gian HT tối đa là 36 tháng [24]. Khi NN thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản
xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được
HT cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của
ba năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận [26].
Hộ gia đình, cá nhân được BT bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản
xuất, bao gồm: HT giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch
vụ khuyến nông, khuyến lâm, diachj vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn
nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp.
- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm:
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi NN thu hồi đất nông
nghiệp thì ngoài việc được BT bằng tiền theo quy định còn được HT chuyển đổi nghề
nghiệp việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở
hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:
Hỗ trợ bằng 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông
nghiệp bị thu hồi, diện tích được HT không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại
địa phương [26].
- Hỗ trợ khác:
Ngoài việc hỗ trợ theo quy định (tại các điều 18,19,20,21 và 22 Nghị định
69/2009/NĐ-CP), căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh
quyết định biện pháp HT khác để đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho
người bị thu hồi đất, trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định [27].